房地产住宅定价策略及价格表制定(精品)
房地产住宅项目定价方案附图
1
1.2
1.1
1.1
楼体素质
15%
1
0.9
0.7
0.9
1
1
0.7
1.2
1.2
1.2
景观设计
10%
1
0.8
0.9
1.1
0.9
1.2
0.8
1.2
1
1.2
物业服务
10%
1
0.8
1
0.9
1
1
0.8
1.2
1.2
1.1
近期实收均价
4900
4900
4800
5100
5000
4700
5100
5000
4900
价格
快速销售
降低价格
（客户心理价位）
速度
项目价格表制定说明
首批产品分布
项目首批房源推出的为： 洋 房：1、2#楼 小高层：7、8、9#楼 高 层：15#楼 其中1、2#楼临近金耀路及小区车行道路，受噪音影响较大。同时位于小区最南侧，景观面相对较小。 本次推出房源均为坐北朝南户型，通风、采光均不受影响。小区内采用核心景观带与组团景观相结合的方式， 高层15#楼位于小区内楼王位置，景观视野最好；
以东户为例
1层：4600
24层： 5420
1层：4700
24层： 5380
0
60
120
80
50
0
同层因户型、朝向不同差价约为0~120元/平
西单元
东单元
19层：5200
16层：5150
以东户为例
1层：4600
24层： 5310
1层：4700
24层： 5360
房地产项目价格定价策略(全套)
房地产项目价格定价策略(全套)实用标准价格（一）房地产价格构成及影响因素2、房屋及土地使用买卖需缴税费明细表项目交易手续费契税买方房价某1%房价某1.5%卖方房价某1%房价某0.05%备注3%对港澳台胞及华侨印花税房价某0.05%房屋产权登记费0.3元/建筑平方米0.2元/平方米（个人）0.3元/建筑平方米0.2元/平方米（个人）4元/户20元/户5元/户5元/户房价某0.3%房价某0.5%1000m2以下100/宗地每超过500m2加40元1000m2以下100/宗地每超过500m2加40元土地登记费房屋产权登记费土地登记费房屋所有权工本费土地使用权证工本费房屋所有权印花税土地使用权印花税买卖合同公证费律师费房屋管理费文档实用标准所得税利润某33%建筑物转让部分3%土地使用权转让部分价格5%另加地方政府付税3%某1%=0.03（房屋）5%某1%=0.05（土地）3.03%（房屋）5.05%（土地）工商统一税代理税7%（代理商佣金某7%）3、决定住宅物业价值的要素一览表实用标准业管理内景建筑物、广场、小品、雕塑、绿地、私家花园、空中花园等营造文化形成有特色的小区活动，使小区成为温暖的大家庭D、环境外景山景、小景、公园、绿地、海景、江景卫生无有害气体、烟尘噪音污染，日照充分、通风良好E、配套设施公建完善的道路，供水、供气、供电系统配套及设备住户休闲会所，泳池、文化娱乐设施。
电梯、车库及优质建筑材料4、影响房地产价格的因素一览表经济发展程序，储蓄的多少，投资水平的高低，消费水平，一、经济因素财政与金融状况，物价水平，建筑人工费，利率、居民收入，房地产供给与需求人口状态，城市化的水平，房地产投机行为、社会的政治安定，与社会治安状况位置、地力、地质、地势、地形、面积、土地形状、日照通风、湿度、降水量，自然灾害，建筑外观，朝向二、社会因素三、自然因素文档。
2024住宅定价表、定价公式
住宅定价表、定价公式
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=15000×80+2000×80+500×80+1000×80+2000×80=1640000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=10000×200+1500×200+0+500×200+0=2400000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=12000×120+3000×120+200×120-500×120+500×120总价=1824000元
结论：需要注意的是，在实际交易中，还需要考虑其他因素，如地段、房屋朝向、装修程度等，因此房屋价格可能会有所浮动。
此外，在不同地区和不同时间段，住宅定价表中的单价也会有所变化。
房地产定价策略及定价方法
房地产定价策略及定价方法房地产定价是指开发商或房产买卖双方根据市场情况、物业本身的特点以及其他因素进行的价格决策。
定价的准确与否直接影响到房地产的销售情况以及开发商的利润水平。
在房地产市场竞争激烈的环境下，制定合理的定价策略和方法非常重要。
本文将就房地产定价策略及定价方法展开讨论。
一、定价策略1.市场导向定价市场导向定价策略是指根据市场需求和供给情况来确定房地产价格的一种策略。
具体操作中，可以通过研究竞争对手的报价、市场调研、收集消费者需求等方式，来了解市场对不同物业类型的需求情况。
在此基础上，确定合适的房地产定价策略，以确保定价与市场需求相匹配。
2.成本导向定价成本导向定价策略是指以项目的成本为基础，通过确定合理的利润率，来确定房地产的定价。
这种定价策略主要适用于开发商的开发项目，可根据成本进行前期估算，并加上一定的利润率来确定标准定价水平。
但需要注意的是，成本导向定价策略不能忽视市场需求和竞争状况，只有结合市场情况进行灵活调整，才能达到商业利润的最大化。
3.品牌导向定价品牌导向定价是指根据房地产开发商的品牌价值和品牌形象来确定房地产的定价。
一些知名的开发商在市场中建立了良好的声誉和高品质的形象，从而可以通过高定价来实现更高的利润。
但这种定价策略需要建立在开发商真实的品牌价值和房地产本身的高品质上，否则会造成品牌价值的破坏和市场声誉的损害。
二、定价方法1.比较法比较法是最常见的房地产定价方法，也是最常用的一种方法。
通过调查周边类似物业的价格和交易情况，来确定目标物业的定价水平。
比较法的优点在于简单易行，但需要注意的是，选取的比较物业要具有一定的相似性，否则会导致定价的不准确。
2.折现法折现法是一种基于现金流量预测的定价方法，适用于投资物业的定价。
该方法通过对投资物业的未来现金流量进行折现，来确定投资物业的现值。
折现法的优点在于可以考虑投资物业的投资回报潜力，但在实际操作中需要进行较多的财务数据分析和预测，也需要合理选择折现率。
房地产定价与价格策略
房地产定价与价格策略1.成本加成法：根据房地产开发和建造的成本，加上一定的利润来计算房屋价格。
这种方法非常常见，特别是在开发商主导的新房开发项目中。
2.市场比较法：通过对周边类似房屋的市场价格进行调查和分析，确定类似房屋的市场价值，然后根据房屋的特点和条件对价格进行调整。
3.折旧法：针对老旧房屋，根据房屋的使用年限和状况，逐年减少其价格。
4.收入法：该方法适用于商业房地产，通过预测房产的收入潜力来决定价格。
此方法通常用于出租物业的估值。
除了以上的定价方法外，房地产市场还经常运用其他策略来提高销售量和利润。
以下是一些常见的房地产价格策略：1.预售房价：开发商在房屋建设前，通过提前销售方式来衡量市场需求和反应。
一般来说，预售房价格会相对低廉，吸引购房者提前购买。
2.套餐优惠：开发商可以通过附加优惠条件或赠品来吸引购房者，如提供免费停车位、装修或家具等。
3.分期付款：房地产开发商允许购房者分期付款，这种策略可以降低购房者的购房成本，提高销售。
4.折扣销售：在市场需求低迷时，开发商可以通过降价来促进销售，吸引更多的购房者。
5.尊享价：开发商为了激励忠实客户或高端购房者，会提供特殊定价或折扣。
6.展示房屋降价：将楼盘中的一些单位用作展示样板房，吸引购房者参观，然后以较低的价格出售这些样板房。
7.竞价销售：开放式竞拍销售，购房者可通过竞价购买心仪的房屋或土地。
房地产定价和价格策略是一个比较复杂的过程，需要考虑到市场需求、市场价格变动、供应压力、消费者心理等多个因素。
通过科学合理的定价和灵活多样的价格策略，开发商能够更好地满足市场需求，增加销售和利润，并且提高品牌形象和市场竞争力。
房地产项目价格定价策略(全套)
房地产项目价格定价策略(全套)简介房地产项目附加值定价并非同质化竞争，需根据具体情况提出不同的定价策略。
本文将就房地产项目的价格定价策略进行介绍。
一、竞争性定价策略竞争性定价策略是指根据市场的竞争情况进行房地产定价，它是基于市场管理的策略。
在这种情况下，房地产项目价格定价是依据市场需求和竞争价格，对目标客户进行定价的。
1. 竞争性定价的优势•减少价格竞争对款项的不良影响。
•帮助房地产开发商识别项目优势及优势。
•帮助建立合理的定价策略。
2. 竞争性定价的劣势•容易出现价格战的问题。
•容易失去对项目的控制。
二、成本加价格定价策略成本加价格定价策略是基于成本的一个定价策略，其中成本是决定价格因素的关键因素之一。
这种策略通过理解生产成本来确定市场价格，并确保在销售过程中获得合适的利润。
1. 成本加价格定价策略的优势•可以确保在销售过程中实现目标利润。
•可以使消费者认知市场中产品定价的合理性。
•对于发现潜在市场威胁和机会有一定的帮助。
2. 成本加价格定价策略的劣势•可能会过高或过低定价格。
•需要建立了解生产成本的复杂体系。
三、价值与创新定价策略价值与创新定价策略是建立于市场先进的营销理念和通俗实用的价值理念之上的。
这种策略不仅考虑到成本，还考虑到市场创新和市场价值。
1. 价值与创新定价策略的优势•帮助吸引市场关注。
•集中于产品价值最高的品种。
•可以创造产品的价值，使顾客愿意为产品买单。
2. 价值与创新定价策略的劣势•不适用于所有市场。
•如果价值并不显著，效果可能会大打折扣。
四、资源优化定价策略资源优化定价策略是价格定价策略的一种。
该策略进一步降低了生产成本。
将某些固定成本、可变成本转化为变动成本，降低可能的浪费，提高资源使用效率，与环保相配合。
1. 资源优化定价策略的优势•确保使用资源的最佳方法。
•加强定价策略，鼓励消费者心理财富的积累。
•可以依靠环保和社会责任感吸引新客户。
2. 资源优化定价策略的劣势•对产品定价有重要关键，过低可能会对产品要素进行大幅损失。
房产管理中的价格策略与定价方法
房产管理中的价格策略与定价方法在房地产市场中，价格是一个决定购房者是否愿意购买、开发商是否能够盈利的重要因素。
因此，房产管理中的价格策略与定价方法成为了开发商和房产经纪人们务必要重视和研究的问题。
首先，房产管理中的价格策略可以包括两个方面，即市场定价与细分定价。
市场定价是指根据一定的市场规律和供需关系来制定价格，以追求最大化的利润。
而细分定价则是根据不同消费者群体的需求特点和支付能力，将房屋分割成不同的价位和级别，使每一类消费者都能够找到适合自己的房屋。
市场定价的方法可以采用几种常见的方式。
首先，是成本加成法，即将开发商的成本加上一定的利润来定价。
这种方法适用于开发商对市场需求不确定，或者开发商想要确保利润稳定的情况。
其次，是参考竞争对手的定价进行定价。
通过观察竞争对手的价格，开发商可以进行有针对性的调整，以吸引更多的购房者。
再次，是市场需求法，即根据市场需求程度来调整价格。
如果市场需求量较高，开发商可以适当提高价格，反之则可以降低价格以吸引更多的购房者。
细分定价则需要更多的细致分析和市场调研。
首先，需要了解不同消费者群体的需求特点和支付能力。
例如，一线城市的高收入人群往往对高端豪宅有较高的需求，而年轻人则更关注价格相对较低的小户型房屋。
其次，需要对各个细分市场的供需关系进行深入研究。
只有了解各个市场的供需关系，才能更好地制定细分定价策略。
最后，需要考虑投资回报率。
不同细分市场的投资回报率会有所不同，因此开发商需要权衡市场需求和投资回报率，来确定细分定价的策略。
除了价格策略，房产管理中的定价方法也是至关重要的。
常见的定价方法有几种。
首先，是市场调整法。
开发商可以根据市场调整需求，来动态地制定价格。
例如，在需求旺盛的时候可以提高价格，需求较低的时候可以降低价格，以此来稳定市场需求和销售量。
其次，是差异定价法。
差异定价法是指将同一类房屋按照不同的标准进行分级和定价，以实现价格差异化。
例如，通过考虑房屋的朝向、楼层等因素来制定不同的价格，这样可以满足不同消费者的需求。
房地产定价策略及定价方法
房地产定价策略及定价方法I.定价策略1.市场定价策略：根据市场供求关系和竞争情况来确定房地产的定价。
市场定价能够更好地适应市场需求和变化，并提供具有竞争力的价格，吸引买家。
2.成本定价策略：根据开发成本和预期利润来确定房地产的定价。
成本定价策略可以确保开发商能够覆盖成本，同时获得理想的利润。
3.需求定价策略：根据目标客户群体的需求和能力来确定房地产的定价。
需求定价能够更好地满足特定客户的需求，吸引目标客户群体。
4.差异化定价策略：根据房地产项目的独特特点和差异来确定定价。
差异化定价策略能够凸显产品的独特性和价值，提高产品的竞争力。
II.定价方法1.直接成本法：通过计算直接开发成本，加上预期利润率来确定定价。
这是最常见的定价方法，基于开发商的成本和利润要求进行决策。
2.市场比较法：通过与类似房地产项目的市场价格进行比较，来确定定价。
市场比较法可以根据市场供求关系和竞争情况，提供参考的定价水平。
3.收益法：通过计算房地产项目的未来现金流量来确定定价。
这种方法更适用于投资房地产，考虑到租金收益和资本增值等未来收益。
4.投标法：通过向潜在买家征求报价，并选择最高报价来确定定价。
这种方法适用于市场需求不确定或投资决策紧迫的情况。
5.基于价值的定价法：根据房地产项目的实际价值来确定定价。
这种方法需要对房地产项目进行详细评估，包括土地价值、建筑物价值和未来现金流量等。
总结起来，房地产定价需要综合考虑市场情况、成本、需求、差异化和投资回报等因素。
合理的定价策略和方法能够确保开发商和投资者能够获得最大的利益，并获得良好的销售和投资回报率。
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价 格
开发期
成长期
敏
感 性
运用撇脂定有所价现，策差 异略值 有 客 户
品 较 少
敏感性低；竞可场值认识模糊，以利客户对产品及取润得。更提高高价格敏感性也的化 产 品 不 断 出市了 基 本 判 断 ， 对 产 品 及 其 价
争价其
产格价
成熟期
衰退期
感竞顾产客
性 高
争 产 品 ， 价 格 敏
客 可 以 充 分 比 较
准客户 指导
市场走势 指导
营销目 标指导
中原建议
6
1、市场静态比准
为使市场对比的价格更具有市场指导意义，以及更好的突出项目的 特点及区域性特点，在选择对比楼盘时，应该选择具有市场比较价 值的楼盘（一般为4或5个），而且具备典型性（至少1个）。
如何寻找比较对象？
有的项目感觉竞争项目很多，如何筛选？ 而有的项目又找不到可比对象，又该怎么办？
3 价格目标参考 同/跨区位、同/跨类型、市场标杆；自身体系盘点比对
4
政策分析
制定定价策略
当前一手、 开盘成交价格、成交套数、正常月去货
二手
速度，产品分析
5
竞争盘点
潜在供应
供应量及去货量； 典型楼盘定价策略预估等
4
传统定价方法
三种基本的定价方法比较：
方法
流
程
成本加成 产品 定价法
成本 价格 价值 顾客
7
选择竞品维度——区位、产品线、档次、时间
核心点：选择潜在目标客户意 向选择购买物业
竞争度高的产品 竞争度低的产品
8
确定比较因素及相应权重。
对比因素
因素
外部环境 30%
景观 交通 生活配套
建筑设计
产品要素 60%
户型设计 园林设计
会所
附加值 10%
开发商品牌 物业管理 产品理念
合计
价
格
∑Si=100% Vi=∑ti×fi P0=∑Pi×Si÷Vi
倍（采用货少+地段资源稀缺+1.2高佣） 正常期销售效果评估：
正常周成交1套
16
参考案例——星河丹堤
中信红树湾5期246大平面 39000元/平米
价格及销售情况： 【8月】8月2日小批量推出13栋B单元58套，面 积段五房198平米、246平米；均价39000元/㎡， 销售52套。 【5月】中信红树湾5期5月15日晚小批量推13栋 60套单位，户型为200平米的三房及223平米的 四房，成交均价32000元/㎡，开盘当周即售罄。
营销举措及效果：
2个半月的蓄客期，5月15日至8月2日有2个半月时间 50-60套小批量间隙推售，有多少客推多少货
对比项目1 ★对比项目2
权重
S1
S2
t1
t2
t3
t4Βιβλιοθήκη t5t6t7t8
t9
t10
100%
V1
V2
P1
P2
对比项目3 S3
V3 P3
对比项目i 本项目分值
Si
100%
f1
f2
f3
f4
f5
f6
f7
f8
f9
f10
Vi
100
Pi
P0
★对比项目：指最具比较价值项目，其权重应当适当加大。
9
➢ 比较因素的选择不应过多过细。 ➢ 应该根据不同地区、不同物业类型选择相应的比较因素。 ➢ 消费者关心的要素相应权重要加大，比如景观、物管等。 ➢ 一些关键的劣势不容忽视，比如污染问题、噪音问题等。
15
参考案例——星河丹堤
波托菲诺纯水岸7期复式 57000元/平米
开盘后 成交跟
进
开盘第 一周
（8.38.9）
开盘第 二周
（8.108.16）
开盘第三 周
（8.178.23）
套数
3
1
0
开盘时间 2009年8月1日10：00-12：30
130套复式（其中2栋52套、3栋78套） 推售套数
两大户型(362㎡及278㎡)
《住宅定价策略及价格表制定》培训课件
二级市场策划品控中心
前提 本次培训核心点 均价制定的方法论及思考的逻辑维度 价格表汇报的方法及要点
2
第一部分 定价策略及方法 第二部分 价格表汇报方法
3
定价思考纬度
顺序
思考纬度
1 年度回款计划 分解年度目标，制定开盘目标及月目标
2 客户盘点及拓展 盘点手中客户、拓展更有溢价能力客群
撇脂定价策略：将价格定得相对于产 品对大多数潜在客户的经济价值来讲 比较高，以便从份额虽小但价格敏感 性低的消费者细分中获得利润。
渗透定价策略：将价格定得相对于经 济价值来讲比较低，以便赢得较大的 市场份额和销售量。
11
采用什么样的定价策略，取决于其 面临的市场环境、市场走势
对于房地产行业来说，不同的产品类型所处的发展阶段不一样， 因此，使用的定价策略各不相同
因素 景观要素 区位要素 项目要素 其它要素
重要
次重要
水景〉山景〉城市景观；
交通〉生活配套〉娱乐配套
立面设计〉园林设计〉会所〉户型设计〉工程质量〉规划设计……
开发商品牌〉代理公司品牌〉物业管理公司品牌……
10
2、市场走势指导，确定定价策略
很高
相 对 价中等 格
很低 低
中
高
经济价值
“价格—价值”三类定价策略模型
14
参考案例——星河丹堤
市场比较法——豪宅四大典型比对项目
纯水岸273m2复式
——8月1日开盘价格
中信红树湾5期223m2大平面
——8月2日开盘价格
圣莫丽斯3期220m2大平面 红树西岸200m2以上大平面
——7月4日开盘价格/8月28日预开盘价格
——9月10日预开盘价格
从四大典型项目的目前销售及成交价格我们可以预判在 市场竞争环境下本项目的正常售价
开盘价格
单价：3.9万-8.8万/㎡ 总价：1020-3190万 均价：5.7万/㎡
认筹量 约300多个筹
销售套数 105套（开盘销售75套+内部消化30套）
前期营销举措及效果：
5个月的蓄客期：09年3月楼市转暖期开始蓄客；4
月29日收筹；5个月之后——8月1日才解筹
3倍的客户储备：在解筹前130套房，收筹量为其3
特
点
成本难以确定；缺乏市 场比较性。
客户导向 顾客 定价法
价值 价格 成本 产品 客户的意志难以把握。
竞争导向 定价法
竞争者产 竞争者价格 竞争者价值
价格
客户 成本
从市场的角度出发，能为 市场接受；但未引入“目 标”“客户”两者因素，
因此尚不完善
5
中原常用定价方法(1)—“四维定价法”
市场 静态 比准
品 同 质 化 出 现 ，运略的户 对 产 品 了 解 ，用可市渗以场透取份定得额性 降 低价更。求下降，价格敏策高产品过时，客户
感需
时间
12
参考案例13——星河丹堤E6价格表制作
一、静态市场比较法
考虑E6单位是273平米大平面产品，所以 ——运用“静态市场比较法”，选取当前在售“深圳豪宅市 场200平米以上大平面户型”一手可比项目当前价格，加权得 出项目静态比准价格。