【房地产年报】2019中国商业地产社区商业研究报告-观点指数研究院.
2019第二季度中国商业地产指数报告
2019第二季度中国商业地产指数报告2019年第二季度，中国商业地产指数回升，商用土地及商用物业供给市场回暖，中国商用物业开发指数实现近两年首次同比上涨。
个税扣减、减税降费等政策的落实激发了更多消费者需求的释放，5G、人工智能、移动互联网等新技术的应用成为传统百货业销售方式及渠道更新的催化剂。
本季度，生鲜新零售布局多元碎片化消费场景、新式茶饮品牌成为时尚潮流超级符号、互联网企业线下门店从试水走向规模化扩张等商业创新热点引发行业关注。
2019年第二季度，中国商业地产指数回升至125.8，同比增长2.6%，环比增长1.0%。
宏观经济指数和零售商信心指数同比走强，对总体指数的同比增长贡献较大。
宏观经济运行平稳，零售商继续保持拓展节奏。
商用土地指数和商用物业开发指数环比均实现较大幅度增长，商用物业开发指数同比出现上涨，增量市场迎来复苏。
*中国宏观经济指数是根据宏观经济数据计算所得，涵盖与商业地产宏观发展环境密切相关的主要经济指标，综合反映经济走势。
中国宏观经济指数上涨说明整体宏观环境对商业地产发展更加有利。
*中国商用土地指数涵盖商用土地市场的多项交易指标，综合反映开发商对商业地产开发的投资积极性。
中国商用土地指数上涨说明开发商对商用土地市场的投资热情上升。
*中国商用物业开发指数主要关注商用物业的增量市场，包括新增商用物业的数量和面积等。
通过对新增供应的持续监测，分析各线级城市商业格局的变化和我国增量市场的发展情况。
中国商用物业开发指数上涨说明商用物业增量市场活跃。
*中国零售商信心指数反映零售商在中国范围内开店拓展的投资积极性及消费者的购物积极性。
中国零售商信心指数上涨说明居民消费意愿上升，零售商信心增加、拓展意愿上升。
中国宏观经济指数：消费结构持续优化2019年第二季度，中国宏观经济指数151.4，同比上涨6.2%，环比下降2.3%。
二季度GDP同比增长6.2%，增速较上季度回落0.2个百分点，经济运行保持在合理区间。
2019中国商业地产购物中心研究报告
2019中国商业地产购物中心研究报告研究团队：观点指数研究院本报告导读：在存量当道的时代，购物中心的发展面临着诸多挑战。
如何规划和发展购物中心？又怎样实现运营目标？成为每个从业者思考的问题。
那么2019年至今，购物中心的发展又发生了哪些变化，从中又能摸索到哪些规律和经验？摘要：•各经济数据稳定增长 行业投资较谨慎目前对于购物中心的发展，不少投资者还是保持比较谨慎的态度。
存量时代下，购物中心的发展之路仍在探索，相信这种审慎的投资态度还会持续较长一段时间。
•新开业购物中心298个 长三角仍为布局重点大批量购物中心的入市一方面能满足人们日趋多元化的消费需求，但另一方面也给本就进入存量时代，竞争日趋激励的购物中心行业增加了不少压力。
如何在存量时代下生存，充分发挥出自身的商业价值成为了购物中心探索的主要问题。
•存量改造趋势明显 收并购成主要扩张方式据观点指数统计，目前通过存量改造实现资产优化的商业地产企业有华润置地、龙湖、大悦城、恒隆、太古等，形式主要有两种，一是改造自持的购物中心，使之焕发新的动能，获得更为可观的收益，二是通过收并购其他运营商持有的商业资产进行改造升级，借助自身的商业品牌和运营优势，扩大购物中心规模，以此增加利润收益。
•轻资产模式多样 金融化运营策略突出目前国内商业地产企业发展轻资产模式主要有三种，但基本都是围绕运营和资金做文章。
运营是其核心部分，只有具备优质的运营能力才能进2行项目的管理输出，其次借助外部资金则可以高效利用资本，实现较高及安全的投资收益。
•业态升级之战 “首店经济”受青睐据观点指数不完全统计，仅在2019年上半年，就有接近40家的首店入驻一线城市样本标杆购物中心。
其中，北京商圈的标杆购物中心新增首店数量最多，三里屯太古里更是以11个首店的数量稳居首店收割机的宝座。
•体验化业态日趋细分化 科技新零售入局加码在购物中心同质化严重的当下，一方面，相较传统零售业，体验式、场景化业态具有鲜明性，因此在购物中心业态布局中一直受到运营者们的青睐。
中国现代社区商业发展模式研究
中国现代社区商业发展模式研究[摘要] 随着中国经济快速发展、城镇化建设步伐加快、人们收入水平和生活水平的不断提高，居民对社区商业设施和商品服务在品种、质量等方面都产生了大量的新的诉求。
伴随房地产开发中的商业地产将成为社区商业的主体，满足社区居民新时代需求。
社区商业作为社会经济发展的产物，即将成为城镇经济发展的重要增长点和社会文明成果共享的切入点。
目前，发展现代社区商业的模式主要有：城市连锁配送为特征的现代社区商业发展模式；以高度信息化为特征现代社区商业发展模式；以社区商业综合体为特征的现代社区商业发展模式。
[关键词] 现代社区商业；发展趋势；发展模式研究随着中国经济快速发展、城镇化建设步伐加快、人们收入水平和生活水平的不断提高，居民对所在社区商业设施和商品服务也产生了新的需求。
社区商业作为社会经济发展的产物，即将成为城镇经济发展的重要增长点和社会文明成果共享的切入点。
住宅地产与商业地产融合发展，我国社区商业迎来升级发展的历史机遇，不久将进入现代社区商业时代。
针对目前我国社区集中度、居住人群、城市规划、消费心理及消费需求等因素，与其相适应的现代社区商业发展模式势必会为充分发挥该社区商业功能起到决定性作用。
一、现代社区商业相关概念“社区商业”是一种具有中国特色、符合我国国情的商业业态。
“社区商业”的概念是中国所特有的。
我们以往常说的“社区商业”主要是指在某社区范围内提供商品和服务的连锁便利店或是零散的零售店铺。
在我国，2000年5月19日，国家质量技术监督局发布了GB/T181062000号《零售业态分类》国家标准，同年8月1日实施。
该《标准》将便利店定义为：满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。
不同的国家对于便利店具有符合各自特点的内涵。
美国便利店协会定义的“便利店”是指营业时间比超市长，采取顾客自助服务，给予顾客购物上最大方便的小型店铺，营业总面积一般在93-300平米以内，并且拥有可以容纳5-15辆汽车的停车场，要经营香烟、面包、奶酪制品、饮料、冷冻食品等生活必需用品和农产品，保持合理的库存。
【房地产年报】2019中国商业地产社区商业研究报告-观点指数研究院.
噂2019中国商业地产社区商业研究报告•指敏研究团队：观点指数研究院本报•告导读：相对于市中心大型商业综合体，社区商业具有“便利性” 这个无可比拟的优势。
人们逐年増加的可支配收入以及“就近原则"的消费观念为社区商业带来了新机遇。
摘要：•社区业态百花齐放除了服务、餐饮、零售、休闲娱乐之外，人们日益增长的生活需要也催生了社区商业新的生态圏，比如养老圏以及教育圏等。
•规模趋小发展相比于大型的商业地产项目，社区商业凭借体量小、投资低、利润稳定等特质得到企业的青睐。
在宏观经济增速不断放缓、场地租金攀升的大环境下，社区商业业态规模呈现出趋小化发展的态势。
•万亿蓝海之争城市化进程的推进，促进了社区数量和社区消费的增多，数据显示，预计到2020年，全国城镇住宅物业面积将达300亿平方米，中国社区服务消费将迈入万亿级市场。
•前景光明，局限犹在社区商业是满足本地社区居民商品和服务需要的商业，服务半径有限，大多不超过1公里。
社区商业本身的定位就决定了其有限的经营范围和有限的流量，没有流量就没有商业，如何发掘并保有流量是社区商业需要考虑的问题。
噂2观点指数 近日，某省会城市对社 区周边的生活服务设施满意度进 行一次采访调研，13.7%的被访市 民直接表示不满意或不太满意， 这说明社区周边生活服务设施仍 旧有很高的提升空间。
社区周边生活服务设施以便民、 利民和满足居民生活消费为主要 目的，包括餐饮、医院、娱乐、 培训等业态，属于社区商业的大 范畴之内。
相对于市中心大型商业综合体， 社区商业具有“便利性”这个无 可比拟的优势。
人们逐年增加的 可支配收入以及“就近原则”的 消费观念为社区商业带来了新机 遇。
外国发展经验显示，在人均GDP 超 过3000美元之后，社区商业所占 消费零售总额的比例一般在40%- 60%区间。
但即使在中国一线城市 上海，社区商业也仅占社会商业 支出总额的30%左右，侧面反映了 社区商业背后的市场商机还有待 充分发掘。
2019中国房地产企业品牌、管理与商业模式研究报告
研究团队：观点指数研究院本报告导读：品牌价值不仅仅是规模的体现，部分体量暂时还没有那么大的房企，在品牌建设上仍然卓有建树；经济形势向下、消费降级、政策与国际因素不明朗，只有拥有超强凝聚力的团队和企业管理才足以应对；扎实、稳定、可持续的商业模式，是开发商们在企业的经营过程中必不可少的探究方向。
摘要：• 万碧恒夺2019中国房地产品牌价值卓越榜前三甲。
万碧恒三家通过规模上的优势瓜分了品牌价值的前三名。
但品牌价值不仅仅是规模的体现，部分体量暂时还没有那么大的房企，在品牌建设上仍然卓有建树。
• 龙湖位于2019中国房地产管理与团队卓越榜首。
榜单中，龙湖以最高综合得分坐上了头把交椅。
融创以微弱优势，排在了碧桂园、万科前面，在本年度管理与团队榜单中获得亚军；碧桂园、万科分属第三、第四名。
榜单中TOP5的位置则由保利包揽。
• 华润、保利和万科在2019中国房地产商业模式卓越榜中取得领先。
其中华润置地通过深圳湾和华润府的项目优势，获得了超过40%的毛利率，让其他房企难以望其项背。
同时央企作风让华润在竞争中稳而不乱，迅而不急。
2019中国房地产企业品牌、管理与商业模式研究报告2019中国房地产品牌价值卓越榜2019中国房地产品牌价值卓越榜，旨在表彰过去一年Array全力提升竞争力，营造出色品牌知名度、品牌美誉度和品牌忠诚度，并打造出优秀品牌价值的房地产企业。
本榜单作为分榜单呈现，指标体系包含品牌熟知度、品牌认可度、社会公益三个单项指标。
夺得本年度品牌价值卓越榜冠军的企业为万科，而去年的冠军碧桂园则退后一名，位居第二。
万碧恒三家通过规模上的优势瓜分了品牌价值的前三名。
同样，其他头部房企影响力对品牌价值的转化效率也颇高。
招商蛇口、保利发展、华润置地、龙湖集团、融创中国、华夏幸福和中海地产，无不是前十的常客。
这说明无论是熟知度和认可度，头部房企都拥有不言自明的天然优势。
但品牌价值不仅仅是规模的体现，部分体量暂时还没有那么大的房企，在品牌建设上仍然卓有建树。
2019年房地产市场分析
2019年房地产市场分析1. 引言随着城市化进程的加速，房地产市场成为了国家经济发展的重要组成部分。
2019年对于中国的房地产市场来说，充满了挑战与机遇。
本文将对2019年中国房地产市场进行综合分析，包括市场规模、销售情况、政策调控、风险挑战等方面。
2. 市场规模2019年，中国房地产市场规模继续保持增长态势。
据国家统计局数据显示，在2019年上半年，全国房地产开发投资达到了人民币8.3万亿元，同比增长了10.1%。
这主要得益于政府对房地产市场的调控，不断推动住房消费，以及城市化进程的推动。
3. 销售情况虽然整体市场规模增长，但是2019年中国房地产市场的销售情况却呈现出下滑的趋势。
据中国指数研究院数据显示，2019年上半年，全国房地产市场交易额下降了5.7%，房地产开发面积下降了6.1%。
这一主要原因是政府在过去一段时间对房地产市场加强了调控措施，限制了购房贷款和投资投机性购房活动。
4. 政策调控2019年，中国政府对房地产市场的调控力度进一步加强。
政府出台了一系列的政策措施，旨在稳定房地产市场，防止房地产泡沫的形成。
这些政策包括：加强土地供应管理、限制贷款、房地产税等。
这些政策的实施有效地减少了投机性购房和房价过高的问题，但也对房地产市场的销售产生了一定的压力。
5. 风险挑战2019年中国房地产市场面临着一些风险挑战。
首先，政府的调控政策可能导致市场需求下降，进而影响到房地产开发商的盈利能力。
其次，房地产市场泡沫的风险依然存在，特别是一些二线城市和三线城市，房价上涨的速度过快，存在投资投机的风险。
另外，全球经济下行的压力也可能对中国房地产市场带来不利影响。
6. 结论综上所述，2019年中国房地产市场经历了政策调控和市场规模增长与销售下滑交织的局面。
调控政策的实施虽然有助于市场的稳定，但也带来了一定的风险挑战。
未来，随着政府的进一步调控和市场变化，中国房地产市场仍将面临一系列的挑战和机遇。
2019年商业地产行业分析报告
2019年商业地产行业分析报告2019年9月目录一、商业地产景气度相对平稳，细分行业供需结构差异显著 (5)1、商场零售：不同城市供需分化明显，租金整体弱稳 (6)（1）供应增量：一线城市整体增量高于二线城市 (6)（2）空置率：广深空置率下滑，二线城市内部走势分化 (7)①一线城市优质零售物业空置率内部走势各异 (7)②二线核心城市空置率高低水平差距较大，内部走势较分化 (7)（3）租金：当前一二线城市整体租金维持弱稳 (8)2、写字楼：供应增速放缓，整体租金稳中走强 (9)（1）供应存量：一二线城市甲级写字楼存量规模呈增长趋势 (9)（2）供应增量：沪、深优质写字楼供应增量较大，一二线城市整体增量逐渐放缓10 （3）空置率：2018下半年以来一线城市空置率提升，二线城市表现分化 (11)（4）租金：一线城市平缓上升，二线城市整体平稳 (12)3、工业物业：行业景气度相对较高，租金水平持续上升 (13)4、酒店物业：供给过剩放缓，行业景气度维持弱稳 (14)二、重点商业地产公司简析 (14)1、万达商管集团：体量领先国内商业地产行业 (16)2、华润置地：开发物业+投资物业+X战略 (20)3、大悦城：完成重组，蓄势待发 (23)4、龙湖集团：主打“天街”系列，在建储备丰富保证后期高成长 (27)5、万科：稳住开发基本盘，多元化业务发展 (30)6、中国国贸：北京核心地段高档商贸服务综合体 (32)7、新城控股：“住宅+商业”双轮驱动 (35)8、旭辉控股集团：开启“房地产+”战略 (39)商业地产下游需求呈弱周期性，租金收入有稳有增。
商业地产需求呈弱周期性，行业景气度相对平稳。
商业地产行业景气度相对平稳，零售物业、写字楼等需求受人口、经济、收入、消费水平、区域结构等众多因素影响，需求波动相比开发型物业呈现弱周期性，整体景气度相对平稳。
目前零售物业供需平稳，写字楼景气度较好。
1）零售物业：虽受电商影响线下零售物业的租金水平有所下滑，但目前一二线核心城市的空置率整体水平较低且稳定可控，租金水平维持弱稳。
【房地产年报】2019中国商业地产长租公寓研究报告
2019中国商业地产长租公寓研究报告研究团队：观点指数研究院本报告导读：即便国内公募REITs放开，问题的关键还得看底层资产的质量。
从目前不足3%的回报率来看，即便公募REITs放开，长租公寓的资产也难以配售。
摘要：•资金压力待解，长租公寓的轻重抉择在现有的长租公寓运营模式中，可分为轻资产和重资产。
前者即“二房东”，利润主要来自交易的差价，操作简便，容易复制，可快速实现规模扩张，但是竞争相当激烈，而且容易形成“高收低租”的恶性竞争，难以产生良好的规模效应；后者是操作最难的，也难以实现大规模扩张，但能带来不错的盈利。
•长租公寓作为底层资产：稳定但不优质长租公寓行业前期投入大、回报周期长的特点，促使其在开发、运营过程中需要大量的资金支持，重资产模式下的资金要求甚至更高。
•长租公寓REITs难点：投资吸引力不足理想状态下，长租公寓品牌依靠资产质量和运营能力，可以形成从“私募基金收购存量资产——改造持有运营——公募REITs退出”的完整闭环。
观点指数 盈利不足一直是长租公寓行业的“痛点”，截至目前处于盈利状态的长租公寓屈指可数。
也就是说，长租公寓必须依靠源源不断的外部融资才能勉强维持经营。
但我们知道，风险资本的加持是暂时性的，到达一定的时间点后，如果没有见到实际收益，就会出现“逃离”。
截至2019年前三季度，因资金链断裂而倒下的长租公寓数量超过25家。
其中，备受关注的乐伽公寓在8月7日官方宣布正式停止运营，其“高收低租”的烧钱模式被人诟病。
另一方面，在私募融资收紧的环境下，有报道称，蛋壳、自如、青客公寓纷纷转向寻求上市募资的道路。
美东时间10月7日，青客公寓正式递交赴美IPO文件，成为国内首家披露招股书的长租公寓企业。
碰巧的是，在青客递交申请书的同时，悦如公寓称其无力维持1600套房源的运营成本和资金压力，现阶段资金链断裂，只能出售公司予郑州比逊达美公寓管理有限公司，但后来收购事项因故中止。
在融资道路上，除了寻求上市，还有一种可能存在的方式是公募REITs。