商业地产技术知识与操盘系列之一：选址
商业地产选址分析
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
商业地产选址分析一、商业地产及其选址的重要性商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shopping mall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。
商业地产有一句名言：“商业成功的第一条件是选址，第二条件也是选址”。
无论是大型购物中心、便利店、连锁店……从事商业活动选址非常重要。
商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策。
所以，选址是商业地产的核心竞争力。
二、成功商业设施选址的四大要素（一）客流规划是重要因素商业选址过程中客流规划是选择店址的重要因素。
商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的集聚效益，1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
商业地产选址六要素位置配套消费结构等
商业地产选址六要素位置配套消费结构等08年11月17日23:30首先,我们谈到的商业地产主要是指消费类经营场所,例如商业街、步行街、百货类商场、商办、商贸中心等。
前四类在市区居多,而最后一类的商贸中心,是指家居建材市场、汽配摩配、乃至小商品城,地处较偏远或建造于特定位置。
对于日常消费办公类的商业地产选址,我们这里要谈到四点要素:位置、配套、消费结构、发展空间。
第一,位置为王:好的位置不是说绝对的就会带来好生意,带来旺人气,但所谓的好位置100%跟风水有关。
举个例子,南京中央、新百所处的步行街区域中,也就是在屈臣氏的街对面,一茶一笙的楼下商城,开了多少年,换了多少个经营者,依然冷清,懂得朋友看的很真切,那个位置就是死穴,做什么都会关门打烊的。
所以做商业地产选址的人士,对于风水还需要有一些研究才是。
另外在位置的选择上,要清晰界定商圈,项目所在商圈的功能是什么,怎么区隔与交集商圈,你所要做的项目在其中是否符合或者互补其商业需求和氛围等等。
第二,配套:你开餐饮,周边就需要有停车位;你开炒货店,旁边就应该有饮料店;简单通俗的道理,配套的周全会让消费者快速养成消费习惯,而先入为主的消费印象分尤其重要,试想第一次来消费,这也没有、那也没有,还会有愉快的后续吗?当然,商业项目的配套是个严谨而又专业的课题,项目内部的配套设施,周边的配套设施,不能过度重复、叠加效果相得益彰,才能有效吸引投资者和消费者。
第三,消费结构:我们选址的目的是什么?建造项目---招商---开业---管理经营。
而不论是招商环节还是经营管理环节,消费者始终是我们要着重研究的对象,所谓消费结构就是你的目标客群收入水平、消费力度、消费频度、消费特点等的具体结论,这样在项目定位、对外推广宣传中,才能有的放矢的将开发商有限的宣传费用好,亦可选择好针对性的营销工具。
第四,发展空间:这里的发展是指项目的延伸性,我们在经营一个项目,前提是做好近期2年的、远期5年的发展规划,那么针对可能会发生的经营状况和周边情况变故,我们选址过程要有策略的调整项目的格局、业态、商业政策等等,亦需要考虑到发展起来之后的,商业项目的扩张、升级等等,做好了提前的物理空间和经营空间的规划,有了既定的路线,势必稳妥那么对于特定或者相对来说较为偏僻位置的商业项目选址,我们除了以上四要素中,要加以灵活应用外,还有重要的两点要素:一是要考虑到消费者的购物便捷,二是要特别注意土地的性质和使用期限。
商业地产各类业态选址基本要求和条件
商业地产各类业态选址基本要求和条件商业地产选址是商业运营成功的关键之一、不同的商业业态对选址的要求和条件也不尽相同。
下面将介绍几种常见的商业业态以及它们的选址基本要求和条件。
1.零售业态零售业态包括百货商场、购物中心、专卖店等。
其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店消费。
-社区配套：选址面积要适中，服务于周边居民和上班族的日常生活需求。
-竞争对手分析：避免与竞争对手过于接近，保持一定的竞争优势。
-停车便利：配套停车场或周边停车设施，方便顾客停车。
2.餐饮业态餐饮业态包括餐饮店、快餐店、咖啡店等。
其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店就餐。
-目标顾客群体：选址要考虑周边人口特点，看中的人群是否与业态相匹配。
-竞争对手分析：避免与竞争对手过于接近，同时要考虑周边同业的盈亏情况。
-周边环境：选择一个安静、舒适的环境，能够给顾客提供一个好的用餐氛围。
3.休闲娱乐业态休闲娱乐业态包括电影院、KTV、娱乐城等。
其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店消费。
-周边人口消费能力：要选在消费能力相对较高的区域，以保证业务盈利。
-周边配套设施：可以选择在商业区、商场等周边，以获取更多的顾客。
-竞争对手分析：尽量远离同类竞争对手，避免过于接近引发激烈竞争。
4.办公楼办公楼选择基本要求和条件包括：-区位优势：交通便利，地理位置核心，为企业提供良好的商务环境。
-工作配套设施：周边配套设施齐全，满足员工的日常办公需求，例如餐饮、健身、医疗等。
-形象和品质：办公楼应具有现代化的建筑风格，设施先进，提供良好的工作环境。
-政策支持：政府对办公楼的发展给予支持，例如税收优惠、土地使用权优惠等。
5.物流仓储业态物流仓储业态选择基本要求和条件包括：-交通便利：将仓储设施选址在交通便利的地方，便于货物的流通和运输。
商业地产选址分析
商业地产选址分析一、商业地产及其选址的重要性商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shopping mall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。
商业地产有一句名言：“商业成功的第一条件是选址，第二条件也是选址”。
无论是大型购物中心、便利店、连锁店……从事商业活动选址非常重要。
商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策。
所以，选址是商业地产的核心竞争力。
二、成功商业设施选址的四大要素（一）客流规划是重要因素商业选址过程中客流规划是选择店址的重要因素。
商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的集聚效益，要求最大限度地利用城市的各种基础设施，所以城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要限制因素。
（二）商业中心可达性最佳交通状况的好坏直接影响到客流量。
商业在追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。
商业中心交通可达性最佳的实质是，所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。
（三）与城市规划相结合商业在选址过程中还要密切关注城市发展的进程。
商业设施的选址要符合城市发展规划的要求，不仅要考虑在规划地块内建立足够数量的停车位，特别重要的是城市交通系统的支撑。
（四）土地完全给开发商制定化是大势所趋不同商业品种对商业地产的要求不同，需要符合商家的需要。
商户在选址时也会挑选适合自己的产品。
因此，现在不少商业地产开发者推出了定制化的服务，产品定制化成为大势所趋。
三、商业选址的5A法则5A法则即“便利法则”。
商业地产销售中的选址分析和开发潜力评估
商业地产销售中的选址分析和开发潜力评估在商业地产销售中，选址分析和开发潜力评估是至关重要的环节。
一个好的选址和准确的潜力评估可以为销售人员提供更有利的销售机会，并为开发商带来更高的回报。
本文将探讨商业地产销售中的选址分析和开发潜力评估的重要性以及如何进行有效的分析和评估。
一、选址分析的重要性选址分析是商业地产销售中的关键步骤之一。
一个好的选址可以为商业地产项目提供更多的潜在客户，增加销售机会。
同时，选址也决定了项目的可见性和可达性，对于吸引客户和提升品牌形象至关重要。
因此，选址分析是商业地产销售成功的基石。
在进行选址分析时，销售人员需要考虑以下因素：1.人口和消费能力：选址的首要因素是人口和消费能力。
销售人员需要了解目标区域的人口数量、年龄结构、收入水平等信息，以确定潜在客户的数量和购买力。
2.竞争环境：销售人员需要对目标区域的竞争环境进行分析。
这包括了其他商业地产项目的数量、类型和品牌等。
了解竞争环境可以帮助销售人员确定自己的竞争优势，并制定相应的销售策略。
3.交通和便利设施：交通和便利设施对于商业地产项目的成功至关重要。
销售人员需要考虑目标区域的交通状况，包括道路、公共交通和停车设施等。
同时，便利设施如商场、医院、学校等也会对选址产生影响。
二、开发潜力评估的重要性开发潜力评估是商业地产销售中的另一个关键步骤。
通过评估项目的开发潜力，销售人员可以确定项目的市场前景和回报潜力，从而制定相应的销售策略。
在进行开发潜力评估时，销售人员需要考虑以下因素：1.市场需求：销售人员需要了解目标区域的市场需求。
这包括了目标客户的需求和偏好、市场规模和增长趋势等。
了解市场需求可以帮助销售人员确定产品定位和销售目标。
2.政策和法规：政策和法规对于商业地产项目的开发有重要影响。
销售人员需要了解目标区域的土地利用政策、规划要求和建设标准等。
同时，政策和法规的变化也需要及时关注，以便调整销售策略。
3.投资回报率：开发潜力评估还需要考虑投资回报率。
商业地产选址策略
1选址12个原则1在聚客点附近开店，距离越近越好。
什么是聚客点？就是能够把人集中在一起的商业地点。
比如商贸中心、肯德基、大超市。
根据聚客点的客源性质开相应的店。
学生多，就开文具类、动漫类的店。
住户多，开一些经营生活用品的店。
打工仔多，开一些廉价小吃店、简餐店，比如面条、盖浇饭、麻辣烫。
2人流靠右行进原则。
我们国家都是靠右行走或行驶的。
所以，人流在同一侧，按照靠右行进分为上下游。
处在上游的店铺往往能优先接触到消费者。
3就近原则。
也就是说，人有种天性就是选择最省力、最省时间的路径。
如果你的店开在让行人费力、费时间的地点，那就错了，很多人会放弃经过你的店。
4符合消费者层次和消费心理。
当地消费者需要什么就开什么店。
当地消费者都是普通住户，当然是满足基本生活需要的店比较容易赚钱。
比如饭店、超市、特色小吃。
当地消费者多是高档小区，那可以开一些上点档次的饭店、或者茶社、酒吧比较合适。
在酒吧一条街上，大多数人来了是为了逛酒吧的，你开个内衣店，就不太符合消费者心理。
在餐饮一条街上，消费者大多是来吃饭的，你开个装潢材料店，这也不符合消费者需要。
5考虑未来五年的发展。
有的地方人口或消费潜力具有很强的成长性，就可以提前布局。
比如附近正在建一座写字楼，就可以从事快餐类的饭店或咖啡厅、茶社，这符合商务需要和休闲需要。
附近正在建一座大型钢铁厂，就可以开一家一天24小时的便利店或可以吃夜宵的饭店。
6补缺原则和品牌扎堆效应。
在一条综合性的大街上，店的品类应该比较齐全，如果缺乏一种满足刚需的店，可以考虑以补缺原则开店。
而在功能单一的大街上，开店应该趋同，这容易形成品牌一条街。
如服装一条街、装潢一条街，鞋类一条街。
7远离超级同类竞争对手或做与之配套的生意。
如果附近有一家超级品牌的服装店，比如七匹狼，那你就不要做档次较差的男装品牌。
而相反，你可以考虑做一家品牌女装店，与品牌男装店相配套。
如果附近有一家肯德基，你不宜做一家汉堡店，反而可以考虑做一家中餐餐饮店。
商业地产销售中的地理位置选择和评估
商业地产销售中的地理位置选择和评估在商业地产销售中，地理位置是一个至关重要的因素。
一个好的地理位置可以为商业地产带来更多的流量和客户，从而提高销售业绩。
然而，如何选择和评估一个地理位置并不是一件简单的事情。
本文将探讨商业地产销售中的地理位置选择和评估的重要性以及一些常用的方法和工具。
一、地理位置选择的重要性地理位置对商业地产销售的成功与否起着至关重要的作用。
一个好的地理位置可以带来更多的客流量和潜在客户，从而提高销售业绩。
而一个不理想的地理位置则可能导致客流量不足，销售业绩低下。
因此，在选择地理位置时需要考虑以下几个因素：1. 人口密度和消费能力：一个好的地理位置应该有足够的人口密度和消费能力。
人口密度越高，商业地产的潜在客户越多；消费能力越强，客户购买力越大，从而带来更高的销售额。
2. 竞争环境：选择地理位置时需要考虑竞争环境。
如果一个地区已经有过多的竞争对手，那么商业地产的销售可能会受到影响。
相反，如果一个地区没有太多的竞争对手，那么商业地产的销售可能会更容易。
3. 交通便利性：地理位置的交通便利性也是一个重要因素。
一个好的地理位置应该靠近主要的交通枢纽，如高速公路、火车站和机场，方便客户的到达。
二、地理位置评估的方法和工具在商业地产销售中，地理位置评估是一个复杂而又关键的过程。
以下是一些常用的方法和工具，可以帮助销售人员进行地理位置评估：1. 市场调研：市场调研是评估地理位置的重要手段之一。
通过对目标市场的调研，销售人员可以了解到目标市场的人口密度、消费能力、竞争环境等信息，从而评估一个地理位置的潜力和可行性。
2. 地理信息系统（GIS）：地理信息系统是一种可以将地理数据与其他数据进行整合和分析的工具。
销售人员可以利用GIS来分析不同地理位置的人口分布、消费能力、交通便利性等因素，从而选择和评估一个地理位置的优劣。
3. 竞争对手分析：通过对竞争对手的分析，销售人员可以了解到不同地理位置的竞争环境和市场份额。
商业地产项目选址系统分析
商业地产项目选址系统分析摘要本文对商业地产项目选址系统进行了分析，介绍了选址系统的作用、相关技术和使用场景，并就选址系统的优势和挑战进行了讨论。
1. 引言商业地产项目的选址是非常重要的决策，一个合适的选址能够有效提高项目的销售收入和市场竞争力。
为了辅助决策者进行选址决策，商业地产项目选址系统应运而生。
2. 选址系统的作用选址系统是一种基于地理信息系统（GIS）的软件应用，用于分析潜在选址的优势和劣势。
选址系统可以通过数据挖掘和分析，提供详细的市场研究报告，并支持决策者在考虑多种因素（例如人口密度、竞争对手分析、交通便利性等）的基础上做出决策。
选址系统的主要作用包括： - 提供可视化地图和统计数据，帮助用户理解地理环境和商业机会； - 提供数据分析和模型算法，帮助用户评估选址的潜力和风险；- 支持快速的决策流程，提高选址效率； - 支持多种设备访问和多人协作，提高团队合作效果。
3. 选址系统的相关技术选址系统主要利用地理信息系统（GIS）、数据挖掘和机器学习等技术实现选址分析。
以下是选址系统中常见的技术和工具：3.1 地理信息系统（GIS）地理信息系统是采集、存储、管理、分析和展示地理数据的技术系统。
选址系统利用GIS技术可以提供地理信息的可视化显示和空间分析功能，帮助用户分析选址的地理环境。
3.2 数据挖掘数据挖掘是从大规模数据中发现隐藏的模式和规律的过程。
在选址系统中，数据挖掘技术可以通过分析历史销售数据和人口数据等，挖掘潜在消费需求和人口特征，为选址提供科学依据。
3.3 机器学习机器学习是一种利用计算机算法从经验数据中学习的方法。
选址系统可以使用机器学习算法进行数据建模和预测，例如基于历史选址数据和市场数据训练模型，预测新的选址的成功概率。
4. 选址系统的使用场景选址系统广泛应用于商业地产行业，帮助企业进行选址决策。
以下是选址系统的常见使用场景：4.1 零售业零售业需要根据消费者的需求和购物习惯进行选址决策。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
六、立项基本流程及项目审批
• 政府对建设项目开发选址的管理 • 建设用地规划审批管理
• 建设工程规划审批管理
常用基础知识介绍
• 五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《 建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用 证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规 划 委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地 使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。
三、选址常用标准（根据行业不同有区别）： • • • • • • • • • 十字路口一角或主干道一侧，车流量不小于每小时300辆 公交车站及公交线路 三公里范围内，10万平米住宅小区不少于5个，人口数量 地势平坦，落差不大于2米 长边150米，短边100米，且不受干线、河流、铁路阻短 无交通管制 商业状况具有发展潜力 配送距离3小时以内 对竞争对手的策略（截流、差别化、先入为主、商圈分割）
项目选址的基本操作流程
策划中心：黄志刚 2009年7月二级培训
一、目标城市的选择
• • • • • 市区总人口 国内生产总值 社会消费品零售总额 职工人均年收入 城镇居民可支配收入
• 二、市场调研
A、确定目标区域 • 人口分布（增减倾向、密度） • 生活行动圈（交通体系、产业结构、购物动向 、地形特点） • 行政区划 • 商业概况 • 城市规划及城市发展
七、可行性研究报告的内容 • • • • • • • • • • 项目的概述 市场分析 项目选址及其论证 项目合作 建设方案 人力资源规划 项目投资估算 项目资金筹措及使用方案 经济效益预测分析 项目综合 • • •
房屋租赁 土地使用权入股 买断土地使用权 合资联建 特许加盟
五、前期需了解土地的内容
A、合作土地资源的性质 • 国有划拨土地 • 国有土地出让地(获取形式\土地性质) • 集体土地 B、市政规划 C、拆迁情况（不承担责任、反担保） D、市政情况（七通一平：通双路电、排污、雨水、上水、 通讯、集中供热、道路；场地平整）:毛地/净地 E、土地出租买卖需要的证件（建设用地规划许可证、建筑 项目规划许可证、土地证、投资许可证、消费许可证）注 意有效期
• 容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平 方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
• 建筑密度：是指在各类建筑的基底总面积与用地面积的比率（％）， 它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 • 绿化率：绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设 用地面积之比
B、对选定区域的调研
• 道路、交通 • 商业环境（商业零售额、面积、人口、就 业构成、收入水平、停车场） • 市场环境（商圈规模、商业容量） • 发展前景（人口增长、城市规划政策） • 竞争店情况
C、筛选出具体的目标地点
• • • • • • • • • 确保必要消费人群的具体位置 何处从商业环境上较为有利 具有良好发展前景 附和城市建设总体规划 确定商场大致规模、成本分析、店内平面构成 、建筑物、形象、设备、营运模式 对销售额作出预测，粗略确定商圈范围 土地或房产的实用性 对周围环境进行确认 确认排水的可能行