重思物权法上不动产、动产之划分标准——兼评孟勤国教授提出的“登记标准”及相关问题
关于不动产登记立法的几点思考
地与农村集体建设用地刁 等 。其实 ， 我国最大的不 动产在农村地区。我 国不动产统一登记乃至整个不动 产管 理 改革 ， 必 须 从 难点 、 重 点 所 在 的农 村 突破 ， 以城 乡统一为基础 ， 确认 、 保护农 民的不动产权利 ， 进一步
一
公有制经济 ， 鼓励 、 支持和引导非公有制经济的发展。 物 权 法 通 过 不 动产 登 记 既 保 护 公 有 制 经 济 实体 的 物
权， 也保护 多种所有 制经济个体 的物权 ， 不 动产登记 明确区分公有制 国有 、 集体所有和私有不动产物权 ， 防范和阻止国有 、 集体 、 私有物权之间的侵 占、 侵犯及 外来侵害， 平等保护各经济主体的不动产物权。 社会主义市场经济 ， 必须保障一切市场主体 的平 等法律地位 和发展权利 ， 产品和服务的生产及销售 由 自由市场的 自由价格机制引导 ，不动产作为市场要 素， 进入市场前就已通过登记明晰其物权 ， 省略作为 市场要素进入市场时的确认物权归属 ， 加速市场要素 进入 市场 的速 度 ， 保 证 了市场 主体有 效运 行 。 我 国不 动产 分类 复 杂 ， 进 行不 动 产登 记 的部 门多 头分立 ， 由于技术难题 、 制度缺失等各种原因， 我 国的 不动 产 登记 机 构 尚未 实现 全 国联 网 ， 甚 至在 部分 经 济 发达地区 ，同处一地的两个县之间的信息也不互通 。 中央和 地方 的调控 政策 ， 诸 如 调控 房 价 、 开 征房 产 税 ， 由于 缺少 阳光 透 明的房产 信息显 得盲 目。不 动产 登记 缺位 ， 也让一些人钻 了制度的漏洞 ， 以非法手段攫取 了大量财富。“ 房妹” 的父亲利用职权将 十几套经济适 用 房归于子女名下 ， 陕西 “ 房姐” 则利用假户 口在 神 木、 西 安 和 北京 非 法购 置 了 ４ ０多套 房 ， 山西 “ 房媳” 用 假户 口、 身份证 ， 坐拥十余处房产等 ， 其背后都与房产 信息登记系统缺失有关 。 建立不动产登记信息管理基础平台， 实现不动产
物权法登记制度_规章制度_
物权法登记制度物权法登记制度物权登记可以界定为国家依法委托特定职能机构按照当事人的申请对于当事人的物权状况决定进行记载或不予记载的行为过程，以及这种记载或不记载发生特定法律效力的事实状态。
登记具有公信力，包括登记推定力和不动产善意取得效力。
登记可以明确和宣示权属，实现国家治理，保护合理信赖，降低信息成本。
根据不同的标准，登记可以分为不同的类型。
一、物权登记的概念与性质物权登记的含义在我国法学界是颇有争议的，这中间的分歧主要涉及到物权登记究竟是一种事实还是一种行为，究竟是属于公法范畴还是属于私法范畴。
因此，要界定物权登记的概念，首先应当厘清其性质。
(一)事实还是行为对于物权登记概念的界定大致分三种:第一种观点是事实说，如有学者认为不动产登记是“经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实”。
《日本不动产登记法》也采取了这种观点，其第1条规定:“登记，为不动产的标示或如下所列的不动产权利的设定、保存、转移、变更、处分限制或消灭时所为的记载。
”既然登记是一种记载，则当然是事实状态了。
第二种观点是行为说，如我国台湾学者温丰文先生认为登记是指“将土地及建筑改良物的所有权与他项权利的取得、转让、变更、丧失，依法定程序，登载于地政机关所掌管的登记簿册上的行为”。
而另一位中国台湾学者孟光宇先生也认为“土地登记者，乃国家依照法定程序，将所辖境内之公、私有土地(包括定着物在内)之标示及权利关系，登载于国家所置登记簿之上，用以加强政府的管理，并保障人民权利之行为也”。
第三种观点是双重说，即既承认登记是事实，也承认登记是一种行为。
如有学者认为登记“指经当事人申请国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门簿册上的事实或行为”。
笔者认为，第三种观点比较合理。
实际上，登记从不同的层面看，有不同的性质。
当事人申请登记，登记机关审查并将有关事项记载于登记簿，这一系列的程序中，当然有人的行为。
孟勤国：中国《物权法》走向何处？.doc
中国《物权法》走向何处？作者:孟勤国报告人：孟勤国（武汉大学法学院教授、博士生导师，广西大学法学院教授）主持人：孙虹（中国政法大学民商经济法学院经济法研究所副所长、副教授）时间：2006年4月2日地点：中国政法大学图书馆学术报告厅孙虹：时间到了我们现在开始今天的学术活动。
首先简单介绍一下，这位就是我们今天请来的武汉大学的孟勤国教授，今天经济法研究所委托我做主持人，很荣幸，我是经济法所的教师孙虹。
本来我们上个学期12月份就安排了一个高峰论坛，但是由于论坛需要两个人，两个人凑在一起的时间实在不容易，今年好不容易有时间，但是一个星期以前由于特殊情况，王卫国老师没有能够来，本来是想请王卫国老师和孟勤国老师来一个对话的，孟老师来一趟不容易，我们不想失去这个机会，因此今天请孟老师做这个讲座。
请大家再一次对他表示欢迎！孟老师的简介我们已经打在字幕上了，我只想再简单说两句。
孟老师的书《物权二元结构论》是非常受欢迎，现在已经脱销。
孟教授的文章，大家有些从网上看到，有些没有看到，今天的讲座我想这样安排，首先由孟老师用30到40分钟的时间介绍一下自己，介绍一下与这个题目有关的观点，介绍完以后我们同学可以自由提问。
现在请孟勤国老师开始他的讲座。
孟勤国：各位老师，各位同学，晚上好！很荣幸能够来这里跟大家做一个交流，那是因为孙老师是我的同学，同班同学，而且当时是我的领导，跟大家交流这个机会是她提供的。
这个题目比较刺眼，叫《中国物权法走向何处》。
物权法从有学者提出来要搞，到现在十几年了，原来的计划是2002年能够颁布实施，由于种种原因，推到05年、06年，也没搞成，现在还在继续研究之中。
昨天我碰上全国人大法工委的同志，我问他怎么样了，他说还在修改。
改革开放以后中国民法的立法过程中，还从来没有出现过一个法律，一个也不是太大的法律，会因为种种原因而不断延迟，这不太符合我们国家的习惯。
我们国家的立法习惯历来是按计划按步骤完成，不完成是不正常的。
“动产”概念是如何被界定的
尤其是在“ 、不动产” 物” “ 以及 “ 动产” 的概念界 定和逻 辑展开 与 区别上 ， 导致 了一 些在 笔者 看来
是混乱 不清 的现象 。 哲 学层 面 的世 界 当然是 不 可 能全 部 进 入法
学领 域 的 ， 不论 是 其物 质 的存 在 ， 是 其 精神 这 还 的存 在 。能够 进 入法 学领 域 并可 以接 受 法 律调 整 的世界 ， 须 是 那 些 符 合 法 律 调 整 条 件 的存 必 在 。这 些 条件 应 当包 括 ： 有 独 立 的 经 济 价 值 具 并 具有 排 他 的 支 配 可 能 性 。 尽 管 许 多 著 述 论 ① 说将 构 成法 律 上“ ” 物 的条 件 “ 分 详 列 ” 但 随 细 ，
观 性 为特 征 。基 于此 ， “ 产 ” 念 的 界 定 可 以 从 两 方 面 来 把 握 ： 是 减 法 原 则 ， 动 产 是 “ ” 一 对 动 概 一 即 物 这 概 念所及 外延 减去“ 动产 ” 所 剩余 者 ； 是拟 制原 则 ， 不 后 二 即动 产 还 包括 物 权 法 上 可 以 被 “ 为 物 ” 那 视 的 些对 象。
理学 所指之 物 ， 界定 法 律 学上 的“ ” 却依 赖 但 物 ， 于或 者说是 无法摆 脱物理 学对 物的概 念界定 。 依凭人 类 的非 凡 智 力 ， 所 能 够 认 知 的 世 其
及 “ 动 产 ” 概 念 外 延 本 身 不 够 清 晰 的 情 况 不 的
下 ，动 产 ” “ 的内涵 及 外 延 之 明 确 就 遭 遇 到 了前
参见拙作也论民法典的体系载山东大学学报2005上属于相对权是当权利主体通过法律行为处分债权时则因其处分行为的对世性质决定了由处分行为所产生的权利的法律属性参见王利明主编
论不动产登记制度与我国不动产登记的立法完善
论不动产登记制度与我国不动产登记的立法完善作者子尧上政内容摘要物权，是指权利人对特定物享有的直接支配和排他的权利，它反映的是一种人与人之间关系的法权。
物只有在一定的社会历史阶段上的人与人之间的关系中才能成为权利的客体，主要包括动产和不动产。
人们在现实社会中得以生存离不开物质基础，在不断的交往中必然发生物权的变动，“物权不可避免的要在交易关系当事人之间进行权属界定，并必然涉及交易第三人为代表的交易上的利益”，故其变动必须具备某些可取信于社会公众的表现形式，在国民生活中不动产具有重大经济价值，不动产登记制度作为物权变动理论的主要内容一直为学界所热论，如何正确认识我国现行立法背景下关于不动产登记制度，对未来不动产登记立法能否选择一个既能与国际接轨又适合我国国情具有重大意义。
关键词物权不动产变动登记制度立法完善不动产登记制度就是将不动产物权变动的法律事实，记载于国家专门设立的不动产登记簿的过程或事实①，即由官方或权威性的公共机构，将不动产在登记簿上予以记载，以此对不动产物权的存在予以表彰。
其主要特点在于不动产物权的表彰与不动产本身在物质上发生分离。
因此克服因占有的现实性和排他性而受到的局限。
故，可以比较准确的反映不动产物权上复杂的财产权关系，是权利的表彰具有连贯性和确定性。
一不动产登记制度的历史沿革罗马法对所有权的转移注重形式，要求采用曼兮帕蓄和拟诉弃权，以后逐渐采取占有转移和交付的方式，于是所有权必须依交付而转移。
随着社会的发展这种公示的方式日益不符合不动产转移的要求，到后来日耳曼法进一步发展了交付制度，即要求当事人在让与土地所有权时，在证人面前不仅要缔结让与契约，而且必须为物的转移行为的表象，让与合意与交付行为构成土地所有权让与条件。
其后此种交付逐渐为以文书代替象征物的交付，将记载了当事人的合意的文书交付给受让人，使可以完成交付行为②。
现代登记制度正是在该文书交付的基础上发展起来的。
法制史上，不动产物权变动采取登记方法，系肇端于抵押权领域，。
论我国物权法中的区分原则
论我国物权法中的区分原则论我国《物权法》中的区分原则沙洵一、区分原则概述（一）负担行为与处分行为的分离是区分原则的基本内容所谓区分原则（Trennungsprizip），是指?发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，他们的成立生效依据不同的法律根据的原则?①，区分原则是物权行为理论的基本原则之一，最先为德国民法所确立。
根据物权行为理论的观点，以物权变动为目的的法律行为应当分解为?负担行为?（Verpflichtungsgesch?fte）与?处分行为?(Verfügungsgesch?fte)。
负担行为是指民事主体向相对人承担某种作为或者不作为义务的法律行为，如在租赁关系中，出租人须将自己占有的租赁物交付给承租人，则出租人便为自己设立了一个交付行为的负担。
而处分行为则是民事主体将自己的某种权利进行变更、转让或者抛弃等法律行为。
以下就一个简单的以转移物的所有权为目的的买卖合同举例来说明负担行为与处分行为在物权变动中所处地位。
甲与乙签订了关于一批货物的买卖合同，根据债法的一般原理，只要当事人意思表示一致，合同即告成立并生效，自合同生效之时起，买卖合同双方均受债法上义务的约束，即卖方通过债权行为为自己设立了一个交付货物的负担，但由于债权行为已经生效，该负担就是一个独立的民事法律行为。
该合同签订后，由于某些原因，卖方只有在数日后才具备履行该买卖①孙宪忠著：《中国物权法总论》，法律出版社2003年版，第163页。
合同的能力，因此当数日后卖方将货物实际交付买方时，货物的所有权方告转移，卖方自此完成了合同的履行。
在交付货物时，卖方是根据自己交付货物的意思完成了对合同项下货物的处分，因此该处分行为独立并区别于前一个基于债权债务关系而产生的负担行为，亦是独立的民事法律行为。
因此，在该买卖合同中，存在着两个独立的民事法律行为，即?负担?与?交付?。
同理，在对不动产进行交易时，负担行为表现为出卖人须负有协助买受人办理不动产权变更登记的义务，而处分行为就是出卖人根据自己的意思办理不动产权变更登记手续。
物权法总则基本条文讲解07年8月16日
物权法总则基本条文讲解（07年10月25日北京仲裁委）中国社会科学院学部委员梁慧星物权法经第十届全国人大第五次会议于2007年3月16日通过，将自10月1日起施行。
分5编19章，247条。
下面着重介绍物权法基本的概念、原则和制度，主要是总则编的规定。
第一条【立法目的】（略）为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
第二条【调整范围、物和物权定义】因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。
法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
（一）什么是物？本法既然叫物权法，就不能不涉及“物”的定义。
民法上关于物的定义，有广义和狭义之别。
广义的物，包括有体物、财产权利和无形财产。
罗马法以及法国法系各国立法，均采物的广义概念。
狭义的物，仅指“有体物”，亦即有形财产。
为德国、日本和我国台湾地区民法等采用。
我国民法理论一直采用“有体物”概念。
所谓“有体物”，指具有形体、占据空间，并能够为人感知的物。
首先是客观存在的物，具有形体并占据空间，有固体、液体和气体的区别。
其次，因人身为自然人人格之载体，受法律绝对保护，不得成为法律上的客体，故人的身体以及人体的任何组成部分均不是物。
但是被捐赠的血液、器官和脱离人身的毛发除外。
再次，必须是人力能够控制、有必要控制的有体物。
人力所无法控制的物，如日月星辰，不属于民法上的物，任何人不得对其主张民事权利。
本法第二条第二款规定：“本法所称物，包括不动产和动产。
法律规定权利作为物权客体的，依照规定”。
虽然未使用“有体物”概念，因不动产和动产属于“有体物”的分类，可知本法所称物，是指“有体物”。
鉴于科学技术的发展、建筑物高层化及海洋养殖业的发展，本法将“海域”、“无线电频谱”及地上、地下“空间”均纳入“物”概念之内。
法国物权法中动产与不动产的法律地位(尹 田)
法国物权法中动产与不动产的法律地位尹田北京大学法学院教授上传时间:2002-11-18动产与不动产是法国民法上对财产最为重要的基本分类。
这一分类是《法国民法典》编撰时期法国统治者有关物权的立法思想的重要反映。
虽然在其后来的历史发展中，这种分类曾遭致某些批评，但即使在法国现代物权法上，其仍不失为财产的主要分类之一。
与法国民法中某些财产的分类（如公产与私产）不同，动产与不动产的分类标准毫无疑问具有物理性（一般而言，所谓动产，是指易于被移动的财产；所谓不动产，则指不能被移动的财产）。
但财产的物理属性与财产的社会属性之间显然不存在必然的因果关系，而动产与不动产在其各自的社会属性即法律地位方面所具有的巨大差异又是如何产生的呢？换言之，这种从表面看来“纯粹”仅具有物理意义上的分类何以会导致两类财产在政治上、经济上和社会意义上如此重大的不同后果？这是法国学者着重研究的问题。
显然，这一问题的解决不可能单纯通过对这种分类的物理标准的分析而完成，或者如法国学者菲·马洛里（Ph.MALAURIE）和洛·动作勒斯（L.AYNES）所言，“这种分类的重要性并不有以其分类本身加以解释，而只能从历史的角度予以解释。
”〔1〕亦即只有通过历史的考查，方可明白动产与不动产的分类在《法国民法典》编撰时期的价值及这种价值在法国现代社会中所发生的变化或者衰落，并由此揭示动产与不动产不同之法律地位。
一、动产与不动产的分类标准《法国民法典》对动产与不动产作了明确划分。
该法典第516 条首先规定：“一切财产均为动产或不动产。
”接着，法典对于不动产和动产的确定方法作了明确表述：“财产为不动产，或依其性质，或按法律的规定。
”（第527条）除某些例外的情形，《法国民法典》对动产与不动产的分类标准基本上是物理性的。
但是，由于动产与不动产的确定是根据法律而非所有人的意志，所以，这种分类的物理性并不妨碍法律允许所有人依照其意志通过确定财产的目的而将之不动产化，或人为地将财产动产化。
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＿ 厦 门大学 （ 法学 院，福建 厦 门 ３ １ ０ ６ ０ ５）
摘 要 ：不 动 产 与 动 产 的划 分 在 物权 法上 一 向重要 ，罗 马 法 、 法 国 民法 、德 国 民法 都 有其 划 分 标 准 ， 并表 现 出 各 自的 法 律 意 义 。 然 而 不 动 产 、 动 产 作 为 对 物 权 客 体 的 固 定 划 分 模 式 ，其 划分 标 准 从 来 就 是 一 变 再 变 的 ， 基 于此 状 况 的反 思 ，孟 勤 国教 授 提 出 了新 的 标 准 ， 即 以登 记 标 准 作 为 统 一 的标 准 来 明定 二者 界 限。 辩 证 的 评 判 这 些传 统 标 准 和 孟 勤 国教 授 的 登 记 标 准 ， 发 觉 各 有 特 定 的局 限 性 ， 但 仍 能 给 人 以 启 示 。 关 键 词 ：物 权 法 ； 不 动 产 ； 动 产 ； 划分 标 准 ；登 记 标 准 ：
得 的叙述 充其 量也 只是 给 了我 们一 个物 经过划 分后 的存 在样态 得 以显现 的样板 ，这并不 能 够 告诉 我们 这 种样 态 的成 因及 现状 得到 稳定 保持 的原 因。而 要 获取 这些 “ 内幕 ” ，则不 能
一
味 地 在 这 块 划 分 后 的 样 板 上 徘 徊 ，一 定 得 另 辟 蹊 径 。 对 这 类 层 次 的 问 题 ，英 国 的 法 史 学 家梅 因曾极 有先见地讲 到 ，探索 物的分类 的理 由不 属于法律 哲学 而属于法律 历史１］ ，与此 ３５ １５
其 附 着 客 体 ” “ 由法 律 确 定 ” 动 产 与 不 动 产 划 分 标 准 之 模 糊 性 、不 一 致 性 引 发 了我 们 、 或 。 继续 深 入探 究 的兴 趣和 热情 。 不 动 产 、动 产 的 划 分 是 如 何 产 生 的 ？ 这 种 划 分 形 式 存 在 的 法 律 及 现 实 基 础 是 什 么 ？ 我 们考 虑这 个 问题 的立 足点 何在 ？诚然 ，这 又涉 及到 了一个 思考 方法 的 问题 ，彼 德罗 ・ 彭梵
一
、
不 动产 、 产 的划分 意 义及 标 准选 同 的典 型 国 家 ，不 动 产 、动 产 的分 类 形 式 得 到 了广 泛 认 同 和 应 用 ，
更 有甚 者 ，如 《 魁北 克 民法 典 》的立法 模式 仅 规定 不动 产和 动 产① 。基 于这 个划 分 ，我们 可 以 很 清 楚 地 知 道 现 实 中 不 同 物 的 相 应 类 属 ，进 而 推 知 其 法 律 地 位 及 与 之 相 适 应 的 相 关 规 则 。 不 动 产 和 动 产 的 划 分 标 准 不 仅 出 现 了 历 时 性 的 变 异 ， 而 且 在 特 定 时 期 、 特 定 国 家 ，关 于该分 类到 底采用 了何 种标准 尚待 我们仔 细考 察 。孟 勤 国教授 对此感 慨道 ：“ 同样是 种子 ， 在法 国 民法 中 只要 是供 给佃农 的 ，就算 不动 产 ，在德 国 民法 中，则必须 投入 土地 才能成 为 不 动 产 ，这 一 事 实 本 身 就 说 明 动 产 与 不 动 产 标 准 的 不 确 定 性 ” Ｉ 。反 映 在 法 律 条 文 中 ， 法 《 国 民 法 典 》第 ５ ７条 、第 ５ ７条 给 出 的 不 动 产 、动 产 标 准 实 不 一 致 ， “ 依 其 性 质 ” “ 依 １ ２ 或 、 或
中图 分类 号 ：ＤＦ５ ２１ 文 献 标 识 码 ：Ａ 文 章 编 号 ：１ ０８ ０ —２５ ０６（ ０６ ０３ ２０ ） —００ —０８ ８１
作 为 体 系 性 的 理 论 研 究 和 立 法 实 践 来 说 ，类 别 化 方 法 的作 用 向 来 是 首 屈 一 指 。 在 大 陆 法 系 的 民 法 一 物 权 法 中 ，对 物 权 的 客 体 之 诸 多 分 类 形 态 中 ，不 动 产 、动 产 的划 分 历 来 堪 称
■ 收 稿 日 期 ：２０ ０６— —１ ０１ １ ■ 作者 简 介 ：李 飞（ ９ 一 ） １ ８１ ，男 ，河 北 保定 人 ，厦 门 大学 法 学院 民商 法 学专 业 硕 士研 究 生。
① 该 法第 ９ ７条规定 ：“ ０ 所有 的其他 财 产 ，如果 未被 法律 规定 ，视 为动 产 。 ”
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重 思 物 权 法 上 不 动 产 、动 产 之 划 分 标 准
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兼 评 孟 勤 国 教 授 提 出 的 “ 记 标 准 ” 及 相 关 问 题 登
重要 ，“ 在每一种法 中都有一个 ‘ 对物 的基本划 分 （ Ｈ ａ ｉｉｉ ｅｕ ’ Ｓ ｍｍ ｄｖｓｏ ｒｒ ｍ） ，……这种基本 的 划 分 在 现 代 法 中 表 现 为 不 动 产 和 可 动 产 之 分 ” 。 从 罗 马 法 到 法 国 民法 ，再 到 德 国 民法 ， … ｏ 跨 过千 年 的历史 长河 而仍 旧维持 着其 常青 的生命 。然 而仔 细分析 ，我们 发 现 ，不 动产 、动 产 的划分标 准并 没有像 这种 划分 自身 一样保 持恒 久如 一 的品性 ，相反 ，划 分标准 在不 同 的 时 间 和 空 间 里 ，差 异 颇 大 。 同 种 分 类 模 式 为 何 在 划 分 标 准 上 出现 了重 大 的 差 别 ？ 这 个 分 类 形态 是否仍 有其 理论 与现 实意 义？我 国对 之应该 抱何 种态 度 ，在 如火 如荼 的 民事 立法 活动 中做 出何 种 选择 ？ 对此 进行 全 面 而纵深 的 考察 、研 析 就显 得甚 为 迫切 和必 要 。