第6章 酒店投资项目的不确定性分析
酒店项目投资的风险分析
(三 )来自竞争对手的风险 。 酒店 经营 过程中 ,面临多个竞争对手 ,从而会面临巨大的竞 争风 险 。这些 风险因 素主要 有 : ( 1) 竞争对 手技 术实 力强 弱情 况 。资金 雄厚 ,信息网络庞大的竞争对手 ,往往对于一个资金状 况好 或有品牌价值含金量的项 目会有 较大资 源的投 入 ,有些更 是志 在必得 ,不惜拼命杀价争抢市场 。如果与这样的对手硬 拼 , 将会 有得不偿失 的风险 。 ( 2)竞 争对 手是否 有恶 意竞 争情 况 。 即竞 争对手采取恶意手段 ,甚至 采取非法手 段恶意竞 争等 ; ( 3) 同城 内酒店数量和竞争程度 。一般来说 ,参与竞争的对手越 多 , 酒店 间的竞争越激 烈 ,入住 率 越低 ,从而 酒 店投 资的 风险 就越 大。 (四 )来自外界环境的风险 。 来自外界的风险 主要有 : ( 1)政 治风 险 。政 治风 险是 指酒 店市 场所 处的 政治背景可能给酒店经营带来的风险 。政治风险 大致 有以下几 种 : ①战争和内 乱 。项目所在 国发生局部 短暂的 战争 或内乱 、政权更 迭 、国内 政治情况 恶化 ,酒店的营业 因此受 到的 影响是十分巨大的 ; ②政策的稳定性 。政策不稳定 ,酒店的 正常 经营管理可能会受到巨大 的影响 ; ③酒店经 营和运 营所受 到的 法律法规的约束和政策性调控影响以及有关项目的审核批 准过 程中存在的各 种不 确定性 问题 等 ; ( 2)经 济风 险 。主 要有 以下 几个方面 : ①合同风险 。如合同履约与变更问题 ;争议与索 赔 ;合同的条款确定等 。 ②建设成 本风险 。包括涉 及到酒 店经 营成 本的融资问 题 ; 财务问题 ;利率与 汇率波动 、通货膨 胀和物 价波 动问题等 。 ③税收政策的风险 。指酒店在经营期内负担的 税赋 和税率 、税种变化的不确定 性等 ; ( 3)自然 条件风 险 。自然 界气 候的变化 ,灾害 的发生和酒 店选址 ,顾客的 便利性等 ,是每 个项 目都无法避免的风险 ,对酒店经营管理有着直 接的 影响 。
酒店可行性分析和swot分析
酒店可行性分析和swot分析酒店可行性分析和SWOT分析一、酒店可行性分析酒店是一种提供住宿、餐饮和其他相关服务的商业机构，它在旅游业和商务出行中扮演着重要角色。
进行酒店可行性分析的目的是评估开设酒店的潜在可行性，包括市场需求、竞争环境、财务预测等因素。
1. 市场需求分析：首先，需要研究目标市场的需求情况。
了解该地区的旅游景点、商务活动等情况，分析潜在客户群体的规模和需求特点，如预算、品质要求等。
还需考虑到当地的经济状况、旅游业发展趋势等因素。
2. 竞争环境分析：其次，评估目标市场的竞争环境。
需要确定竞争对手的数量、类型、定价策略等，并分析其优势和劣势。
在分析竞争对手的同时，还应注意未来的竞争格局及市场的可持续发展。
3. 酒店规模和定位：根据市场需求和竞争环境，确定酒店的规模和定位。
规模方面可考虑客房数量、设施设备等；定位方面可考虑是高档酒店、经济型酒店还是主题酒店等。
此外，还需考虑酒店的服务定位和市场定位，以满足目标客户的需求和期望。
4. 财务预测：最后，进行财务预测和评估。
预测酒店的开支和收入，包括建设成本、装修费用、运营费用等。
同时，根据预测的收入情况，评估酒店的盈利能力和投资回报率。
二、SWOT分析SWOT分析是通过评估酒店的优势、劣势、机会和威胁，帮助制定有效的战略和决策。
以下是酒店SWOT分析的主要要点：1. 优势（Strengths）：酒店的优势是其在市场竞争中相对于竞争对手拥有的优势资源和能力。
例如，有良好的地理位置、独特的设计和装潢、高质量的客户服务等。
2. 劣势（Weaknesses）：酒店的劣势是相对于竞争对手而言的不足之处。
例如，设施设备老旧、服务质量不稳定、管理水平不高等。
在进行劣势分析时，需关注长期劣势和可改善的劣势。
3. 机会（Opportunities）：酒店的机会是指外部环境中可以利用的有利因素。
例如，当地旅游业的快速发展、新的商务活动等。
通过抓住机会，可以帮助酒店增加市场份额和利润。
宾馆投资风险管理
风险转移
总结词
通过合同、保险等方式将风险转移给第三方。
详细描述
在宾馆投资中，风险转移策略包括但不限于购买保险、与合作伙伴签订合同、 外包服务等。通过与第三方签订合同或购买保险，投资者可以将部分或全部风 险转移给第三方，以降低自身承担的风险。
风险保留
总结词
投资者选择自己承担风险，并为此做好财务准备。
精细化风险管理
在精细化管理的趋势下，宾馆投资风险管理将更加注重细 节，从投资决策、建设期到运营期，各个环节的风险都将 得到更加细致的评估和管理。
综合性风险管理
未来风险管理将更加注重综合性，不仅包括传统的财务风 险、市场风险等，还将涉及环境风险、社会责任风险等多 个方面，形成全面的风险管理体系。
未来风险管理面临的挑战
在收益。
敏感性分析
分析各风险因素对投资 效益的影响程度，确定 关键风险因素和临界值
。
波动性分析
计算各风险因素的历史 波动率和相关性，评估 投资组合的风险水平。
03
宾馆投资风险应对策略
风险回避
总结词
通过识别和评估潜在风险，主动放弃或改变投资计划以避免风险。
详细描述
在宾馆投资中，风险回避策略包括但不限于不进入高风险地区、避免与不可信的合作伙伴合作、放弃不稳定的项 目等。通过提前识别和评估潜在风险，投资者可以主动采取措施避免风险，从而降低损失的可能性。
04
宾馆投资风险监控与反馈
宾馆投资风险的实时监控
风险识别
通过收集市场、行业、企业等多方面的信息，及时发现潜在的投资风险。
风险评估
对识别出的风险进行量化和定性评估，确定风险的况，及时调整风险监控策略。
风险预警系统
预警指标
第六章项目不确定性分析及风险分析.pptx
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二、单方案的的盈亏平衡分析
ENGINEERING ECONOMICS
c. 以生产能力利用率表示盈亏平衡点
BEP(f)为盈亏平衡生产能力利用率，Q0项目年设
计生产能力
BEP( f ) BEP BEP(Q) 100%
F
100%
Q0
(P V T )Q0
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Hale Waihona Puke 二、单方案的的盈亏平衡分析
本 章
1、掌握盈亏平衡分析的方法；
重
2、了解敏感性分析、概率分析及风险决策方法。
点
1. 盈亏平衡分析法
本
2. 敏感性分析
章
内 容
3. 概率分析
4. 风险决策
技术经济学科
第一节 概述
一 不确定分析的概念 二 不确定性或风险产生的原因
三 不确定性分析的内容和方法
ENGINEERING ECONOMICS
ENGINEERING ECONOMICS
2. 敏感性分析
可同时用于财务评价和国民经济评价
3. 概 率 分 析
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第二节 盈亏平衡分析
一 盈亏平衡分析的概念与分类 二 单方案的盈亏平衡分析 三 多方案的盈亏平衡分析
ENGINEERING ECONOMICS
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产量安全度越高，项目盈利的机会?，项目承担风险能力?
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二、单方案的的盈亏平衡分析
ENGINEERING ECONOMICS
产量安全度越高，项目盈利的机会就越大，项 目承担风险能力越强。产量安全度与盈亏平衡生 产能力利用率呈互补关系。盈亏平衡点的生产能 力利用率一般不应大于75%；经营安全率一般不应 小于25%。
酒店投资项目风险探析
酒店投资项目风险探析陈晓云【摘要】在酒店项目投资决策阶段,进行投资风险分析是必然的要求；在整个项目过程中,进行风险管理也势在必行.论文结合我国酒店项目投资实际,从理论探讨和实际应用两个方面,较系统深入地研究了酒店工程项目投资风险,结合财务评价阐述了风险识别和评估内容及风险控制和转移的措施,并结合具体的工程项目提出来对酒店项目投资风险管理的一些启示.%At the stage of construction project investment decision, it is an inevitable request to put up risk investment analysis. And it's essential to manage the risk during the entire construction process. The thesis combines the reality of engineering construction in our country, through the tworespects--theory and practice, and has deeply studied risk investment of engineering project and introduced the content of risk assessment connectedwith financial evaluation and the measures of risk control and transfer. Finally, a project is used as an example, the inspiration of risk management of Chinese hotel investment project is discussed.【期刊名称】《价值工程》【年(卷),期】2012(031)008【总页数】2页(P90-91)【关键词】酒店投资项目;财务评价;风险分析;层次分析法【作者】陈晓云【作者单位】深圳新能电力开发设计院有限公司,深圳518000【正文语种】中文【中图分类】F2750 引言我国正处于工业化、城市化、旅游发展的加速期，2010年中国宾馆酒店行业呈现全面回升的态势，营业额、客房出租率、就业人数都有所增长，现阶段酒店投资具有很强的投资吸引力。
投资项目的不确定性分析
前面所论述的项目财务分析是在确定性情况下对项目所做的财务效益分析。
这里所说的“确定性”只是相对的，只不过表示在项目分析评价中，在调查研究基础上，根据评价者和决策者的经验与收集的历史资料，对一些基础数据的基本指标所做的特定假设、估计和预测，在评价当时有一定的把握性；但由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所做的某种确定的预测和估计，这种现象就称为不确定性。
产生不确定的因素有很多，如国家的经济政策和法规、建设的各种费用、建设工期、利率、汇率、通胀等因素的变化，都会对项目的经济效益产生影响。
因此，我们应对投资项目的各个不确定性因素进行分析，对未来情况做到心中有数，并采取相应的措施。
第一节不确定性分析概述一、不确定性分析的含义投资项目的不确定性分析是以计算和分析各种不确定性因素（如价格、投资费用、项目寿命周期等）的变化对投资项目经济效益的影响程度为目标的一种经济分析方法。
由于项目和项目投资分析工作本身都存在着不确定性，而不确定性的存在会给项目的实施带来风险。
所以，在对项目进行财务分析时，不仅要在已有数据的基础上按正常情况（即确定条件下）计算项目财务分析指标，还应该估计到出现不确定性因素后将会给项目投资效益带来的不利后果，据以评价项目抵抗风险的能力。
只有考虑了各种易发生的不确定性因素的不良影响后，项目有关的经济分析指标仍不低于基准值，经济上才是可行的。
二、主要的不确定性因素投资项目评价是建立在评价人员对未来事件的预测、估算和判断的基础上的。
我们就是利用这些通过预测得到的基础数据，如投资、成本、产量、价格等，进行经济指标的计算，从而判断项目的各方案是否可行，并从可行的方案中选优。
但是，这些预测、估算出来的基础数据总是不可避免地存在误差，即存在着不确定性。
因此，使得方案的经济效果产生了不确定性，即其实际值极可能偏离我们预期的目标。
工程经济学第六章不确定性分析
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盈亏平衡分析的优缺点
优点 ❖ 分析简单、明了 ❖ 有助于了解项目产品对市场的适应程度及项目可能承担风险
的程度。 ❖ 有助于合理确定项目生产规模、有助于投资决策。 缺点 ❖ 只考虑了不确定性因素单个变化 ❖ 建立在产量等于销售量的基础上 ❖ 采用的是某一正常生产年份的数据
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成 本 、收 入
TR=PQ TC=FC+CVQ
VC= CVQ
FC
产量
BEPQ
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销售收入、成本与产量的关系图
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单方案盈亏平衡分析
盈亏平衡点： PQ=FC+CVQ
BEPE
BEPQ Qd
FC
BEPCV
P Qd
BEPQ
FC P CV
BEPP
CV
FC Qd
BEPFC (P CV ) Qd
❖ 确定分析指标：净现值及内部收益率
❖ 进行敏感性分析 ：
就是计算各不确定因素在可能变动的范围内发生变化时
导致的项目经济效果指标的变化情况，建立起一一对应的数量
关系，并用图或表的形式表示出来
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例如：有一个石油化工的投资项目，其投资额、年销售收入、年经营成本、年 销售税金、期末资产残值如表所示。采用的数据是根据对未来最可能出现的情 况进行预测估算的。由于对未来影响经济效益的某些因素把握不大，投资额、 经营成本和产品价格均有可能在±20％的范围内变动。设基准收益率为10％， 试分别就上述三个不确定因素对净现值的影响进行不确定性分析。
(3).若产量为15000件/年，使用年限为多长时，A设备有利？
设备 A B
初始投资 20 万元 30 万元
工程经济学--第6章-不确定分析
提高价格，降低成本
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4.优劣盈亏平衡分析 (1)含义 对若干个互斥方案进行比选的情况下，如果是某个共有的不确定 因素影响这些方案的取舍，则可以进行优劣盈亏平衡分析。 (2)基本分析思路 • 设定多个（比如两个）的经济效果都受到某个不确定性因素x 的影响； • 选定一个经济效果指标E（比如总成本、NPV），其是以x为自 变量的函数即：E f x • 通过方程 f1 x f 2 x • 决定方案的取舍。 求得临界值；
正常销售量
BEP(%)＝
年固定总成本 年销售收入 可变成本 年销售税金
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c.用销售单价表示的盈亏平衡点BEP（P） BEP(P) = 年固定总成本 单位产品可变成本 单位产品销售税金
设计生产能力
盈亏平衡点反映了项目对市场变化的适应能力和抗风险能力。盈 亏平衡点越低，达到此点的盈亏平衡产量和收益或成本也就越少 ，项目投产后的盈利的可能性越大，适应市场变化的能力越强， 抗风险能力也越强。
【例2】某项目有3个方案，各方案成本费用见下表，
方 案
年固定成 本 （万元） 800 500 300 单位变动成 本 （元） 10 20 30 年总成本
A B C
TCA=800+10Q TCB=500+20Q TCC=300+30Q
要求：分析各方案适用的生产规模和经济性。
解：依题意，可得下图
TC
△Yj=
n
0
Qm
Qn
Q
方案 A总成本最低 方案 A总成本最低 方案 A总成本最低 万件 其中： 20 其中： Qm Q 20 万件 m 其中： Q 20 万件 m 万件 30万件 QQ n30
n
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①项目计算期内每一年总的固定费用f：
因项目投资为8000万元，基准利率为8%，分析期假定为15年， 所以，可以计算得到项目的年资本回收额为（即年固定费用）： f＝A＝P（A/P,I,n）＝8000×（A/P,8%,15）＝8000×0.1168＝934.40（万元）
②项目的盈亏平衡点QBEP（以运送的游客表示）：
不确定性分析的定义
不确定性分析方法
在分析各种外部条件发生变化或 测算数据误差对方案经济效果影 响程度基础上，估计项目可能承 担不确定性的风险及承受能力， 确定项目在经济上的可靠性。
盈亏平衡分析 敏感性分析 风险分析 准则分析
内容提纲
第一节 第二节
投资项目的盈亏平衡分析 投资项目的敏感性分析
三、盈亏平衡点的计算方法（续） （2）非线性盈亏平衡点的计算方法
成本 与收 入 利润最大点
BEP2
BEP1
C= f＋CV×Q
S=P×Q
亏损区
O
盈利区
盈利区 QMAX
亏损区
Q1
Q2
产销量Q
非线性收入、成本关系下的盈亏平衡点
四、注意事项
1.
盈亏平衡点反映了项目对市场变化的适应能力和抗风险能力。 盈亏平衡点越低，达到此点的盈亏平衡产销量就越少，项目 投产后的盈利的可能性越大，适应市场变化的能力越强，抗 风险能力也越强。但是，盈亏平衡分析不能揭示产生项目风 险的根源。 对于酒店投资项目来讲，盈亏平衡点应按酒店正常营业年份 的数据计算，不能按计算期内的平均值计算；当各年数值不 同时，最好按还款期间和还完借款以后的年份分别计算。
[例1]：设某酒店项目设计客房接待能力折合标准间为500间，标准客房价 格为340元，单位产品可变成本为120元，年固定成本为80000元。 试计算：（1）产品销售税金及附加忽略不计，盈亏平衡点的客房接待能力 利用率。（2）产品销售税金及附加占销售收入的3%，盈亏平衡点的客房接待 能力利用率。
①根据公式可知： QBEP = f /（P－CV）=80000÷（340－120） =363.6 RBEP = QBEP / QC =363.6÷500=73% ②问题2增加了部分成本，故有： QBEP = f /（P－CV）=80000÷（340－120－340×3%） =381.3 RBEP = QBEP / QC =381.3÷500=76%
二、风险决策分析的方法与应用
2、数学期望值方法
数学期望值是指一个随机变量发生的可能程度值的 平均值。 如果某随机变量X的变化取值是离散的，假设概率Pi 表示该随机变量X取值Xi的可能程度，则该随机变量 X的数学期望值E(X)可由下式计算得出：
∞
E(X)＝∑XiPi
i=1
对于连续型随机变量X，如果其分布密度为f(x)，则 其数学期望值E)dx -∞
P×QBEP = f＋QBEP×CV = f＋P×QBEP /4 即：QBEP = f /（0.75P）=934.40/（0.75×80）=15.5733（万人/年） 或：QBEP =155733÷240÷6＝108（人/小时）。 RBEP = QBEP / QC =108÷300=36%
项目索道的最低载客率为：
2.
3.
二、盈亏平衡分析原理
成 本 与 收 入
S 盈亏平衡点 BEP C
S=P×Q C= f＋CV×Q S： 销售收入 C： 经营成本 P： 销售价格 Q： 销售量 f： 固定成本 CV：可变成本 产销量
F1
F
O
亏损区
QBEP
盈利区
Q
三、盈亏平衡点的计算方法 （1）线性盈亏平衡点的计算方法
QBEP = f /（P－CV） RBEP = QBEP / QC = f /（P－CV）/ QC ×100% 演示性案例
三、敏感性分析方法的应用案例
解：（2）从三个因素中，选取年收益和投资额作多因素敏感性分析 设X、Y分别表示投资额与年收益这两个因 收入 Y 素变化的百分率，则项目的净现值可表示为： 变化 30% NPV＝-1500*(1＋X)+[320*(1＋Y)－20]* (P/A,10%,10)＋20×(P/F,10%,10) 20% ＝－1500X＋1966.272Y＋351.09 Y＝0.76X-0.18 10% 令NPV＞0，即-1500X+1966.272Y+351.09＞ 0 X 则有： -30% -20% -10% 10% 20% 30% 投资 Y＞0.762865 X－0.178556 -10% 变化 又令NPV=0、X=0时，Y=-17.9%；NPV=0、 Y=0时，X=23.4% -20% 则：Y＝0.76X－0.18 -30% 此方程所代表的直线为方案净现值的临界 线，直线上方为NPV＞0区域，直线下方为NPV 双因素敏感性分析图示 ＜0区域。
第6章
酒店投资项目的不确定性分析
内容提纲
第一节 第二节 第三节 第四节 不确定性条件下的盈亏平衡分析 不确定性条件下的敏感性分析 不确定性条件下的风险分析 不确定性条件下的决策准则
不确定性分析概述
不确定性分析的原因
一是项目投资评估中所使用的一系列参数、指标、数据是 通过预测和估算确定的，有一定的局限或不确定性； 二是对影响投资项目的未来政治、经济、社会和技术发展 等环境因素的分析只是一种假设和预判，随着时间推移、 地点的转换、条件的改变，上述环境因素会发生变化。
[例2]：某酒店集团欲投资某景区索道项目，项目处于设想阶段，初步的盈 亏分析是研究未来经营状况的决策参数。初步投资预估需8000万元，基准利 率为8%，分析期假定为15年。索道单项运输能力为300人/小时，每年正常运 营天数约为240天，平均每天运营6小时。索道价格往返平均为80元/人次。根 据景区多年游客流量并参照类似景区索道需求分析，估计平均每年收入为 1600万元。假定可变收入按照年收入的25%估计，试分析该项目的盈亏平衡点 或最低载客率。
3、不确定性分析与风险分析的关系
两者在分析内容、方法和作用上不同：
不确定性分析只对投资 受各种不确定因素的影响进行分析，并 不可能知道这些不确定因素可能出现的各种状况及其产生影响 发生的可能性； 风险分析则要通过预知不确定因素（以下称风险因素）可能出 现的各种状况发生的可能性，求得其对投资项目影响发生的可 能性，进而对风险程度进行判断。 敏感性分析所找出的敏感因素可作为概率风险因素的确定依据。
2.
3.
二、单因素敏感性分析的步骤
1.
选择确定分析指标；
2. 选择需要分析的不确定性因素；
3. 计算不确定因素对分析指标的影响程度；
4. 找出敏感性因素；
5. 选择方案与综合结论
三、敏感性分析方法的应用案例
[例3]：某酒店集团的投资方案用于不确定性分析的现金流量及相关参数如下 表所示，表中数据是对未来最可能出现的情况预测估算得到的。 参数 预测值 投资额R 1500万元 年收入AR 320万元 年支出AC 20万元 残值L 20万元 计算期N 10年
2.
内容提纲
第一节 第二节
投资项目的盈亏平衡分析 投资项目的敏感性分析
第三节
第四节
投资项目的风险分析
投资项目的准则分析
一、敏感性分析的内涵及其作用
1. 敏感性分析就是通过分析、预测投资项目的主要不确定因素（如客房或 餐饮收人、成本、投资、客房出租率、客房价格、寿命、建设期等）的 变化对项目评价指标（如内部收益率、净现值等）的影响，从中找出敏 感因素，确定评价指标对该因素的敏感程度和项目对其变化的承受能力， 并提出相应的控制对策，供决策者分析研究。 敏感性分析有单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。单因素敏感性分 析是对单一不确定因素变化对方案经济效果的影响进行分析，即假设各 个不确定性因素之间相互独立，每次只考察一个因素，其他因素保持不 变，以分析该可变因素对经济评价指标的影响程度和敏感程度。 多因素敏感性分析是假设两个或以上互相独立的不确定因素同时变化， 分析这些变化的因素对评价指标的影响程度和敏感程度。为了找出关键 的敏感性因素，通常只进行单因素敏感性分析。
第三节
第四节
投资项目的风险分析
投资项目的准则分析
一、盈亏平衡分析的内涵及其作用
1. 盈亏平衡分析也称量本利分析，是指在一定生产能力条件下， 研究分析投资项目成本费用与收益平衡关系的一种方法。随着 某些因素的变化，投资项目的盈利与亏损会有个转折点（称盈 亏平衡点BEP）。盈亏平衡分析就是要找出盈亏平衡点，据此 分析不确定性因素对投资方案经济效果的影响程度，说明方案 实施的风险大小及项目承担风险的能力。 根据生产成本及销售收入与产销量之间是否呈线性关系，盈亏 平衡分析又可分为线性盈亏平衡和非线性盈亏平衡分析。在投 资项目决策分析与评价中，一般仅进行线性盈亏平衡分析。 项目盈亏平衡点的表达形式有多种。可以用绝对值表示，如实 物产销量、单位产品售价、单位产品可变成本、年固定总成本 及年销售收入等；也可以用相对值表示，如生产能力利用率。
敏感性分析表 不确定性因素的变化 投资额 年收入 年支出 对指标FNPV的影响结果 绝对值（万元） 相对变化（%）
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 +10% +20% -10% -20% +10% +20% -10% -20% +10% +20% -10% -20%
351.09
由于未来影响经济环境的某些因素的不确定性，预计投资额、年收益、年 支出参数的最大变化范围为-20%~+20%，基准折现率为10%。 （1）利用相对测定法进行单因素敏感性分析； （2）从五个因素中选两个最敏感因素进行多因素敏感性分析。 解：（1）利用相对测定法 取净现值为敏感性分析的的对象。首先计算该投资方案的净现值： NPV＝－1500＋(320－20)×(P / A，10%，10)＋20×(P / F，10%，10) ＝－1500＋（320－20）×6.1446＋20×0.3855＝351.09（万元） 由于NPV＞0，该方案是可行的。 以下取三个因素即投资额、年收入、年支出作敏感性分析。 可以得到投资额等的变化对方案的净现值变化的影响（结果详见下表）。