_产权式商铺
涉产权式商铺案件审理思路研判分析
涉产权式商铺案件审理思路研判分析近年来，随着我国社会主义市场经济的快速发展，作为国民经济重要组成部分的房地产行业一直表现活跃。
由于商业房产投资额相对较大，为扩大投资群体，加速销售回款，开发商将大面积的物业分割成小单元，并以承诺回租、统一经营等方式吸引小投资者。
在楼市竞争激烈的情况下，各地的房地产开发商为求能在最短时间内销售出所有已开发和待开发的产品，加速资金滚动谋取利益，大量使用这一方式销售楼盘。
从2003年开始，这种将产权“分割”出售以及随之而来的“售后包租”等方式成为各地商业地产运作的普遍做法。
在商铺销售市场，这种以借助大商家承租商场，发展商长期包租的销售模式，简称为“产权式商铺”。
但由于缺乏必要的制度环境与技术支持以及受经济下行的影响，产权式商铺的发展现状更多的呈现为理论认识上歧义纷呈、现实操作上杂乱无章、经营状况上败多胜微的混乱局面。
近年来，产生了大量的产权式商铺民事纠纷。
囿于产权式商铺固有的物理属性，此类纠纷存在合同关系复杂、权利定性争议大、责任承担举证难、刑民法律关系交叉等特点，导致涉产权式商铺案件反应到诉讼中即呈现法律关系复杂，诉讼表现形式多样性的特征，进而导致各地人民法院审判思路多样化，处理路径较为混乱。
为此，我们就产权式商铺的类型、特点、法律关系和纠纷背景等相关问题进行了梳理，归纳了纠纷形态的表现形式，并在此基础上就此类案件的审理思路进行了分析研判，并对妥善处理涉产权式商铺案件提出了相关对策建议，以期有助于为此类案件的办理提供参考。
一、产权式商铺的概念及权利辨析所谓产权式商铺，是指房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。
其实质是所有权和经营权相分离的一种房地产商铺产品形式，目的是开发商为了筹集或迅速回笼建设资金。
产权式商铺经营模式最早起源于上世纪70年代末的欧美，2003年在我国“北上广深”等发达城市流行，2010年席卷国内省会城市，近几年来逐渐向二、三线城市发展。
产权式商铺模式下大部分业主同意续约时个别业主能否以侵犯自身权益为由拒绝续约
律师观点实践中，往往存在业主购买了商铺后，再由开发商或其指定的管理公司进行整体对外出租、经营、管理，业主按照支付的房款数额及约定的固定比例收取回报的情况。
这种经营模式属于产权式商铺经营模式。
那么在这种经营模式下，如果有小部分业主认为该种经营模式侵犯了自身合法权益，而要求停止侵害、恢复原状、赔偿损失的话，应该怎么处理？本文案例即是业主因与管理公司的委托经营合同到期，业主想要收回商铺，而管理公司却主张合同已经续约而引起的。
管理公司认为委托经营合同中约定了续约条款，即合同履行期届满前三个月，经业主委员会所有业主按投资比例进行投票，有51%以上业主投票通过由管理公司继续经营的，管理公司继续受托经营，同时授权业主委员会与其具体执行操作。
鉴于已经有超过60%的业主同意续约，因此管理公司与该业主之间的委托经营合同也已经续约。
虽原告主张该条款为格式条款，排除了其作为房屋所有权人自主支配房屋的权利，应该无效。
但是审理法院最终认定该条款合法有效。
法院认为，该条款未违反法律法规强制性规定，且系对续约条件的约定，内容明确。
本文认为，就产权式商铺而言，整体出租更符合整体利益。
产权式商铺的特点决定了整个市场只有统一管理，业主才能更好的获得利益。
因而在上述大部分业主已经同意续约的情形下，更多的需要从商场整体性上考虑，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。
而且根据《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
”可以得知，产权式商铺的业主在行使专有部分权利时，不得损害其他业主的合法权益。
A与苏州XX公司合同纠纷案案情简介原告A将商铺租赁给被告XX公司，合同期限为2009年1月1日始至2013年12月31日止，期间该商铺由被告XX公司、第三人必*客吴江XX、必*客公司使用。
论商铺业主的专有权及其行使
论商铺业主的专有权及其行使在商业地产中，商铺业主的专有权是一个重要的问题。
专有权是指业主对商铺拥有的独立、排他的权利，可以自主地使用、收益、处分等。
这种权利的行使必须遵守法律规定和合同约定，同时需要合理、公正、不损害他人利益。
一是占有权。
业主可以自由出入自己的商铺，对商铺拥有支配权和监管权。
二是使用权。
业主可以自由使用商铺，按照自己的需要改变商铺内部结构和功能，但不得违反建筑规范和相关法规。
三是收益权。
业主可以自主收取商铺的租金或经营收益，但必须按照法律规定纳税和履行相关义务。
四是处分权。
业主有权决定商铺的经营业态、装修、转让、出租等事项，但必须遵守相关法律法规和合同约定。
在行使商铺业主的专有权时，需要注意以下几点：一是要遵守相关法律法规。
商铺的建筑规范、用途、环保等方面需要符合国家法律法规的规定，不能违反相关规定进行使用和经营。
二是要合理行使权利。
业主要对自己的权利有所了解，合理地行使权利，不损害他人利益和社会公共利益。
三是要监督承租方的合法经营。
业主要对承租方的经营行为进行监督和管理，防止承租方违法经营，确保商铺的安全和正常经营秩序。
四是要积极维护商铺建筑和设施。
业主要对商铺的建筑和设施进行定期检查和维护，确保商铺建筑和设施的完好性和安全性。
商铺业主的专有权是重要的权利，但在行使时必须遵守法律法规和合同约定，合理、公正地行使自己的权利，确保自己和他人的合法权益不受到损害。
产权式商铺是一种常见的商业投资模式，它赋予投资者对商铺的所有权，包括占有、使用和收益等权利。
然而，产权式商铺的专有权限制也一直备受。
本文将详细探讨产权式商铺和专有权限制的相关问题。
产权式商铺是指将商铺划分为若干个独立的产权单元，每个单元可以单独买卖，但业主不拥有商铺的完整产权。
专有权限制则是指对产权式商铺业主所拥有的权利进行限制，以确保整个商业项目的统一运营和管理。
（1）投资门槛低：产权式商铺一般按照面积进行销售，投资者可以根据自己的经济状况购买相应面积的商铺，从而降低投资门槛。
产权式商铺权利类型辨析
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产权式商铺权利类型辨析
摘 要 上世纪 ９ ０年代， 继传统住宅之后， 出现 了一种新型的商业投资房产——产权式商业房产， 产权式商业房产是一种所 有权与经营权相分离的房地产投资产品。其特点在于房地产开发企业将其所有的大型商业物业分割成独立产权的面积较 小的单位 出售给投资者， 投资者取得一定的占有， 使用， 收益和处分的权利。 目前我国产权式商铺投 资风险大， 纠纷多， 其主 要原因就在于投资者未能正确预期投 资的风险， 而且法律对产权式商铺的归属等法律性质也没有明确的规定， 学界各说纷 纭 ， 因此 而产生 法律 纠纷 时 ， 没有相 关的法律 制度加 以规 范。本 文致力 于探 讨产权 式商铺 权 利类型 。 当 也
建筑物区分所有权说的形成与现行登记实践的操作密切相关， 我 权式商铺投资者的产权只是商铺所有权量的抽象分割， 而这正与民法
的统一经营管理， 通常在一定期 限内不允许投资者分割大型商场， 但
般认为， 建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物专有部分所 是这种通过共有物不分割契约予以确定的经营模式， 却正是建立在投
一
不得成立单独所有权 ； 又因其非基于一定团体关系前提而产生共有关
系且共有人各持应有部分， 所有权 界定较为清晰 ， 故也不得成立共同 笔者认为， 产权式商铺的权利类型更具有按份共有的法律特征 。
般可以将产权式商铺分为两种形式：一种是 “ 虚拟产权式商 共有关系
铺 即开发商将超市、 ， 百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割 ， 小
是指数人按应有份额对共有财产共同享有权利和分担 商铺之间无墙 隔离不划 分实际区域， 产权 登记在投资者名下 ， 并在一 所谓按份共有 ， 按份共有具有 以下性质： ． １按份共有之共有人对共有财 定期限包租， 购房者无法 自行经营： 另一种则是“ 独立产权式商铺” 即 义务的共有。 ，
分割产权式商铺买方权益保护论
分割产权式商铺买方权益保护论在商业地产市场中，分割产权式商铺作为一种常见的投资形式，日益受到买方的。
然而，买方在购买商铺后，往往会遇到许多权益保护方面的问题。
本文将深入探讨分割产权式商铺买方权益保护的关键问题，并提出相应的解决方案，以期为买方提供一定的参考。
对于分割产权式商铺，买方权益主要包括商铺面积、产权归属、投资回报等方面。
然而，在实际操作中，买方往往会遇到一些问题，如面积缩水、产权纠纷、租金拖欠等。
这些问题的出现往往是由于开发商、中介或其他利益相关方的违规操作所致。
为了解决上述问题，买方可以考虑以下几种解决方案：在购买商铺前，购房人应充分了解商铺的实际情况，并与其他业主或开发商协商。
协商的内容包括商铺面积、产权归属、租金回报等方面。
如果购房人发现任何问题，应立即与开发商或中介协商解决。
这种方法虽然需要一定的时间和努力，但可以有效避免诉讼等繁琐程序。
如果购房人认为自己的权益受到严重侵害，可以采取法律手段维权。
购房人可以向法院提起诉讼，要求开发商或中介赔偿损失。
但需要注意的是，打官司需要耗费一定的时间和金钱，而且结果并不一定如预期。
因此，购房人在采取这种措施时应谨慎考虑。
在实践中，分割产权式商铺买方权益保护政策的成功应用离不开政府、开发商和购房人的共同努力。
以下是一些实践案例：政府可以出台相关政策来规范市场行为，保护购房人的权益。
例如，政府可以规定开发商在出售分割产权式商铺时必须标明面积、产权归属等信息，并严格按照宣传材料执行。
政府还可以加大对开发商和中介的监管力度，严惩违规行为。
为了确保购房人的权益不受侵害，开发商可以引入第三方监管。
第三方可以是专业的房地产评估机构或律师事务所，负责监督开发商的行为，确保其遵守相关法律法规和购房人的权益。
同时，开发商还可以建立完善的售后服务体系，为购房人提供全方位的支持和服务。
购房人可以组织成立业委会，通过集体行动来维护自己的权益。
业委会可以与开发商、中介协商，争取更优惠的价格、更好的售后服务等。
产权式商铺纠纷案件疑难法律适用问题探讨
产权式商铺纠纷案件疑难法律适用问题探讨产权式商铺，是指商业性房产开发商为了筹集或迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式[1]。
近年来，因具备高投资回报率及筹集、回笼资金快等特点而备受开发商和投资者青睐，其实质是产权、经营权、管理权的三权分离。
产权式商铺这种三权分离的局面，对实现统一经营造成根源性的障碍，也不利于经济利益的实现，虽然开发商采取一些方式试图解决这一问题，比如在商铺销售的同时与业主签订委托经营协议，以取得统一经营权，但这种方式不能从根本上解决产权分散与统一经营的矛盾。
实践中仍产生许多问题与纠纷。
产权式商铺这种房地产经营业态最早起源于上个世纪70年代末的欧美，它在我国大陆地区起步较晚，2003年在深圳、厦门、上海、北京、广州等发达城市流行，2010年席卷国内其他省会城市，近几年，这种商铺销售模式再次在房地产市场上刮起旋风，并逐渐向内地二、三线城市发展。
产权式商铺在我国兴起之时恰逢我国股市低迷，央行降息，而普通百姓手中聚集了万亿元的储蓄，亟待寻求新的理财投资方式。
正是在国民经济持续发展、大众投资方式稀少这样一种社会经济背景下，加上产权分割后具有的“投资门槛较低、回报相对稳定”的优势，分割产权式商铺一经推出就迅速成为人们追捧的热点。
但由于此阶段的运作模式极不规范，导致产权式商铺的销售状况混乱，商场经营不善情况严重，购房者的投资回报严重缩水，造成许多项目停滞，暴露了该模式隐藏的法律风险。
由于目前尚没有专门的法条对产权式商铺进行定性和规范，所以其处理仍需个案裁判的充实和丰富。
本文根据相关法律规定、法院裁判观点和相关学说，对产权式商铺疑难问题进行了梳理，以此抛砖引玉，希望引起读者对该问题的关注。
一、产权式商铺业主集体意志与个人意志的冲突注：同业主就同一商业体分别起诉的同一系列纠纷，选取一个案例作为样本。
产权式商铺法律性质探讨
产权式商铺法律性质探讨产权式商铺，作为一种新兴的商业地产模式，自20世纪70年代在欧美发达国家出现以来，近年来也开始在我国各大城市崭露头角。
然而，对于这种商业模式的法律性质，学界和商界一直存在着广泛的争议。
一部分人看好产权式商铺，认为其投资小、风险低、回报高，是一种以稳妥的方式实现个人资金的资本化扩张的方式。
然而，也有不少人对这种商业模式提出质疑，认为其是开发商、融资圈钱、转嫁风险的阴谋，是变相的“售后包租”，应当予以严厉禁止。
那么，产权式商铺的法律性质究竟如何？产权式商铺的经营模式中，投资者分散取得被分割单元的所有权。
然而，在约定期限内，他们必须将其所有的分割单元交由开发商或管理公司包租或委托其进行统一经营管理，而并无自由经营或管理的权利。
这种经营模式在法律上是被允许的，因为它并没有违反《物权法》和《合同法》的强制性规定。
然而，产权式商铺在法律上是否真的如人们所想的那样“投资小、风险低、回报高”呢？事实上，由于产权式商铺涉及到多个法律主体和复杂的法律关系，其投资风险并不低。
比如，投资者与开发商或管理公司之间的租赁合同到期后，如果双方无法就续租条件达成一致，投资者可能面临无法收回投资的风险。
如果开发商或管理公司经营不善，投资者也可能无法获得预期的收益。
那么，对于这种风险，投资者是否可以采取措施进行防范呢？答案是肯定的。
投资者在购买产权式商铺时，应当了解清楚开发商或管理公司的背景和实力，选择有信誉、有经验的公司进行投资。
投资者应当在合同中明确自己的权益，尽可能地降低自己的投资风险。
例如，可以在合同中约定较低的租金增长率，或者要求开发商或管理公司提供相应的担保。
为了降低投资风险，投资者还可以选择购买相应的商业保险。
例如，购买“租赁保险”，可以在租赁合同到期后，如果无法续租或者租金收益低于预期时，获得一定的经济补偿。
虽然产权式商铺具有一定的投资价值，但其也存在着一定的投资风险。
投资者在投资时应当保持谨慎的态度，选择有信誉、有经验的公司进行投资，并在合同中明确自己的权益以降低自己的投资风险。
产权式商铺业主的权利限制
产权式商铺业主的权利限制一、产权式商铺的定义产权式商铺是地产界约定俗称的称谓，不仅指具有产权的商铺，更侧重于售后返租的商铺销售模式。
一般由开发商或第三方公司将产权式商铺整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺的所有权与经营权分离。
产权式商铺有两种类型：一种是现实性产权式商铺，即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，如以墙壁作为界线，或者没有墙壁间隔，但以划线、地钉等作为界线、确定四至，各商铺之间具有构造上的独立性；一种是虚拟性产权式商铺，即开发商只对商场进行概念上的面积分割，根本不确定四至。
二、产权式商铺的经营特征产权式商铺的经营特点：1、开发商将其开发的大型购物中心全部或部分地分割成众多小商铺，向中小型投资者出售，投资者取得小商铺的产权；2、除整个大楼的外墙位置和拐角位置等特殊位置外，基本上均缺乏房屋四面都有围墙的基本特征，因此，有些商铺可以单独办理产权登记，而有些则未必可以；3、业主在签订商品房预售合同的同时与第三人签订租赁合同，在约定的期限内放弃自己的经营权，由开发商或物业公司包租，购房者无法自行经营。
租赁合同通常约定投资者不得提前解除合同；4、业主购买产权式商铺的目的就在于通过租赁获得投资收益。
三、产权式商铺业主的权利限制产权式商铺作为一种新型的产权形式，业主出于投资目的，将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，以期获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离。
其特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，其权利行使应受到整体市场规划布局的限制和约束。
1、单个业主不宜单独使用江苏省高级人民法院在《颜祥、王宏清与盐城高力国际家居港经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书》（（2018）苏民申2449号）中认为，颜祥、王宏清提出应由其自行经营，系对该产权式商铺专有权行使提出的要求。
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产权式商铺从理念到行动看开发商的诚信2004年8月8日，明珠新世纪广场首期投资回报兑现大会在山东新闻大厦举行。
到场的嘉宾、业主代表等近300人聚集一堂，共同见证了开发商的诚信之举。
会上，首期投资的一批客户均拿到了明珠新世纪广场的回报存折，长清区政府领导对明珠新世纪广场的开发建设给长清经济发展带来的促进作用给予了充分的肯定，山东建工集团房地产开发公司董事长满建华先生到会致辞，并重点阐述了项目的开发理念、开发建设的决心；济南凯扬商业贸易有限公司总经理欧祥先生全面介绍了明珠新世纪广场的运营思路、经营理念和营销方式，使在座的投资者对明珠新世纪广场有了更全面地认识。
他们无不为明珠新世纪广场的先进经营理念和行动所折服，诚信的开发商以无可辩驳的说服力深深震撼了省城楼市。
目标决定理念，理念决定行动。
房地产开发商的经营理念对项目本身具有决定性的影响。
山东建工房地产开发公司的目标很明确：着力打造领航济南乃至山东的商业旗舰，并带动周边地区共同发展，所以把明珠新世纪广场定位为集餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的“一战式”休闲购物中心，这种“ShoppingMall”业态代表着全球最新的商业经营模式。
在此理念的引导下，明珠新世纪广场无论从建设的规模、档次以及业态的规划上，都让人们看到开发商实实在在的大手笔，看到明珠新世纪广场的利好前景。
在不久前揭晓的“中国城市土地运营博览会”五大推介的评比中，明珠新世纪广场还荣获了“中国十大商业物业（MALL）”的殊荣。
明珠新世纪广场采用“大商场、小业主”的经营方式，带租约销售，把一、二层分隔出售，三、五万元都可以在这里找到投资的空间，为工薪阶层营造了投资平台。
明珠新世纪的产权式商铺是一种适合平民的大众化投资项目，他把一个庞大的商场产权，分割成若干单元的产权商铺，以出售的方式分散转移了产权，又通过统一租赁的方式集中了使用权，充分满足了现代化商业大业态的经营需要。
它扩大了投资平台，分解了投资风险，是广大普通百姓、工薪阶层等稳定职业者的理想投资项目。
投资者担心的事情在这里都可以迎刃而解：不会经营，可以立即租赁给济南凯扬商业贸易有限公司；想自己经营，明珠新世纪广场也欢迎；想多投资，钱不够怎么办？明珠新世纪广场提供5成按揭贷款；投资有风险吗？开发商以未售的资产作担保，中国工商银行给投资经营者提供5成贷款。
目前，投资商铺的收益约在10%左右，投资商铺的魅力，在于它具有房地产的稳定性和商业投资的高成长性，只要地段好、人气旺，商铺就容易买出好价钱。
时下流行的房地产投资说法：投资民宅、别墅是铜，投资办公楼、写字楼是银，而投资商铺是金，可见大家对投资商铺的认可。
明珠新世纪广场提醒各位业主：如何选择可信的开发商、选择有保障的项目，对投资者来说是至为关键的！因后续的经营管理不善而出现的回报无法兑现的情况，在商业地产的投资中也时有发生，因而投资者在面对众多的开发项目时一定要谨慎三思，不能仅仅从回报率上来判断一个开发项目是否有投资价值。
如果承诺无法兑现，那么再高的回报也只是纸上谈兵。
明珠新世纪广场产权式商铺回报的迅速兑现，无疑给已经投资者和正在犹豫的客户吃了一颗“定心丸”，会上，开发商信心十足，业主喜笑颜开，咨询者络绎不绝，甚至有很多客户当场落定，山东建工房产先进的理念和诚信的举动自然折服了投资置业者，他们趋之若鹜自然也是在情理之中，整场大会在一片欢呼声中徐徐拉上帷幕。
探索商业与地产结合的完美之道——与山东建设建工集团房地产开发有限公司董事长满建华对话商业与地产是一种什么样的关系？如何实现商业与地产的共赢？明珠新世纪广场在前期定位与后期运作上怎样实现商业与地产的完美结合？如何站在长期战略的角度看明珠新世纪广场的“长赢”？7月12日，本版主持人李晓鹏带着这些问题拜访了山东建工集团房地产开发有限公司董事长满建华先生。
李晓鹏（以下简称李）：山东建工地产近两年大做商业地产项目，从“明珠国际商务港”到“明珠新世纪广场”，这两颗“明珠”在济南地产界熠熠生辉，也造就了很多“第一”，山东建工地产可以说是在济南商业地产的开发中占尽先机，请您谈一谈贵公司在开发商业地产项目时的初衷和想法。
满建华（以下简称满）：山东建工房地产公司已经成立5年了，但是进行商业房地产开发不过两年。
我们在进军房地产之初就认为应该从更高层面上来做房地产，必须站在城市建设的高度，在政府的引导和支持下，实现房地产的城市价值回归。
商业地产开发是房地产开发的高级形式，2002年又是济南商业地产开发的机遇年，因此我们着眼国际化市场，开发了明珠系列精品商业项目，意在借市政府打造大济南都市圈之势，抢占新的制高点。
李：如何处理好商业与地产的关系是商业地产成功的关键。
商业具有千年历史，而房地产业却非常年轻，时代将这两者结合到了一起。
在处理这两者的关系上，也没有完全可以借鉴的模式。
山东建工地产在做商业地产项目时也是边摸索边实践，虽然有一定的难度，但是现在来看也是颇有成效，我们在这方面一定有不少经验吧！满：谈不上经验，只是一点心得。
做商业地产，一定要注重商业与地产之间的关系，也就是它们如何相互依存，如何共生共赢以最终实现商业繁荣地产，地产壮大商业。
鉴于此，我们在项目运作的过程中，不断地总结、提炼开发心得，研究行业发展方向和趋势，总结出“一个思想、两个原则、四位一体、四化模式和一个理念”。
李：何谓“一个思想、两个原则、四位一体、四化模式和一个理念”？满：一个思想，是指地产价值最大化必须建立在商业经营的持续性上。
商业地产开发由多个环节组成—“开发—销售—招商—经营—管理”。
作为开发商，在追求利润最大化的同时，必须给第三个、第四个环节留下足够的利润空间。
反之，将直接导致物业的经营管理不成功，这对开发商的品牌、信誉造成的打击是直接和致命的。
两个原则。
即我们开发的每一个项目必须坚持建筑的地标性原则和产品业态的标志性原则。
关于四位一体，我们有一个目标，就是要实现地产和商业的共赢，必须努力做到经营者、消费者、投资者、开发商四位一体。
四位一体的核心是忠诚服务，商业地产是经营者、投资者、消费者和开发商“四合一”的有机整体，是一个不可中断的链条。
“四化模式”，即在我们的项目里实现“中庭广场化、商场室外化、街区室内化、购物休闲化”。
一个理念是指品牌孵化器的理念，其核心还是忠诚服务，我们帮投资者引进品牌、牵品牌经营的线，所以，在销售时我们就开始提供服务，服务投资者、服务业主。
李：通过您的解释，我发现山东建工地产在做商业地产项目时，更加注重后期的经营和管理，也就是说不仅仅是为了把物业卖出去或者租出去，而是为了保证商业物业的可持续性经营，精心选择有价值的客户，做到以商养商，实现商业和地产的共赢。
满：商业与地产可以说是一对矛盾体，所以，纯粹借商业做地产，我们认为是非常容易导致失败的，这也是许多商业地产项目销售火爆但开业不久之后却步入萧条的原因。
我们一直努力规避这种商业与地产的矛盾，更重视物业的价值最大化，而不是销售期间的价格最大化。
因此，我们在客户的选择上有一定的参照标准，那就是我们选择的不是出价最高的客户，而是最有价值的客户。
李：由此可以看出，山东建工地产在做商业项目时更多考虑的是经营业户的利益，你们提供给经营业户的不仅仅是一个商业流通的场所，更多的是一个良好的商业环境，也就是说你们把更多的商业因素融入到了房地产当中，使每个入驻的业户都能在这个环境中实现预期收益，从而来共同实现商业物业的价值最大化，我想山东建工地产在营造这个商业环境时一定做了不少工作，也舍弃了很多唾手可得的利益。
满：作为一家实力雄厚的开发商，更应是一家有责任感的发展商。
不能为了卖铺而卖铺，卖出去后就不再对投资者未来的生存和发展负责，这样就会失去信誉，不利于企业的长期发展。
因此我们在做明珠新世纪广场时，就将更多的商业因素融入到项目当中，明珠新世纪广场现在就不是纯粹的地产项目，因为我们只拿出项目的50％进行销售，50％用于自主招商和出租经营，这样做我们虽然减少了收益，却有力地保证了物业长期的可持续性发展。
李：从商业经营的角度来说，商业物业必须经过长时间的、持续的经营与发展培育来达到物业的升值，而商圈的培育也需要一定的时间，明珠新世纪广场选择在购买力有限、商圈尚未形成的长清区，应该说是承担了一定的风险，如果是单纯的卖铺就轻松的多，现在开发商等于是把这一块风险留给了自己，请问明珠新世纪广场将采取何种措施来规避风险，解决难题呢？满：2003年，济南城市规划将长清定位于济南市“一城一区一带”城市空间发展战略的重点，以长清城区、大学园区、经济开发区为依托，发展以高校园区、高科技产业、生活居住、旅游休闲为主的“山水绿城”相融一体的现代化新城，为西部经济发展提供了崭新的舞台。
明珠新世纪广场落户长清符合城市的总体规划，大方向是正确的。
谈到商圈不成熟问题，我们也想到了，因此我们将明珠新世纪广场开业1—2年内定为“养铺期”，利用这个时间使商圈及商铺“由生变熟”，在这期间，我们将推出各项优惠措施，与进驻明珠新世纪广场的商家共同培育出稳定的市场，为商圈聚集人气。
其次，我们将充分发挥长清的现有优势资源——旅游，将旅游融入到我们的项目中来，让项目成为长清旅游、休闲的重要部分，增强项目的辐射功能。
所有这些，受益的是老百姓和经营业户，而我们，相信也会在项目成功运作后得到应有的回报。
也希望我们的商业与地产结合的长赢和共赢探索能够成为一种新的模式，给后来的商业地产开发商以有益的借鉴。
（相飞）明珠新世纪广场主力店访谈系列一零售巨头“家世界”挺进长清Shopping Mall——从对商业零售专家访谈看长清发展前景随着中国正式加入ＷＴＯ，国内零售市场的开放进程骤然加快，各种市场限制也将逐步取消，拥有200多万常住人口的济南已经吸引了位列世界500强的零售业“三巨头”——美国沃尔玛、法国家乐福、泰国正大易初莲花。
物美、麦德隆等也在加紧筹划进军济南。
省城济南成了零售巨头眼中的蛋糕。
用挤破头来形容如今的现状并不算太夸张。
近期，又有一家国内著名连锁超市——家世界进驻济南，不过这家超市没有像以往那样把位置选在济南繁华地段，而是将目光投向了正在悄悄兴起的西部新城——长清。
作为国内零售业的龙头，天津家世界连锁商业集团济南分公司翟宝川经理最近接受了记者的独家采访。
商场进驻，低成本运营是培育市场的重要手段记者: 请介绍一下家世界的经营模式，它将以何种业态进驻明珠新世纪广场？翟总:家世界连锁商业集团有限公司是一家以经营大型连锁商业购物广场为主的民营企业集团公司，注册资本为2.87亿元人民币，现有固定资产27亿元，2004年上半年以34.6亿元的销售额，拥有54家连锁店，位列全国前30名连锁商业企业的第十八位。
家世界购物广场是一个由三种经营业态不同的零售商业并且都以“家”字命名的大型仓储式自选超市构成的新概念购物中心。