商业店铺选址模型
银行网点选址中广泛应用的两种模型
银行网点选址中广泛应用的两种模型商业银行的金融产品具有提供与分配的同时性，一般都直接面对客户，因此，设置分销网络是商业银行最早的也是最普遍的营销渠道，合理设置分支机构和营业网点对吸引客户和发展零售业务尤为重要。
目前，在市场竞争日益激烈的情况下，地点的选择就显得十分重要。
商业银行选择一个好的地点就等于为自己做了广告，是实现营销目标的无价之宝。
因此，“一个理想的地点的潜力是不利地点的二十倍。
”商业银行在长期的业务发展中，根据经济环境和其他因素，以下两种模型在选址上应用最为广泛：1.空间模型银行先在全国范围内进行普查，确定可以作为选点对象的地区，然后对候选区进行详细的分析研究。
其步骤一般有三：■确定服务区域，通常将分支机构设在商店和工厂附近，以便向潜在的客户提供方便的服务。
商业银行要分析候选区有无不利的限制因素，候选区与周围城镇的距离和人口密度等；■搜集该区的原始数据，分析候选区的业务潜力；■计算候选区设立分支机构的投资收益值。
经过上述三个步骤分析论证，银行就可做出最后选点决策。
2.变量法英国威乐伯·史密斯咨询公司就曾使用过这种方法为商业银行进行选址。
其方法是先确定有业务潜力的地点，然后靠现有的主要街道，将这些地点连接起来。
商业银行要把竞争对手的分支机构也归属在选择的地点以内，并计算出所有银行网点和消费点之间的最少往来时间，然后在此基础上最终确定分支机构的地址。
商业银行使用此方法选址时要考虑以下因素：■提供服务的种类；■银行员工的数量和素质；■所设网点的周围环境；■网点的交通便利程度；■网点的物质设施；■停车场；■醒目程度。
居民的需求具有多样化的特征，而目前我国商业银行诸多基层的网点仍为功能单一的储蓄所，一般只能受理客户的存款，这在很大程度上制约了个人金融业务的发展。
据统计，在英国，一个典型的家庭要同20多个金融产品的供应者打交道，他们从商业银行、投资公司和证券经营商等金融企业购买40多种不同的金融产品和服务。
商业地产定位模型
商业地产定位模型商业地产是指专门用于商业性质的建筑，如商场、写字楼、酒店、医院、超市等等。
在商业地产行业中，一个成功的项目定位至关重要。
一个好的定位可以为商业地产项目带来大量的客流量、稳定的收益和长期的市场地位。
因此，商业地产定位模型的创造和应用在商业地产行业中越来越受到关注。
商业地产定位模型是一个系统性的研究，旨在确定商业地产项目的定位，从而为项目的开发和运营提供战略指导。
这个模型涵盖了市场分析、竞争分析以及定位策略等方面。
下面我们来详细了解商业地产定位模型。
一、市场分析市场分析是指对消费者和市场进行分析。
消费者分析涉及到以目标用户为核心的调查研究，包括年龄、职业、收入、消费能力等方面，以了解这些目标消费者对商业项目的需求和偏好。
市场分析还包括了对市场规模、地理位置、市场状况、政策环境等多方面的调查研究。
通过市场研究的结果，我们可以发现潜在客户的需求和竞争对手的现状，从而找到行业和市场的机会和未来趋势。
这些市场研究结果有助于确定商业地产项目的适宜位置、项目规模、费用预算和市场占有率等。
二、竞争分析竞争分析是指对所有与自身商业地产项目有关的竞争对手进行分析。
竞争对手可以包括同一区域、同一功能和同一消费者群体的企业和商业地产项目。
竞争分析的目的是为了了解竞争对手的战略和市场表现，以便根据竞争形式不同制定不同的定位策略。
竞争分析的主要内容包括对结果的了解、竞争对手的优势分析、定位的优势制定、竞争对手的反应分析等。
通过这些研究结果，我们可以了解竞争对手的状况，并制定更为精准的商业地产项目发展策略，从而确保商业地产项目稳固发展。
三、定位策略定位策略是指在市场和竞争分析的基础上，为商业地产项目确定的定位方向。
定位策略涉及到品牌、市场、产品特色、功能等多个方面的选择。
针对不同的商业地产项目定位，我们可以制定不同的策略，如价格策略、服务策略、品牌策略、营销策略等。
在定位策略中，产品特色是重要的一点。
因为在稳定市场的过程中，产品特色和优异的服务品质能在客户心中留下深刻印象，从而塑造品牌形象和口碑，建立优质的客户群体。
最新6M连锁选址方法说明
应用选址6M模型快速构建你自己的选址系统跨国连锁巨头们用数十年形成了一套十分科学、严谨的选址系统，对企业发展起到重要作用，我们的企业可不可能快速形成自己一套系统的方法呢?基于对中国连锁的研究和咨询，我们总结出了一套科学的方法分六步构建选址系统，关键由模式、模型、要素、调整、手册、完善组成，简称选址6M模型。
一般连锁企业可依据此六步法从无到有构建自己的选址系统，以解决连锁选址和拓展的难题，提高加盟商对总部忠诚，获得稳健及快速的发展，以下简要介绍一下选址6M模型的主要步骤和方法：1商业模式类型及经验总结通过市场调查，了解消费者及业态发展趋势，以确定本企业商业模式类型，对消费者行为方式的分析，有助于确定选址定位，同时可采取问卷调查、专家访谈、数据收集等方式总结沉淀企业(加盟商/经销商)以往选址成功经验，为选址提供准确的经验和数据支持。
2建立选址理论模型根据商业模式及现有选址理论推导，总结与概括出选址模型，明确选址信息收集约束条件，如简便性、成本、科学性等。
确定模型的使用范围。
找出可以量化评价及成本较低的采用指标体系及采集办法，简化选址所需的数据。
3确定要素指标及权重此步骤重点是通过商业模式应用层次分析法确定关键要素及二级要素，建立选址模型，并应用专家评分法，将定性分析转化为定量分析，确定各个重素权重。
分解重要维度为可操作化的评分标准，就可开发相应的评估表，如商圈及竞争条件表、社区情况表、租赁评估表、综合评估表等，以此建立数学模型及软件模型。
4指标调整此步骤重点是试用模型，建立选址检验计划及数据库，通过实际测试，与历史数据建立回归方程，再通过软件模型校正指标效度，采用模拟计算的方法解决不同要素权重设计方案对选址总评的影响，形成使用的权重及参数调整表。
有了准确的店址评估标准、权重和一些成功案例，我们可以完善店址的评估工具表格，成为我们进行连锁经营店址评估的标准化工具。
5形成选址手册及审核制度此步骤重点是将选址评估的标准化流程、规范及表单结合，将形成或升级选址手册，成为选址标准化管理的基础，强化总部控制，同时要求不断收录选址案例，提供不同区域选址人员经验复制。
_商业地产的选址与市场分析
商业地产的选址与市场分析一、商业地产：1.1商业地产概念：商业地产是满足商业、贸易活动的一种地产形式，简单的说就是“商贸+地产”。
1.2商业地产形式（按市场功能和建筑形态来划分）：（1）底商、裙楼（商场）、社区临街商铺（2）专业市场、专业商场（3）整合性复合性的商业楼（4）写字楼（5）步行街（6）地下商业城（街）（7）购物中心（SHOPPING MALL）（8）酒店（产权式酒店）（10）会展中心、会馆、会所（11）文化产业商业地产（电影院、娱乐城）（12）卫生产业商业地产（药房、诊疗所）（13）教育产业商业地产（校园商业广场）（14）工业园区商业地产（15）旅游商业地产1.3商业地产的特点（1）开发口岸的择优性（交通要道、临街、周围有巨大消费群）（2）功能定位的差异性（3）物业经营的多样性（出售、出租、又租又卖、零售整租、联合经营）（4）业态组合的复杂性（5）主力品牌的号召性（6）装修配置的层次性（7）保值增值的可靠性（土地增值、装修、商业经营）（8）抵押融资的变现性（9）开发经营的风险性（10）服务管理的专业性（物业管理、商业经营管理）二、商业地产市场服务区（商圈）调查：2.1商圈（trade area）概念：商圈是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范围。
也可以说成是一个商业地产项目的消费者所来自的区域，或者是一个商业地产项目吸引消费者的有效空间范围。
2.2商圈的划分：任何一个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的商业地产项目，其商圈范围截然不同。
理想的商圈是规则的同心圆，但是实际上它是由不同规则的图形组合的，与行政区划没有关系。
通常，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。
有的市场调查机构也将再细分为：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。
次级商圈边际商圈某商业地产项目注：核心商圈（primary trading area）约占50%——70%的人流量次级商圈（secondary trading area）约占15%——20%的人流量边际商圈(fringe trading area)约占10%左右的人流量2.3不同商圈内的人口数量：（一）核心商圈：1、步行20分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率2、骑自行车20分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率3、步行10分钟能够到达可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率4、乘坐小汽车20分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率（二）次级商圈：1、步行20—30分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率2、骑自行车20—30分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率3、步行10分钟能够到达只要换乘一次车可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率4、乘坐小汽车20—40分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率（三）边际商圈：1、步行20—30分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率2、步行10分钟能够到达只要换乘两次车可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率3、乘坐小汽车40—60分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率2.4商圈调查的目的：调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当项目地点的选择，商圈调查的目的包括：（1）了解地区居民的人口特征、社会经济变相及生活形态等；（2）确定产品组合及促销地点；（3）分析商圈是否重叠（4）计算在某一地理区域内应开几家店；（5）找出商圈内的障碍：A、道路设施不便B、人口拥挤C、人口过度拥塞（6）法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况（7）其他因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流中心一次性补齐所需物品，及停车场是否宽广等。
实体店选址时，门店间要有协同效应的连结，有4种模型
实体店选址时，门店间要有协同效应的连结，有4种模型从顾客的观点，他们到访一个零售店通常会连结到一个或几个其他商家，也就是会同时做几项购物消费。
例如，购物者及职工需要一个方便的地方吃饭，旅客觉得在加油站里需要有便利店商品，超市大卖场也许要一家洗衣店、拍照及照片打印、银行、快递点等。
摩尔及购物中心的兴建可以促进便利的连结，连结主要的拉力（摩尔内的主力店、主要的餐厅或品类杀手专卖店）与较小的商店（得利于较大主力店所吸引过来的人流）。
大卖场内的洗衣店今天零售及餐饮行业的发展趋势是创造有意义的连结，大多数这些联盟是基于下面其中一种模型：1.两个有关联的便利性质商店在同一场所经营（加油站及便利店）。
2.一个或几个便利性质的门店（店中店）位于一家目的地性质的较大门店里面，例如超市大卖场及食品小卖部。
3.一家商店特别腾出可以增加吸引拉力的区域，所提供的连结选项原本是不存在的（麦当劳的儿童游乐区，ATM提款机，艺术展示区）。
4.餐厅或零售店与一家特殊的目的地性质门店连结（例如：机场、大学、运动场馆、或主题公园）来提供产品及服务。
麦当劳儿童游乐区大型零售商及餐饮连锁在用连结时了解他们的力量，但他们对于哪些连结有效和其原因实际上没有什么具体的概念。
即使在小的购物中心也会发生强大的协同效应，那里的商家有某些程度的联系来满足顾客的多方面需求。
当你评估一个潜在的店址时，你要找到有可能加强整个区域的吸引拉力同时不会带来太多额外竞争的连结。
在选址评估时，一定要很关心顾客在此次出行购物还会到访的其它地方。
在顾客外出到你门店时，还到访某个零售门店的几率越高，那个零售店在你的生意集群里面就越重要（竞争店除外）。
当你评估到访你门店的各类顾客来源的重要性时，问你自己周遭有哪些生意会产生健康的协同效应，特别是对从家里、工作的地方、购物的地方来的顾客。
商业地产定位模型
商业地产定位模型第一部份：商业地产业态第二部份：定位模型第一部份：商业地产业态划分标准：业态表1（业态划分）表2（业态需求）第二部份：定位模型定位方向◆策略定位◆市场定位◆功能定位常说的商业定位功能定位+业态定位◆业态定位定位思路一、市场前景外部因素天时二、区域、行业前景一、市场前景宏观的指项目所在城市的区位优势、GDP、生产总值、产业结构、商业进展状况（商圈散布、形态、商业相关法规等）、交通状况等。
例如河北廊坊地处北京与天津的之间，被划入“大北京”区域，1990年建市，整个产业结构要紧市以房地产开发为主，人口结构要紧以18-35的青年人为主，这种城市适合进展教育培训、儿童行业、餐饮娱乐业种，对百货业态有必然需求，且百货形象定位多以时尚为推行核心，如廊坊明珠百货。
拟建模型1：产业结构要紧以房地产开发，人口年龄层次呈年轻化的城市，小体量独立商业物业项目适合做教育培训、儿童行业、餐饮业种，百货业态形象定位为时尚，市场定位为中高级。
二、区域、行业前景商业项目的定位一样是考虑大环境、对项目作几个参考定位，然后对参考定位进行市场研究论证，进一步确信其可行性。
例如北京多数市商业街南一楼，地处崇文区磁器口，两广路交汇处，虽临近新世界商圈，但被多数市商业街的主路（双向八车道）给切断，“一步隔三市”，服装百货类等业态无任何优势（新世界百货阻碍），但整个多数市商业街由于其交通优势，慢慢形成大的办公区域，加上南边缺乏数码、IT商业，能够考虑数码电子类行业（将办公类产品的比重增加），一方面弥补北京南边的数码电子商业，辐射可达10千米，另一方面与北边中关村遥相呼应（产品互补）。
然后对此项目进行分析论证。
拟建模型2：关于区域商业进展欠佳的地域，其商业定位可依照区域空白业种拟订商业定位，进而进行商业分析论证。
一、地理优势内部因素地利二、交通条件二、项目本身硬件情形一、地理优势商业地产对地理位置的要求很高，所说的“地气、人气、商气”地气指的确实是地理位置，一个成功的商业地产项目必然是“三花聚顶”。
商业项目定位商圈测定专业模型
商业项目定位商圈测定专业模型商圈是商业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。
确定商圈需要考虑的方面有：①商圈是一个群体，层次是多元化的；②消费群体；③位置；④目的。
如何体现商业价值；⑤城市规划。
商圈必需的要素有：①消费人群；②有效经营者；③有效的商业管理；④商业发展前景；⑤商业形象；⑥商圈功能。
商圈判定方法一：以商业设施为中心，以一定的距离或步行或车程为半径划分出不同大小的同心圆作为商圈。
这种确定商圈的方式更为适合小型商业项目，如社区型的零售店，或周边地区的商业发展水平处于较为均质的状态下。
商圈判定方法二：按照万有引力定律原理建立的以雷利和哈夫模型为代表的数学模型，以及由其衍生的各类模型，如康帕斯模型、阿普波姆模型、伽萨模型、埃尔伍德模型以及雷利和哈夫的修正模型等，其应用性和适用性更为广泛。
下文以此种方法开展探讨。
1、万有引力模型物理学中的万有引力模型是来测定商圈范围的基础，即两个物体之间的引力与两个物体的质量成正比，与两个物体之间的距离的平方成反比，利用此原理来界定商圈范围：注：M1和M2分别是两个物体的质量；D为两个物体之间的距离；K为万有引力常数2、雷利模型具有商业中心地机能的两个城市，对位于其中间的某一个城市或城镇的零售交易的吸引力与两城市的人口成正比，与两城市与之间的城市或城镇的距离成反比。
用公式表达如下：注：Ba表示A城市从之间地C城市吸引来的零售销售额；Bb表示B城市从之间地C城市吸引来的零售销售额；Pa表示A城市人口数量；Pb表示B城市人口数量；Da 表示A城市与中间地C城市之间的距离；Db表示B城市与中间地C城市之间的距离。
人口修正系数N=1；距离修正系数n＝1.5～2.5，一般取2。
雷利零售引力定律的使用时机商圈分析须配合常识综合研判，有时须多项技术合用，研判才较准确。
利用雷利定律研判商圈虽较粗略，但在资料不足时仍可适用。
雷利零售引力定律的假设前提两城市主要道路交通易达性一样；两城市之零售店经营绩效无多大差异；两城市人口分布相似。
第四章门店选址与商圈分析ppt课件
二、连锁门店商圈及设定
（一）商圈及商圈形态 1、商圈的含义与层次
商圈（trading area）也称交易区域，是 指以连锁门店所在地为中心，沿着一定的方向和 距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简言之，就是 连锁门店吸引其顾客的地理区域，也就是来店购 买商品和服务的顾客所居住的地理范围。
连锁门店的商圈一般由三部分组成： ◆ 主要商圈（primary trading area） ◆ 次级商圈（secondary tradingarea） ◆ 边缘商圈（fringe trading area）
上的优劣势； （2）竞争店的销售规模与目标定位 （3）竞争店的目标顾客层次特点 （4）竞争店商品结构和经营特色 （5）竞争店的实力和管理水平
B、 商圈饱和度是判断某个地区同类商业竞争激烈 程度的一个指标，通过计算或测定某类商品销售 的饱和指标，可以了解某个地区同行业是过多还 是不足，以决定是否选择在此地开店。通常位于 饱和程度低的地区，门店的成功可能性较高度饱 和地区的商店要大，因而分析商圈饱和度对于新 开设门店选择店址很有帮助。商圈饱和度指标（ IRS）计算公式为：
麦当劳布点都选择在一楼的店堂，透过落地玻 璃橱窗，让路人感知麦当劳的餐饮文化氛围，体 现其经营宗旨———方便、安全、物有所值。由 于布点醒目，便于顾客寻找，也吸引人。
4.不急于求成 黄金地段黄金市口，业主往往要价很高。当要价
超过投资的心理价位时，麦当劳不急于求成，而 是先发展其他地方的布点。通过别的网点的成功 ，让“高价”路段的房产业主感到麦当劳的引进 ，有助于提高自己的身价，于是再谈价格，重新 布点。松江、金山的两个布点，就是经过了这样 的曲折。 5. 优势互动 麦当劳开“店中店”选择的“东家”，不少是品 牌声誉较高的，如家乐福、百盛购物中心、上海 广场、时代广场等。知名百货店为麦当劳带来客 源，麦当劳又吸引年轻人逛商店，起到优势互补 的作用。
店铺选址(ppt 40页)
RE：某地区每一顾客平均每周购买额
RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
案例计算
1.一顾客有机会在城镇3个超市中任何一个购 物，这3个超市的规模和与这个消费者家的距 离分别是（下图），如果a=1，b=1，求每一个 超市对该顾客的吸引力是多少？该顾客到每个 超市购物的可能性是多少？
B
B
18KM
A
A
5KM
14KM D
D
C
C
二、 赫夫模型
美国学者赫夫提出了在城市区域内的商店交易规模 预测的空间影响模型。认为，一个商店的交易区域 取决于它的相关吸引力。商店在一个地区，以及其 他商店在这个地区的对顾客的吸引力能够被测量。
取决于两个因素：商店的规模与距离。大商店比小 商店有较大的吸引力，近距离商店比远距离的更有 吸引力。
从不同地区商品的种类、顾客从家庭住所到购物区 所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视 程度这三个方面出发进行分析。
赫夫模型的公式是：Aij=Sja/Dijb Aij ：商店j对消费者i的吸引力 Sj：商店j的规模 Dij：消费者i到商店j的距离或花费时间 a：消费者对商店规模敏感性的参数
商圈就是零售商吸引其顾客的地理区域， 也就是来店购买商品的顾客所居住的地理 范围。可分为成熟商圈和未成熟商圈。
商圈分析，是指商店对其商圈的构成情况、 特点、范围以及影响商圈规模变化趋势的 因素进行实地调查和研究分析。
商圈的现实意义 1.可应用于新开商店的选址。 2.可以了解目标消费市场的构成及特点，
2.二级区（secondary zone）：即次要交易 地带，是重要性居第二的地理区域，通常能 产生20%-30%销售额。
连锁门店扩张专业选址模型
店址评估体系是从城市群的选择入手，依照城市、商圈、门店的层次进行逐级的阶段性评价，之后选取合适的门店作为拓展的目标门店。
因此，在店址评估中引入数学分析模型，以指导整个目标门店的评估工作。
具体推导过程如下：初始设置：令目标门店为A，城市评估得分为B1，商圈评估得分为B2，门店评估得分为B3;商圈评估的权重为AB2，门店评估的权重为AB3Step 1.依据查询及调研的数据，对《城市评估标准表》进行打分计算，得到城市评估得分B1。
Step2. 依据城市评估判断准则，对城市进行取舍。
如城市评估结果为不进入，则此城市调研终止;如城市评估结果为可以进入，则继续完成商圈和门店评估。
Step3.依次完成商圈、门店的评估，对《商圈评估标准表》和《门店评估标准表》进行打分计算，得到评估分数B2、B3。
Step4.填写《店址综合评估表》，计算目标门店的得分A= a2*B2 + a3*B3。
城市评判准则商圈评判准则门店评判准则目标门店总体评判准则案例：设经过对《城市评估表》、《商圈评估表》、《门店评估表》的打分，已知B1=70，B2=75，B3=80，且a2=0.6，a3=0.4，则A=0.6*75+0.4*80=77。
可以得出门店的评估结论为：积极进入。
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出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。
然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。
诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。