(整理)房地产企业运营管理

房地产企业运营管理深圳银湖酒店二零零八年三月十五日房地产企业运营管理——目录前言第一讲：房地产企业运营管理的体系设计第二讲：房地产企业运营管理的体系运行第三讲：房地产企业运营管理的体系改进房地产企业运营管理——前言一、运营管理的概念与内容二、房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理——前言中国房地产业经过二十年发展，已经由“做项目”阶段发展到“做企业”阶段。

越来越多的地产企业面临着多项目、跨区域的管理问题，如何使企业实现有质量的持续增长给房地产企业管理提出了更高的要求。

很多的中国房地产企业也不乏战略和制度，但“执行难”成为很多快速发展中企业的成长瓶颈。

房地产企业运营管理——前言变化不断增加和加快----风险不确定性利益相关者不断增加----利益细分、价值链延长客户和自身要求不断提高----质量、利润、资金、效益、竞争力项目复杂性不断提高----呼唤房地产的运营管理房地产企业运营管理——前言房地产企业运营管理——前言前言——运营管理的概念与内容一、运营管理的概念与内容1、运营的定义2、运营管理的基本概念3、对运营管理的深入理解一、运营的定义运营（Operations）就是把投入的资源（生产要素）按照特定要求转换为产出（产品和服务）的过程。

因而是一切组织的最基本职能之一。

二、运营管理的基本概念1、运营管理的几种定义2、企业价值链3、基于企业价值链的运营管理二、运营管理的基本概念1、运营管理的几种定义运营管理（Operations Management）相近的概念有制造管理、生产管理、生产与运作管理、作业管理、运作管理等，它们的名称之所以不同，实际上是反映了这一学科的发展过程。

与工业化联系在一起的有形产品，可称为“Production”或“manufacturing”,对应的（production Manage-ment），如：汽车、生产等提供服务的活动称为“operations”,运作/运营管理（Operations Management）运营管理定义（1）运营管理（OM）是对主要经营活动的管理，即组织和控制为客户提供商品或服务中的最基本的经营活动(Management of main business activity:the organizing and controlling of the fundamental business activity of providing goods and services to customers).运营管理（OM）就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系统的设计、运行和改进。

(Operations management (OM) is defined as the design、operation and improvement of the systems that create and deliver the firm’s primary products and services )现在的趋势是将生产和提供服务的活动均称为“运营”，生产管理也就演化为运营管理（operation management）,也有的称之为“生产与运作管理”“Production and Operation Management”二、运营管理的基本概念2、企业价值链（VCM）◆每一企业都是设计、生产、销售、交货和对产品起辅助作用的各种活动的集合体。

◆所有这些活动都可以用一个价值链（VCM）表示。

◆价值链把企业的活动分成主要活动（Primary Activities）和支持活动（Secondary Activities）两大类。

房地产企业价值链企业价值链（VCM）二、运营管理的基本概念3、基于企业价值链的运营管理企业的运营管理（OM）就是通过企业价值链上各项活动进行分析和设计，强化主要业务流程，协调企业活动并不断优化，从而创造和提供增值的产品和服务，在满足客户价值需求的同时降低产品和服务成本，获得和提高企业竞争优势运营管理的对象和内容运营管理的目标运营管理的原则运营管理的执行者运营管理的对象运营管理的对象是运营过程和运营系统。

运营过程是一个投入、转换、产出的过程，是一个劳动过程或价值增加的过程，它是运营管理的第一大对象，运营管理必须考虑如何对这样的生产运营活动进行有效的组织和控制1、企业价值链的各个系统的设计2、企业价值链的各个系统和运行3、企业价值链的各个系统和改进第一：不断满足客户需要。

（性能、价格、时间……）第二：有效利用资源。

（人员、材料、运辅、库存、设备、场地……）运营管理的原则树立整体思想，追求协调下的均衡运营过程规范化、标准化、流程化坚持量化的管理与控制前馈控制与反馈控制相结合刚性与柔性相结合充分利用信息平台运营管理的执行者首席运营官（Chief Operating Officer,缩写COO，又称营运长），主要负责企业的日常营运，辅助CEO（Chief Executive Officer）的工作；负责企业的运营管理，对CEO负责，不对企业的发展趋势负责。

COO在某些公司中同时任职总裁，但他们通常是常务或资深的副总裁运营管理的执行者➢组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划➢提出内部管理机构设置及岗位设立方案➢组织拟订公司的业务规范和运营流程➢组织建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评➢协调各部门之间的工作关系➢主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工作➢组织建立各部门的绩效评估体系，对各部门和主管进行考评➢…………➢组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划➢提出内部管理机构设置及岗位设立方案➢组织拟订公司的业务规范和运营流程➢组织建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评➢协调各部门之间的工作关系➢主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工作➢组织建立各部门的绩效评估体系，对各部门和主管进行考评➢…………1、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的设计2、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的运行3、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的改进一、房地产企业运营管理的现状与特点很多房地产企业中普通存的现象：部门职能不清，相互推诿，交叉工作难协调➢岗位职责不明，干好干坏说不清➢授权不清，不知该不该做主➢单个项目做得很好，但多项目运作问题不断➢总有忙不完的事情，但不知道在忙什么，为什么忙？➢同样的问题重复发生➢不断地处理问题但总也处理不完➢换一个领导换一种做法➢越级指挥，计划天天变➢制度流程一大堆，形同虚设➢员工不断抱怨，虽然收入越来越高满意度却越来越低➢客户投诉不断认识误区：认为运营管理就是项目计划管理最新难题：多项目跨区域开发的企业计划和目标如何保证二、房地产企业运营管理与项目计划管理的关系（一）运营与项目（二）项目管理简介（三）运营管理与项目管理的区别（四）运营管理与项目计划的关系（一）运营与项目工作性质与内容的不同（二）项目管理简介项目的定义：对确定性对象按限定时间，费用和质量标准完成的一次性任务。

“项目管理就是指把各种系统、方法和人员结合在一起，在规定的时间、预算和质量目标范围内完成项目的各项工作，有效的项目管理是指在规定用来实现具体目标和指标的时间内，对组织机构资源进行计划、引导和控制工作。

”----美国项目管理学会<项目管理知识体系纲要>项目管理简介：（三）运营管理与项目管理的区别（四）运营管理与项目计划的区别房地产企来产品开发与销售价值链的主要系统和支持、保证、控制价值链的支持系统主要系统：立项、策划、设计、施工、竣工、销售支持系统：人力资源、财务、行政、成本、采购、技术、报建房地产企业运营管理就是对以上各个系统进行设计、运行和改进、以实现项目开发的增值，提高效率、降低成本，提升企业的核心竞争力。

三、房地产企业运营管理的原理（一）房地产企业价值链（二）房地产运营管理体系中的各项活动/子系统（一）房地产企业价值链（二）房地产运营管理体系中的各项活动/子系统房地产企业产品开发与销售价值链的主要系统和支持、保证、控制价值链的支持系统：主要系统：立项、策划、设计、施工、竣工、销售。

支持系统：人力资源、财务、行政、成本、技术、采购、报建。

第一讲：房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营组织系统的设计房地产企业业务规范系统的设计房地产企业运营流程系统的设计房地产企业运营管理体系的设计常见问题一、房地产企业战略指引下的组织架构二、设计组织架构下的部门职能三、合理设计各部门岗位岗位职责及权责划分四、组织系统文件的设计方法和设计要求一、房地产企业战略指引下的组织架构按照现代管理理论企业管理一般按职能分工，其中最其本的也是最主要的职能是财务会计、技术、生产运营、市场营销和人力资源管理。

分工的职能既是独立的又是相互依赖的，正是这种相互依赖和配合才能实现企业的经营目标。

企业的经营活动是这些职能有机联系的一个循环往复的过程。

四种架构图职能式项目式弱矩阵式强矩阵式矩阵式—弱矩阵矩阵式-平衡式强矩阵式矩阵型-复合式金地集团组织架构图华润集团组织架构图万科组织架构特点：最早提出职业经理人理念的企业，倡导职业化管理管理较规范集团本部为投资决策中心，从事战略高度事宜各地区为法人治理机制企业，通过产权控制分公司授权较大，机构尽量简单，总部提供支持和监约功能人力资源管理非常重视，强调人员的轮岗和晋升，职业生源较好，薪酬较低，强调职业生涯的发展运营组织系统的设计原则运营组织系统的设计原则部门职能----例：成本部、采购部岗位职责----例：成本部、采购部成本部经理岗位职责预算工程师岗位职责采购部经理岗位职责合约工程主管岗位职责合约物资主管岗位职责合约营销主管岗位职责成本管理事务员岗位职责范例：采购部部门管理职能1、市场调查和供方管理工作：1.1负责了解各施工单位的资质状况、施工业绩、报价水平及任务饱和情况;1.2负责组织对供方（施工队伍、设计单位、广告商等）的资质进行考察，建立合格供方名录；1.3负责定期对材料设备市场进行考察，动态掌握材料设备的市场信息；1.4负责编制或汇总供方市场考察报告评分表和材料市场考察报告；1.5负责建立材料市场信息库，为相关部门提供最新的市场价格信息。

2、招投标及合同管理2.1负责编制项目整体施工招标方案及计划；2.2负责组织设计招投标工作；2.3负责组织工程招投标工作；2.4负责组织工程监理的分判；2.5负责组织营销广告包装业务的分判工作；2.6负责对投标单位资格审核；2.7负责对部门起草的合同文件进行解释，建立和完善招投标及合同文件的标准版本。

3、甲供材料和装饰材料的管理3.1负责编制公司甲供材料的进度计划；3.2负责物资采购；3.3负责协助设计部提供装饰材料和其它需送样报审物资的样品。