房地产运营管理讲座1
房地产经营管理课程(1)幻灯片PPT
房地产开发企业的种类
• 1、按所有制性质来划分 • 全民所有制的房地产开发企业：主要是
在房屋统建的根底上开展起来的或政府 各部门组建的房地产开发公司。如“城 市建立综合开发公司〞、“房地产开发 经营公司〞等。如：上海城开
• 中外合资经营的房地产开发企业 • 中方：土地使用权 • 外方：资金、管理 • 中外合资绵阳大洋房地产开发 • 中外合资四川百事佳国际房地产开发
• 3、有符合国务院规定的注册资本
• 注册资本：登记机关登记注册的资本额，也叫 法定资本
• 注册资金：国家授予企业法人经营管理的财产 或者企业法人自有财产的数额表达
• 注册资金是企业实有资产的总和，注册资本是 出资人实缴的出资额的总和
有限责任公司注册资本
• 以生产经营为主的有限责任公司的注册资本 不得低于人民币五十万元
• 公司股份表达为股票形式。股票是一种有价证券，可在股票市 场上发行和流通；
• 公司具有较严密的内部组织机构。公司的股东大会、董事会、 监事会分别行使公司重大事项决策权、经营管理权和监视权。 公司的议事规那么及办事程序均有明确规定。组织机构较充分 地表达了所有权与经营权别离的原那么
• 企业集团是指以资本为主要联结纽 带的母子公司为主体，以集团章程 为共同行为的标准的母公司、子公 司、参股公司及其他成员企业或机 构共同组成的具有一定规模的企业 法人联合体。 企业集团不具有企业 法人资格。
企业集团成立的条件
• 企业集团的母公司注册资本在5000万元 人民币上，并至少拥有5家子公司；
• 公司和子公司的注册资本总和在1亿元 人民币以上；
• 集团成员单位均具有法人资格
股份
• 股份是指其全部资本分为等额股份，股 东以其所持有的股份为限对公司承民事 担责任,公司以其全部资产对公司的债务 承担民事责任的企业法人
运营管理-房地产企业运营管理课件(PPT249页)
5
房地产企业运营管理
——前言
企业扩大规模，进入企业发展的成长期阶 段，面临一系列问题：
规模/市场 影响力
如何保证企业持续高效的运转？ 如何实现对项目的有效管理？ 如何做好分工协作？ 如何建立有效的运营管理体系？ 如何提高内部协作的效率？ 如何保证员工的工作激情？
成长期
成熟期
房地产企业运营管理
二零一 零年三月十五日
1
房地产企业运营管理
——目录
前言 第一讲：房地产企业运营管理的体系设计 第二讲：房地产企业运营管理的体系运行 第三讲：房地产企业运营管理的体系改进
2
房地产企业运营管理
——前言
一、运营管理的概念与内容 二、房地产企业运营管理综述
3
房地产企业运营管理
——前言
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前言
——运营管理的概念与内容
一、运营的定义
运营（Operations）就是把投入的资源（生产要 素）按照特定要求转换为产出（产品和服务）的过 程。因而是一切组织的最基本职能之一。
输入
职能过程
输出
材料 设备 人员 信息 资金
制 造 供
产品 服务
应
运
输
服
提供产品和服务的过程
务
9
前言
——运营管理的概念与内容 二、运营管理的基本概念
14
前言
——运营管理的概念与内容
现在的趋势是将生产和提供服务的活动均称为“运 营”，生产管理也就演化为运营管理（operation management）,也有的称之为“生产与运作管 理”“Production and Operation Management”
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前言
房地产专业讲座
房地产专业讲座房地产是一个复杂而又重要的领域，涉及到许多方面的知识和技巧。
为了帮助大家更好地了解房地产行业，本次我们组织了一场专业讲座，旨在详细介绍房地产的发展趋势、投资策略和市场前景等内容。
以下是本次讲座的主要内容：1. 房地产行业概览房地产行业是指涉及房屋及土地的开发、建设、销售、管理等一系列活动。
我们将首先对房地产行业的背景和发展历程进行介绍，以帮助大家全面了解房地产行业的重要性和潜力。
2. 房地产市场调研了解房地产市场的情况对于投资者和从业人员来说至关重要。
我们将介绍如何进行房地产市场调研，包括市场需求、价格走势、供需关系等方面的分析，帮助大家了解房地产市场的基本状况和变化趋势。
3. 房地产投资策略房地产投资是一个复杂的过程，需要细致的分析和科学的决策。
在本次讲座中，我们将向大家介绍房地产投资的基本原理和策略，包括如何选择投资地点、项目评估、风险管理等方面的内容，以帮助大家制定更有效的投资策略。
4. 行业技术与创新随着科技的不断发展，房地产行业也在不断创新。
我们将分享一些当前房地产行业中的技术和创新，包括智能建筑、绿色建设等方面的内容，以帮助大家了解行业的最新趋势和未来发展方向。
5. 房地产职业发展房地产行业提供了许多就业机会和职业发展空间。
我们将向大家介绍一些房地产行业中的常见职业，包括房地产经纪人、房地产开发商、物业管理人员等，并分享一些职业发展的建议和技巧，帮助大家实现个人在这个行业的成长和发展。
总结：房地产行业作为一个关系到人民群众切身利益的领域，其重要性不言而喻。
本次讲座的目的在于帮助大家更好地了解房地产行业的情况，学习相关的知识和技巧，以便在这个行业中取得更好的成绩。
通过对房地产行业概览、市场调研、投资策略、行业技术与创新以及职业发展等方面的介绍，我们希望能够为大家提供一个全面而深入的房地产知识体系，为大家在这个行业的发展道路上提供一些有益的帮助。
希望本次讲座能够对大家有所启迪和帮助，也欢迎大家提出问题和交流，以促进我们共同的进步与发展。
房地产企业经营管理教学课件第一讲科学管理理论
◆三明治的另一层是事业发展的机会。只要自己能 得到提高，找下一个工作底薪就有望提高。
■集体决策，个人负责
◆必须突破“个人决策，集体负责”的思想文化怪圈，提倡和推进 “集体决策，个人负责”。
◆应对挑战，降低风险，创新运作的最正确方法是集体决策而不是 个人决策。
● 个别化奖励：由于每个员工的需要不同，因此对某人有效的强化措施，可能并不适合于其 他人。一项研究表明。白领员工将工作质量、工作知识列在付出因素的首位。但蓝领员工认为 最重要的付出因素是技能和个人对完成任务的投入，而将工作质量、工作知识列在付出因素的 末位。同样在所得方面，两者也存在差异，蓝领员工将晋升放在很高的位置，而白领员工却将 它排在第三位。
● 奖励与绩效挂钩：管理者必须是奖励与绩效相统一，并且应当增加奖励的透明度。
3、掌握批评武器，化消极为积极
4、加强教育培训，提高职工素质，以增强他们的进取精神
■激励“三明治”
最近有一个理论，员工的回报不仅仅是现金，他们 的需求相当于一个三明治：
◆三明治的中间层是钱。可分为现在的钱（工资、 奖金、福利）和未来的钱（股票）。
● 使人与职务相匹配：研究表明个体与职务进行合理的匹配能够起到激励眼工的作用。比如 ，高成就需要者应该从事小单位的独立经营工作，或在规模较大的组织中从事相对独立的部门 运作。
2、正确评价工作，合理给予报酬，促进良性循环
● 确保个体认为目标是可以达到的：无论目标是否可以真正达到，如果员工认为目标无法达 到，则他们的努力程度就会降低。这意味着员工必须胜任他的工作，而且他们感到绩效评估系 统是可靠而有效的。
● 反馈：高成就需要者希望得到有关工作绩效的及时明确的反馈信息 ，从而了解自己是否有所进步。
房地产运营管理交流讲义(PPT 44张)
中建地产徐新 2012年5月
目录
房地产运营管理的定义 房地产运营管理的体系 房地产运营管理的实战配合
一、定义
从房地产项目的管理目标谈起
收益类：净利润/结转收入/结转成本 效率类：销售净利润率/投资收益率IRR/成本利润率 资产类：净资产收益率 资金类：经营性现金流/资金平衡时间
地下室布置：几层、层高、地下车位平均面积、人车分流与经济性的取舍、机械/平层停
车； 配套：多大的会所？多少物业用房？商业的体量？商业布局？ 组团布置：几个组团才合理？组团的出入口布局 场地标高：土方量有谁来控制？外运、回填、场内平衡？精算场地标高、尊重原有地势； 合理布局：临时道路？永久道路？ 产品选型：成熟产品、可售比
二、体系：成本监控
方案设计阶段
1. 建筑方案选择：新古典风格与现代风格、建筑形体与外立面系数、外挂与外挑构件数量、 干挂比例的PK、外装材料的适用性； 2. 建筑层高：严格控制建筑层高；2.8? 2.9? 3. 门窗：窗地比、通过节能计算控制窗墙比、门窗的品质与定位； 4. 结构方案：外部咨询公司利用、设计限额与设计控制要点、框架 - 短肢剪力墙 - 剪力墙 - 框剪、混凝土结构与钢结构选择、柱网布置45—32、关注沉降缝设置、关注转换层； 5. 节能方案：约束体型系数、窗墙比、优化墙体材料、核实节能计算中材料系数的确定方
开盘专项计划
入住工作专项计划
样板间装修专项计划 展示区专项计划 竣工验收专项计划 ……
二、体系：进度管理
编制项目专项计划应注意的几个要点
二、体系：进度管理
进度管理体系的日常维护与管理
二、体系：进度管理
进度管理体会与建议
二、体系：进度管理
房地产经营管理讲义
房地产经营管理讲义一、引言房地产业是一个充满竞争和风险的行业，在经营管理方面面临着许多挑战。
本讲义旨在介绍房地产经营管理的基本概念和重要原则，帮助房地产企业管理者提高运营效率、降低风险，实现可持续发展。
二、房地产经营管理概述房地产经营管理是指对房地产资产进行规划、运营和控制，以获取最大化的经济效益。
该过程涉及多个环节，包括房地产开发、销售、租赁、物业管理等。
三、房地产经营管理的重要原则1. 战略规划房地产企业应制定明确的经营战略，确定长期和短期目标，并制定相应的实施计划。
战略规划需要考虑市场需求、竞争对手、资源分配等因素，以保持竞争优势。
2. 市场细分房地产市场是一个庞大而复杂的市场，企业应该对不同的市场细分进行深入研究，了解客户需求，准确定位产品定位，以满足不同客户群体的需求。
3. 风险管理房地产经营管理中存在着各种风险，如市场风险、法律风险、金融风险等。
房地产企业需要建立完善的风险管理系统，采取有效的风险控制措施，降低经营风险。
4. 资金管理房地产经营管理离不开资金的支持。
企业应合理规划资金的运用，控制财务风险，确保项目的顺利进行。
同时，应积极寻求多元化的融资渠道，降低融资成本。
5. 项目管理房地产项目是企业的核心业务，良好的项目管理能够保证项目的按时按质完成。
项目管理包括项目策划、组织、实施和控制等方面，需要合理安排资源，有效跟踪项目进展。
6. 品牌建设品牌是企业的核心竞争力之一，房地产企业应注重自身品牌的建设。
通过提供高品质的产品和服务，树立良好的企业形象，提升品牌价值，并吸引更多的客户。
7. 客户关系管理客户是房地产企业的重要资产，良好的客户关系管理能够增加客户忠诚度，提高客户满意度。
企业应建立客户档案，进行定期的跟踪和维护，提供个性化的服务，争取客户口碑。
四、房地产经营管理的实施方法1. 信息化管理信息化是房地产经营管理的重要手段之一，企业应积极采用先进的信息技术，建立信息化管理系统，实现信息共享和业务流程的优化，提高管理效率。
房地产经营与管理讲解
房地产经营与管理讲解一、引言房地产业是一个涉及广泛的行业，涉及到住宅、商用房地产、工业用地等各种类型的房地产。
房地产经营与管理是指对房地产项目进行规划、建设、销售和管理的过程。
在房地产经营与管理中，需要考虑土地的选择、建筑物的设计和施工、市场营销等多个方面的问题。
本文将围绕房地产经营与管理展开讲解。
二、房地产经营1. 土地选择在房地产经营中，土地选择是非常重要的一步。
合适的土地选择可以帮助企业降低成本、提高项目的价值。
在选择土地时需要考虑土地的位置、规划用途、周边环境等因素。
此外，还需要充分考虑过去和未来的市场需求，以确定是否值得投资。
2. 建筑物设计与施工建筑物设计与施工是房地产经营中的关键环节。
在设计时需要充分考虑功能布局、外观设计、内部设施等因素。
同时，还需要遵循相关法律法规和建筑标准，确保建筑物符合安全、环保和美观的要求。
施工阶段需要组织施工队伍、监督施工进度，并做好质量控制，确保建筑物按时、按质完成。
3. 资金筹措房地产经营需要大量的资金投入，包括土地购置、建设工程、广告宣传、销售费用等。
企业需要制定合理的资金筹措计划，根据项目的不同阶段确定资金需求，并选择合适的融资方式，如银行贷款、股权融资等。
4. 市场营销市场营销是房地产经营中的关键环节。
企业需要根据项目的定位和目标群体，制定合适的市场营销策略。
市场营销的手段包括广告宣传、媒体推广、销售推广等。
此外，还需要与房地产中介机构合作，提高项目的曝光度和销售效率。
三、房地产管理1. 物业管理物业管理是指对房地产项目的日常运营和维护工作。
包括安全管理、绿化景观维护、设备设施维修等。
物业管理的目标是保持房地产项目的价值和吸引力，提高居住和工作环境的品质。
2. 租赁管理租赁管理是指对房地产项目的租赁活动进行管理。
包括租赁合同的签订、租金收取和租赁关系的维护等。
租赁管理需要充分了解市场需求和租赁规则，制定合理的租金政策，确保租赁收益的最大化。
3. 资产管理资产管理是指对房地产项目的资产进行管理和增值活动。
地产项目运营管理系列课程1
•方案外部报审批复
•主体结构封顶
•施工图内部审图
•竣工备案
•工程量清单编制
•工程开工(含总包签约 )
•内部验收与内部交接 •交楼入住
项目计划管理的框架
•投资 •收益
•策 划阶 段
Байду номын сангаас•设 计阶 段
•施 工阶 段
•营 销阶 段
•维 护阶 段
•计划
•经营计划
•关键节点 •主项节点
•专项计划 •部门月度计划
控的高速发展阶段，
略布局-资源配置业务监控服务、
(多)项目经营开发
现中心；业务全程
进入较多区域。
能力的提升。 操作者。
决策)
龙湖集团
战略 管控型
相关型产业领域；
利润；城市公司
新业务模式培育
单一产业的集团管控 成熟阶段，进入多个 或主导/战略协同
。
的经营管理能力( 战略布局-资源配
区域。
置-业务管理)。
口；地区总经理
地区工程部
地区各业务部门
设计网络图 计划
概/方 扩/施
总部设计端口 地区设计部
三级 工程网络图 计划
模版
地区工程部
营销网络图 计划
模版
地区营销部
主要用户
总裁办
地区总经理 总部专业总监
地区设计部 总部设计端口 地区工程部 总部工程端口 地区营销部 总部营销端口
项目开发关键节点
•1、项目开发计划管理：事前沟通/提醒(项目开发事项、计划编制、会稿等 上
•市场分析
•现有项目 调整
•新项目拓展计 划
•财务预算 分析
•⑤经营目标 、计划定稿
•经营计划 审批
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1. 土地市场和房地产市场
（1）一般而言，房地产市场分为土地市场和房地产市场。土地市场可划分为土地开发一级市场与土地开发 二级市场，房地产市场也可相应划分为房地产一级市场、二级和三级市场。
（2）土地开发一级市场是指土地原本为生地或毛地，经政府相关主管部门主导，自行组织或委托给具有相 关资质的土地一级开发企业，开发整理为可出让熟地的市场集合，房地产一级开发对应于土地的一级开发。
（3）土地开发二级市场是指由获取土地使用权的房地产开发企业或其他组织在已开发整理的熟地市场上进 行房地产开发建设的市场集合。土地开发二级市场对应于房地产开发二级市场。
（4）房地产开发三级市场是指在房地产二级开发完成的基础上，进行房屋的过户、抵押和租赁的市场集合， 如二手房市场、写字楼租赁等。
1.2 房地产项目开发业务和运行机制
单体方案报 批
请照图及规 证报审
详勘及监理 招标
土石方与支 护工程招标
桩基工程招 标
详勘单位进 场勘察
土石方与支 护单位进场
2.2 房地产项目开发全过程
职能部门
发展节点
土地投资 财务资金 运营管理 营销策划
设计管理
报批报建
合约招标
项目管理
新城控股 Future Land
客户管理 物பைடு நூலகம்管理
项目前 期开发 阶段
打个比方，我们报规划局审批的请照图、外环境及外装饰图纸，取得了相关批文，在项目建成后，就一定 会有规划单体验收与规划综合验收来与之闭合。同理，消防验收、人防验收、墙改节能验收等无一不是如此， 众多验收项目最终汇聚成竣工验收备案，竣工验收备案最终成为房地产项目开发这个大系统中的一个小型循环 系统。
新城控股 Future Land
第二部分 房地产项目开发全过程概述
2.1 房地产项目开发流程
新城控股 Future Land
1.四大开发流程
我们依据房地产开发各项业务工作开展的时间区间、主导业务与工作内容集聚性的不同，将业务流程分为：
拿地及土地确权-项目前期-项目开工建设及预售-项目竣工入伙，四大开发流程。 2.八大开发阶段
四大开发流程可进一步划分为：土地一级开发-拿地及土地确权-规划方案设计-施工图设计-项目施 工建设-项目预售-竣工验收备案-交房入伙，八大开发阶段。
过程投资配 合
项目开 工建设 与预售 阶段
项目竣 工入伙 阶段
过程财务配 合
项目四级专 项计划
售楼处开放
进度、质安 监督检查
预售许可证 报批
项目开盘预 售
施工深化设 计与配合
施工许可证 报批
房屋面积预 测绘
竣工验收办 理与配合
项目验收竣 工备案
房屋面积实 绘
总承包单位 分判
政府招标备 案
桩基单位进 场
市场调研及 分析
项目踏勘与 资料收集
项目踏勘与 市政摸底
项目成本初 步测算
项目前 期开发 阶段
项目盈利性 测算
项目开发策 划报告
二级关键节 点计划
项目工程策 划报告
项目三级基 准计划
项目营销定 位结论
密度分析和 产品策划
项目营销定 位报告
项目营销策 划报告
规划设计方 案
单体设计方 案
施工图设计
规划设计报 批
总承包单位 进场
招标过程配 合
达到工程预 售条件
单体施工基 本完成
竣工验收手 续办理
现场整改维 修
物业招投标
移交客服物 业
项目交房入 伙
谢谢 Thank You
THANKS
让幸福变得简单
2.2 房地产项目开发全过程
新城控股 Future Land
职能部门
发展节点
土地投资 财务资金 运营管理 营销策划 设计管理 报批报建 合约招标 项目管理 客户管理 物业管理
拿地及 土地确 权阶段
土地一级 开发跟进
可行性研究 编制及上会
土地招拍挂 及土地确权
项目公司及 资质管理
项目一级发 展计划评估
品读房地产运营管理系列讲座
（一）
2017.10.12
刘凤阳
目录
新城控股 Future Land
第一部分 一些房地产术语和概念 第二部分 房地产项目开发全过程概述
新城控股 Future Land
第一部分 一些房地产术语和概念
1.1 房地产市场
新城控股 Future Land
新城控股 Future Land
1.开发业务：繁杂
房地产项目涉足行业众多，业务范围广泛，沟通协调难度较大，业务间配合紧密等等，房地产项目开发业 务规则的这些特点，决定了其“繁杂”本性。
2.运行机制：闭合循环定律
房地产项目开发的几乎所有业务工作，经过发起、诞生、实施，最后一定会有一个验收和反馈的过程，形 成最终的闭合循环，从而构成该业务工作在房地产项目开发系统中完整的生命历程。