华润置地松江泗泾古楼路2号地块项目定位报告
浅析高端住宅项目开发过程中设计、施工的重点控制
浅析高端住宅项目开发过程中设计、施工的重点控制作者：王文军来源：《中国房地产业·下旬》2020年第11期【摘要】高端住宅項目竞争激烈，决策阶段如何市场定位、设计时如何注重细节、项目短板如何提前考量、施工过程中如何重点控制进度、质量、安全文明，提高品质同时如何兼顾未来发展需求及社会责任，本文结合陆家嘴一个高端住宅项目进行阐述分析。
【关键词】产品定位;细节控制;进度、质量、安全文明重点控制;可持续考虑;社会责任陶家宅旧改项目总建筑面积38952m2，该项目由三幢单体构成，其中两栋为高端住宅、一栋为商业金融办公用房（其中住宅19812平方米、19层、高60米;办公4000平方米、5层、高23米;地下两层车库），项目基地东至福山路、南至昌邑路、西至许家厅、北至滨江大道，地处陆家嘴金融商业中心区域，陶家宅旧改项目于2015年5月启动，2016年4月正式施工，2019年12月竣工备案完成。
房产开发一启动对管理决策层来说面临两个问题需要解决：1.项目地块小、地处金融核心区，如何设计上在竞争激烈的陆家嘴豪宅市场上占领一片市场;2.项目地处市中心、周边环境复杂，如何确保施工过程的进度、质量、安全文明;3.项目地处核心区域，施工过程中如何确保安全、质量、文明施工尤其重要。
1、设计定位布局、注重细节决定产品成败陶家宅旧改项目靠近陆家嘴区域，北向面江，临近4号线浦东大道站，地理位置优越，项目周边范围东有万科·翡翠滨江、融创·陆家嘴壹号院，南有恒大·滨江华府、中企·滨江悦府，西有中信泰富·九庐项目等实力开发企业的最高端住宅项目竞品林立，摆在管理层面前头等大事是我们的项目如何定位，我们的目标客户群锁定哪些人，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，我们经过市场调研对比、竞品考察分析、顶级豪宅考察，结合双方股东优势经过股东会、董事会、管理层多轮会议洽商确定将本项目定位为“滨江城市豪宅，世纪优秀作品”，设计方案一开始就定位高端精品项目，设计抓起从细节入手，锁定金字塔塔尖的目标客户群，立意国际化、定制化的低奢产品，目标定位“金融新贵、都市新贵”。
泗泾颐景园
泗泾颐景园3、用一句话概括楼盘（卖点或楼盘总精神）：苏氏园林，轨道交通9号线，泗泾站4、项目描述（200字）小区介绍：上海市唯一苏式园林风格，周边配套：作为上海唯一苏式园林之作的泗泾颐景园，环境优美，地理位置优越。
尊处上海市西郊松江区洞泾港河畔以东，泗陈公路以北，小区外围东侧和北侧分别临朝晖路和规划城市道路。
属于大佘山别墅区范畴。
总占地面积为30余万平方米，分二期开发，一期已交付使用，二期占地约22万平方米。
泗泾颐景园小区尊处上海大佘山板块核心区段，是连接虹桥经济开发区、佘山国家旅游度假区、松江大学城及繁华都市的中心。
周边A9、A8、泗陈公路等交通主干道左右环伺，更有轨道交通9号线一路通达市中心，让入世和出世迅速切换。
泗泾颐景园小区规划设计充分地尊重自然、“以人为本”，从可持续发展的角度出发，运用中国古典园林的造园手法，遵循颐景园品牌的自然原则、历史原则、亲和原则和艺术原则等四大设计原则，将欧式别墅的阳刚之美和中国私家园林的阴柔之秀融合，建筑布局合理、功能齐备、设施完善。
建筑在园林中具有使用和观赏的双重作用。
典型的江南明清式园林建筑形式，设计常见的楼、榭、亭、廊等；传统的灰黑色屋顶，白色粉墙，栗壳色的梁柱和装修，灰白色的台基、青灰色的砖细门窗框，使整个建筑显得素净和谐、淡雅秀丽。
泗泾颐景园秉承颐景园品牌“融中西建筑之精粹，开家居园林之先河”的理念，在建筑风格上，一期采用新派欧式风格，顶部采用退台和坡顶，石材立面历久弥新。
二期联排别墅则汲取三四十年代老上海石库门风格精粹，独创里弄式围墙设计，营造出前庭后院的私密与优雅。
而景观中庭和超大阳光地下室的独特设计，更是将别墅生活的优越与品位演绎得淋漓尽致。
/news/2010-09-09/1043823.html泗泾颐景园姑苏园御湖独栋500平私家花园楼市调控政策的不断加码，很多别墅项目将面临着大考，凡是大考必有成绩卓越者，特别是把握城市资源的别墅项目。
如规模达30万平方米泗泾颐景园（查看地图）(论坛新闻视频)中的姑苏园/御湖独栋别墅。
新建松江区九亭镇A单元11A-01A+15A-01A号地块商办用房项目报批稿公示版
编制 主持人 序 号
姓名 吕云龙 姓名
职（执）业资 格证书编号 00016344
登记（注册证） 编号 B18090301000
科
学 海
主 要 编 制 人 员 情 况 职（执）业资 格证书编号
专业类别
网
本人签名 本人签名
境
社会区域类 编制内容
登记（注册证） 编号
环
00016344 0010771
1
吕云龙
境
全部预留开设餐饮条件。
科
-2-
含地下车库、设备用房、商业等）等配套设施。
学
网
其中
其中
其中 其中 其中
其中 其中
其中
其中
海
1555 地上停车位面积 1630 地下停车位面积 3405 15A-01A 地块停车位面积 250 地上停车位面积 3155 地下停车位面积 11A-01A 地块指标 46261.70 地块用地面积 160401.74 总建筑面积 115654.25 地上计容建筑面积 80957.98 办公总建筑面积 34696.27 商业总建筑面积 3362.33 地上不计容建筑面积 1626.32 架空层建筑面积 1736.01 机房层建筑面积 41385.16 地下建筑面积 2.50 容积率 20.00 绿地率 15A-01A 地块指标 37163.90 地块用地面积 146270.59 总建筑面积 111491.70 地上计容建筑面积 33447.51 办公总建筑面积 78044.19 商业总建筑面积 4862.90 地上不计容建筑面积 2096.72 设备夹层建筑面积 2766.18 机房层建筑面积 29915.99 地下建筑面积 7973.13 地下商业建筑面积 21942.86 地下车库及设备建筑面积 3.00 容积率 20.00 绿地率
上海市城市总体规划
《上海市城市总体规划》概要规划地位和作用《上海市城市总体规划》是指导本市发展和建设的法定性文件，也是实施城市建设、城市管理的基本依据。
在本市进行的各项建设活动，编制国民经济和社会发展近期计划、分区规划、区（县）域规划、详细规划、各专项规划等，均应执行本规划。
规划期限本规划期限自1999年至2020年，近期至2005年。
规划立足于21世纪的长远发展，对城市性质、发展目标、市域城镇布局及交通、市政基础设施布局均考虑了更长时间的发展要求，并对城市远景发展进程和方向作出轮廓性安排。
规划区范围本规划区范围为上海市行政辖区，总面积6340平方公里。
本规划与《上海市土地利用总体规划》相衔接。
规划指导思想（1）根据党中央提出的把上海建成'一个龙头，三个中心'的要求，进一步确定上海城市发展的战略目标，面向 21世纪，体现国际大都市水平；（2）体现国际经济中心城市的功能要求，合理安排城市的空间布局、生产力布局、人口分布及基础设施建设；（3）体现可持续发展战略，促进经济、社会、人口、资源和环境的协调发展；（4）体现以人为本的宗旨，为市民创造良好的生活、工作、学习和休闲的环境；（5）体现区域整体发展的思想，从长江三角洲城市群经济一体化发展出发，统筹上海的产业、能源布局和交通、水利体系等建设。
城市性质上海是我国重要的经济中心和航运中心，国家历史文化名城，并将逐步建成社会主义现代化国际大都市，国际经济、金融、贸易、航运中心之一。
城市发展规模控制中心城人口和用地规模，引导中心城的人口和产业向郊区疏解。
2020年，全市实际居住人口1600万左右，其中，非农人口1360万，城市化水平达到85%，集中城市化地区城市建设总用地约1500平方公里。
中心城规划人口约800万人，城市建设用地约600平方公里；郊区城镇规划人口约560万。
城市发展目标2020年，把上海初步建成国际经济、金融、贸易中心之一，基本确立上海国际经济中心城市的地位，基本建成上海国际航运中心。
郑州华润悦府项目初步设计文本2012.01.18
（2）50 年超越概率 10% 0.163 0.163+4.623（T-0.04） T≤0.04(秒) 0.04＜T≤0.1(秒)
内墙
200 隔墙 阳台栏杆
围护构件
阳台砼栏板 屋面女儿墙
0.1＜T≤0.4(秒) 0.4＜T≤6.0(秒)
3.3 风荷载
根据《建筑结构荷载规范》 （GB 50009‐2001，2006 年版） ，郑州地区 50 年一遇基本风压为 W0=0.45kPa，用于位 移设计；10 年重现期基本风压为 W0=0. 3kPa，用于舒适度设计；承载力设计时按 50 年一遇基本风压的 1.1 倍即 、梭形平面 W0=0.5kPa；建筑物地面粗糙度类别为 C 类。体型系数参照《高规》4.2.3 条和附录 B 槽形平面（1#、2#） （3#） 、L 形平面（4#）风荷载体型系数，综合考虑取 1.4。
3500
3800
3300
图 1.1 总平面图
1#楼标准层平面图
创 造 结 构 精 品 ， 是 我 们 的 目 标 1
1800
1500
1400
3400
600 1300
900
1300
3000
900
上
下
2250
1250
700 1200 300
300 1200 700
900
1800
4100
郑州华润中心二期（悦府一期）初步设计说明（结构篇）2012 年 01 月 18 日
1.34 1.22
T≤0.04(秒) 0.04＜T≤0.1(秒)
位置
形式 无飘板的窗
线荷载（kN/m） 6 9 4.24 6.36 3.0 5.0 按造型实际线重量
轨道交通9号线大学城站纬二路环境影响评价.pdf
上海市环境科学研究院受上海松江城市交通投资开发中心委托开展轨道交通9号线大学城站纬二路新建工程环境影响评价。
根据国家及本市法规及规定，并经上海松江城市交通投资开发中心同意向公众公开环评内容。
本文本内容为现阶段环评成果。
下一阶段，将在听取公众、专家等各方面意见的基础上，进一步修改完善。
w ww .e nv i r.go v .cn1. 项目概况松江新城主城B 单元位于松江新城主城北部，西侧紧靠佘山国家旅游度假区，南与松江结构绿地紧密相连，东侧为通波塘，北部为市政府重点推进的规划大型居住社区。
轨道交通9号线大学城站位于松江新城主城B 单元内部。
纬二路是松江新城主城B 单元的一条东西向规划道路，西起嘉松南路，东至谷阳北路，道路红线宽16m ，本项目工程道路全长316.28m 。
本工程的建成将对缓解局部交通压力，推动松江新城主城B 单元道路网络建设，完善地区路网起到重要的作用。
本项目西起嘉松南路，东至谷阳北路交叉口，全长316.28m ，红线宽度16m 。
工程建设内容包括道路工程、排水工程和附属工程，基本情况见下表1，平面布置见下图1。
表1工程基本情况一览项目名称 轨道交通9号线大学城站纬二路新建工程建设单位 上海松江城市交通投资开发中心建设地点 上海市松江区道路名称 纬二路 起始桩号K0+085.00～K0+401.28道路工程长度(m) 316.28 走向 东西向 等级城市支路红线宽度(m) 16 设计车速(km/h) 30 断面布置双向二车道 排水工程 雨水管 417.48 污水管 349.45 附属工程交通管理设施交通信号灯2组 绿化 行道树102棵道路路灯 10盏 总投资（万元）718.68w w w .e nv i r .go v .cn13.803.53.803.74.83.63.843.53.893.74.33.864.5砼4.43.884.1塘通波塘8.407.34水台台台3.93.893.73.65.37道路中心线外200m道路中心线外200m图1 项目平面布置、评价范围及环境监测点上海环境热线w w w.e n v i r .g o v.c n2. 项目规划相容性本项目道路作为城市支路，其建设将对地区路网的建设起到重要的推动作用，将进一步完善路网的贯通，进一步完善了松江区的路网结构，提升松江综合交通运输服务功能，带动周边地区的经济发展。
上海9号线泗泾站轨道商业项目前期策划提案_65PPT
背景分析 区域竞争
时间竞争与互动
2006
2007
2008
2009
9号商业广场
九久商业广场 佘山站商业广场
本案
强销期
未来轨道9号线商业地块不断推出， 产权商铺竞争越来越激烈
现在大型商业同质化比较严重，
招商,销售争夺资源加剧
9号商业广场,九久商业广场两端截流, 中间佘山站商业同质化竞争
Part2 项目属性分析
✓泗泾镇商业形态形式比较单一，以临街为主，处于初级阶段，唯有是鼓浪路文化路附近比较集中的 世纪联华、华联超市。而洞泾商业主要集中在长兴路。
✓商务氛围严重不足,商业人流比较散。 ✓零售业态主要集中在生活配套类、手机电脑配件类、娱乐休闲类，大型类生活超市主要满足当地人 口。
✓消费水平与层次偏低，商业布局散、乱、小。 ✓江川路服装配饰市场相对比较集中，但缺乏整体规划与布局，环境与档次低，商铺空置率比较高。 ✓租金水平比较低，商业集中带沿街租金大约3-5元/天/平方米，其余在1-2元/天/平方米。商务市场 比较缺乏，几乎很少有写字楼。
旅游市场的消费需求
CRD
城市休闲中心
背景分析 区域竞争
周边项目状况
楼盘名称
业态组合
均价
产品形式
主题卖点
以“时尚消费”为
主题，融合时尚购 9号商业广场 物广场、餐娱中心、
家居、运动健身中
17000元/平 方米
心为一身
松江老城区首个家
LOMO玩库
庭一站式休闲广场， 集购物、休闲、娱 乐、餐饮四大功能
20000元/平 方米
上海9号线泗泾站商业项目
前期策划提案
序
Part1 Part2 Part3 Part4 Part5 Part6
九亭城市更新方案
九亭城市更新方案空间布局形成“一廊一轴、五带四片”的空间结构。
●“一廊”为G60沪杭发展廊，是长三角区域的重要发展轴线，是一条综合性的发展廊道。
具体走向：九亭、新桥—松江工业区—松江新城主城—松江科技园区—新浜。
●“一轴”为城乡发展轴，是上海市西翼新城群的联动发展轴线，也是松江区内各板块的联系带。
具体走向：松江新城—佘山国家旅游度假区—青浦东翼－嘉定新城。
●“五带”为青松生态廊道、黄浦江生态廊道、近郊绿环、油墩港生态带和洞泾港生态带。
●“四片”为四个城市战略片区，分别是新城片区、东北片区、西北片区、浦南片区。
东北片区：“整合”东北片区包括泗泾、洞泾、九亭、新桥、九里亭街道四镇一街道。
该地区紧邻中心城区，开发建设较早，城镇连绵成片，工业园区密集，经济水平较高。
但是区域内外来人口众多，交通联系不畅，公共配套缺乏，城镇品质不高，区域整体面临更新升级和整合提升。
东北片区应借力大虹桥、联动中心城，以产业升级和城市更新为抓手，结合“五违四必”整治，以“九科绿洲”为核心，联合洞泾人工智能产业基地，全面整合协调各镇的空间布局及设施配置，提升城镇发展品质，打造松江东北的地区中心。
城乡体系形成“新城-中心镇-一般镇-集镇-村庄”的区域城乡体系。
●新城松江新城规划范围包括方松街道、中山街道、永丰街道、岳阳街道、广富林街道、松江工业区、车墩镇与石湖荡镇申嘉湖高速公路以北地区。
●中心镇包括佘山镇和九亭镇。
九亭，规划人口规模为16万人，九亭镇区将结合“九科绿洲”发展，加快工业用地转型、综合环境提升、重点增补高等级文体医疗设施和绿地，建设松江东北片区的服务中心。
●一般镇包括泗泾、新桥、洞泾、小昆山、石湖荡、新浜、泖港、叶榭、九里亭街道。
九里亭街道，规划人口规模为3万-13万人，按照小城市标准进行设施建设和服务配置，满足镇域居民的基本公共服务和就业需求。
●集镇包括天马、五厍、张泽，属于行政被撤但仍具有城镇建设基础的集镇。
●村庄至2035年，乡村地区规划保留保护行政村52个（其中黄桥、新镇、东夏、同建和下塘5个村为保护村），撤并行政村约34个。
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巴张泾河
古楼阁河
11
地块现状
地块内部水系
区域价值挖掘
区位条件
地处西区四大高端别墅板块围合地带，具备高端别墅氛围 市级交通干道贯穿，交通可达性好
沪青平公路
徐泾别墅区 赵巷别墅区 高端别墅氛围：处于徐泾、赵巷、佘山、
莘闵西区四大高端别墅板块围合地带，距佘山顶
级别墅区仅约3公里，高端别墅氛围浓厚。 A9
快速交通：经由嘉松公路、沪松公路、莘
砖公路可快速到达沪青平公路、A9、A5、A8以 及市区。
佘山站
A9
泗泾板块
泗泾站
9号线
轨道交通：地铁9号线已投入使用，本案临
近泗泾站和佘山站两站，距离约在2-2.5公里。
本案 佘山别墅区
A5
莘砖公路
莘闵别墅区
嘉松公路
A8 沪松公路
4
地块属性解析
古楼路
中等规模体量，地块方正，周边水系资源丰富； 现有商业配套品质和档次较低，区域较为缺乏高端生活氛围
在建设施 已运营设施 黄河索菲特五星级酒店 世茂佘山庄园 高端别墅
规划借势——大佘山规划
佘山距离项目地块约2.6㎞； 佘山千万级高端别墅云集，是目前上海最顶级的高端别墅板块； 五星级酒店、高尔夫俱乐部、高端商业及各种度假休闲配套，与 别墅结合，形成一个完整的高端板块形象； 欢乐谷的开业将提升区域价值和人气
市场条件—— 别墅产品价格分析
区域内独栋及双拼别墅价值较高， 联排别墅价值较弱，单一的联排别墅 产品价格成长性不高； 佘山板块独栋别墅档次非常高，对泗泾板块独栋别墅价格有很大的正向 刺激作用。
独栋别墅板块 年均复合增长率 9月均价（元/㎡） 1年后均价（元/㎡） 佘山 18.2% 49444 58443 莘闵 28.6% 27256 35051 赵巷 17.4% 25984 30505 徐泾 17.6% 25475 29959 泗泾 13.7% 25299 28765
全国其 他地区
本案
大范围客户导入
15
区域价值挖掘
产业支撑
产业客及私营企业主的臵业需求增长将大大刺激区域内对高端 住宅的关注和需求
泗泾私营经济开发区—1993年4月14日成立，现已招商2000多户
。
松江钢材城—华东地区规模最大、功能最全的大型专业性钢铁加工、
配送、集散中心，新型的钢材深加工和销售合一的物流基地。首期已入驻企 业860多家。二期工程完成时，入驻企业可达1200多家。
本案所在区域目前无大型配套，主要依靠周边社区的小型商业配
套，但未来将有三湘商业广场和佘山湾商业中心投入使用：
泗泾站 三湘商业广场
泗泾镇中心
三湘商业广场
占地约5万㎡，总建约10万㎡，紧邻9号线泗泾站，集生活购物、时 尚餐饮、休闲娱乐于一体的一站式体验消费中心，预计2010年底正 式投入运营，大润发、KFC等商家已签约入驻。其他商业规划有餐 饮、娱乐、生活配套、服装箱包等，当前商铺基本售完；另外还规
自身价值挖掘
自身条件
由自身地块条件寻找可以提升项目品质的价值点
区位条件
规划借势
充分挖掘项目的区位位臵条件和内外部交通条件
借势区域未来大规划，发掘提升区域及项目价值的利好条件
内部挖潜，论证区域是否存在一定客户支撑 对各种物业的市场格局进行剖析，发现市场机会点及价格支撑
区域价值挖掘
产业支撑 市场条件
10
紫都〃上海晶园
佘山高尔夫俱乐部 月湖五星级温泉度假酒店 佘山星派 大型高端高尔夫主题商业 紫园 欢乐谷
佘山高尔夫别墅
2.6㎞本案
佘山艾美五星级酒店 佘山月湖山庄 东紫园
辰山植物园 上海最大综合植物园 佘山艾美酒店
佘山国际高尔夫
天马坑地质五星级酒店
天马地质坑酒店
索菲特酒店
欢乐谷
14
区域价值挖掘
大虹桥利好将带来更大量外部高端客源的导入，区域高端客户 构成将呈现多元化趋势
6
产品线 小高层 多层 叠墅 联体别墅
容积率要求下 可能的产品形态
项目属性分析
土地成本分析
①
常规公寓类产品无法支撑项目价格预期和高溢价目标的实现 本项目产品打造上必须实现产品的突破和品质的强化升级！
建筑、财务、营销等成本
楼板价约11500元/㎡
合理利润率目标（25-30%）
本案整盘均价需达25000元/㎡以上
自身价值挖掘
地块价值
地块自然条件优越，形状方正，内外部水系资源丰富，利于通过 项目整体规划和景观打造塑造高端品质
地块四至：
地块东至巴张泾河，南至规划道路，西至古楼阁河，北至古 楼公路。
古楼路
地块条件：
地块整体方正，内部平整，利于产品规划排布； 东西两侧紧邻天然水系资源，内部拥有自然水系，可利于 打造滨河景观，同时可将活水引入社区内部，打造社区内部 水系景观，提升项目及产品品质。
谨呈：华润臵地（上海）有限公司
华润臵地松江泗泾古楼路2号地块项目定位报告
2009年10月
项目属性解读
项目价值点挖掘
整体定位突破之借鉴
产品定位及方案建议 方案下的项目经济测算
项目价值树体系梳理
2
板块属性分析
区位属性
地处松江北部泗泾板块，虽受大佘山辐射，但自身缺乏一定的 自然资源基础，远离市中心，整体亦尚未形成高端居住区氛围
No1：充分挖掘项目自身及区域的价值点，借势而为，寻找产品突破方向！ No2：通过项目借鉴实现产品打造的突破，塑造自身产品价值树体系，实现高溢价目标！
8
项之借鉴
产品定位及方案建议 方案下的项目经济测算
项目价值树体系梳理
9
项目价值挖掘
No1：充分挖掘项目自身及区域的价值点，借势而为，寻找产品突破方向！
上海泗泾五金城—一期已有251家商户进驻。预计二期将在今年底投
放市场，三期最迟将在明年8月前推向市场。总开发商铺在3000余间。
泗泾私营经济开发区
松江钢材城
上海市文化影视传媒创意产业基地—位于佘山国家旅游度假区
东南角，占地约312.27万㎡，总建约141.3万㎡，基地主体 “文化影视创意
产业集聚区和高科技制作基地” 拟引进国内外100至200家文化影视创意领 域的领先机构和企业入驻。上影集团将优先入驻该区，日本索尼公司、英国 宽太公司、深圳华强集团等已表示了入驻意向。上海国资系统内的主要文化 产业，都将迁往该基地，上海文广集团旗下所有“非新闻”业务单位世博会 后将首批迁入其中的“传媒中心区”。
七宝 9.6% 16582 19024 城花新园 19704 22605
九亭 10.2% 9334 10801 贝尚湾 16395 18969
新桥 16% 10362 12941 绿洲香岛 11853 14803
泗泾 10.2% 8124 9401 菲诗爱伦 9170 16200（最新报价 14000，以此计算）
主要公寓项目分布
西南名苑
绿波景园 合计 未来将售楼盘 同润苑四期 城投项目
16万
13万
5.28万
6.76万 46.42万
同润菲诗爱伦 一房55-87㎡ 二房83-90㎡ 三房129-130㎡ 1 2
西南名苑（宽景99） 二房80-90㎡ 三房100㎡
绿波景园 二房90-92㎡、三房125 ㎡、四房130-135 ㎡
未来预期价格 七宝板块 板块均价19024元/㎡ 城花新园22605元/㎡ 九亭板块 板块均价10801元/㎡ 贝尚湾18969元/㎡
公寓板块 年均复合增长率 9月常规公寓均 价（元/㎡） 一年半后均价 （元/㎡） 标杆项目 9月常规公寓均 价（元/㎡） 一年半后均价 （元/㎡） 新桥板块 板块均价12941元/㎡ 绿洲香岛14803元/㎡
泗泾站
项目四至 占地面积 容积率
东至巴张泾河，南至乡村道路，西至古楼阁河，北至 鼓楼路 121719.2平方米 不大于1 不大于20% 不小于45% 不高于40米 不能做独栋、双拼别墅 全装修住宅面积应不低于总住宅建筑面积的30%
泗泾古镇
建筑密度 绿地率 建筑高度 建筑形态 项目要求
容积率 本案 1.2-1.4 1.0-1.2 0.8-1.0 0.6-0.8
古楼路北侧商业
宗地
• 北侧古楼公路，路况尚好，但多有大中型货车经过
• 北侧润江商业配套档次较低，业种业态分布散乱
古楼阁河
巴张泾河
• 西侧紧邻古楼阁河
基地现状：内部平整
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• 东侧紧邻巴张泾河
项目属性分析
地块经济指标分析
受地块条件限制，产品线选择受限较大，常规类小高层+低层 产品线组合下的普通住宅将成为项目产品构成主体
规划借势——大虹桥规划
港澳台 及外籍
虹桥交通枢纽版图向西扩张，辐射长三角、辐射
全国、辐射世界，为区域带来全市、全国甚至全世 界级客户提供可能。用地约26.26平方公里，拓展 区域用地60平方公里，总面积86.26平方公里；到 2010年将建成世界最大的集航空、城际铁路、高速 铁路、轨道交通、等多种换乘方式于一体的超大型 综合交通枢纽。
佘山湾商业中心 佘山站
金港、同润社区商业 菲诗艾伦3000㎡米社区商业
本案
划有酒店式公寓。
佘山湾商业中心
上海城投开发， 超过10万㎡的各类商业中配臵了5万㎡的滨水风情 商业，3万㎡的精品城市广场，约2万㎡的“佘山湾主题商业街”。 三湘效果图 三湘效果图 三湘工程进度
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区域价值挖掘
大佘山高端配套规划的功能性辐射将进一步提升区域价值及项目 价值，泛佘山区域对高端客户的吸纳能力亦将更加突显
②
泗泾板块 板块均价9401元/㎡ 菲诗爱伦16200元/㎡
注：本案预计一年后入市，销售周期一年。
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