PPT文档-6上海房地产市场报

土地行情
2、成交行情 住宅土地方面，6
月有8块住宅用地成交。 分别位于青浦（2幅）、
宝山（1幅）、嘉定 （3幅）、奉贤（1幅） 和松江（1幅）；成交 面积为46.22公顷，成 交金额为56.5亿元，土 地成交均价为12225元 /平方米，平均楼板价 为86在01商元办/平土方地米方。面，
6月份全市有4幅土
市场动向
1、沪5年内将筹措100万套保障房 占新建住房总套数六成，今年要开工和筹措1500万平方米 2011年6月9日 A21：A21－上海 稿件来源：新闻晨报 作者：吴飞 昨日下午，上海市十三届人大常委会第二十七次会议听取和审议了市人大城市建设环境保护委员 会关于本市保障性住房体系建设情况的调研报告。从今年3月开始，为配合人大常委会做好保障 性住房体系建设情况专项监督，市人大城市建设环境保护委员会对本市保障性住房建设情况进行 了专题调研，旨在推动政府进一步改善工作，完善制度，确保“十二五”规划目标的实现和市民 居住条件的持续改善。
公寓市场
3、公寓个案成交面积TOP10
排名 1
楼盘名称 保利叶城
区县 宝山
2
恒盛湖畔豪庭 奉贤
3
旭辉玫瑰苑
青浦
4
新城忆华里
青浦
5
正阳世纪星城 二期
奉贤
6
三花现代城
宝山
7
珊瑚湾雅园
奉贤
8
华润置地菁英 苑
嘉定
9
张江汤臣豪园 浦东
10 康敏苑二期
南汇
环线 外郊环 外郊环 郊环外 郊环外 外郊环 中外环
板块 顾村板块
同时，保障性小区人口单一化致使大型居住区社会管理难度加大：一是管理 模式不相适应，如浦江镇的大型居住社区完全建成后预计需要设立近百个居委 会，远远超过一个中心城区的规模；二是管理力量严重不足，如顾村镇总面积 41.66平方公里，目前常住人口25万，尚不包括将因保障性住房建成后迁入的 人口，但公安配备仅110人，城管执法人员19人，大量管理工作只能依靠120人 的协管队伍；三是物业管理亟待改进，现在甚至有保障性小区出现举行物业招 投标时没有一家企业参与投标的现象。
UWIN 房地产市场月 报
2011年6月
摘要
宏观政策 1、上海正制订“一房一价”执行细则 市场动向 1、假日房展人很多 价格僵局仍未破 2、4月存贷款增速有所减缓上海个人住房贷款增幅回落 3、新上海人成高端楼盘主力买家 土地行情 1、挂牌行情 2、成交行情 公寓市场 1、供应成交情况 2、房型成交情况 3、公寓个案成交TOP10 别墅市场 1、独立别墅市场概况 2、联体别墅市场概况 商办市场 1、商办市场概况 2、商办市场各成交情况排名及分析
不过，多位业内专家认为，今年以来，央行基本保持一个月上调存款准备 金率一次的高频率。连续上调后，存款准备金率这一“流动性利器”的使用面 临局限，其上调空间亦有限。而年内仍有加息可能。
或再冻结3800亿元 根据央行昨日晚间发布的消息，从 6月20日起，上调存款准备金率0.5个百 分点。此次上调后，大型银行存款准备金率高达21.5%，再创历史新高点。中 小金融机构的存款准备金率也将高达18%。上一次调整时间是在5月18日。 交通银行金融研究中心研究员鄂永健13日曾发布报告认为，6月公开市场到 期资金量较大，若新增外汇占款维持较高水平，在央票发行受限的情况下，不 排除准备金率可能再次上调1次、0.5个百分点。
市场动向
有市场人士分析，本次央行不同寻常的上调时机可能表达了抑制通货膨胀的急 迫感，因为同日公布的CPI比上年同期上升5.5%，为近34个月来的最高升幅。
央行选择上调存款准备金率而不是加息也超乎许多人意料。 国家信息中心经济预测部首席经济师祝宝良说：“觉得挺突然的，我个人 认为加息更合适些。” 他认为，根据前一日公布的5月份数据，目前市场上的资金面在变得紧张， 中小企业的资金压力在变大，而且央票一二级市场利率倒挂使得央票发行难度 加大，需要通过加息来改变这种现象。相比起提高存款准备金率，加息更合适 些。 鄂永健说，央行之所以选择再次上调存款准备金率，而对加息比较谨慎， 或许是因为美国还是采取低利率政策，而中国若加息会引发热钱流入。 加息将更谨慎 来自政策层的声音显示，短期内，紧缩政策仍将维持。 央行主管的《金融时报》周一发布社论《当前应继续坚持宏观调控方向》， 称“对于中小企业贷款难的问题，目前社会上开始了‘货币政策是否超调’以 及未来宏观调控走向的大讨论，业内人士指出，中小企业贷款问题需要政策给 与支持解决，但不能以此倒逼改变宏观调控，使前期调控成果功亏一篑。” 中国央行货币政策委员周其仁近日也对媒体表示，目前经济中面临的挑战， 单靠一个货币政策远远不够。 多位分析人士也预计，上半年仍有加息可能，但下半年上调存款准备金率 和加息的频率都将放缓。 申银万国证券研究所首席宏观分析师李慧勇说，年内还有1次加息，时点是 六七月。不排除下半年有继续上调存款准备金率的可能，但上调频率会明显小
土地行情
1、挂牌行情
2011年6月，上海 市共推出商办住等各类 经营性用地8幅,在幅数 上是比上月环比增加了 14.29% ；累计挂牌面 积为61.08公顷，环比 增长了23.71％。
其中用地性质为住 宅的土地共有四幅，面 积为46.74公顷，这4 幅土地分别位于嘉定和 数据来源：佑威及楼市专评网（）青浦。左图为本月住宅 土地挂牌情况：
市场动向
加紧建设和完善配套设施
调研报告中也体现了上海保障性住房推进过程中遇到的一些困难。在调研中 发现，一些新建大型居住社区的配套设施尚未同步，比如某小区2009年4月开 始居民入住，但至今公交、菜场、医院、超市、银行等配套仍没跟上，附近的 轨交7号线也迟迟未投入使用，从居住小区到最近的公交站点步行需30分钟。 由于交通、就医、购物不便等原因，住房空置或出租给外来人员现象较为普遍。
关于未来房地产市场调控政策的走向，秦虹认为“控制投资性需求政策方向不会变化”。 秦虹解释说，“投资性需求对助推房价上涨作用非常大，只要预期未来房价还会涨，投资性 需求就会增加。”同时，为了缓解房价过快上涨，“现在也开始推动增加住房的有效供给”。
此外，秦虹还提到，现行的两种房产税试点方案，仅对抑制高价房和抑制投资性需求指
附表1:重点跟踪项目成交分析 附表2: 2011年6月各行政区商品住宅成交均价 附表3: 2011年6月上海住宅市场板块供应量前10 附表4: 2011年6月上海住宅市场项目供应量前10……
宏观政策
1、住建部政策研究中心副主任：控制投资需求的政策不会变 早报记者 周祺瑾
“开发企业非常容易地得到贷款，低成本得到开发资金的时代已经过去。”6月9日，在 首届中国房地产家居电子商务高峰论坛上，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹说， 未来开发企业要承受资金成本日益提高的资金环境。
公寓市场供应面积为 78.56万平方米，环比减 少6.3%； 成交面积为68.04万平方 米，环比降低了6.96%， 成交均价为20205元/平方 米，环比增长了2.79%。 6月份公寓成交市场没有 呈现出往年的成交旺季，
也没有延续五月份的增长
态2、势房，型量成价交其情跌况。从成交 上来据看佑，威自及2月及份楼由市于专受 到评房网产数税据和显春示节，影6月响共，已 连成续交5了个3月55表6套现二出房供，大于 求占的总情成况交市套场数上的的比可例售量 逐为步54加.8大%，；市15场23上套出三货的 压房力，也占在总逐成步交加套大数。的 比例为23.5%，自住 型需求在市场中占据 着主导地位。
据秦虹介绍，过去几年中国的信贷环境“非常宽松”，靠大量的货币信贷支持来推动投 资拉动型经济增长的模式，已不复存在。秦虹说，在资金成本日益提高的大环境下，开发企 业要实现两个转变：一是要从过去偏好间接融资转为直接融资，二是要从重视债权融资转变 到重视股权融资，让投资者分享开发的收益。
秦虹还称，此前开发商实现盈利的风险比较低，“市场经济增长速度快，人们收入快， 城镇化快，再加上信贷环境、供给非常充裕，开发商的风险非常低”。而且，开发商的开发 资金来源多是银行贷款，还有商品房预售制“护航”，更多的风险是在银行和购房者身上， 但“现在这种情况正在发生变化”。
南桥新城板 块
青浦新城板 块
青浦新城板 块
南桥新城板 块
淞南高境板 块
成交面积 45216.73 34264.81 25337.96 20515.23 14808.76 14562.92
成交套数
ห้องสมุดไป่ตู้
成交均价
418 18242.63
267 14785.77
283 14613.84
209 17401.99
118 15375.9
截至目前，本市累计廉租房受益家庭已超过7.5万户。从2009年下半年起，本市又先后两次调 整准入标准，扩大了经济适用房的受益面。同时，明确了公共租赁房的保障对象、准入标准和租 金水平，争取今年年内开展申请，年底供应入住。
完成情况纳入政府年终考核
记者了解到，“十二五”期间，上海将通过新建、改建、配建、收储、转化等多种渠道，筹措
但出乎意料的是，央行一改以往发布货币政策的惯例，下午3时18分就在央 行网站上挂出上述公告。此前中国央行上调存款准备金率以及加息的时间几乎 都在周五晚上、周末或者假期中，且一般在下午5点以后。
对此市场人士分析，本次央行不同寻常的上调存款准备金率的时机可能表 达了抑制通货膨胀的急迫感，因为就在周二国家统计局早间公布的经济数据显 示，5月份中国居民消费者价格指数（CPI）比上年同期上升5.5%（详见早报今 日28版），并创下34个月以来新高，引发市场热议。
地成交，分别位于普 陀（1幅）和嘉定 （3幅）。成交面积 13.43公顷，成交金 数额 地据为 成来2交源6：均.7佑7价亿威为及元1楼；99市土2专8 评网（） 元/平方米，成交楼 板均价为8592元/平 方米。
公寓市场
数据来源：佑威及楼市专评网（）