xz-05物业环境及绿化前期介入与接管流程
物业绿化工程的前期介入
物业绿化工程的前期介入（一）小区绿化景观设计及苗木质量的监督物业小区的绿化设计是与楼宇的建设一起进行的，物业管理处无法参加设计，（1）了解其设计理念和意图。
（2）了解植物的配置和种植规划。
（3）掌握第一手资料，做好接管的准备工作。
（4）做好苗木的质量监督工作，不合格的苗木绝不允许种植。
（5）与施工方密切配合，以便使绿化施工建设顺利进行。
（二）绿化用地的整理和表土采集的重视很多绿化用地在绿化前，因前期施工时石灰、水泥砂浆、钢渣及涂料散落，超大型机械肆意碾压，营养丰富的表土随意被掩埋，各类机械油污外漏等，给后期绿化的栽植和养护带来不利。
建议在对绿化地进行整理时，要尽量防止重型机械进入现场碾压土壤；同时，绿化地的整理不仅要清理表层的垃圾，拔出杂草，还需对深埋于土壤内的化学废弃作深翻清理。
对绿化地表土应尽量采用和复原，多用表土少用客土，为绿化植被创造良好的生长环境。
在这一工程中，物业公司要做好以下几个方面的工作，以督促施工方做好绿地的整理工作：（1）认真检查垃圾的清理工作。
（2）监督施工方做好深埋在土壤中的建筑垃圾的深翻清理工作。
（3）做好种植土的更换和复原工作的检查。
（4）加强监督检查，对不达标的地方责其整改，以达到植物生长的良好标准。
（三）园景小品的选择在很多物业小区的园景小品设计中，使用两三年就会出现斑斑劣迹和变形，有的甚至无法使用。
出现这些问题，多属于材料选择不当。
户外小品长期日晒雨淋，风化严重，普通的材料和简单的表层涂料、防水漆，根本无法抵御外力的侵蚀，以至于昙花一现，后患多多。
要延长园景的使用年限，确保小品的观赏效果，物业管理处就要做好选材的监督工作，应注意：（1）高度重视小品材料的选用。
（2）督促施工方选用专门用于绿化小品的材料。
（3）确保小品的观赏性和使用年限。
（四）乔木、灌木的种植在绿化施工中，乔木、灌木的种植工作非常重要。
植物的搭配以及苗木的质量，都是判别绿化环境好坏的标准。
同时，在绿化施工中可能会遇到许多不利的条件。
前期物业介入管理流程
前期物业介入管理流程
1.范围
适用于集团下属所有项目配合之物业公司前期介入工作（包括集团控股之物业公司和外包物业公司）。
2.控制目标
规范物业公司对项目物业管理前期介入的程序和内容，指导物业管理业务的开展。
3.术语和定义
3.1物业管理前期介入的概念
是指物业公司在接管项目以前的房开发商开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
4.职责
4.1项目物业/区域物业/集团物业部
4.1.1监督管理物业前期工作介入，协调工作开展中的问题；
4.2项目公司
4.2.1配合物业公司的前期工作介入工作。
5.主要控制点
5.1物业管理方案策划
6.流程说明。
小区物业前期介入流程及时间安排
小区物业前期介入流程及时间安排随着小区社区的发展，物业管理的重要性也日益凸显。
为确保小区物业管理的顺利进行，需要在小区成立之初进行前期介入工作。
以下是小区物业前期介入流程及时间安排的一个简单范例：1.制定计划（1周）在小区成立之初，物业管理公司应该制定一个详细的计划，包括前期介入的各项任务、时间安排、人员配备等内容。
2.制定规章制度（2周）物业管理公司应当根据小区的需求与实际情况，制定小区的规章制度，包括小区的安全管理、环境卫生、车辆管理、设备维护等方面，确保小区的居民有一个良好的居住环境。
3.人员培训（1周）物业管理公司需要对接手小区的物业管理人员进行专业培训，包括物业管理知识、服务态度、应急处理等方面的培训，从而确保物业管理人员能够胜任自己的职责。
4.设备采购与安装（2周）根据小区的需求，物业管理公司需要采购一些必要的设备，如监控系统、门禁系统、消防设备等，并保证设备的合理安装与调试。
5.维修保养工作（1周）确保小区的设施设备都能正常运行，物业管理公司需要进行一次全面的维修保养工作，如对公共区域的照明、房屋外墙的漏水等进行检查与维修。
6.招聘与安排工作人员（2周）物业管理公司需要根据小区的规模与需求，招聘适当数量的物业管理人员，并根据工作内容进行工作人员的岗位安排与培训。
7.与业主进行沟通（1周）物业管理公司需要与小区的业主进行密切的沟通，了解业主们对小区物业管理的期望与建议，从而不断改进与提升物业管理的质量。
8.建立信息管理系统（2周）物业管理公司需要根据小区的需求，建立起一个完善的信息管理系统，包括人员管理、财务管理、设备设施管理、维修记录等，从而为物业管理提供更加便捷高效的手段。
以上只是一个简单范例，实际的小区物业前期介入流程与时间安排会因实际情况的不同而有所变化。
物业管理的前期工作通常需要进行较长的时间，以确保各项准备工作的充分与有序进行，并为之后的物业管理工作打下良好的基础。
物业前期介入流程
物业管理前期介入操作指南一、目得规范物业公司对新项目物业管理前期介入得程序与内容,指导新项目物业服务业务得开展。
二、范围适用于物业公司前期介入工作各环节。
三、职责各部门负责参照本工作指引,结合各项目得实际情况制定具体工作方案与计划,以保证物业管理早期介入工作得顺利完成、四、方法与过程控制1、物业管理前期介入得概念物业管理前期介入就是指物业公司在接管项目以前得房地产公司开发各个阶段,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等,就参与介入,从物业管理运作与业主使用角度对物业得环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益得建设性意见,以确保物业设计与建造质量,为物业投入使用后得物业管理创造条件,同时有效得前期介入可以减少接管验收时得返修工作量,为确保业主正常入住奠定基础。
２、前期介入得一般程序①.双方确定工作内容要求;②.物业组成工作小组;③.制定工作计划;④.计划实施,物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备得售后服务、物业管理方案与管理合同得确认。
⑤.物业与地产公司双方得协调研讨应形成书面资料,以备复查。
⑥.对涉及物业利益得文件应由物业确认,如:管理费、物业管理合同、销售中涉及物业得承诺、设备设施合同中得售后服务等。
3、前期介入得内容前期介入主要分三个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段与施工建设阶段,三个主要阶段结束后配合地产公司进行竣工验收。
①规划设计阶段包括:对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置等方面应注意得内容、②营销策划阶段包括:物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意得内容。
③施工建设阶段包括:电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意得问题。
XZ-05物业环境及绿化前期介入与接管流程
1、接管方案包括拟接物业的概况、绿化岗位设置、员工配置、 物品设施配置、清洁质量标准、员工费用预算与耗材预算。 2、接管方案交行政主管审批。
绿化主管
在1个工作日内完成审批。
行政主管
《前期介入计划》包括：根据工程进度（或委托方要求），制订 物业绿化介入的时段、与对方接洽协调的人员确认及联系方式、 介入的科目（如环境水体规范要求）、设施设备配置、绿化用房 需求、交房前的养护质量标准等。
绿化主管
进驻接管的物业小区实施工作。
绿化部助理
审批： 郝红兵
1、目的： 2、适用范围：
流程
开始
XXXX程序
文件编写教材---2002/02/25 附录3
说明
责任人
No
Yes
No Yes 结束
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流程
开始
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文件编写教材---2002/02/25 附录3
说明
责任人
No
Yes
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绿化主管
在1个工作日内完成审批。
行政主管
在实施过程中根据具体情况对介入计划作适时调整，调整应经行 政部主管批准。
1、正式进驻接管日期以行政部主管的通知为准。 2、《物业接管计划》包括：物品、设施设备的配置数量单价、 费用合计及要求到位时间；员工招聘、培训及进驻时间；骨干员 工的调配与培训等。将接管计划送行政部主管审核。
绿化主管 绿化主管
在1个工作日内完成审批。
行政主管
Yes
作好接管前的准备 工作
结束
4 附录： 4.1《绿化接管方案》 4.2《前期介入计划》 4.3《绿化接管计划》
编写：丁泰
接管前的准备工作包括：计划配备的物品与设施设备的采购或申 请调拨；绿化员招聘、培训与调配的准备情况；骨干员工调配、 培训情况及骨干员工对接管区域的熟悉情况，确认进驻的正式日 期等。
物业公司设备前期介入、接管验收及日常管理流程
设备记录的归档
管理处指定专人集中保存各种设备记录、 机电设备维修保养合同等。
设备资料的管理
1）所有的资料案卷，存放于管理处并标识清 楚。
2）专人对所有设备的记录进行指导检查，保 证记录和使用的有效性。
设备的编号 （一）
1 目的
确保每一个机电设备都有唯一的编号，便于设备的识别、追溯和控制。
• 给排水设备（给水泵、排污泵、各类阀门、管线） • 消防设备（火灾自动报警系统、消火栓系统、自动喷淋
系统、防排烟系统、气体灭火系统、灭火器材等） • 电梯系冷却泵、各种风柜、风机盘管、
管线） • 安全自动化控制系统（闭路监控系统、红外防盗系统、
二、施工过程阶段的参与 该阶段中包含的内容： 设施设备安装是否规范 熟悉所安装的设备设施 建立设备台帐
物业管理前期介入的内容（三）
在介入过程中发现的问题应每周用书面形式 向开发商提出建议加以整改；
在介入中应特别注意空调室外主机和空调排 水主管的定位，地面主排污管的安装是否存 在反坡现象；
设备的建帐
1）管理处维修人员负责建立《机电设备台 账》，台帐内容包括：设备名称、规格型 号、生产厂家、设备编号、安装场所、保 养人等。
2）维修人员对重大的、主要的设备以机组 为单位，统一编号，大型附件对应主机另 立档案，小型附件归入主机一体建档。
3）重大设备原始资料由公司管理部统一通 过计算机备份建档保管，管理处持正本。
机电设备管理的主要内容
机电设备类型的识别 设备的接管验收 设备的标识 设备的建帐 设备记录的归档 设备资料的管理 设备的编号 设备的运行 设备的维修 设备的保养 设备的报废 维修保养质量的监督
机电设备类型的识别
• 配电设备（包括各种设备的控制柜、高低压配电柜、变 压器等）
物业管理公司前期介入的流程与管理
物业管理公司前期介入的流程与管理物业管理是指对房地产物业资产进行综合性管理的一项服务性行业，旨在确保物业的安全、卫生、保洁和维护等运营服务。
大多数居民和业主都依赖于物业管理公司来提供这些服务。
在物业管理公司介入前期，需要进行许多事情，以确保物业经营良好，居民和业主满意。
1.收集物业信息在物业管理公司介入前期，首先需要进行物业信息的收集和整理。
这包括对物业的区域、建筑结构、设备设施、居民数量等情况进行全面的了解。
同时还需要收集物业未来的发展计划和目标，并对物业风险进行评估和规划。
2.制定物业管理方案根据所收集到的物业信息，物业管理公司需要建立一个管理方案。
该方案应考虑物业的特点和居民需求，制定一套科学、合理、实用的管理制度和标准。
同时，需要考虑物业的预算和可承受的维护费用。
3.建立管理团队物业管理公司需要建立一支专业的管理团队，拥有多年的物业管理经验和技能。
人员招募应根据物业类型和特点进行，要求在人力、物力和财力上都能够实现物业管理规范化、专业化、标准化。
此外，还需要为管理人员制定培训计划，为他们提高管理技能和知识。
4.招投标和合同签署物业管理方案制定后，物业管理公司需要进行招投标。
这包括选择合适的物业管理公司，根据物业的特点和需求，在竞争中选择合适的供应商和价格。
完成招标后，物业管理公司应与选定的供应商签订合同，并制定相关规则，并进行管理和监督。
5.投入到物业管理工作中在签署合同后，物业管理公司可以投入到物业管理工作中。
管理人员和技术人员会根据制定的管理方案和标准，对物业进行日常维护和管理工作。
同时，还需要不断推动物业的改善和升级，保证居民和业主对物业的满意度。
6.不断改进物业管理公司需要定期对管理方案和标准进行评估和调整，收集反馈意见和建议，并适时改进现有的管理措施。
此外，需要对管理人员进行培训和学习，提高持续改进的能力和意识。
总之，物业管理公司在介入前期需要采取一系列措施，以确保物业的安全、卫生、保洁和维护。
绿化前期介入工作流程
绿化主管
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2、接管方案包括拟接物业的概况、物管方案（仅 指外接物业）、绿化岗位设置、绿化员配置、物品 设施配置、养护质量标准、员工费用预算与耗材预 算等。接管方案送行政部主管审核。
绿化主管
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3、若已与委托方达成接管意向且接管方案获得批 准，则制订前期介入计划；若接管方案不详未获批 准，则需重新对拟接物业进行现场的分析和评估， 并将接管方案作调整。
绿化主管
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绿化主管
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7、接管计划包括：物品、设施设备的配置数量、 单价、费用合计及要求到位时间；员工招聘、培训 及进驻时间；骨干员工的调配与培训等。将接管计 划送行政部主管审核。
物业的前期介入与接管流程
1、目的：规范新接物业的接管程序，降低物业接管后的成本投入。 2、适用范围：所有新物业的接管。 流程 说明
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责任人
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1、在行政部获得新接物业的信息后，接受行政部 主管的安排对准备接管物业所涉及绿化方面的工作 进行现场分析、评估。
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绿化主管
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进驻接管的物业小区实施工作。
绿化部助理
4 附录： 4.1《绿化接管方案》 4.2《前期介入计划》 4.3《绿化接管计划》 编写：丁泰 审批： 郝红兵
在实施过程中根据具体情况对介入计划作适时调整，调整应经行 政部主管批准。 1、正式进驻接管日期以行政部主管的通知为准。 2、《物业接管计划》包括：物品、设施设备的配置数量单价、 费用合计及要求到位时间；员工招聘、培训及进驻时间；骨干员 工的调配与培训等。将接管计划送行政部主管审核。
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绿化主管
绿化主管
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责任人
绿化主管
得到新接物业的信息后，接受行政部主管的安排对准备接管物业 所涉及绿化方面的工作进行现场分析、评估。 对新接项目的植物种类、种植面积等基本情况进行了解，如有条 件还应查看现场。
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绿化主管
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质量体系文件
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第2页，共2页
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接管前的准备工作包括：计划配备的物品与设施设备的采购或申 请调拨；绿化员招聘、培训与调配的准备情况；骨干员工调配、 培训情况及骨干员工对接管区域的熟悉情况，确认进驻的正式日 期等。
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1、接管方案包括拟接物业的概况、绿化岗位设置、员工配置、 物品设施配置、清洁质量标准、员工费用预算与耗材预算。 2、接管方案交行政主管审批。
绿化主管
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在1个工作日内完成审批。
行政主管
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质量体系文件
第1页，共1页
重庆新龙湖 物业管理 有限公司
版本号：C 修改状态：
文件名称
文件编号： XZ-05 生效日期： 2004年2月1日
物业的前期介入与接管流程
1目 的：规范新接物业的绿化接管程序，降低物业接管后绿化成本的投入。 2 适用范围：所有物业公司新接物业的接管。 3 管理内容 流程 说明
《前期介入计划》包括：根据工程进度（或委托方要求），制订 物业绿化介入的时段、与对方接洽协调的人员确认及联系方式、 介入的科目（如环境水体规范要求）、设施设备配置、绿化用房 需求、交房前的养护质量标准等。
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绿化主管
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在1个工作日内完成审批。
行政主管
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