购买集体产权房小产权房的七大弊端
小产权房的问题现状及分析
小产权房的问题现状及分析摘要：随着城市房价的飞速上涨，价格低廉的小产权房进入了人们的视野中。
目前，伴随着城市的进一步扩张以及城镇房价的继续增长，城市郊区的小产权房成为城市居民的购房首选。
但是由于小产权房是建立在农村集体所有土地的房产，其产权不完整，按照现有的法律规范不得进入流通市场，所以小产权房的交易也引发了很多问题。
小产权房发展至今主要面临着量大、面广、产权不明、争议大等诸多问题。
小产权房的存在一方面缓解了房价的压力，另一方面却有对房地产市场的秩序造成了一定的影响，处理好小产权房的问题才能更好地解决目前我国房地产市场的窘境。
关键词：小产权房；产权问题一、小产权房的产生（一）城市市区的高房价推动小产权房的产生近年来，伴随着住房需求的不断增长，房地产市场保持着火热的态势，而市区住房价格如同坐火箭般不断飞速上涨。
而随着房地产市场的泡沫的增多，许多中低收入居民承担不起高昂的住宅消费。
与之相对的在城市的郊区的土地，属于农村集体所有的土地，由于省去了向政府交纳的土地使用金，又不需要花费巨额的开发费用，在这部分土地上建造的房产价格大大低于市区的房产价格。
而随着地铁、轻轨等交通工具的普及，城市郊区与市区的路程被大大缩短，所以许多没有能力在市区购置房产的城市居民纷纷到城市郊区购置农村集体所有的房屋。
由于这种房屋是在集体所有的土地上建造的，而且没有缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由或村政府颁发，所以与正规的房屋相比，其产权不完整，“小产权房”由此而来。
（二）法律法规不完善给小产权房的发展提供了打擦边的空间根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营。
我国的《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
”而在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用权证和房产证”。
我国农村小产权房的危害及其解决途径
Байду номын сангаас
（ ）为权力寻租 、腐败滋生埋下 了隐患 三
随着国家房地产宏 观调控政策 日益实施 、城市房价 的不
断上涨 ，小产权房 的价 格也是水涨船高 。因此 ，农村集体 土 （ ）造 成耕地面 积减少 ，且危及农民的生活保障 一 在我 国农村土 地承载着近 ９ 亿多农 民的 “ 安居 ”和 “ 生 地的市场价值也会 得到更多利益主体 的关注 。如果对小产 权
次成为社会 关注 的难点话题 。据一些机构 、专家的抽样调查 费 。这种 浪费主要表现在两个方面 ：其一 、小产权房规 划建
却显示 ，小产权房 的数量十分惊 人 ，到 ２ １ 年初 ，全 国的小 设 、建筑材料 选择和施工技术等 方面 没有进行严格 的标 准和 ００ 产权房面积达到 ６ 多亿平 方米 ，其 中有很大 比例是农 民在宅 政府 的监 管 ，其房屋的质量可能 难以保证 ，各种 配套设施可 ０ 基地上建房后 出售 。小产权房 问题不仅涉 及国家的土地政策 能不 完备 ， 种房屋的建设不利 于整个片 区格局 的可持续发 这
规划确 定的用途使用土地 。但是据国土资源部部 长徐 绍史透 那么部分利益 主体可能会趁势将 属于集体所有的土地利益 占 露 ：截止到 ２ ０ 年 ，我国耕地面积 距离 ｌ亿亩 的警戒线只差 为 己有 。农 民失去了原本赖 以生 存的土地 ，国家失去 了土地 ０６ ８ ２０ 万亩 ，一 旦 ｌ亿亩耕地的底线被突破 ，国 内粮食将不能 出让金 、税收等各种费用 ，结果会使腐败现 象滋生 。 ７０ ８
产” ，负担着数 十亿国人的食物来源 ，同时承载着稳定国家政 房疏于管理 ，可能 会发生大规模的小 产权 房开发行为 ，在 有
权保 障国家发展 的重 任 ，因此我国实行十分珍惜 、合理利用 关集体土 地使 用权流转 ，统一 的城乡土地市场 尚未建 立的情 土 地和 切实 保护 耕地 的基 本 国策 。不仅 对耕 地实行 特殊 保 况下 ，还没有 建立起对 基层政 府土地使 用权利 的有效 监督 ， 护 ，还实行土地用途 严格 管理制度 ，严格按 照土地利用总体 无法 保障集体 经济组 织将集体 土地收 益进行公 平合理 分配 ，
购买个人小产权房注意事项和手续
购买个人小产权房注意事项和手续一、注意事项。
1. 产权风险。
- 小产权房没有合法的产权证书，无法进行合法的产权登记。
这意味着你购买后，在法律上房子的所有权并不完全受保护。
例如，如果遇到政府拆迁，你可能无法像合法产权房业主那样获得足额的补偿，甚至可能面临被无偿拆除的风险。
- 小产权房的产权归属往往存在争议，可能涉及到村集体、开发商或者原土地使用者等多方利益关系，这些复杂的关系可能会在你购房后引发一系列纠纷。
2. 土地性质与规划风险。
- 小产权房大多是在农村集体土地上建设的，而农村土地用途有严格的规定。
如果该小产权房的建设不符合土地规划用途，比如在农用地上违规建设住宅，可能随时面临被整治或拆除的情况。
- 土地性质决定了小产权房不能像商品房那样自由流转。
即使你购买了小产权房，也很难将其再次转让给他人，即使转让也只能在特定范围内（如村集体内部）进行，而且价格往往大打折扣。
3. 质量与配套风险。
- 小产权房的建设缺乏严格的监管，很多小产权房没有经过正规的工程验收。
这就可能导致房屋质量存在问题，如建筑结构不稳固、水电线路安装不规范等，入住后可能会面临各种安全隐患。
- 小产权房的周边配套设施通常较差。
由于其建设的合法性问题，很难接入正规的市政设施网络，例如可能无法享受稳定的供水、供电、供气服务，周边也可能缺乏配套的学校、医院、商场等公共服务设施。
4. 合同风险。
- 由于小产权房交易不受法律保护，你与卖方签订的购房合同也是无效合同。
在合同中即使约定了各种权利和义务，但如果发生纠纷，法院可能不会依据该合同来判定是非。
例如，如果卖方反悔不想卖房了，你很难通过法律手段强制要求其履行合同。
- 在签订合同时，很多小产权房合同条款不规范。
可能存在模糊不清的表述，容易被卖方利用，给购房者带来损失。
5. 资金风险。
- 购买小产权房一般不能办理银行按揭贷款，需要一次性付清房款。
这对于购房者来说是一笔不小的资金压力，如果购房者资金不足，可能会陷入资金困境。
购买小产权房的法律风险及其解决
由于对 小产权房 的买卖 有关法律 未作 出明确规 定， 因此此类 购 房合 同的效力 也就 处于 一种 不确 定 的状态 ，不 能一概 说是无 效， 但统 统确 认有 效又不 适宜 。 一 旦所 买的 小产权 房面临拆 迁或
集 体组织 以外 的居 民 ， 尤 其是 拥有 城镇户 口的居 民。 二、 小产权 房 的法律 规制 现状
一
、
《 土 地管理 法》 、 《 民法通 则》 、 《 担保 法》 。但是 ， 纵 观这些法 律 ， 竟
随着 近年 来城镇 住房 房价 一路飙 升 ’ ， Ｊ 、 产权 房凭 借其低 廉 的 然没有一部明确禁止城镇居 民购买小产权房。我国《 物权法》 只 价 格各 受市场 青 睐 。然而， 政 府部 门却 叫停 小产权 房 ， 法 院在 审 是规 定宅基地 使用权 为用 益物权 ， 而对宅 基地流转 问题只是 简单 理此 类 买卖纠 纷 中一般 也确 认合 同无 效 。 甚至在 某些 地 区， 小产 规定 应适 用土 地管 理法 等法 律和 国家有 关规 定 。那么土 地 管理 权 房屋被 强制 拆 除。 小产 权房 及其购 买 问题一 时成 为社会 焦 点 。 法和 国家 有关 规定 又是 指什 么呢 ？是指 上面 所提 到 的国务 院及 法律 应如 何看 待， 值 得深 入探 讨 有关部 委的这 些政 府规章 吗？笔者 不得而 知， 而《 土地 管理法》 也
农村 集体组 织 的利益成 为 司法难题 。 种现象 有越演 越烈 的趋势 ， 国务 院及有 关部委针 对这一情 况 出台 家 、
了一 系列有 关 的部 门规章 ， 内容主 要涉 及 ： 农村 宅基地 使 用权 主
体范 围仅 限于农 民， 城 镇居 民不 可 以到农村 购买 宅基地 、 农 民住
小产权房存在的风险及对策
３ ９号文 件 《 国务院办公厅关于加强土地转 让管理严禁炒卖土地 的通 知》 中明确规定：严禁非法 占用农民集体土地进行房地产开发？？农 “ 民的住宅不得向城市居 民出售， 也不得批准城市居民占用农民集体土 租房使用 ， 影响 比较大的予 以拆除复耕。第三 ， 对于 由于兴办 乡镇企 业而将农业用地转为建设用地上的房屋， 应清查摸底 ， 对破产或无力 经营的企业 ， 在合理补偿的基础上 由政府进行土地征收 ， 作为储备用
前文 已分析 ，小产权房” “ 是违背法律规范的行为 ， 易引发法律 极 纠纷 ， 可能与城市规划冲突 ， 甚至动摇 国本、 影响 ｌ 亿亩耕地的坚 守 ８
等 。其 中各个环节的参 与者都试图打法律的“ 擦边球” 或认为“ ， 法不
样 的房屋称为大产权 房屋。 小产权 房” “ 占用的是集体 土地 ， 按照我 国 责众” 而在利益 的驱使下无视法律的存在 。在我 国当前推进社会主 ， 现 行法律， 这类土地只能用 于农业生产 或者作为农民的宅基地 ， 土地 义 民主法制建设的进程 中， 如果使“ 小产权房” 合法化 ， 就是对遵纪 守 使用权不得出让、 转让或者 出租用于非农业建设， 它没有产权， 更没有 法者的打击 ， 也有损政府的威望和公信力； 正常的房地产市场将受到 国家的土地使用证和 预售许可证， 因此 小产权就是没产权。 伴随我 国 严重冲击 。所 以， 不能使“ 小产权房 ” 随意合法化是一条底线。 住房产业化出现的小产权房 ， 不久前经 国家发改委的“ 禁售通知” 和建
对小产权房的几点思考
对小产权房的几点思考小产权房是指建设用地性质为农村集体经营性建设用地，房屋使用权只有70年的住房。
与大部分商品房相比，小产权房在产权期限、产权性质、房屋质量等方面存在一些问题。
以下是对小产权房的几点思考。
首先，小产权房存在产权期限短的问题。
由于房屋使用权只有70年，相比于商品房的70年和70年以上的产权期限，小产权房的产权期限相对较短。
这意味着购买小产权房的购房者在未来可能需要面临产权过期、续期或者房屋被收回的风险。
因此，在购买小产权房时，购房者需要更加谨慎地考虑自己未来的居住需求和风险承受能力。
其次，小产权房存在产权性质不明确的问题。
由于小产权房的建设用地性质为农村集体经营性建设用地，其产权性质与城市土地产权不同，存在一定的法律上的风险。
尽管国家出台政策保护小产权房购房者的合法权益，但仍然存在法律上的漏洞和不确定性。
因此，在购买小产权房时，购房者需要查阅相关法律法规，了解产权性质，并选择具有合法产权的小产权房。
第三，小产权房普遍存在房屋质量较差的问题。
由于小产权房的建设过程受到一些限制和约束，施工质量往往无法得到有效监督和控制。
因此，小产权房的房屋质量普遍较差，可能存在结构不稳固、材料不符合标准等问题。
购买小产权房的购房者需要仔细检查房屋质量，并选择有信誉的开发商和承建商，以避免房屋质量问题带来的隐患和风险。
最后，小产权房的融资难度较大。
由于小产权房购房者通常无法获得住房贷款，购买小产权房需要在一定程度上依靠自身的资金实力。
这对于购房者来说是一种挑战，特别是对于一些年轻人或者中低收入家庭来说，他们可能无法一次性支付整个购房款项，从而使得购买小产权房成为一种较大的经济压力。
因此，对于购买小产权房的人群来说，理财规划和资金准备非常重要。
综上所述，小产权房在产权期限、产权性质、房屋质量以及融资难度等方面存在一些问题。
购买小产权房需要消费者更加谨慎选择，了解相关法律法规和政策，并选择具有合法产权和良好房屋质量的小产权房。
小产权房确权方面存在的问题和相关建议
小产权房确权方面存在的问题和相关建议
小产权房是指在城市规划前就已经存在，未经批准的房屋。
这类房屋
由于没有合法的土地使用证明，因此无法办理产权证，被称为小产权房。
小产权房确权方面存在的问题：
1.法律地位不明确：小产权房没有得到政府的认可和批准，其法律地位不明确，无法保障业主的合法权益。
2.交易风险大：小产权房无法办理产权证，因此不能正常进行买卖交易。
一旦发生纠纷，业主难以维护自己的利益。
3.公共服务配套不完善：小产权房多分布在城市边缘、农村等地区，公共服务配套较差，如水电气路等设施不完善。
4.建筑质量参差不齐：由于没有规范的监管和审查制度，小产权房建筑质量参差不齐，存在安全隐患。
相关建议：
1.政府应该加强对小产权房的管理和监管力度，规范其建设和使用行为，并制定相关政策保障业主合法权益。
2.鼓励小产权房业主升级改造，提高房屋品质和安全性。
3.加强公共服务配套建设，提高小产权房居民的生活质量。
4.建立健全的纠纷解决机制，保障业主合法权益。
同时，加强社会宣传，增强公众对小产权房的认识和了解。
原来小产权房风险大 你还会铤而走险买吗？
原来小产权房风险大你还会铤而走险买吗？导读:本文介绍在房屋买房，交易流程的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
当我们的买房预算不足时，可能有些房产中介的置业顾问就会推荐我们购买小产权房。
通常置业顾问会讲，小产权房的房价便宜，地段不错，但只能签购房合同，没有房产证。
这时作为购房者的你，面对可能是同一地段一半的房价难道不会心动吗？虽然小产权房比较便宜，但一旦购买小产权房的话，房屋产权容易发生纠纷，购房人很难维护自己的合法权益。
购房者不是不能买小产权房，购房者买小产权房之前务必注意了解以下内容，再做决定也不迟！什么是小产权房？小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。
所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
小产权房产生有哪些原因？1、城市房价过高中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。
由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。
与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。
小产权房存在着大量现实的购买群。
2、擦边球的空间根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。
正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。
3、农地制度不合理小产权房是由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。
在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。
买小产权房有哪些风险？1、小产权房不受法律保护按照国家的相关要求，小产权房不得确权发证，不受法律保护。
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购买集体产权房小产权房的七大弊端
最近很多人咨询有关购买集体产权房子的事情，问题之多让人担忧，刚才碰到一天津的网友咨询，我费了老半天的功夫才让他明白，集体产权到底是怎么一回事。
为了方便，谨以此文献给大家！
—————题记目前农村集体非农建设用地使用权私下、变相的转让大量存在，不仅严重损害了国家、集体利益，导致了土地利用的混乱，影响了土地市场的正常秩序，而且造成了土地产权关系不清，交易的不安全，给农村的稳定带来了隐患，也给购房的消费者带来了各种潜在的风险。
一、无房产证
建设部《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法
拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
依法登记的房屋权利受国家法律保护。
”也就是说只有拥有个人房产证，才能证明房子是你的，而不只是拥有使用权。
而按照法律规定，集体性质的土地使用权是不能在土地性质未变更性质之前进行买卖的，相应的在该土地上建造的房屋也无法进行买卖或转让，因此也就无法取得房屋所有权证。
农村房屋的所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县（自治县）、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。
这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权。
集
体房产证是临时的证明，是个模糊概念，甚至缺乏法律依据。
二、不能用于抵押和贷款
《担保法》明确规定：“抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以抵押，”“乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押。
以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
”“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。
”
贷款和抵押的是要登记的，而登记唯一凭证就是房产证，目前农村房既无房产证也不进行登记。
三、易产生纠纷，房屋没有保证
集体产权房有相当一部分是村里自己
开发的，也就是说时任书记就是开发商头头，如果几年之后，一换届，很可能就会出现纠纷。
再者说，村里开发的房子，一般都是以改善村名居住状况名义开发的，没有任何法律保障，没有房产证也没有土地证，出售乡产权的住宅，并不具备正规的房屋买卖合同，而只是签一份租赁合同，合同上的房屋性质也与实际有很大不同。
而仅有的购房合同也可能会因为大队书记的换届而变得没有什么效力。
另外，《土地管理法》第62条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地，不予批准”，这就容易出现这样一个问题，村民将房子卖出后，就意味着再也没有宅基地，而面临房屋拆迁增值、继承等各种因素
村民开始对自己的出售行为感到后悔，鉴于集体产权的对外销售本身就是一种违法行为，出卖人完全有权利也有可能重新要回自己的房子，那么购房者就只能处于被动无助的尴尬境地。
四、房子质量无保证
房子开发首先必须是具有开发资质的房地产开发企业。
而集体产权房很多是由土地所在村自行开发的，根本没有资质，在质量、信誉方面都没有保障。
开发商开发的房地产项目竣工后，应到房地产权属管理部门申请房地产权属登记，由登记部门通知房地产测绘部门进行现场勘测，待勘测数据确定后，权属管理部门需要通知土地管理部门最后核定地价，还要审
核该项目是否按规划批准的用途实用土地、是否按规划的面积建房、地价款最终缴纳的情况，以及拆迁安置结案情况等。
只有在上述内容全部审核无误后，才能确认产权，颁发房屋所有权证。
而集体产权的房子相对商品房来说房子质量检测程序相对缺乏，购买房子后所持有仅为一纸与当地乡政府签发的合同，在质量上的隐患相对一般商品房来说较大。
五、拆迁无补偿
根据《土地管理法实施条例》第26条规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。
”私下交易并不能将房屋过户，即使把房款给卖房者，实际上房
屋的法律所有人还是原来的卖方。
将农村土地上建设的房屋向集体经济组织成员以外的人员出售，显然是一种变相的土地使用权出租行为。
正因为如此，目前我国尚无对拆迁农村房屋而给予承租人（使用人）补偿的相关法律规定，其补偿对象均为农村土地或地上附着物的所有人。
六、行为违法，不受法律保护
我国土地管理法第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》第56条更加明确的规定：“农村宅基地使用权的转移，必须经合法批准……未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买主，房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。
”
集体产权房屋对外出售本身就是一种违法行为，一旦产生纠纷，法律是不予保护支持的。
七、村民证不合法
有很多开发商为了更好销售房子，避开农村集体产权房只能在集体之间买卖的法律规定，而出奇招，就是给买房的城镇户口的消费者办理一个农村的村民证书，这样，就可以一本村村民的名义来买房。
而事实上
这种由村委印发的村民正是毫无用处的，就连买卖行为的真实性也无法起到证明作用，况且这种村民证本身就带有违法性，是不能作为以后有关法律纠纷证据的。
买房子是一生的大事，可以说关乎我们的幸福，中国有句俗语叫：不怕一万就怕万一，有谁敢说自己运气就那么好，所买的房子以后不会出现问题哪？而事实我们也可以看出，因为集体产权房而产生的纠纷在房产案例中是占有相当比重的，所以我们在购房时一定不能贪图一时便宜，而为自己以后引来无尽麻烦，很可能最后会失去辛辛苦苦赚来的房子。
买房子一定要理性在理性。