澳大利亚房地产市场投资分析报告

澳大利亚房地产市场投资分析报告一、澳大利亚地区及社会环境概况（一）行政区概况澳大利亚领土面积770万平方公里，西面环海，有六个洲和两个领地，截止至2015年12月14日，各地区概况如下：（二）经济、社会等概况1、经济、社会环境稳定，投资房产保障性高人口：截止至2016年1月，澳大利亚总人口约2416万，其中一半居住在悉尼和墨尔本两大城市。

经济：2015年，澳大利亚GDP为1.59万亿美元，列全球第12位，人均333473美元，仅次于瑞士，位居全球第二。

澳大利亚是世界十大农产品出口国和六大矿产资源出口国之一，多种矿产出口量全球第一，且绵羊数量和出口羊毛最多，金融业、商业、旅游业和服务业发达。

由于人口高速增长，为满足人口需求，房地产开发在最近几年成为澳大利亚另一重要产业，房价基本维持在平均7年翻一番、平均增幅接近10%/年的水准，由于经济的持续健康发展及政府科学、合理的引导和调控，澳大利亚的房地产市场从未出现过大的下跌，投资风险极低。

2、教育澳洲共有38所大学及230多所专科技术学院，几乎都是政府公立学校，私立大学共2所：澳洲圣母大学和邦德大学，两所大学的文凭均受国家教育部认可。

38所大学中，10所属于全球前100强大学，剩余20多所大学均为全球500强大学，平均水平高于美国，澳洲教育体制由所在洲政府管辖，教育质量由联邦政府控制管理，因此澳洲各大学教学质量相对平均，规范程度高，且澳洲人平均花费21年时间完成小学至大学的教育，人口素质高。

3、福利澳洲政府为个人的总医疗开支埋单70%，远高于美国，除医疗、养老金、孕妇补助金、失业救济金等常见福利外，还有学习津贴、边远地区津贴、看护津贴、配偶津贴、托儿津贴等各项福利。

4、居住环境澳大利亚是农业大国，均为天然产品，政府对食物检疫极其严格，由于澳大利亚空气及环境质量较好，澳洲、人均寿命在世界排名第二。

（三）澳大利亚对中国企业的整体态度澳大利亚是中国的第二大投资对象国，2015年中国对澳大利亚的投资总额为111亿美元，同比增长32.9%，投资范围涵盖矿业、农业、基础设施及再生能源等多个领域，但近年来，澳大利亚已对中国的投资持越来越谨慎的态度，以中国企业租赁澳北部达尔文港99年的问题为标志，澳方在今年3月底加强了针对外国投资的审查程序。

二、澳大利亚房地产市场相关法律法规（一）土地所有权、土地交易相关法律法规澳大利亚的土地权主要以两种形式体现，一种是永久所有权，这是澳大利亚最常见的土地权属体现形式，另一种是向政府进行长期租赁的权利，这种情况主要存在于新南威尔士、昆士兰和北部地区的农业土地。

除以上两种土地权利之外，澳大利亚亦承认土著人在特定土地上的传统权利，这被称为原住民土地权，如果土地涉及原住民土地权，则该房地产项目的开发和用途可能会受到一定的限制，或者被附加额外义务，例如必须保留某个土著人的文化遗址，这种情况下就必须要开展进一步的尽职调查并取得针对此问题的法律意见，且澳大利亚房产可直接继承，无遗产税。

绝大多数的澳大利亚土地采用托伦斯不动产登记制。

这种登记制是指将土地权属在相关的房地产登记处登记，完成登记即意味着对土地持有人法定权利的确认，除非出现法律规定的特殊情形，例如欺诈、地界描述错误等。

因此，买方一般可以依赖产权登记来证明产权，而不必在登记册之外另行调查产权。

澳大利亚政府规定，任何企业和个人都可通过拍卖形式购买政府土地或私人土地。

购买土地必须是自有资金或者合伙，不能贷款。

土地出售以后，政府收取地价税和服务费。

外国投资者可以依法获得澳大利亚的土地所有权，但是在开发期限上有一定规定。

自2009年开始，为增强外资投资政策的竞争力，吸引更多的外商对澳大利亚广大闲置土地进行有效的开发，并防止投资者进行土地囤积和投机行为，澳大利亚政府把外国投资者开发澳大利亚闲置商用土地的期限从12个月延长至5年，但要求投资者最少支付购买成本或土地价格的50%，用于开发建设。

（二）房地产税收的相关法律法规1、澳大利亚财政税收政策的重点内容澳大利亚是一个实行分税制的国家，税收收入分为中央税收收入和地方税收收入，其中，联邦税收有个人所得税、公司所得税、销售税、福利保险税、关税、消费税、培养保证金等税种，洲政府税收有工资税、印花税、金融机构税、土地税、债务税等税种组成。

（1）税务管理澳大利亚在税收征管方面，采取统一建立税务档案号码(简称：税号)的方法实行管理。

“税号”对于澳大利亚的公民来说非常重要，它是税务当局颁发给澳大利亚公民的一个特别号码，与公民的名字和地址一起使用，“税号”关系公民的切身利益，对实行保密制度，任何泄漏他人“税号”的行为都将受到严历的惩罚。

每年7月1日至次年6月30日为一个财政年度，当一个财政年度结束时，每个澳大利亚有收入的人(包括非澳大利亚居民)都必须向税务局主动申报全年收入，税率一般为17％~47％，即使个人年收入低于免税额，也须向税务局申明，与此同时，纳税人如符合低收入家庭、多家庭成员赡养、个人小生意等条件的话，可以向税务局申请退回部分或全部税金。

（2）主要税收公司所得税：30%。

房产增值税：购买一年内出售的物业，增值部分须缴增值税，一年以后，减半征收。

房产增值税不是一个独立的税种，应税部分将计入总收入，按照个人所得税征收。

土地税：澳大利亚没有物业税，对用来租用和投资用房屋所在的土地征收土地税，与物业税比较接近。

土地税是地方税的一种，由各个洲自己制定税率，测算土地价值，自住屋不需缴纳土地税。

印花税：4%~5.5%。

印花税以在转让时的房产总价值（指土地价格和房屋价值的总和）作为税基，此税种属于洲政府管理，所以澳大利亚每个洲的情况均有不同。

消费税：或成为货物服务税（GST），相当于我国的增值税。

税率10％，税基为在澳大利亚销售货物、提供服务、购买权利或其他相关应税价值。

个人所得税：居民企业与在澳营业或获得收入的非居民企业的税率都为30%，而非居民个人的所得税率可高达47%。

预提税：向非澳税法居民支付利息、分红需缴纳此税，其中支付利息的税率为10%，红是30%（如有双重纳税协定可减为15%）。

资本利得税：非居民出售澳房地产会被征收此税。

（3）报税与扣税、退税、避税报税：澳洲的财政年度是从每年的7月1日至来年的6月30日，即年收入的计算周期，每年的7月至10月为法定报税期，纳税人必须在此期间向ATO申报去年的个人收入税。

扣税：若纳税人符合某些条件，税务局会从本该交的税里直接扣除一部分。

退税：若纳税人实际该交的税额比已交税额的少，就可以获得税务局的支票。

避税：有些收入是可以脱离税网的就叫避税。

在澳大利亚，涉及房地产的赋税主要有土地税和房屋印花税，这两项税费由各个洲自行征收和管理。

2、土地税税率在澳大利亚，土地税的征收对象是未开发建设的土地，除了北领地，其他各洲都需要征收土地税，土地税由土地拥有者支付，但在首都堪培拉，土地税由租客承担，每个洲的土地税率不一样，维多利亚洲最高，为5％；首都堪培拉最低，为1.5％。

部分洲土地税可申请减免主要依据土地的用途，下列用途的土地可以免除土地税：（1）非赢利性的社会团体使用的土地；（2）宗教机构使用的土地；（3）慈善机构使用的土地。

例如，估价人会对新南威尔士的所有土地进行评估，在每年7月1日定下来的估价可以作为将来一年的税收征收标准，这种估价不同于当地政府每三年为征收市政税而进行的简约估价。

土地税是按照你所拥有的可征收土地价值来收取。

3、印花税房屋印花税是指在房屋转让过程中需要向政府交纳的税费。

印花税额的大小由转让金额决定，在特定情况下可以申请减免，房屋印花税由购房者交纳。

对于第一次购房者，澳洲政府都会给予一定的优惠，其中，维多利亚洲及新南威尔士洲的印花税的计算方法如下：维多利亚洲：新南威尔士洲：各洲印花税费比较：（三）澳大利亚房地产金融外汇监管的相关法律法规1、澳大利亚外汇监管概况澳大利亚证券与投资委员会（ASIC）负责监管国外汇交易领域并负责管理资金需求。

根据澳大利亚的法律，外汇经纪商必须获得澳洲联储（RBA）的许可，或得到澳大利亚金融服务执照，经纪商所提供的合法外汇交易服务须在ASIC进行登记注册，以保证交易符合澳大利亚的融政策。

在交易中，资金需求指的是金融监管部门要求金融机构持有的资本额。

大多数监管部门强制要求金融机构根据其加权资产风险的比例持有一定资本额。

当一个新的投资者开始在一家交易商处开户交易，该公司可能会要求帐户存入最低金额，该金额取决于账户类型。

（四）澳大利亚房地产投资的相关法律法规根据澳大利亚政府外国投资审核委员会（FIRB)发布的2013年7月至2014年6月年度报告，房地产已经成为中国对澳投资金额最多的行业，达124.06亿澳元。

澳大利亚的《外国投资与并购法（1975）》以及政府的外国投资政策规定，外国企业和个人在投资澳大利亚房地产项目一般都需要获得FIRB的事先批准，若投资者没有申请并获得FIRB批准，就可能被视为非法投资，面临行政处罚以致刑事责任指控。

外国投资者收购或投资以下澳大利亚房地产权益需要经过FIRB审批：1、用于开发商业地产的闲置土地。

2、所有住宅地产（特定情况除外，例如外国投资者可购买某些经澳大利亚政府预先批准的，向海外投资者销售的一手住房，则无需再申请FIRB审批）。

3、购买拥有澳大利亚城市土地权益的公司或者信托的股份或资产（特定情况除外）。

4、价值500万澳元或以上的涉及文化遗产（例如历史建筑）的已开发的商业地产。

5、价值5500万澳元或以上的不涉及文化遗产的已开发的商业地产。

6、价值2.52亿澳元或以上的澳大利亚企业或在澳大利亚持有超过2.52亿澳元的海外企业。

7、合计价值达到1500万澳元或以上的农村土地。

8、由外国主权基金或其他外国政府投资者（包括外国国有企业）进行的投资。

实践中，FIRB通常都会做出批准，但会要求企业在获批后的24个月内开始工程建设。

建成后，上述房地产企业可以将物业出租、出售或留下自用。

购买澳大利亚二手旧房用于拆除重建同样要经过FIRB审批。

企业需要证明其重建后可增加住宅数量，或原有旧房已不宜居住，后者需提供房地产评估师或建筑师的报告。

同样，企业通常被要求在获批后的24个月内开展拆除重建工程。

澳大利亚房地产是按照签署合同时候的状态被出售的，因此投资者在签署合同前必须进行细致全面的尽职调查，通常来讲至少应包括（但不限于）以下主要问题：1、土地权属：于土地注册处进行土地权属调查，以确认土地的所有权人及有没有任何登记的抵押权、通行权或其他权利限制。

2、税务：向税务部门申请调查，以确定涉及该房地产项目的有关政府税费、纳税责任和税务申报。

3、规划：向规划相关部门申请调查，以确定涉及该房地产项目的有关规划事宜。

澳大利亚的每个洲都有其各自的规划法律体系，每一块土地都会注明允许的用途、相关批准及禁止的用途。