公允价值:问题与对策
投资性房地产公允价值计量的现状问题及对策

投资性房地产公允价值计量的现状问题及对策投资性房地产是国民经济的重要组成部分,对于经济的增长和社会的发展都起着至关重要的作用。
与其他投资性资产相比,投资性房地产的公允价值计量存在着一些现状问题。
本文将探讨投资性房地产公允价值计量的现状问题,并提出对策。
一、现状问题1. 公允价值计量的不确定性投资性房地产的公允价值计量存在着较大的不确定性,这主要是因为房地产市场的波动性较大。
市场价格受多种因素的影响,包括政策、经济、地理位置等,因此很难准确预测投资性房地产的公允价值。
这种不确定性给投资者和监管部门带来了较大的挑战。
2. 公允价值计量的不一致性由于没有统一的公允价值计量标准,不同的企业和机构可能会采用不同的计量方法,导致同一份投资性房地产的公允价值可能会出现较大的差异。
这种不一致性给市场造成了困惑,也给监管部门带来了管理上的困难。
3. 公允价值计量的操纵风险由于公允价值计量的不确定性和不一致性,一些投资者和企业可能会利用这一点进行操纵,以获取不当利益。
这种操纵风险对市场秩序的稳定造成了威胁,也损害了其他投资者的利益。
二、对策1. 完善公允价值计量标准为了解决公允价值计量的不确定性和不一致性问题,需要逐步完善公允价值计量的标准。
监管部门可以与相关行业组织和专家共同制定统一的公允价值计量标准,明确计量方法和计量依据,以提高公允价值计量的准确性和稳定性。
2. 增加市场透明度为了降低操纵风险,需要增加投资性房地产市场的透明度。
监管部门可以要求相关企业和机构定期公开投资性房地产的公允价值数据,并对这些数据进行验证和监督,以确保市场的公平和透明。
3. 提高投资者教育和监管力度为了防范操纵风险,需要加强对投资者的教育和指导,提高他们的风险意识和投资意识。
监管部门也需要加大对投资者行为的监管力度,加强对操纵行为的打击力度,以维护市场的秩序和稳定。
4. 加强信息披露和监管合作为了增加市场的透明度,需要加强对企业和机构的信息披露监管,并与相关监管部门和机构展开合作,共同监督市场的秩序。
浅谈公允价值应用存在的问题与对策

支 付 工 作 带 来 不必 要 的麻 烦
白 锐
f 支付 中心未能 充分发 挥监 督职 能作 用 三1
各开户单位到支付中心办理业务时不提供原始凭证 . 经
办 人 员 不 能 对其 业 务 的真 实 性 进 行 审 核 .不能 更 好 地 发 挥 深 层 次 的监 督 职 能作 用
一
允价 值 作 为 一 种 新 的计 量 属 性 .最 大 的 特 征 就 是 来 自于公 平 交 易 市 场 的 确 认 .是 种 具 有
场 . 息 公 开 透 明 . 能 方便 取 得 信 并
三 、 好 教 育 集 中支 付 工 作 的 几 点 建议 做
f 各 单 位 财 务 人 员 及 负 责 人 都 应 懂 得 财 经 法 规 和 财 务 一1 制 度 要 求 . 项 开 支 都应 符合 财 务 制 度 严 格财 务 审 批 制 度 各
f 1Ⅱ 单 位 财 务 人 员 专 业 知识 的培 训 , 少 应 具 有 会 计 息 。 而 为 会 计信 息 的使 用 者 提 供更 有 价 值 的 决 策信 息 。 二 力强 至 从 从 业 资 格证 . 具 有 较 高 业 务 素 质 和 较 好 职业 道 德 的财 务 人 把 员 吸收 到 该 岗位 上 来 . 创 造机 会 组 织 财 务 人 员 进 行 业 务 交 多
投资性房地产公允价值应用中存在的问题及对策

投资性房地产公允价值应用中存在的问题及对策投资性房地产是指为了取得租金、资本增值或两者兼而有之而持有的房地产。
在投资性房地产的管理和运营中,公允价值是一个非常重要的概念。
公允价值是指在公开市场上可以获取的价格,因此它对于投资性房地产的评估和决策具有重要意义。
在实际应用中,投资性房地产公允价值存在着一些问题,需要引起我们的重视,并且需要相应的对策来解决。
本文将探讨投资性房地产公允价值应用中存在的问题及对策。
一、问题1. 公允价值的确定困难投资性房地产的公允价值的确定需要考虑多个因素,包括市场供求关系、地区经济发展情况、房地产市场政策等。
这些因素使得公允价值的确定变得非常困难,容易受到主管部门的政策调整、市场波动等因素的影响,导致公允价值的不确定性增加。
2. 公允价值的波动性大投资性房地产的市场价格波动幅度较大,受到宏观经济政策、地区政策、市场供求等多种因素的影响,容易导致公允价值的波动性增加。
这种波动性会给投资者带来不确定性,影响投资决策。
3. 公允价值的识别和确认在实际应用中,投资性房地产的公允价值的识别和确认是一个复杂的过程,需要考虑多种因素,包括交易价格、评估报告、市场调研等。
这些因素在实际操作中容易受到主管部门的监管、评估机构的专业水平、市场信息的真实性等因素的影响,导致公允价值的识别和确认存在较大的不确定性。
4. 公允价值的信息不对称投资性房地产的公允价值的信息来源多样,包括市场报价、评估报告、交易价格等,这些信息经常存在着不对称性,使得投资者无法全面了解房地产市场的真实状况,导致投资决策的不确定性增加。
二、对策1. 增加信息披露的透明度针对投资性房地产的公允价值存在的信息不对称问题,主管部门应加强对房地产市场信息披露的监管力度,要求房地产开发商、评估机构、中介机构等加强信息披露,提高市场的透明度,使得投资者能够获得真实、准确的市场信息,降低投资的不确定性。
2. 提高评估机构的专业水平针对公允价值的确定困难和识别确认的复杂性,需要加强对评估机构的监管,提高其专业水平,确保评估报告的真实、准确,减少公允价值的不确定性,为投资者提供可靠的投资参考。
公允价值计量模式应用存在的问题及对策

公允价值计量模式应用存在的问题及对策
喻 敏
(中 铁 大 桥 局 集 团 有 限 公 司 , 北 武 汉 , 0 5 湖 43 0 0)
【 要 】 着 市 场 经 济 的 发 展 , 别 是 衍 生 金 融 工 具 的 不 断 涌 现 , 为 更 能 反 映 会 计 主 体 经 济 资 源 摘 随 特 作
价 值 的 公 允 价 值 计 量 模 式 , 实 际 会 计 工 作 中 发 挥 着 越 来 越 重 要 的 作 用 。 然 而 公 允 价 值 计 量 在 应 在 用 过 程 中存 在 诸 多 问题 , 面 临 重 重 阻 力 , 文 将 对 此 加 以 分 析 , 提 出相 应 的 对 策 。 也 本 并
【 键 词 】 允 价 值 计 量 模 式 关 公
2 世 纪 7 年 代 以 来 , 为 能 够 及 时 反 映 现 行 和 未 0 0 来 经 济 环 境 变 化 对 企 业 资 源 的 影 响 .人 们 开 始 在 会 计 计 量 中 引 入 公 允 价 值 概 念 。 而 随 着 决 策 有 用 观 呼 声 不 断高涨 , 允价 值计 量 属性 应运 而 生 , 于 2 世 纪 9 公 并 0 0 年 代 开始 在各 国会 计准 则 中得 到 了广泛 有 效 的运 用 。 然 而 公 允 价 值 应 如 何 融 入 到 当 前 已 经 相 对 完 善 的 会 计
能 变 动 的 预 期 : 无 风 险 利 率 表 示 的 货 币 m- 价 值 ; 用 ] 问 内
含 于 资 产 或 负 债 价 格 中 的 不 确 定 性 。 对 该 四 个 7" 的 b面 不 同职 业 判 断 与 估 计 , 会 得 不 同 的 估 计 参 数 , 而 将 从 可能导 致公 允价 值产 生较 大 的差异 。
公允价值计量存在的问题及解决对策

公允价值计量存在的问题及解决对策在我国新修订的企业会计准则中,投资性房地产、资产减值准备、非货币性交易、债务重组、金融资产等准则引入了公允价值计量属性。
采用公允价值计量,更能体现相关性的会计信息质量要求,更能反映企业价值。
2008年金融危机的爆发使公允价值计量成为争论的焦点,而研究和解决在会计实务中公允价值计量遇到的现实问题,有利于更好地体现公允价值的计量属性。
一、公允价值的含义2000年2月,美国财务会计准则委员会在第7号财务会计概念公告中将负债的公允价值含扩进来。
“公允价值是在当前的非强迫或非清算的交易中,自愿的双方之间进行资产(或负债)的买卖(或发生与清偿)的金额。
”国际会计准则委员会将公允价值定义为:“公允价值,指在一项公平交易中,熟悉情况、自愿的双方交换一项资产或清偿一项负债所使用的全额”。
我国会计准则委员会在2006年发布的《企业会计准则》中对公允价值的定义是:“公允价值,是指在公允价值计量下,资产和负债按照在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量”。
各国机构对公允价值含义的表述都强调以下几点:(1)公允价值是在公平的交易中形成的,交易双方是自愿的,彼此熟悉情况,交易金额公平,是双方一致同意的;(2)公允价值计量的对象是全面的,即公允价值是资产或负债的公允价值;(3)形成公允价值的市场是普遍存在的,只要在该市场环境下存在公平交易,那么不管是在活跃的市场中还是在不活跃的市场中都可以形成公允价值。
公允价值概念主要倡导的是会计计量要使交易的双方做到公平与公正,强调真实性和公允性。
公允价值并非特指某一种计量属性,而是几种计量属性的一种组合的概念,历史成本、现行成本、可变现净值、现值都是公允价值的表现形式。
二、公允价值计量运用存在的问题(一)存在活跃市场的资产或负债公允价值的取得不具有及时性。
随着市场经济的不断发展,越来越多的商品都能在一个开放的市场中找到其相应的价格,根据供需理论,活跃市场中的非货币性资产的现时价格应当合理反映该商品的公允价值。
新会计准则公允价值应用存在的问题与对策

、
但 因未来现金 流
,
利用公 允价值来操纵 利润 欺骗 投资者 债权 人 等利益
。
、
时 点和 货币 的时 间价值等都是 不 确 定 的 在
,
在
200 1
年 初 我 国 对 这 些 会 计 准 则 进 行 了修
。
计量 的操作上 往 往难 度很 大
因 而 现 值计量 的复杂性
。
严 格 限 制利 用 公 允 价 值操 纵 利 润 的 做法
工 具
、
、
新 准 则 体 系在 金 融
、 “
可 操 作性 是 公 允 价值 实施 面 临 的 另 外
一
个难题
。
投 资性 房地 产 非 共 同控 制 下 的 企 业 合 并 债 务
公允 价
,
公 允 价 值计 量 的难 点 就 在公 允 价 值 的确 定 计准则虽 然规定 了公允价值的确定方法
会计要 素
:
市价很难说是 否能代
的 审计 收 费增 加 等
,
。
目前
、
‘
,
由 于 我 国 市场 化 程 度 尚不 是
表 古朴 的 交 易 价 格
全
,
、
。
另外
,
由于 市 场法 规 尚不 十 分 健
,
很 高 企 业 大多数 资产
负 债 项 目无 法 直 接 取 自活 跃 市
:
其市价 的公 允 合理 性也 值得怀疑 这些 都导致其
,
早在
19 9 8
年
的交易价格
将未来现 金 流 量按
,
一
定 的折现 率折算 成
公 允 价 值 就 已 出 现 于 《 货 币性 交 易 》 《 务 重 组 》 非 债 等
公允价值应用中的问题与对策

种近似 的公允。在有活跃市场的情况下, 公司存在着较大的空间, 这种 调节 的结果 综 合 对 比公 认 较 为 先 进 的美 国 财 务 交 易 中 的双 方 形 成 的价 格 并不 一 定 完 全 将 直接 反映 在 利润 表 中 , 高 公 司 的每 股 提 会 计 准 则 、 泛 应用 的 国 际会 计 准 和 我 国 公平 。 广 收益。 而如果并不存在活跃市场或交易还
入 的分 析 。
其 的工具。 在公允价值的应用 中不仅存在着 认净资产公允价值时 , 差额计入 当期损
究其本 质,公允价值 是一种计量 金 很多的估计数 ,影响了信息的可靠性 , 同 益, 同时调整投资成 本。关于被投 资单位
中图分类号:2 文献标识码: F3 A
司范围内实施, 其最主要的变化就体现在 问题进行分析 , 然后延伸开来 , 结合我国 2 债务重组 。根据新准则的规 定, 、 在 公 允价 值 的 应 用 上 。 自应 用 以来 , 公允 价 的 具 体 国情 , 所 讨论 的 问题进 行 全 面 论 发生债务重组的时候 , 对 如果偿债支付 的是 值 在 多方 面 起 到 了积 极 的作 用 , 由于 其 述 。 但 非现金 资产或债 务转为资本时 , 应该将重 自身特 点和我国国情 , 应用亦 出现 了许多 亟待解决的 问题, 需要相应 的对策。
金额, 估价的程序、 方法 、 模型的改变便可
等方面,进一步分析应用 中存在的 问题。
最后, 出相应 的解决对策。 提
关键 词 : 允价 值 ; 用 ; 公 应 问题 ; 策 对
浅谈公允价值应用问题及对策

交易过程 里怎样使用等开始改善 。 另外 , 普通的会计标准设立都是
从原则和规则两个引导方向出发 的。 原则 引导方 向是具有整体性 、 言简意赅 , 实践起来灵活快捷 , 要依靠相关工作 人员对于公允价值 的理解和事业 断定 ; 规则引导方向的标准非常看重细节的制定 , 虽
的理解和应用存在一定差异 ,导致公允价值计量 尚无一个科学系
统的引导体 系 , 无法做 到与 国际会计 准则 的真正完全趋同。 在系统 研究公允价值理论的基础上 , 构建完善 、 独立、 系统 的公允 价值计 量准则是当务之急 。
三要健全公允价值 的凭证。由于财务报表没有科学 的规定制 约, 我国上市企业在运用公允价值计量时 , 并非都在财务报表 中详 细 的显示公允价值 的准确参考数 据和计量手段 。所 以一个准确 的 公允价值凭据迫在 眉睫 , 尤其是在附注中体现 出来更是至关重要 。
一
第三 , 公允价值的确定方式方法不严谨 。 就上市公 司使用公允
价值 的情况而言 , 在实现公 司会计标准的进程 中, 出现的问题主要
方面 , 具有可 以激活市场的相 同或相近的项 目凭证 , 针对相 近项
目的抉择有规范引导性 能; 不具有可 以激活市场的 , 要想获得高信 任 的公允价值难如登天 ,这就要在不属于激活市场面积 内进行细
化情况进行清晰表达 ,对提高会计信息透明度具有十分重要的意 义。 公允 价值 的运用在各国已有很多实践 , 但在我 国的运用还存在
一
些 问题 , 主要表现在 :
第一 , 公允价值应用的市场体制需要进一步健全 。 新会计准则
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公允价值:问题与对策
【摘要】在财政部2006年2月颁布的新企业会计准则中,扩大了公允价值的应用范围。
本文就现阶段我国运用公允价值可能面临的一些问题进行探讨,并提出相关对策。
2006年,财政部颁布了新的《企业会计准则》和《应用指南》(以下简称《新准则》)后,公允价值的再次引入成为会计界关注的一大热点。
根据《新准则》定义,公允价值是企业“在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额”,其在金融工具、投资性房地产、债务重组、非同一控制下的企业合并等方面均有所采用。
从总体上看,《新准则》对公允价值的运用是比较谨慎的,许多具体准则中都规定了其运用的前提条件和基本原则,但是,在我国使用公允价值计量的过程中,曾经有过深刻的教训,曾经有过尝试这一新事物后的“倒退”。
因此,在我国现阶段运用公允价值仍存在着其是否适用以及如何使用等问题。
有鉴于此,本文在阐述新准则引入公允价值原因的基础上,分析其运用可能面临的问题,对《新准则》采用公允价值提出相关对策。
一、新准则引入公允价值的原因
(一)公允价值可以提高会计信息的相关性
公允价值计量属性的运用在一些方面满足了外部信息使用者决策有用性的需求。
由于历史成本反映的是市场对资产或负债价值的评价,而市场只有在资产转让或负债偿还时才反映其价格的变化,即被确认为利得或损失。
而在现阶段,企业的某些无形资产、衍生金融工具以及特殊的交易,如债务重组、非货币性资产交换等在历史成本计量模式下遇到了难题,严重影响了会计信息的相关性,而公允价值反映的是在特定时点和经济状态下,市场对资产或负债的定价;公允价值的变化,也反映了市场对资产或负债所认可的价值变化。
因此,公允价值与历史成本相比,能够更加准确地反映企业的会计信息,其运用至少在一些方面满足了外部信息使用者的要求,提供了较为相关的会计信息,有助于提高信息使用者的决策能力。
(二)引入公允价值的外部条件已经初步具备
在我国适宜于公允价值应用的“土壤”已初步形成。
首先,公允价值是市场经济的产物,自2003 年党中央做出《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》以来,我国市场经济体制日趋完善;其次,证券市场监管部门加大对会计信息质量和注册会计师审计质量的监督检查,使上市公司内外治理环境逐步改善、治理水平进一步提高;最后,广大投资者对会计信息进行分析、判断和甄别的能力也有所增强,证券市场的有效性日趋提高。
这些因素都为上市公司利用公允价值操纵利润构筑了多道“防火墙”,公允价值应用的客观条件已经初步具备。
(三)对公允价值的理解与认识更加深刻
早在1998年,公允价值就出现在债务重组等具体准则中,后因不少公司利用这一规定操纵利润,于是业界认为公允价值是操纵利润的根源,2001年会计准则修订时予以取消。
此次新准则再次引入公允价值,有人担忧,上市公司会不会再次利用公允价值损害投资者的利益。
其实,公允价值与操纵利润两者不能等同,并且新准则对公允价值运用有严格规定,不存在企业滥用公允价值的制度空间。
如在投资性房地产准则以及非货币性资产交换准则中,就明确规定如果采用公允价值计量,必须满足一系列的条件,这将有效杜绝企业利用公允价值操纵利润的行为。
二、我国引入公允价值计量属性面临的问题
(一)公允价值能否成为独立的计量属性
《企业会计准则——基本准则》第四十二条指出,会计计量属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。
但学术界对公允价值的内涵并未形成统一认识,总体来看,有以下三种观点:(1)“历史成本对立观”。
该观点认为,公允价值是一个与历史成本相对立的复合计量属性,它不包括历史成本,但是可包括重置成本、可变现净值、未来现金流量的现值等几种,与现值的概念非常接近。
(2)“总括属性观”。
该观点认为,公允价值并非特指某种计量属性,而是会计计量属性体系的一个总称,其表现形式包括历史成本、重置成本、可变现净值和未来现金流量的现值等。
(3)“现值替代观”。
该观点认为,公允价值应取代未来现金流量现值成为会计计量属性体系中的第四种计量属性,当估计的现值符合或接近交易双方自愿达成的金额,即公允价值的定义时,现值就变成了公允价值。
由此可见,学术界对公允价值自身特征的认识并不统一,对公允价值是否单独作为一种计量属性,特别是与其它计量属性的关系这一问题,并没有达成共识。
(二)如何确保公允价值计量的可靠性
公允价值如何取得、如何确保其可靠性,一直是公允价值应用的难点。
按照新准则的定义,在已发生的交易中,资产或负债的公允价值就是市场价格;如果没有发生交易,则需对其进行估计,若双方是非关联方,双方的协商作价也可视为公允价值。
虽然新准则明确规定了在采用公允价值计量属性时的一系列使用条件,但是在采用什么技术或方法评估没有市场参考价格的公允价值以及如何保证该评估价或协商价是合理的、可靠的,仍然缺乏具体的操作指南。
由于不同的方法会生成不同的会计信息,从而影响不同主体的经济利益,因此,如何保证公允价值计量的合理性,避免重蹈覆辙,是一个十分现实的问题。
(三)对采用公允价值计量的收益问题
新准则引入公允价值作为计量属性,客观上要求要对收益重新定义,因为全面收益与公允价值有天然的联系,前者是后者的理论基础(谢诗芬,2004)。
按照FASB的观点,全面收益包括净收益和其他全面收益(前者是已实现的,后者
是未实现的)。
新准则增设的“所有者权益变动表”在一定程度上体现了企业全面收益的特点:对交易性金融资产/负债以及采用公允价值模式计量的投资性房地产,其公允价值变动形成利得或损失应计入利润表中的“公允价值变动收益”项目;对可供出售金融资产,其公允价值变动净额应计入所有者权益变动表中的“直接计入所有者权益的利得和损失”项目。
可见,财务报表仅反映金融资产/负债的公允价值变动,对其他按照有关准则和制度应予确认但不符合实现标准的项目则绕过利润表直接在资产负债表的所有者权益中反映。
因此,在公允价值计量下,资产负债表中的年度净资产变动额(扣除业主往来交易)不等于利润表中确认的净收益,从而导致了资产负债表和利润表的勾稽不一致。
三、我国应用公允价值的对策建议
(一)正确理解公允价值的基本含义
新准则中前四种计量属性各自的计量特征非常明显,它们之间相互独立、泾渭分明,而公允价值的特征却相当模糊,它涵盖了前四种计量属性的各自具有的特征,即在不同的情况下可以表现为不同的计量属性。
但是作为一个独立的计量属性,它必须能够反映被计量对象予以数量化的在某一方面的特征,这一特征应是独特的,不能与被计量对象的其他特征有所重合。
因为历史成本和公允价值在逻辑上是一致的,历史成本常被称为过去时点的公允价值;重置成本是现在的公允价值;而可实现净值和未来现金流量的现值是根据预期的未来现金流量估计的公允价值(现值是折现后的结果,可实现净值不考虑折现)。
因此,笔者认为,由于公允价值自身的特征并不明确,在目前以历史成本、重置成本、可变现净值和现值构成的会计计量属性体系中,将公允价值定义为一种独立的计量属性是不恰当的。
公允价值概念的提出,反映了会计界在会计计量方面一个明确的努力方向,而在会计计量属性体系中,与历史成本、重置成本及可变现净值并列的,应当还是未来现金流量的现值,而由于在对某些资产和负债计量时,无法取得可以观察的市场金额,只能改用未来现金流量的现值或估计值来进行计量,即现值计量更能反映形成市场价格即公允价值的各种要素,但应在未来现金流量的现值之前加一个定语,即以公允价值为计量目标的现值。
因此,公允价值本身并非特指某一具体的计量属性,而是一个检验标准,体现的是一种计量观念。
(二)制定公允价值计量的操作指南
由于未来现金流量的现值最能反映形成市场价格的各种因素,因此,现值法是目前被广泛应用的评估公允价值的方法。
当无法获取市价时,就需要应用现值技术来计算其公允价值。
提高公允价值计量属性的可操作性,是要使其在具体实务运用上既便于操作,同时又能很好地解决具体问题。
因此,笔者建议有关部门制定一套如何采用现值技术估计公允价值的操作指南,在指南中尽可能详尽地规定有关现值的确认、计量和报告问题。
例如,在估计某一资产或负债的公允价值时,指南中应明确规定在什么情况下使用现值,对于未来现金流量的估计,折现率的选择以及折现方法的选择都应该有明确的规定。
操作指南制定得越详细,就越能为在市场信息不够充分的情况下应用公允价值提供必要的理论依据和指导方法。
(三)逐步实现披露全面收益的报表模式
在公允价值的披露方面,新准则引入所有者权益变动表,以反映构成权益的各组成部分当期的变化。
笔者认为,所有者权益变动表中的项目就是全面收益的组成部分,所有者权益变动表是我国全面收益报告的雏形。
为了保持资产负债表和利润表之间的勾稽关系,建议根据我国的实际情况编制“全面收益表”,其基本思路是在以净利润为基础的传统利润表的基础上,增加一张反映企业一定会计期间全面收益信息的报表(详见下表),并采取法定形式固定下来。
从国际上看,ASB、FASB、IASC都已经将“全面收益表”作为衡量企业财务业绩的第二张报表,为加强我国会计准则的国际协调,以渐进改革的方式逐步建立全面收益模式是较为理想的选择。
*“其他项目”为反映企业特殊业务下形成的资产(如生物资产)或负债的公允价值变动额留下敞口。