房地产行业财务管理

房地产行业财务管理第一节重视可行性研究可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，新工艺在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。

可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据或参考。

◎可行性研究在项目投资实践中的作用1．可行性研究是投资决策的重要依据项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学合理，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算所进行的对项目的评价和分析基础上的。

可行性研究完成的经济评价和分析是投资决策的重要依据。

2．可行性研究是编制设计任务书的依据可行性研究对开发项目的建设规模、建设项目的内容及建设标准等都做出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。

3。

可行性研究是项目资金筹措的依据房地产开发项目可行性研究对房地产项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益获取能力。

银行等金融机构提供贷款是根据流动性、收益性和安全性三原则，可行性研究可以为金融机构提供项目获利信息。

因此，可行性研究也是企业筹集资金和金融机构提供信贷的依据。

4．可行性研究是开发商与各方签订合同的依据房地产开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，按部就班地落实项目的前期工作，与设计、供应、资金融通等部门商签有关协议。

因此，可行性研究也是开发商与各方签订合同的依据。

5．可行性研究是项目审批的依据在我国，投资项目必须列入国家的投资计划。

尤其是房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究。

6．房地产可行性研究的内容房地产可行性研究的内容因项目的复杂程度、环境状况和具体情况而有所不同，但一般包括三个方面的必要内容，即项目的必要性分析、项目实施的可能性分析及项目的技术和经济评价。

可行性研究根据研究所处的阶段和研究的详细程度包括投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段。

◎房地产开发项目可行性研究的具体内容1．项目概况主要包括项目名称及其背景，开发项目所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，开发对象的社会经济发展前景以及项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标等。

2．市场分析和需求预测在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等的预测。

3．规划方案的优选在对可供选择的规划方案进行分析、比较的基础上。

优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数和技术经济指标和控制性规划技术指标等。

4．开发进度安排对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段安排好开发项目的进度。

作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。

5．项目投资估算对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。

房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施费用、公共配套设施费用、期间费用及各种税费。

要说明费用估算依据和估算范围。

就估算的精度而言，没有必要像预算那样精确，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争和未来事实相符，提高评价的准确性。

6．资金的筹集方案和筹资成本估算根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。

房地产项目投资额巨大，开发商务必在投资前做好对资金的安排，通过不同方式筹措资金，保证项目的正常运行。

7．财务评价财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行性的一种方法。

具体包括在项目的销售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。

8．风险分析风险分析是可行性研究的一项重要内容，包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。

风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。

同时根据风险的可能性为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。

9．国民经济评价国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国民经济的角度出发，用一套国家参数（包括影子价格、影子公司、影子汇率和社会折现率等）计算、分析项目对国民经济的净贡献，以评价项目经济合理性的经济评价方法。

国民经济评价是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据。

国民经济评价包括社会效益评价和环境效益评价。

社会效益指项目投资为满足社会需求所做贡献的大小，如对社会经济增长、对提高居住水平、对城市经济发展及其他关联企业的发展、对国家财政税收所做贡献等。

环境效益是指项目开发给城市环境改善带来的效益，如项目对于美化居住环境、改善居住条件和投资环境、美化城市及消除污染等所做的贡献。

10.结论根据对相关因素的分析和各项评价指标，对项目的可行与否作出明确结论，针对本项目存在的问题提出建议并对建议的效果做出估计。

第二节如何算准土地成本房地产开发企业开发的土地，按其用途可以将其分为两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地，另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地．◎土地开发成本核算对象的确定为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：(1)对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象：(2)对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。

◎土地开发成本项目的设置土地开发成本计算对象一经确定，就应按其设置土地开发成本明细账，在明细账上按成本项目设置专栏，归集土地开发项目的实际成本。

土地开发成本项目的确定，取决于土地开发项目的设计要求、开发程度和开发内容。

其设计要求、开发程度和开发内容不同，土地开发实际发生的费用及成本构成也不尽相同。

一般情况下，进行土地开发的主要内容包括：(1)通过国家出让土地使用权，原土地使用者转让土地使用权，企业以支付土地出让金或土地转让金的方式取得土地使用权，对于非营利性的公共设施工程用地，可以通过划拨土地行为，从国家无偿取得土地使用权；(2)支付土地征用及拆迁补偿费，对原有建筑物和障碍物进行拆除；(3)进行可行性研究、规划设计、水文地质和工程地质勘察、测绘、通水、通电、通路、清理平整建设场地等，统称为前期工程；(4)进行开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信照明工程，称之为“七通”，“七通”以及环卫、绿化工程统称为基础设施工程；(5)建设必要的公共配套设施，如水塔、停车场、消防设施，以及小区外的交通道路等。

企业应当根据土地开发项目的具体内容和会计制度规定的成本项目，设置特定土地开发项目的具体成本项目。

成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：(1)土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；(2)前期工程费；(3)基础设施费；(4)开发间接费。

其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。

企业在土地开发过程中发生的各项支出，~除可将直接计人房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本或生产成本——房屋开发成本”科目核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本或生产成本——土地开发成本”科目进行核算。

为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级科目，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。

对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本或生产成本——商品性土地开发成本”、“开发成本或生产成本——自用土地开发成本”科目的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等科目的贷方。

发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。

应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本或生产成本——商品性土地开发成本”科目的借方和“开发间接费用”科目的贷方。

同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。

◎已完土地开发成本的结转已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的成本结转方法。

为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“开发成本或生产成本——商品性土地开发成本”科目的贷方转入“开发产品或库存商品——土地”科目的借方。

如果自用土地开发完成后，还不能确定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转“开发产品或库存商品——自用土地”科目的借方，于自用土地投入使用时，再从“开发产品或库存商品——自用土地”科目的贷方将其开发成本转入“开发成本或生产成本——房屋开发成本”等科目的借方。

第三节如何做好出包工程管理房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，如不采用自营方式，可以采用发包方式。

对发包的基础设施和建筑安装工程，一般采用招标、议标方式，通过工程公开招标或邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价进行结算。

房地产企业要根据工程承包合同条例的规定同承包工程的施工企业签订工程承包合同。

承包合同是发包开发企业和承包施工企业为了完成承发包工程，根据批准的设计文件和中标标函内容所签订的明确双方相互权利、义务关系的协议。

它一般应具备以下主要内容：第一，工程名称和地点；第二，工程范围和内容；第三，开、竣工日期；第四，工程质量、保修期及保修条件；第五，工程造价；第六，工程价款的支付、结算及交工验收办法；第七，设计文件和技术资料提供日期；第八，材料、设备的供应和进场期限；第九，双方相互协作事项和违约责任等。

房地产企业应将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的依据。