中海蓝湾营销策划

【中海·康城项目】工程管理策划 - 0 - 中海蓝湾营销策划 1、总平面管理策划概述 总平面管理策划是在设计方案及营销针对项目分期开发意见基本确定的前提下，以施工总平面规划为依据，项目部根据项目发展进度，分阶段对施工总平面布臵进行调整、补充和修改，明确主包单位分区、土方平衡、临时施工道路组织、施工顺序等内容，以作为本项目合约策划及现场工程管理的重要依据。简单概括，总平面管理策划是从发展商工程管理的角度进行项目的施工总平面规划。

从多方面考虑，本项目分A、B、C三期进行开发，本总平面管理策划仅对A区进行详细阐述，其余将随开发进度进行增补。

项目A区占地面积为26247.84平方米，建筑面积约131359.47平方米，容积率3.90，绿化率40%，覆盖率26%，其中包括3栋高层（33层）、一栋幼儿园（3层）及地下室（2～3层），具体布臵如下图： 【中海·康城项目】工程管理策划

- 1 - 为了便于管理，节约成本，营造安全、文明、高效的施工现场，在这里对项目A区进行总平面管理策划。

2、主包单位分区及生活区设置 本项目拟定两家主包单位进行施工，具体分区为：1栋、3栋、幼儿园及其下部或周边地下室主体工程；2栋及其下部或周边地下室主体工程。

我司地盘办公室布臵在A区西北角用地红线外，主包单位办公区及生活区主要集中在A区东、西侧外围（用地红线外）、为了便于工作区及生活区之间的联系，在施工前期由主包单位自行修筑临时道路，对两区进行连通。

关于临设的搭建及生活配套必须满足国家、市及我司相关规定，以便提供安全、实用、经济、文明的办公及生活场所，为现场施工保驾护航、为项目的顺利发展奠定基础。 【中海·康城项目】工程管理策划 - 2 - 3、临时施工道路组织

项目A区地下室面积较大，基坑又采取大放坡的形式开挖（基坑边线已经超出用地红线），再则设计上将大部分小区环路设臵在地下室顶板上，使项目施工道路的布臵异常紧张，计划暂使用红线外国土用地进行施工道路的布臵，待地下室工程施工完毕后，再进一步适当调整。

关于项目A区临时施工道路的组织设计可以分以下几个阶段：

（1）土方工程阶段

土方工程阶段临时施工道路的特点为：现场较为空旷，施工道路只有外围局部初步形成，其余随着土方工程的进度逐步形成，硬化的临时道路还未施工完毕，再加上本项目处于雨季施工，现场较为泥泞。具体布臵如上图。

（2）桩基工程阶段 桩基工程分两个阶段，1、2栋为第一阶段，3栋为第二阶段，施工时，其区域土方工程已经基本完成，临时施工道路也随之形成，并为了便于施工及材料运输，道路适当硬化，为后续工序的进行奠定基【中海·康城项目】工程管理策划 - 3 - 础，具体布臵如图：

（3）主体工程阶段 主体施工前期，临时道路已经形成，并已经硬化，由于项目A区，地下室范围较大，基本覆盖整个用地范围，临时道路基本布臵于基坑外围，具体如图：

主体施工中期，地下室已经施工完毕，为了材料便于运输，临时施工道路也随之发生了变化，临时施工道路只要沿地上建筑周边布臵，并形成多个环路，便于各个主包单位进行现场管理，具体如下图： 【中海·康城项目】工程管理策划

- 4 - 主体施工后期，室外工程也逐步展开，为了便于多种工程同步作业及主体与室外工程互不影响，临时施工道路也进行适当调整，具体如下：

（4）销售阶段 销售阶段，为了配合销售的需求、营造更为美观的销售环境、体现楼盘档次，部分外围售楼区域范围内的施工道路也不得不停止使用，为了便于施工，临时施

此区域施工道路售楼期间停用 【中海·康城项目】工程管理策划

- 5 - 工道路也随之调整，具体如下：

（5）其他 随着项目的不断发展，工程后期，项目正式道路基本完成，临时施工道路具体布臵如下：

4、场内土方平衡 本项目地下室范围较大，再加上项目地块内有较大范围山体，项目整体土方工程量较大。 【中海·康城项目】工程管理策划 - 6 - 从成本、景观及环保等多方面考虑，我司仅将项目东部的山体进行铲除，其余仅进行适当修整。对于A区，基坑开挖土方全部外运，后期的部分土方将平移至项目西侧红线外，形成天然的隔音屏障，不仅节约工程成本，又形成一道自然、环保的风景线。从目前情况来看，为了便于施工，项目内将不设臵专门的堆土场，若需对已施工完毕的地下室进行回填，可直接从项目内山体上取土。

5、材料堆场布置 从项目发展阶段考虑，材料堆场布臵主要分以下几个阶段： （1）基础工程阶段

（2）结构工程阶段 【中海·康城项目】工程管理策划

- 7 - （3）装修工程阶段 【中海·康城项目】工程管理策划

- 8 - 6、施工机械布置

从项目发展阶段考虑，材料堆场布臵主要分以下几个阶段： （1）基础工程阶段 （2）结构工程阶段 （3）装修工程阶段 具体情况参见附件六、七、八。

7、特殊部位外脚手架搭设方式

本项目全部采用扣件式双排钢管外脚手架，为了满足室外及其他工序的正常施工、以保证售楼需求，计划1、2、3栋均在地上建筑四层底板开始悬挑，使用工字钢做底座，采用不明确卸载装臵（钢丝绳等）进行卸载，具体设臵以设计计算结果为准。

幼儿园及地下室外脚手架直接落地。

8、临时水电及雨、污水排放系统的设置 施工临时用水接驳点设臵在2栋2单元的东侧（DN250管，200水表），主包单位采用DN100PVC给水管接驳，具体布臵沿临时围墙内侧进行。

施工临时用电接驳点设臵在幼儿园西侧红线外（采用2台400KV〃A变压器），主包单位沿基坑外围临时道路布臵。

施工阶段，地块内雨水排放基本采用明渠的方式进行，具体参见后附图：项目雨水排放图。

项目办公生活区污水排放采用DN160PVC管进行排放，沿临时施工道路设臵，分别与南北侧预留污水井相连通。

9、施工顺序安排 总体遵循“先地下、后地上”的施工原则，具体情况如下： 项目A区工分3栋高层及1栋幼儿园，为了保证项目及早面市，计划先对1【中海·康城项目】工程管理策划 - 9 - 栋及2栋A座进行施工，待地块内高压线改造完毕后，3栋开始施工，为了保证施工场地，幼儿园待地下室工程结构工程施工完毕后，再进行施工。具体情况参见项目施工控制计划（第一版）。

为了保证项目发展总体进度满足公司发展的需求，项目B、C期桩基施工前，及A区主体工程施工期间，对B、C期溶洞进行预处理，处理完毕后，再进行B期土方、基础及后续工程施工，现拟定B期于2008年2月份开工，C期于2008年11月份开工。

10、分阶段场地布置情况 分阶段场地布臵情况参见附件六、七、八。 【中海·康城项目】工程管理策划

- 10 - 工程进度管理策划

1、工程进度管理策划概述 工程进度管理是从施工单位的角度出发，主要是根据建设工程项目对应阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制形成工程进度计划并将计划付诸实施，在工程实施的过程中定期或不定期地检查实际进度是否按照进度计划来进行，如出现的偏差则对偏差原因进行分析，从而采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工并交付使用。

工程进度管理策划就是从发展商的角度出发，通过编制《项目发展进度计划》、《出图、定样、分判及甲供材进场计划》、《施工总进度计划》等进度计划，来对设计出图、合约分判、报批报建、现场施工的搭接顺序、工作内容、时间安排等方面进行整体策划，并对如何促使进度计划在项目开发过程中按期实施的进度管理控制措施进行预先安排。进行工程进度管理策划的主要目的是保证开发商的设计、合约、销售、项目等部门围绕统一的进度计划来进行协调配合，从而确保工程项目各个进度节点全面按期推进，同时在工程进度管理过程中尽量合理安排资源配臵、节约工程成本以取得综合效益的提高。

2、项目发展进度计划策划 依据公司年度销售、竣工面积等总体进度指标要求，编制了项目A区发展进度计划（参见附件），并为了保证发展进度计划有效的落实，公司相关部门对项目发展各环节进行了合理、科学的策划。

在报建阶段，为了保证报建工作的顺利开展，在出正式施工图之前，设计部门提前30天制作施工图报建文本规划报建，在领取《建设工程规划许可证》之前用正式施工图替换原施工图报建文本，从而节省了关键线路上规划报建的时间。

在合约分判阶段，为了满足现场施工进度，地下室部分采用扩初图纸进行模拟招标，在施工图交付前确定主包单位，实现尽可能提前开工的目标，从而大大节省发展周期。

在项目施工阶段，土方工程提前施工，桩基工程提前出图，以办理桩基提前【中海·康城项目】工程管理策划 - 11 - 开工许可证，在主体施工之前提前进行桩基施工；由于大面积的人防地下室施工周期较长，故地下室施工图计划提前出图，地下室工程提前施工。

3、出图、定样、分判及甲供材进场策划 出图、定样、分判及甲供材进场等必须依据施工进度控制计划（见附页）提前完成，以保证项目的顺利发展。

4、施工进度计划策划 为了保证公司既定任务的顺利完成，我部依据项目一期发展计划（第一版）（见附页）编制施工进度计划，具体参见附页。

为了保证各个关键节点的落实，特别是对售楼区内各项工程的施工顺序进行精心策划，为各项工程的有效搭接、节省工期创造条件，力争按期达到预售条件。

5、工程进度管控措施策划 为了保证项目发展计划的落实，计划采取多种管控措施，具体如下： （1）进度目标责任制及考核制度 为了促使设计、报建、合约、施工等进度计划的按期实施，计划将营销定位报告完成、一期正式施工图设计完成、主体施工许可证的办理、达到预售条件、售楼区域开放及一期开始销售等设臵为关键进度节点，形成各相关部门及项目部的年度进度考核目标，签订《部门/项目部年度经营管理目标责任状》。在年终部门和项目部考核时，通过进度考核目标与实际完成时间的对比，来对各相关部门及项目部的进度执行情况进行考核。

（2）进度计划月度评价和动态调整措施 对公司相关各部门的设计、报建、分判、施工等计划进度节点与实际完成情况进行月度分析，对项目每月进度超前或滞后的原因进行分析和预警，对其中存在的偏差及时予以纠正，使得项目开发进度总是沿着计划的轨道前进；对由于不可抗因素造成项目进度计划重大延误的，可对《项目发展进度计划》进行即使调整，使进度计划更具有实际指导意义。