2007年北京狮城百丽庄园整合营销策划思路及运作方案
庄园项目实施方案
庄园项目实施方案一、项目背景庄园项目是公司在扩大业务范围、提升品牌形象的重要举措。
通过建设和运营庄园项目，公司旨在为客户提供高品质的休闲度假体验，同时拓展公司在旅游行业的市场份额。
庄园项目的实施将对公司的发展起到重要推动作用。
二、项目目标1. 打造独具特色的庄园度假项目，提升公司品牌形象；2. 提供优质的服务和设施，吸引更多客户前来体验；3. 实现项目的盈利，为公司创造更多的经济效益。
三、项目实施方案1. 地点选择庄园项目的地点选择是项目实施的基础。
需要考虑自然环境、交通便利度、周边配套设施等因素。
在选择地点时，需进行充分的市场调研和风险评估，确保选择的地点符合项目定位和客户需求。
2. 设施建设庄园项目的设施建设是项目实施的重点。
需要根据项目定位和客户需求，规划和建设符合标准的度假村、休闲设施、餐饮娱乐等配套设施。
在设施建设过程中，需严格按照相关法规和标准进行规划设计和施工，确保项目的质量和安全。
3. 服务运营庄园项目的服务运营是项目实施的关键。
需要建立完善的服务团队，提供贴心、周到的服务，满足客户的各种需求。
同时，还需要制定详细的运营管理规范，确保项目的运营效率和质量。
4. 宣传推广庄园项目的宣传推广是项目实施的保障。
需要制定全面的宣传推广计划，包括线上线下宣传、合作推广、活动策划等多种方式，提升项目的知名度和美誉度，吸引更多客户。
四、项目实施步骤1. 地点选择阶段（1）市场调研和风险评估；（2）确定最终地点并进行选址。
2. 设施建设阶段（1）规划设计和施工准备；（2）设施建设和验收。
3. 服务运营阶段（1）团队建设和培训；（2）运营管理规范制定和执行。
4. 宣传推广阶段（1）宣传推广计划制定；（2）宣传推广活动实施。
五、项目实施时间安排庄园项目的实施时间安排需根据项目的具体情况和实际进度进行调整。
一般来说，地点选择阶段需要1-2个月，设施建设阶段需要6-12个月，服务运营阶段需要3-6个月，宣传推广阶段需要持续进行。
百丽案例分析2024
引言概述：本文将对百丽公司的案例进行分析，以探讨其在市场竞争中的策略、运营模式和业绩表现。
百丽是一家知名的鞋类零售企业，其成功得益于其独特的品牌定位和市场拓展策略。
本文将从市场定位、产品策略、渠道管理、品牌建设和营销推广等五个大点进行详细阐述。
一、市场定位1.分析百丽公司的目标市场，并解析其市场定位策略。
2.探讨百丽如何通过市场细分和目标市场选择来实现市场定位。
3.分析百丽公司在市场定位中面临的挑战，并给出解决方案。
二、产品策略1.分析百丽的产品组合，包括产品类型、品牌范围和定价策略。
2.探讨百丽如何通过产品创新和研发来满足消费者的需求和不断变化的市场趋势。
3.分析百丽如何通过产品差异化来赢得竞争优势，并给出相应的案例。
三、渠道管理1.分析百丽的渠道布局和管理模式。
2.探讨百丽如何通过多渠道销售和线上线下结合来实现销售增长。
3.分析百丽在渠道管理中面临的挑战，并给出解决方案。
四、品牌建设1.分析百丽的品牌定位和品牌形象。
2.探讨百丽如何通过品牌建设来增强品牌竞争力和市场认知度。
3.分析百丽在品牌建设中所采取的策略和措施，并给出案例分析。
五、营销推广1.分析百丽的营销策略和促销活动。
2.探讨百丽如何通过广告、促销和公关活动来增加品牌曝光和销售额。
3.分析百丽在营销推广中的成功经验和不足之处，并给出改进建议。
总结：通过对百丽案例的分析，我们可以看到百丽公司在市场竞争中采取了一系列成功的策略和运营模式。
其市场定位精准、产品策略灵活、渠道管理多元化、品牌建设强大以及营销推广务实有效。
百丽在面临市场变化和竞争压力时也面临着一些挑战，包括市场细分不够深入、渠道管理过于分散等。
因此，百丽需要进一步加强创新能力，不断提升市场敏感性和适应性，以保持竞争优势并实现持续发展。
主题庄园营销策划方案
主题庄园营销策划方案一、项目概述庄园营销是一种结合农业观光、观光旅游、休闲度假、农业产品销售的多功能农业综合开发利用模式。
通过将传统农业和现代服务业相结合，打造具有特色的农业旅游项目，吸引游客前来观光、休闲度假、购买农产品，并通过市场营销手段加大营销效果。
本篇文章旨在进一步规划和分析庄园营销的具体策划方案，以实现更好地营销效果。
二、目标市场分析1. 目标群体：主要面向城市居民、都市白领、亲子家庭等有一定购买力和休闲消费需求的人群。
2. 市场需求：城市化发展加快，人们越来越向往大自然、乡村环境，寻求休闲度假的机会。
同时，对农产品的需求也在不断增长，对绿色、有机食品的追求也逐渐成为一种潮流。
3. 竞争分析：目前庄园营销项目市场竞争还不是很激烈，但随着市场的逐渐成熟，竞争压力也会逐渐增大。
因此，我们需要通过差异化的服务和独特的特色打造品牌，提高市场竞争力。
三、定位和特色打造1. 定位：庄园营销项目将以农业观光、旅游、度假和农产品销售为核心，打造一个集吃、住、玩、购于一体的综合性农业旅游项目。
2. 特色打造：（1）特色农业观光：规划种植多样化的农作物和品种，为游客提供参观、采摘等农业观光体验。
（2）城市小农场：建设一个小型农场，让城市人感受到农业生活的乐趣，并提供农产品销售的机会。
（3）绿色休闲度假：规划建设度假村和休闲设施，提供绿色、环保、舒适的度假体验。
（4）农产品销售：通过开设农产品展示中心和线上线下销售渠道，提供新鲜的农产品给市民。
四、市场推广和营销策略1. 品牌宣传和推广：通过建立品牌形象和特色，提高知名度和影响力。
可以通过社交媒体、电视广告、户外广告等途径进行宣传。
2. 与旅游机构合作：积极合作当地旅游机构和OTA平台，推出特色旅游线路和产品，实现互利共赢。
3. 举办主题活动：组织农民集市、采摘节、农产品品鉴会等活动，吸引游客参与和购买。
4. 线上线下销售渠道：通过开设线上农产品展示和销售平台，以及线下农产品直销店，提高销售渠道的覆盖面和便利性。
庄园策划营销活动方案
一、活动背景随着人们生活品质的提升，对生活情趣的追求越来越重视，庄园旅游逐渐成为休闲度假的新趋势。
为了满足游客的需求，提升庄园的知名度和品牌影响力，特制定本营销活动方案。
二、活动目的1. 提升庄园的知名度和美誉度，吸引更多游客前来游玩。
2. 增强游客的参与感和体验感，提高游客满意度。
3. 促进庄园产品的销售，实现经济效益的提升。
三、活动主题“田园诗韵，乐享庄园”四、活动时间2023年9月1日至2024年8月31日五、活动内容1. 活动一：庄园丰收节在每年的秋季，举办庄园丰收节活动，让游客体验采摘、品尝庄园特色农产品的乐趣。
活动期间，游客可以参与以下项目：（1）采摘：游客可免费体验采摘葡萄、苹果、梨等时令水果；（2）品鉴：品尝庄园特色农产品，了解庄园农业发展历程；（3）DIY：制作农家美食，感受田园生活。
2. 活动二：庄园音乐节邀请知名音乐人举办庄园音乐节，为游客带来一场视听盛宴。
活动期间，游客可以：（1）观赏精彩演出，感受音乐的魅力；（2）参与互动游戏，赢取精美礼品；（3）品尝庄园特色美食，享受休闲时光。
3. 活动三：庄园摄影大赛举办庄园摄影大赛，鼓励游客用镜头记录庄园美景。
活动期间，游客可：（1）提交摄影作品，参与评选；（2）优秀作品将获得丰厚奖品；（3）获奖作品将在庄园内展示。
4. 活动四：庄园亲子活动为亲子家庭量身打造一系列活动，增进亲子关系，让游客度过愉快的假期。
活动期间，游客可：（1）参与亲子游戏，感受家庭欢乐；（2）学习农业知识，体验农耕文化；（3）品尝庄园特色美食，共享天伦之乐。
六、活动宣传1. 利用庄园官方网站、微信公众号、微博等自媒体平台进行宣传；2. 合作媒体进行报道，扩大活动影响力；3. 邀请网红、达人进行现场直播，提高活动热度；4. 制作宣传海报、传单等物料，在周边地区进行张贴和发放。
七、活动效果评估1. 活动期间游客数量、消费金额等数据统计；2. 游客满意度调查；3. 媒体报道、网络传播效果评估；4. 品牌知名度和美誉度提升情况。
百丽的模式营销战略
百丽的“纵向一体化”模式营销战略文章来源：新浪点击数：255 发布时间：2009-11-17 08:59:18 在老大百丽的笼罩之下，星期六(23.60,0.18,0.77%)奉行的哲学是，像百丽则死，学百丽则生。
关于星期六鞋业（以下简称星期六）的名字由来有两种说法：一种说法是《圣经》中上帝在星期六这天创造了人类，人类创造了整个世界；另一种说法是公司在上世纪90年代初创办，那时候还实行六天工作制，调查显示星期六这天所有人的幸福指数是最高的。
对于创始人张泽民来说，这两种说法的寓意都是他的希望：前者期待公司未来具备非凡的创造力，后者则暗示公司的产品能让所有的消费者都满意。
现在，星期六已经是国内知名的女鞋制造及零售商之一，目前公司旗下拥有星期六、SAFIYA、FONDBERYL、MOOFFY及RIZZO五个自有品牌，同时公司还是意大利Baldinini、Killah品牌女鞋在中国地区的总代理，总共有近1300家品牌连锁店分布在全国各地。
这样看来，张泽民算是实现了他最初的理想。
很多人都会拿星期六和百丽相比，因为他们的相同点很多：市场定位都是女鞋，以自营为主把控渠道，采用多品牌运营覆盖市场，终端都选择了百货商场的“店中店”形式。
对此，星期六并不回避，“这种商业模式不是某一个公司创造出来的，渠道要适应市场，方法都是大家慢慢摸索、互相借鉴研究出来的，并且事实证明了这种模式的效果最好。
”星期六CFO李刚在谈到与百丽模式对比时，向《创业家》表示，星期六与百丽在商业模式上差别不大，只是在一些细节把控方面比百丽更为精准，更符合自身的发展需求。
在市场定位方面，虽然两者都是定位主打女鞋，但是百丽走的策略是做大做全，它的产品几乎覆盖了从时尚到保守的全部需求层次，并且还在不断并购其他鞋企。
星期六并不愿意做一个盲目的追赶者，而是将优势资源集中在设计时尚款女鞋上。
在生产销售上，百丽采用的是“纵向一体化”模式，即产品的设计和开发、生产、营销和推广、分销与零售等产业链上的各个环节全部由公司来完成。
北京狮城百丽市场调研报告
北京狮城百丽市场调研报告一、市场概况狮城百丽是一家知名的时尚鞋类专卖连锁企业，于1997年在中国上海市成立。
经过多年的发展，已经在全国各大城市建立起了数百家分店，其中包括北京市。
北京是中国的首都和经济中心，消费市场庞大，百丽在这里有巨大的市场潜力。
本次报告旨在对北京狮城百丽市场进行调研，了解其市场发展状况，消费者需求以及竞争对手情况，为企业制定市场战略提供参考。
二、市场发展状况1.市场规模：根据调研数据显示，北京狮城百丽市场规模较大，每年销售额超过1亿元，呈增长趋势。
2.品牌知名度：狮城百丽是一家知名品牌，拥有良好的声誉和较高的品牌价值，消费者对其品牌形象和产品质量有一定的认可度。
3.消费者结构：消费者群体主要以年轻女性为主，这也符合百丽品牌的定位和产品风格。
同时，也存在一部分男性和中年消费者。
三、消费者需求分析1.产品风格：狮城百丽产品主要包括女鞋、童鞋和饰品，以时尚、简约、舒适为主打风格，迎合了年轻消费者对时尚和品质的需求。
2.价格需求：由于百丽产品价格相对较高，因此消费者更注重产品的性价比。
他们希望能够买到款式时尚、品质优良、价格合理的产品。
3.购物体验：消费者希望购物时能够提供舒适的试鞋环境、优质的售后服务和多样的购物方式，如线上线下购物结合。
四、竞争对手分析1.品牌竞争：在北京市场，狮城百丽的主要竞争对手包括周大福、凯德龙等知名鞋类品牌。
这些品牌拥有完善的供应链和广泛的销售网络，与狮城百丽形成一定的竞争压力。
五、市场战略建议1.产品策略：狮城百丽应该不断推出时尚新品，提高产品的差异化和创新性，满足年轻消费者对时尚和个性的需求。
同时，也可以扩大产品线，开发男鞋等其他产品。
2.定价策略：合理定价，在注意产品品质的前提下，提供具有竞争力的价格。
同时，可以针对特定消费者群体推出高端产品线，以提高品牌的高端形象。
3.渠道策略：加强线上销售渠道，通过电商平台提供更多的购物方式和便捷的购物体验。
同时，继续扩大实体店数量，提升线下购物体验，提供舒适的试鞋环境和优质的售后服务。
庄园策划营销活动策划方案
庄园策划营销活动策划方案一、活动概述庄园是一处历史悠久、自然风光优美的场所，拥有独特的文化和自然资源。
为了推广庄园的知名度，吸引更多的游客，并增加庄园的收入，本策划方案针对庄园进行一系列的营销活动，以促进庄园的发展和持续经营。
二、目标与策略1.目标：吸引更多游客，提高庄园的知名度，增加庄园的收入。
策略：通过丰富多样的活动内容和宣传推广方式，吸引目标人群参与活动；优化游客体验，提高顾客满意度。
三、活动内容1.主题活动(1)庄园文化之旅：通过讲解员的讲解，向游客介绍庄园的历史和文化，增加游客对庄园的了解和认同感。
(2)主题展览：邀请艺术家、摄影师等举办主题展览，展示他们的作品，吸引艺术爱好者和文化追求者前来参观。
(3)自然探险：组织游客参与庄园周边的自然探险活动，如徒步旅行、野餐等，让游客亲近大自然，感受庄园的自然之美。
2.体验活动(1)农场体验：游客可以体验农场的务农生活，如种植农作物、喂养动物等，增加游客与自然的互动和体验。
(2)手工制作：组织手工制作活动，如制作蜡烛、制作陶艺等，让游客亲自动手制作，增加他们对庄园的参与感。
(3)美食体验：举办美食节，邀请当地的厨师和农民参与，展示地方特色美食，让游客品尝当地的美食文化。
3.互动活动(1)庄园游戏：设计一系列与庄园相关的游戏，如迷宫、宝藏寻找等，增加游客的娱乐性和参与度。
(2)签名见面会：邀请知名人士来庄园进行签名见面会，吸引粉丝前来参与，增加庄园的知名度和曝光度。
(3)DIY比赛：组织DIY比赛，如花艺设计、篮球比赛等，让游客参与其中并展示自己的才艺。
四、活动准备1.场地准备庄园的环境和设施是活动顺利进行的基础。
需要保证庄园场地的整洁、安全和各项设施的正常运转，如厕所、餐厅、停车场等。
2.策划团队组建专业的策划团队，负责活动的策划、组织和执行。
团队成员需要具备相关经验和专业知识，能够合理安排活动的流程和细节。
五、宣传推广1.线上宣传(1)创建庄园的官方网站和社交媒体账号，发布庄园的相关信息、活动和优惠，吸引更多的关注度。
《百丽推广策划案》课件
评估百丽公司的优势、劣势、机会和威胁，为制 定推广策略提供依据。
推广目标和策略
1 推广目标
ห้องสมุดไป่ตู้
2 推广策略
明确百丽公司本次推广活动的具体目标，如增加 品牌知名度或提升销售额。
提出针对目标市场的推广策略，如线上线下结合、 社交媒体营销等。
推广渠道和内容
推广渠道
介绍百丽公司将利用的推广渠道， 如电视广告、电子邮件营销等。
推广内容
详细描述推广活动的内容，如特 别优惠、新品发布等。
落地页设计
讲解推广活动的落地页设计原则 和关键要素。
推广落地和执行
1
推广落地
解释如何将推广活动落地，包括物料准备、合作伙伴关系等。
2
推广执行
阐述推广活动的具体执行计划，如时间安排、团队职责分工等。
3
数据分析
说明如何收集和分析推广活动的数据，以衡量推广效果。
《百丽推广策划案》PPT 课件
本次PPT课件将为您详细介绍百丽推广策划案，旨在提供实用的市场推广经验 和策略。
背景介绍
1 公司背景
2 目标市场
介绍百丽公司的创立历史、发展规模和核心价值 观。
描绘百丽公司的目标客户群体、市场规模和趋势 分析。
竞争情况分析
1 主要竞争对手
2 SWOT分析
列举百丽公司的主要竞争对手，分析其市场地位 和竞争优势。
营销效果预估
1 ROI分析
2 成功指标评估
评估推广活动的投资回报率，并说明如何最大化 回报。
确定用于衡量推广活动成功的关键指标，并制定 达成目标的策略。
总结与展望
1 推广总结
总结本次推广活动的成果与反馈，并总结所得到的经验教训。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
(此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！)前言目前，“狮城百丽庄园“项目寻求与北京建亚兴业房地产经纪有限公司合作，就其开发的“狮城百丽”项目，北京建亚兴业房地产经纪有限公司有意承揽其全程策划及销售代理业务。
前期我公司对北京房地产市场进行了宏观的整体分析，对目标区域市场进行了微观的细致研究，基于对市场有了正确的评估和判断后，我方对项目产品有了整体定位构想，有意同开发商共同参与项目前期的市场定位、产品定位、客户群的定位，户型设计及广告推广设计。
通过我方近一时期的工作，我公司企划部为发展商提供以下整合营销策划思路及运作方案。
在经历了北京房地产沉浮发展的十多年来，市场已由原先的“卖方市场”转为现有的“买方市场”，从市场的整合转为市场的细分化，至此北京房地产市场进入了激烈的竞争时代，即从具体实物的竞争进入了系统形象的竞争，消费者在经过了数多楼盘的洗脑后，也日渐成熟和专业，在对关心物业的位置、价格、房型等因素外，也关心起小区的整体环境、综合品质、售后服务以及发展商的信誉实力，这也是市场发展的必然趋势。
基于上述原因，我公司提供的整合营销策划方案含概了市场分析和研究、营销企划、广告策略等内容，全部内容由下列六个部分组成：第一部分：战略发展篇第二部分：市场分析篇第三部分：营销定位篇第四部分：营销实战篇第五部分：广告综合篇第六部分：合作运作篇“优质、高效、高信誉”，是我公司一贯的工作作风和经营理念。
我们坚信，在贵司与我公司的精诚合作与共同努力下，该项目必将成为北京市的销售热点。
产品档案地理位置：北京经济技术开发区17#地开发商：北京儒林房地产开发有限责任公司施工单位：北京房山建筑股份有限公司；江苏省第一建筑安装有限公司；北京中铁兴都建筑工程有限公司监理单位：北京大正建设管理有限公司；北京吉星工程建设监理有限责任公司设计单位：建筑设计：北京市建筑设计研究院； KLAY ASSOCIATES 建筑师事务所（新加坡）景观设计：北京林业大学一北林地景园设计院占地面积：259.375亩建筑面积：179640.83平米。
其中搬迁居民住宅占地44942平米，建筑面积约61234平米，外销商品房占地117492.6平米，建筑面积118406.83平米。
容积率：0.88绿化率：36.71%第一部分公司简介及发展历程北京建亚兴业房地产经纪有限公司是从事专业性房地产投资顾问及营销代理业务的专业公司，是集房地产代理、经纪人培训、展览展示于一身的多元化公司。
公司成立旨在跻身市场经济之历史潮流，公司的未来发展战略是：以房地产代理、展览展示及其一条龙服务为主。
开展全方位优质、高效、高信誉的房地产中介服务，包括展览展示、项目策划、销售代理、物业管理、经纪人培训等。
公司已成功地代理销售了住宅、公寓、写字楼、别墅等各类物业近150万平米；亚细亚广场、忘忧里加拿大别墅初试锋芒，成功立足代理业；榆苑公寓、苏州公寓、信荷城独具慧眼，短期售罄，再现强大销售实力；力鸿花园全案策划、专业行销、堪称经典之作；广华轩、美惠大厦把握商机，独家代理，体现成熟自信。
1．1995年2月至1995年7月策划并代理销售亚细亚广场15万平方米商住公寓，在销售期内共销售9.9万平方米，销售率近66％；2．1995年1月至1996年2月全案策划并代理销售忘忧里加拿大别墅30万平方米高档别墅，在销售期内共销售15.2万平方米，销售率近50％；3．1996年3月至1996年11月全案策划并代理销售榆苑公寓3.2万平方米住宅，在销售期内共销售2.6万平方米，销售率近81％；4．1996年4月至1996年12月策划并代理销售苏州公寓4.2万平方米住宅，在销售期内共销售3.8万平方米，销售率近90％；5．1996年7月至1997年5月全案策划并代理销售力鸿花园近15万平方米高档公寓，在销售期内共销售8.8万平方米，销售率近59％；6．1997年7月至1998年10月策划并代理销售美惠大厦4万平方米高档公寓，在销售期内共销售 2.4万平方米，销售率达到60％；7．1997年8月至1999年2月策划并代理销售莲香园住宅小区15万平方米住宅，在销售期内共销售10.2万平方米，销售率达到68％；8．1999年3月至1999年12月策划并代理销售金嘉苑2.8万平方米住宅，在销售期内共销售2.7万平方米，销售率高达96.4％；9．1999年8月至2000年12月策划并代理销售望京地区项目信荷城5万平方米住宅，在销售期内共销售3.2万平方米，销售率达到64％；10．2000年2月至2000年7月代理销售杰宝公寓3.2万平方米高档公寓，在销售期内共销售1.2万平方米，销售率近40％；11．1999年7月至今策划并代理销售广华轩5.9万平方米高档公寓，至今已销售5.73万平方米，销售率高达97.1％。
12．2001年5月策划并代理销售立恒名苑14万平方米高档公寓。
千里之行，始于足下；百尺高台，起于垒土。
建亚兴业的成长经历，是在克服困难中成长的，是在战胜挑战中锤炼团体中成长的，是在顺应和把握市场脉搏、参与合作与竞争中成长的。
建亚兴业要想独树一面品牌大旗，我们还有很长的路要走，还有很多的事要做。
身逢雄风浩荡的昌明盛世，我们将全力以赴地把忠诚、智慧和汗水倾注进发展商的事业中，从而将一个充满生机活力的企业融汇到您的辉煌的发展历史进程。
在新世纪的起步发展历程中，我们将在现有基础上，通过深化人才战略、现代企业管理战略、资本运营战略、专业实操战略，成长为一个具有更强竞争力的专业性销售代理公司。
第二部分一、北京市住宅市场现状总论北京的房地产市场起点高、发展快，到目前为止，北京市外销商品房项目已有350多个，内销商品房项目也有800多个。
自1995年以来，受国家宏观政策以及其他因素影响，市场行情一度有所下滑，但幅度小，没有出现大起大落现象。
1995年年末以后，在国内房地产市场普遍步入低谷时，北京房地产市场也进入了一个调整期，加上前两年大量开工建设的项目也陆续进入了市场，使销售面临巨大压力，整个房地产市场处于盘整、消化期。
然而，在北京市政府对高档物业建设的严格控制下，北京外销物业的供给有了明显的降低，加上2001.7.13北京获得奥运会的举办权、2001年末中国加入WTO的利好形式，无疑加深了北京的外销市场需求的刺激，以及迅猛发展的IT 行业所衍生的IT新贵对高档物业的增加，使住宅市场出现了整体回暖的趋势。
北京市的商品房市场总体供求形式明显好于其他城市。
在房地产市场总体规模较大的北京，销售尤以住宅最为看好，其空置率远远低于上海、广州、深圳等城市。
而且，随着个人购房时代的来临，集团购买行为在逐渐减弱，住宅市场的扩大是必然的。
具体到北京市内销住宅市场，由于近年来政府大力扶持住宅建设，再加上住房制度改革的不断深化，取消福利分房，市场购买主体由集团逐步向个人转化，实行货币拆迁制度，银行降息及加大贷款力度等利好因素的影响，加之二级市场的开放，这些利好因素的出现给予了购房者最大程度的优惠，打消了购房者持币观望的心态，拉动了有效消费需求，个人购房比例正在逐年激增。
这个成熟消费市场的形成，使竞争日趋激烈，对于开发商来说，也意味着商机无限。
二、北京市住宅市场供应特点1．规模住宅社区不断涌现如亚运村的欧陆经典、望京的大西洋新城、东部的兴隆家园、东润枫景和南部的翡翠城等都是四、五十万甚至上百万的大型社区。
大规模成片社区的开发在总体规划设计、基础配套设施上都要比小型社区更完备、更周全，明显的提高了住宅社区的整体水平。
2．规划设计水平明显提高，楼盘品质不断上升现阶段上市的大型项目中，不少项目均吸收了上海、深圳、甚至引入香港、加拿大、美国等海外的设计理念，整体环境有极大的改善，也给北京欧陆成风的楼市带来一阵新风。
在建筑设计上如望京的风格雅园、东四环的东润枫景等项目的建筑设计是由加拿大设计师设计的，景观则出自加拿大和日本景观设计师之手，提高楼盘自身品质，已是众多发展商开始面对挑剔的个人市场认识到的获胜关键。
3．外销房减少由于内销房的品质及配套服务也越来越趋同于外销房，而且在购买政策上，内销房也有所调整，从而为外销房的开发带来一定障碍。
加之九十年代初外销房市的火热现象过后大幅度消沉，使外销市场热度回升比较缓慢。
加入WTO虽然给外销房带来了一些契机，但外销房的开发量仍有所下降。
4．经济适用房减少由于经济适用房的消费对象至今不能加以明确，而且这种产品的开发不能给开发商带来良好的利润，多数开发商仍然选择商品房进行开发。
加之经济适用房的性能价格比并没有超出商品房，而且在品质上也有着相当大的差异，购买经济适用房不能取得正式产权等等因素都使得经济适用房的供给下调。
因此经济适用房的供求量在去年下半开始就大幅下降。
三、北京市住宅市场需求特点1．整体增长商品房市场需求将持续快速增长。
预计供给增长要快于需求增长，特别是今年下半年市场竞争形式将趋于严峻。
市场两极分化现象严重，高档住宅、低总价房趋热，低价房比例上升，使商品房加权平均价格下降。
市政改造的进展，加大了普通内销住宅的需求。
个人消费品市场的扩大及个人收入水平的增长，使中高档内销房的需求大大的提升。
个人资金存量增长，在房地产需求市场中投资型消费者呈现上升趋势，因此适用于投资的物业项目需求量大幅度上升。
2．需求产品的特点北方市场一向以大户型的消费者居多，但近两年来由于住宅的迫切需求量有所上升，因此购房者年龄有所下降，对于住宅产品的多以中小户型受青睐。
而且随着生活水平的提升，无论是普通住宅还是高档住宅，在服务、配套、建筑等多个方面的品质要求都与原来以分房为主的房地产市场有很大改进，因此市场上的中高档产品需求上升四、北京市住宅市场区域特点1．北京市场大体呈现出十个热点区域，各区域的发展侧重点亦有偏差●二环到东三环及建国门地区，市政府已经确定将该地区发展成北京市中心商贸区●亚运村及北四环路地区，是未来写字楼和高级公寓的重点发展地区●东四环地区，与东三环相协调，发展中高档居住物业的重点地区●机场路沿线及望京地区，随着望京新城的建设将成为北京最大的居住区●中关村地区，原有基础设施和知识密集型产业与方便的交通相得益彰，形成与高新技术产业相关的物业重点发展区域●北京西客站到公主坟，北京市西部商业中心●北京西二环及附近地区，将成为北京市金融业集中发展的地区●亦庄经济开发区，通州、黄村卫星城●京昌快速公路沿线及上地信息产业基地●京津唐高速公路沿线地带2．京城三大版块、公路沿线趋热。
●泛中关村地区。
由于高科技及学院的集中，学生公寓及中高档中等规模住宅居多。
●泛亚运村地区。
亚运村开发较早，加上奥运会申办的形势住宅开发再一次掀起热潮。
●泛CBD地区。
东部商圈一直就是投资者和置业者的首先之地，CBD商圈的确定更明确了房地产投资的区域，因此东二环到东三环一直辐射到东四环大片地区都相对开发走热。