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策划方案格式

一份” xxxxxxx”市场营销策划书

要求和格式: 分十一个部分, 即:

一、前言

二、策划概要

三、当前市场营销状况

1、市场状况及竞争对手分析

2、目标顾客状况分析

四、机会与问题分析

1、西湖绿洲房地产现状中的问题点

2、西湖绿洲房地产现状中的机会点

五、策划目标

六、促销策划战略

七、行动方案

1、促销前预备活动方案

2、促销活动方案

八、促销活动中的控制与监督

九、促销策划的成本预算

十、结束语

十一、附录

营销策划书范本…达华宾馆市场营销策划书

用不用的着, 传上来先~

营销策划书目录

(一)饭店概况与任务

(二)市场分析

(三)竞争分析

(四)饭店优势、劣势和机会、威胁分析

(五)市场营销目标

(六)饭店营销策略

(七)营销预算

(八)营销计划的实施和控制

(一)饭店概况与任务

达华宾馆位于延安西路918号, 介于市中心和虹桥开发区之间, 交通便利, 适合商务、都市旅游活动。延安路高架江苏路出入口就在饭店旁边, 给饭店带来了便利的交通条件。

饭店楼高10层。客房总数96间套, 其中标房88间、套房8套; 多功能会议厅一个, 可容纳80个座位; 零点餐厅1个; 咖啡屋1个。

饭店硬件按三星级标准配置。饭店内部装饰布置由美国著名设计师乔奇设计。客房内的装饰很有特点: 房顶大胆地饰以蓝色圈边, 与深蓝色间白色图案的地毯遥相呼应, 给人以宁静的感觉; 所有家具呈棕色, 床头挂有富有中国特色的水彩画。所有客房配置: 一台冰箱、二部电话、一台信息彩电、 E-MAIL插口。

饭店为客人提供的主要服务有:

24小时客房服务

。叫醒服务

。洗涤、熨烫衣服

。商务中心服务时间: 6: 00至24: 00

预订机票、代叫出租车

。零点餐厅营业时间: 7: 00至22: 00

咖啡屋营业时间: 7: 00至24: 00

饭店于1978年开始对外营业。由于受饭店建筑结构的影响, 以及目标市场的重复多变, 饭店开业至今, 尚未建立起一个明确的市场形象, 也没有稳定的购买客源。

1998年, 饭店改制为锦江国际管理公司教育培训中心实验饭店, 同时用一年的时间, 停业对饭店进行了全面装修改造。改制后的饭店除了完成经营指标外, 还要承担起公司中层管理人员的培训见习任

务。要实现改制后的目标, 饭店的管理方式必须符合公司的管理模式, 服务水平必须能体现公司的水准, 而这些”必须”, 同时也为饭店赢得顾客、完成经营指标提供了机遇和条件。

1999年重新开业的饭店, 给顾客以全新的形象。

(二)市场分析

1．中国饭店市场

供给过剩: 近年来在建饭店项目持续增加; 房地产业市场不景气, 一些写字楼、公寓纷纷转向饭店经营; 社会旅馆升级; 所有这些, 使饭店数量

的增加远远超过了客源的增长速度。下表是全国近三年的统计数据。

年度境外旅客增长饭店客房增长

1994 5.2％ 5％

1995 6.2％ 19.6％

1996 10.2％ 22.6％

o国内外需求明显不足: 受东南亚金融风波的影响, 这些地区出游的人数减少, 有些国家的政府甚至采取措施限制国民出境旅游; 97年下半年以来, 俄罗斯客源市场增长较快, 但俄市场影响的地区主

要是华北和东北的部分地区, 数量的增加也是以边境游带动的, 往往与购物联系在一起; 欧美客人来华旅游数量在增长, 但增长的幅度令人难以乐观。国内旅游受宏观经济形势、三资企业发展乏力、居民消费转向住房等因素影响, 对饭店需求也受到影响。2．上海饭店市场

受东南亚经济危机的影响, 1998年全市三星级酒店的平均客房出租率为50％, 平均房价是350元。1999年亚太经济合作会议将在本市召开, 到时可能会吸引一些中外旅游者, 但这些客人入住三星级酒店的机会很小。预计1999年的入境客人数与今年持平。

内需市场是一个有潜力的市场。受政府拉动内需政策的激励, 预计99年国内居民旅游需求将有较大增长, 来上海旅游购物的人数将增加。她们中的为数可观的人将入住二、三星级酒店。

国内一些中小企业也开始寻找相对经济的酒店来举办促销会、公司会议。她们需要设施完备、卫生整洁而价格便宜的酒店。

在餐饮市场, 去年社会餐馆的成功者都体现了这样一些特点: 设施设备都达到了星级饭店的水平, 重视环境气氛的营造, 消费者无论是自己用餐还是宴请客人, 这些场所让她们觉得体面, 而价格很有吸引力。这些就是内需顾客的主要需求特点。

(三)竞争分析

1．竞争对象

确定竞争对象的方法有许多, 这里主要以一定范围内的星级相同、

提供产品相似的饭店作为确定竞争对象的依据。

由华山路以西、中山西路以东、中山北路以南、衡山路以北所

构成的地区内的二、三星级饭店。在这一区域内, 静安寺是宾馆

集中的地区, 但无论是区域氛围还是饭店档次, 多数在装修改造后

的达华之上。我们以客户的身份分别走访了这一区域内的近十家

饭店。考虑到饭店的客源市场、设施设备等因素, 我们选择了

A、 B、 C、 D四家饭店作为达华宾馆的竞争对象。

2．竞争饭店1998年1月至10月客房出租率和平均房价(见下表)

单位: RMB

饭店A 饭店B 饭店C

饭店D

月份平均房价出租率％平均房价出租率％平均房价出租率％

平均房价出租率％

I 280 50 200 70 300 80.3 290

65

2 200.8 30 180 43. 280 35.4 210. 50.1

3 300 50.5 210.6 72 310.2 84.2 268 56.6

4 300.8 49.6 234 63.2 293.2 83 297 67.9

5 320 64 265.

6 70.2 353 97.5 340 72.1

…………………………

………………………………

3．竞争饭店设施设备比照(见表)

项目饭店A 饭店B 饭店C 饭店D 达华

客房设施齐全(新) 齐全 (陈旧) 齐全 (新) 齐全 (较旧) 齐全 (新) 房务标房(套间) 367 397 25 166 96

商务中心有设备新有较旧有有有设备新

宴会厅 (多功能) 400 (座位) 50 分四间 250 (座位) 60 分四间

餐饮零点餐厅 (餐位) 300 300 80 300 (承包) 150

会议厅 (座位) 200 10×20 30 150 厅200 搴30 会议80 教窜300 健身房有有

桑拿有(承包)

健康娱乐歌舞厅有(齐全现代、承包) 有 (承包) 有 (承包) KTV包房有 (承包) 4间(容 50人) 有 (承包) 有

棋牌室有有有有有

其它停车场有有有有

4．竞争饭店主要客源市场

饭店A: 以内宾为主, 商务、会务、旅游客人。

饭店B: 以内宾为主, 商务、会议、旅游客人。

饭店c: 中外学术界人士, 会议客人、商务客人。

饭店D: 内宾为主, 商务、会议客人。

{四)饭店优势、劣势和机会、威胁分析

1．饭店优势、劣势分析

(1)优势:

o饭店地理位置较好, 处于世贸商城与上海展览中心的中间, 延安路高架在附近有出入口; 饭店周边有较多公寓和写字楼。

o饭店转制为锦江国际管理公司教育培训中心实验饭店, 这对目标市场而言, 其管理和服务水平将代表锦江水准, 因为她是锦江国际管理公司未来中层管理人员的摇篮; 作为实验饭店, 享有税收优惠, 价格相对有吸引力; 作为实验饭店, 可利用公司厨师优势和国际交流的机会, 经常举行餐饮演示, 丰富餐饮产品, 吸引顾客。

o客房、商务中心和会议的设施设备新、齐全、先进, 在竞争对手中处于领先位置。特别是会议设施设备, 在全市同星级饭店中也处领先地位。

O依托锦江集团饭店管理的美誉度, 具有品牌优势。

o有比竞争对手更长的经营历史, 有一些长包户老顾客。

o在长期的经营中, 与当地区政府建立了较好的关系。

o有较强的饭店业培训师资队伍, 能够为酒店经营管理提供建议, 有利于新产品的开发。

O饭店的仿膳菜沪上有名。

O饭店建筑历史较长, 是市级保护建筑。

(2)劣势:

o饭店自1978年对外营业以来, 尚未建立起一个较好的市场形象, 也没有稳定的购买客源。

o客房设施能满足商务客人要求, 但娱乐设施不全。

O客房数少, 不能同时接待多个会议。

o只有零点餐厅而没有宴会厅, 且餐位少。

O饭店周围缺少商业网点, 对于旅游客人的购物不方便。同时也影响到

餐厅的上门客生意。．

o饭店老员工的比例较高, 她们有良好的服务意识和服务技能, 但外语会话能力差, 接受新产品的意识不强。

2．饭店机会、威胁分析

(1)机会:

o培训中心与瑞士洛桑酒店学院进行合作培训, 将带来许多学术交流机会．也因此会提升饭店的形象;

o饭店周边当前尚无市场影响力大的餐厅, 有婚宴、家庭宴、商务宴、甚至外卖等潜在市场需求;

o利用与区政府的良好关系, 进一步加强合作, 争取成为区政府政务活动的首选饭店;

o饭店周围尚无气氛好的咖啡室, 而商务洽谈、会友休闲等又需要这样的场所;

o周边有较多的科研、医疗机构, 她们需要有学术气氛浓、价格优的交流场所;

o受东南亚经济危机的影响, 这些地区商务客人开始寻就价格相对低的商务饭店。

(2)威胁:

o竞争对手有较稳定的客源, 有灵活的经营手段。如C酒店有上海图书学术协会的依托, 各种学术会议为饭店带来很多客人。

o竞争饭店的资金来源充分, 负债较低。

o新的竞争对手不断出现, 如兴国饭店正在建造的新楼、即将开业的华山路江苏路口的天堂饭店等。

( 五)市场营销目标

1．目标市场

根据上述分析, 饭店的目标市场主要是国内高级商务客人和教学、医疗、科研界人士, 兼顾一些小型学术会议、商务会议和境外旅游团队。

o商务客人: 本地区三星级以上的商务饭店已显过剩, 但由于饭店的硬件优势和价格优势, 可吸引国有企业高级商务客人、合资企业中方雇员及其它商务客人。

o教学、医疗、科研界人士: 饭店是锦江国际管理公司培训中心的实验

饭店, 本身具有较好的学术气氛, 产品质优而价格优惠, 这对她们有亲切感。

o会议客人: 饭店会议设施齐全, 适应中小型商务会议、公司董事会议、学术会议。

o境外旅游团队: 饭店在需要补充不足的客源时, 能够吸引一些境外旅游团队。

2．销售目标

鉴于对今年的市场分析, 国内客人将是主要的目标市场, 相应的平均房价会有所下降。同时因为酒店重新装修和改制, 新的市场形象

尚未确立, 因此建议销售目标以保本为主。根据饭店的各项成本开支, 客房的营收目标约700万元。

(六)饭店营销因素组合

1．产品策略

(1)提高餐饮质量、创立特色产品: 餐饮在饭店经营中的作用越来越重要, 餐饮带动饭店其它产品销售的作用已成共识, 而饭店在这方面恰是弱项。应充分利用培训中心优势, 定期举办国内外名厨技艺展示活动; 发掘原有的”仿膳菜”, 推出诸如窝窝头、小米粥等绿色食品; 精心制作商务套餐、会议套餐、家庭套餐; 半成品、中西点外卖。

(2)重视产品组合: 产品组合的目的是增强产品的吸引力、增加销售量。合理计划餐饮产品与客房、娱乐等的组合, 以及饭店产品与周边娱乐设施的组合, 充分利用周边资源。具体设想有:

o产品组合一: 商务组合

饭店客房主要按商务客人的需求进行设计, 客房宽敞, 有E-mail接口。客人除了能享受到三星级同类饭店的所有设施外, 本饭店还为商务客人准备了”VOD\'’系统, 该系统能准确、及时地传输声音、

图象信息, 能够进行远程商务谈判、转播远程会议等。依据市场定位, 国内中档商务客人是饭店的主要目标顾客。

为了表示酒店对目标商务客人的热忱欢迎, 每在酒店住一个房夜, 酒店除了包双早外, 还将免费提供一份商务套餐。当商务客人支付RMB380元一个房夜后, 会感觉非常值得。

产品组合二: 会议组合

饭店作为洛桑一锦江合作培训的示范酒店, 有技术先进、配置合理的会议和教学设施, 适合中小型学术会议、商务会议。”VOD\'’系统的支持, 更使得会议策划者毫不犹豫的作出选择。

酒店的规模和酒店的服务理念, 决定了会议客人在整个会议期间将成为全酒店注目的贵宾。

如果在会议期间, 使用本酒店30个房夜的客房(每个房夜RMB300元), 就能够免费使用所有会议设施及服务, 或者酒店优惠提供30人的会议用餐(每人标准30元)。

产品组合三: 婚宴组合

酒店在这方面的差异性优势并不明显。主要市场是中低档婚宴(每桌 RMBl000元左右)。

消费满7桌(每桌RMBl000元), 免费提供一个房夜标准间婚房, 免费摄像服务, 并可选择．a、赠送婚礼VCD片一张; b、赠送营养早餐二份。

消费满7桌(每桌RMBl500元), 免费提供一个房夜套间婚房, 其余与上述相同。

o产品组合四: 周末包价

每周五、六、日三天, 享受此包价。

适应对象主要是来上海购物游的家庭, 需要在江浙二省或上海各入境口做广告。

产品优势: 延安路高架江苏路口下来就是饭店, 有停车场, 客房宽敞可免费加床。

包价内容: RMB300元一个房夜, 包早餐、免费停车、 OK房免费点歌三首、午餐、晚餐和咖啡厅消费均7折优惠。

(3)不放过任何可能的节日, 不断推出新产品。

(4)创造轻松、温馨的气氛: ”气氛”在组成饭店产品诸要素中起着重要作用。气氛是服务态度、服务技术、服务员的形象、饭店的建筑装潢、设施设备的布局、色彩、背景音乐等因素的综合, 体现了一种文化品味。饭店的某些硬件上的劣势可由良好的气氛加以弥补, 而这不需要投资太多的资金。能够经过: 建立并严格执行科学高效的管理制度、建设饭店文化形成统一的价值观、提高

服务员的审美修养和业务能力、注意设施设备布局的艺术审美效果等方法实现。

2．价格策略

饭店的原有固定资产大多已折旧完, 现仅以投资装修的1000万元计

算, ．其中用于客房装修的是800万元。

o按保本点订价法:

公式: 保本平均房价= (固定成本+变动成本)保本点销售量

一年固定成本:

工资福利【2300140)+ (80050)】12=4344000

折旧费％=80000(按折旧)

保险、税金等略

总固定成本=4344000+800000=5144000

一年变动成本: 设每出租一间房夜的变动成本为35元

年平均出租率为50％、房间数100

则总变动成本=10050％×36535

=638750

保本平均房价= (5144000+638750)10050％365

=316．9 建议标房的门市价为480元(60美元), 最低卖价为288元(6折)。这一价格既能保本, 又与竞争饭店的价格相仿, 有一定竞争力。

o按照这一订价, 全年平均房价可达到300元, 若平均出租率为65％, 则客房营收是7117500元, 实现保本。

3．销售渠道策略

依据饭店客房数少的特点, 宜采用直接销售和一级销售渠道二种形式, 以前者为主。

o直接销售: 饭店的销售人员直接与目标顾客接触, 建立关系, 形成较为稳定的客源。

o一级销售: 选择一至二家旅行社, 提供小型外国团队; 与科技、教育机构建立关系, 请求提供会议客人。

o建立电脑订房系统, 与国内有关旅游订房网络订立合约, 接受电脑订房。

4．促销策略(1)广告策划

建立饭店形象: 利用改制之机, 结合公司品牌, 推出”锦江一洛桑合作培训的示范酒店, 让您获得超值享受”的饭店形象。

都市景象: 繁华、忙碌

饭店气氛: 轻松、温馨

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回答者: lovegps