长租公寓资产证券化商业模式的探讨
长租公寓全解析：运营模式及资产证券化路径
长租公寓全解析：运营模式及资产证券化路径
2017 年，被业内称为中国住房租赁市场元年。
这一年，随着中央提出房子是用来住的，不是用来炒的这一定位，推出租购并举的顶层设计，培育发展以长租公寓为代表的住房租赁市场成为国家从供给侧解决城镇居民住房问题、实现让全体人民住有所居的重要举措。
从中央到地方各项支持政策纷纷出台，各路市场参与主体或早已谋兵布阵、抢占先机，或顺应潮流，大举进军，以期实现后发优势。
长租公寓火爆的背后又是什么?
01 长租公寓运营模式分类
1 按物业位置是否集中划分
根据长租公寓运营企业所运营的物业分布位置是否集中，长租公寓运营模式可分为集中式和分散式。
集中式
定义：是指兴建、改造、收购或租赁整幢楼宇或物理上集中的房屋，将其作为公寓出租的模式。
特点：集中式长租公寓因为房源集中，通常设置有共用面积和共用设备设施，便于充分利用空间，同时，集中式公寓的服务半径小，管理统一，节省人力，带来协同效应，有助于提升资产价值。
但目前市场上的集中式公寓通常由商业、工业物业等非住宅物业改造而来，因而对获取和改造物业的能力要求较高。
自持物业或整租、整体托管的物业都可以采取集中式运营模式。
分散式
定义：则指运营的物业为分散于不同地段不同楼宇的房屋，运营商将。
长租公寓 投资发展-同样做长租,相寓、城家公寓赚得盆满钵满,有的却破产了!为啥呢？
同样做长租，相寓、城家公寓赚得盆满钵满，有的却破产了！为啥呢？一些企业闷声发大财，而有些企业正高调的亏钱，商业市场并非声浪大，生意就做得大，能挣钱才算真正的王者，同时也可表明其商业模式的正确性。
整个长租行业一阵猛冲后，去年开始频频爆仓，这不近日杭州某公寓又被曝出现资金链危机，租客纷纷维权。
长租行业根本没法挣钱，没前途，此类声音一时间聚拢在行业头顶，谁曾想有一批低调的实干家已经凭着自己的硬本事活得不错且挣钱了。
比如去年有过一次出镜的相寓，其为我爱我家旗下公寓品牌，2018上半年资管业务（长租业务）毛利率达到33.07%。
而近日获得3亿美元融资的城家公寓，其总经理在今年5月的一次论坛中表示，城家目前大部分单店已实现盈利。
而龙湖集团的邵明晓在中期业绩会上表示，预计冠寓明年会持平或微利，后年开始赚钱，长租行业应该是个能赚钱的业务。
明源君仔细研究后发现这些拥有盈利能力的公寓方无非是做好了两件事：成本管控和产品打造。
这两件事看起来简单，并非每个公寓知道方法，比如从哪里切入控装修成本，如何打造产品线提升出租率。
下面将从这些方面仔细推敲三家公寓的赚钱秘诀。
成本上依托已有优势和自身模式强势管控装修成本，提升出房速度成本问题是长租运营商的紧箍咒，严控成本是长租公寓在租金上浮空间有限期内的必修课，而那些已经挣钱的公寓更是一早就开始注意这个问题，而拿房成本不好控制的时候，控装修成本成了公寓方的最佳选择。
一、集中采购，根据市场需求决定装修程度，最大化降低显性装修成本长租公寓的成本中除了拿房成本，装修成本占比最大，几乎占到总成本的17%。
而相寓、城家公寓、冠寓均利用自身禀赋最大程度的控制装修成本，但是具体做法因其基因不同而有异。
城家公寓和冠寓依托集团供应链优势，快速打造公寓供应链体系，且可利用集团优势，集中采购服务，分开发包。
详细来看，城家公寓依托华住集团，而冠寓依托龙湖，可以采用集团固定的材料供应商，具备强势的议价能力，最大程度的降低装修成本。
长租公寓运营商的商业模式探究
长租公寓运营商的商业模式探究进入21世纪以来，随着城市化进程的加速和年轻人生活方式的多元化，中国的长租公寓市场获得了高速发展的机遇。
根据不完全统计，目前我国长租公寓市场已经存在上千家长租公寓运营商，覆盖了数以百万计的年轻租客。
但是，随着市场的渐趋成熟，越来越多的竞争者加入进来，长租公寓运营商间的竞争越来越激烈。
在这种情况下，针对长租公寓运营商的商业模式进行深入探究，探讨如何在这个市场中取得优势，将成为长租公寓市场中运营商们必须面对的问题。
1. 商业模式简述长租公寓运营商是指在城市中心区域租赁房屋并进行改造装修之后，向年轻的租客提供长租服务的企业。
这个商业模式最早是在美国的硅谷地区出现的，在中国，最早的长租公寓运营商是自如。
长租公寓运营商的主要盈利来源是租金收入，通过不断加大投资，收购更多的房源，并通过完善的管理体系、精细化的运营以及不断提高维修水平等方式去吸引更多的租客，提高租客的满意度，从而形成良性循环。
除此之外，部分长租公寓运营商还将自己的品牌与形象打造得更加出色，为租客提供额外的服务，为租客提供更加便捷的房屋租赁服务。
2. 商业模式的特点2.1. 具有规模化经营的特点长租公寓运营商的商业模式受到了城市化的推动，逐步形成了规模化的恶性循环。
在房屋的选址上，长租公寓运营商们优先选择的是城市中心区域，且找到合适的房源之后，他们会尽可能地将房间进行维修和装修，打造成更加舒适、便捷的居住环境。
通过这种方式，长租公寓运营商们提高了自身的竞争力，并通过规模效应节约了部分成本。
2.2. 行业透明度不高由于目前所在的城市中心区域租赁市场的一些特殊性质，导致长租公寓运营商的商业模式并没有得到很高的行业透明度。
目前，租客和房源的对接还是依赖于租房中介公司的介入，同时这些中介公司也费用颇高，加大了中间环节的成本。
这也让长租公寓运营商收取的房租价格偏高，失去了一部分租客。
2.3. 需要精细化管理长租公寓运营商的商业模式具备很高的运营成本，房屋装修、维修，以及日常的管理和运营都需要大量的维护和投入。
长租公寓的运营模式分析三篇
长租公寓的运营模式分析三篇篇一：长租公寓的运营模式分析公寓是近几年新崛起且备受关注的空间形式，代表着租赁这种新的生活方式的兴起。
在长租公寓的发展历程中，有三个标志性的事件昭示着长租公寓的崛起：第一，资本的介入将长租公寓行业推向风口浪尖。
第二，国家政策的出台将为长租公寓发展奠定良好的政策环境，比如在商改住、增值税等方面的优惠政策；第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业，越来越多的开发商开始自主切入公寓市场，或者开始与品牌公寓运营商展开深度合作，这意味着行业竞争格局的重大变化，也将推动行业发展步入新阶段。
一、长租公寓背景概述(一)我国长租公寓市场概况随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”。
而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。
在目前的政策支持下长租公寓迎来黄金发展时期，据行业研究机构前瞻产业研究院推出的《中国互联网＋长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至20XX年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000亿元左右。
目前国内城镇人口约7.7亿人，按30%的租房率来算，大概有2.3亿的人口需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。
表：我国租房人口数量（单位：亿人）(二)租赁业务分析及研究方向在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。
各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。
在种种政策的激励和支持下，长租公寓租赁基金站在了风口，加上目前房地产投资基金中机会型投资基金减少，市场发展趋势更偏向于稳健增值型。
二、长租公寓市场分析(一)长租公寓市场整体分析未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，20XX年在国仍有2亿以上的流动人口。
庞大的流动人口推动了房屋租赁市场的繁荣。
长租公寓的运营模式分析三篇.doc
长租公寓的运营模式分析三篇第1条长期公寓运营模式分析；长期公寓运营模式分析公寓是近年来出现的一种新的备受关注的空间形式，代表了这种新的租赁生活方式的兴起。
在长期租赁公寓的发展过程中，有三个标志性事件首先显示了长期租赁公寓的兴起。
资本干预将长期租赁公寓行业推到了前沿。
第二，国家政策的出台将为长期租赁公寓的发展奠定良好的政策环境，如商业领域的优惠政策改为住宅、增值税等。
第三，作为一个新的群体，开发商正逐步涉足长期租赁公寓行业。
越来越多的开发商开始独立进入公寓市场或开始与品牌公寓运营商深入合作。
这意味着行业竞争格局的重大变化也将推动行业发展进入一个新阶段。
I 、长期租赁公寓背景概述——中国长期租赁公寓市场概述随着房地产行业进入下半年，该行业不可避免地从“增量发展”转向“存量管理”。
股票管理的一个重要方式是长期出租公寓。
在当前政策的支持下，长期租赁公寓迎来了发展的黄金时期。
根据中国互联网+长期租赁公寓行业商业模式创新的统计和机会研究报告，XXXX在中国租赁住房的总营业额已达到约8000亿元。
目前，我国城市人口约为7 .7亿。
按照30的出租率，人口需求约为2 .3亿。
租赁市场未来的租赁规模将达到数万亿英镑。
因此，长期租赁公寓的前景是广泛预期的。
表2中国出租人口(亿元)2出租业务分析与研究方向在去库存化和新型城镇化建设的背景下，住房租赁市场得到了更多的政策支持。
各省市相继出台的实施意见，不仅鼓励房地产开发企业改造利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，也鼓励各类投资者和自然人兴办房屋租赁企业。
在各种政策的鼓励和支持下，长期公寓租赁基金风起云涌。
此外，房地产投资基金中的机会投资基金数量正在减少，市场发展趋势更倾向于稳定增值型。
2 、长期租赁公寓市场分析——长期租赁公寓市场总体分析在未来的十几二十年里，中国仍处于快速城市化阶段。
根据国家新型城镇化规划的进程，XXXX全国仍将有2亿多流动人口。
庞大的流动人口促进了房屋租赁市场的繁荣。
住房租赁资产证券化运作模式探究
- 65 -
始权益人，把资金委托给中航信托，并设立“魔方公寓信托贷款 单— — —资金信托计划”，以此拥有信托计划的全部信托受益权。 然后，中航信托向借款人发放信托贷款，借款人把公寓物业的 分租租金收入等应收账款质押给中航信托，每年支付一定的本 金及利息。其次，计划管理人设立“魔方公寓信托受益权支持专 项计划”，并募集资金购买原始权益人的全部信托受益权，资产 支持证券持有者认购这部分资金，并按期获得收益。（图 1）
表 1 不同 ABS 模式下的典型长租公寓一览表
ABS 模式 租金收益权 ABS CMBS 类 REITs
发行主体 魔方公寓 招商蛇口 新派公寓
产品名称 魔方公寓信托受益权资产支 持专项计划 招商创融-招商蛇口长租公 寓第一期资产支持专项计划 新派公寓权益型房托资产支 持专项计划
品的权益属性加强并向国际标准 REITs 靠拢，是我们现在亟待 解决的问题之一。
我国住房租赁资产证券化产品的运作模式类型主要有三 种，轻资产模式包括租金收益权 ABS 模式，重资产模式包括 CMBS 模式和类 REITs 模式。而且不同的运作模式对应着不同 的长租公寓作为其发行主体，如表 1 所示。（表 1）
二、典型长租公寓运作模式剖析 （一）魔方公寓。魔方公寓，作为全国首个采取租金收益权 ABS 运作模式的长租公寓，发行了国内首单轻资产租金收益权 ABS 资产证券化产品。以魔方公寓于 2017 年 1 月发行的“魔方 公寓信托受益权资产支持专项计划”为例，重点分析其交易结 构、获益方式、风险及防控措施。 1、交易结构。从交易结构图可看出，首先，魔方南京作为原
1、交易结构。以上交易结构图表明，首先，渤海汇金证券作 为计划管理人，发起“资产支持专项计划”，洋部落作为原始权 益人，将持有私募基金的原始份额转让给“资产支持专项计 划”，并收到对价资金。其次， “资产支持专项计划”发放资产支 持证券募集资金。最后，赛富基金作为基金管理人，发放契约型 私募基金，“资产支持专项计划”出资买入，赛富基金持有 SPV 股权及债权，SPV 收购森德大厦通达富全部股权，更名为“新派 公寓”，整租给青年乐管理，青年乐定期支付租金。（图 2）
【建纬观点】长租公寓之资产证券化
【建纬观点】长租公寓之资产证券化成沂上海市建纬律师事务所不动产金融部专职律师，拥有金融行业法务岗位、商业不动产行业投资及资产管理岗位的工作经历和从业视角。
目前专注于金融与不动产结合的法律服务领域，服务范围包括不动产收并购、资产证券化、私募基金及PPP等法律业务。
如前面长租公寓的系列文章所述，从2018年以来，随着大型银行、央企、龙头房企、保险机构等力量的入场，长租公寓市场的活跃度被快速点燃，长租公寓（住房租赁）近期已成为新蓝海。
但众所周知的是，有别于以往住宅项目的快周转，长租公寓的持有运营模式拉长了投资人的投资回收期，且租金回报率较低，需要大量资金注入。
因此对于长租公寓行业来说，融资是最旺盛也是最迫切的需求。
一、长租公寓的主要融资渠道从国内租赁市场的融资渠道来看，目前主要有四种：银行信贷、公司债券、资产证券化与股权融资。
根据克尔瑞研究咨询的统计，截止2018年4月，长租公寓行业利用各种融资方式的资金募集情况对比如下：从上表可以看出，在四种主要的融资渠道中，资产证券化无疑是非常受长租公寓行业青睐的融资方式。
长租公寓的两大参与主体房企、品牌运营商都采用了资产证券化进行融资，而且已经申请/批准的融资规模较大。
二、长租公寓资产证券化产品发行情况截止2018年6月底，市场已发行的长租公寓/住房租赁有关的资产证券化产品初步统计情况如下：注：数据资料来源为中国资产证券化分析网等网站公开数据。
三、长租公寓资产证券化基础资产问题简析1、基础资产类型从上述对长租公寓资产证券化情况的统计表可看出，从基础资产的类型来看，长租公寓资产证券化的基础资产有如下三类：（1）租金收益权。
即原始权益人将租金收益权转让给资产支持专项计划，资产支持专项计划则以物业的租金收入作为现金流来源。
一般来说，募集额度较小，“轻资产”的专业运营商多选择发行该类型产品。
受限于租金收益权的性质，目前已经获批发行的租金收益权类ABS产品都搭建了资产支持专项计划+信托计划的双SPV架构，以信托受益权作为基础资产。
长租公寓资产证券化
长租公寓资产证券化作者：***来源：《今日财富》2021年第30期城镇化的不断推动导致农村人口大量地流入到城市之中，逐渐上升的房价也让人们的购房变得更加困难，城镇居民对高质量的生活品质逐渐下降，发展房屋租赁业务是目前解决人们居住问题的有效途径。
从目前的实际情况来看，我国房屋租赁依旧是以散户个人出租为主要的手段，有专业机构提供长租公寓的模式仅仅只占据我国房屋租赁的5%左右，发展长租公寓资产证券化也是降低企业融资，提高企业长期发展的有效办法。
本文主要从现阶段长租公寓资产证券化的各个方面进行深入研究，希望能对今后长租公寓的发展提供有效地帮助。
现阶段长租公寓在城市中的发展比例遠远低于发达国家，长租公寓企业也面临着投资回收时期较长、企业融资成本较高、融资渠道较为狭窄等多种问题，这些问题的存在都影响着长租公寓的稳定发展，因此发展长租公寓资产证券化是有效解决问题的途径。
近几年来的发展中，我国第一单长租公寓类REITs新派公寓专项计划逐渐成形，并且在不依赖外部增效的情况下，实现资产证券的评级，在完全意义上实现公寓真实出售的项目，也让长租公寓市场出现全新的发展思路和发展模式。
一、长租公寓资产证券化概述（一）长租公寓的定义长租公寓在我国现阶段还没有完全统一的定义，通过对网络上的资料搜集可以简单地认为，长租公寓主要指的是企业在自身标准的范围内对房屋进行装修，在房屋中添置基本的家用电器，然后以高于的市场的标准价格进行出租。
根据房屋来源地不同公寓的租赁模式也可以分为两种基本模式：重资产模式和轻资产模式;而根据公寓管理模式和房屋分布密集程度也可以分成集中式和分散式长租公寓，这两类的运营模式也有一定的相同之处（如表1所示）。
（1）重资产模式主要指的是企业采取自身拥有、企业自建、直接购买、股权收购等多种方式来置办房源，并且企业拥有房屋的物业产权。
在此之后企业对所有的房源进行统一的装修，将装修完毕的房屋规划性的对外租赁，这也就是重资产运营模式。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
长租公寓资产证券化商业模式的探讨一、行业现状（一）长租公寓市场需求潜力大据卫计委和教育部数据显示，2015年中国流动人口2.47亿，2016年高校毕业生765万，推算住房租赁市场规模近万亿元。
租房群体中，90后占比超过6成，而传统“房东-租户”的C2C租房模式已不能满足其“私密的居住空间和开放的社交平台”这一个性化需求。
另一方面，我国可供出租房屋数量众多，但城市住房空置率普遍较高，部分三四线城市甚至高达26%，存在较为迫切的资产管理需求。
供需两端的结构性矛盾为长租公寓的发展提供了广阔空间。
（二）业态及市场参与者介绍2012年长租公寓开始受到资本关注，在2014年迎来投资高潮并延续至今。
2015年来，国家出台的系列鼓励住房租赁行业政策进一步助力行业发展。
据统计，截至2016年底获投(股权融资)公寓企业共有29家，金额在几千万元至亿元不等。
长租公寓当前的业态主要分为集中式和分散式两种，其中分散式房源数量占据绝对多数，且主要位于一、二线城市。
集中式公寓以包租后转租为主，分散式公寓正由以包租转租为主向托管模式过渡。
目前长租公寓市场参与者主要有四类，即地产开发商、专业公寓运营商、中介机构及酒店业集团。
其中地产开发商参与者包括万科(泊寓)、龙湖(冠寓)等，其拥有成熟供应链和工程家装;专业公寓运营商参与者包括寓见、魔方公寓、You+等，其专业公寓运营管理能力强，部分主体拓展基础居住功能至餐饮、创业空间提高业态附加值;中介机构参与者包括链家(自如)、我爱我家(相寓)，自身拥有房源优势并可通过线下门店进行流量导入，在分散式长租公寓领域里可降低运营成本;酒店业集团参与者包括如家(逗号公寓)和布丁(漫果公寓)等，其具有运营管理优势，但线下客户导流成本较高。
整体看，玩家纷纷进入长租公寓市场，体现了资本对行业发展趋势的看好，同时市场竞争加剧对二房东模式下公寓企业拿房成本、盈利时点的影响值得关注。
长租公寓行业当前处于创业成长期，公开市场财务透明度有待提升，通过发行租金受益权ABS融资，有助于拓展融资渠道、提升财务透明度及品牌知名度。
从投资者角度出发，公寓租金收益权ABS信用资质考察建议从基础资产、主体信用、产品条款三个维度展开。
二、基础资产在正常居住租房场景下，由于房屋租赁合同一般有押金条款，租房人违约风险整体可控，对入池公寓资产的出租率、租金水平及其增长率的判断更为重要。
（一）入池公寓资产运营情况1、对入池公寓的城市分布、街区分布及户型进行了解，优选一线及主流二线城市主城区公寓占比较高的资产池。
2、入池公寓现有租约取得上游本租合同出租人同意。
3、了解入池公寓当前租约租金水平，参照当地市场情况判断合理性，对ABS存续期租金增长率预测不宜过于乐观，维持安全边际。
4、对于整租物业，以栋为单位考察历史月度房间出租率，并以平均水平为基础对ABS存续期进行预测，同时注意新近完成装修投入租赁市场的物业，出租率往往在3个月左右爬坡期后进入稳定水平，因此对于含新投入物业较多的资产池，可适当提高出租率预测。
（二）上游物业整租(或收购)及房屋改造1、若未来租赁物业出租方发生违约，导致租赁物业整租合同不能履行，将影响ABS基础资产的回收，因此须确保物业整租合同年限较长，完全覆盖ABS计划，合同条款载明无正当理由物业产权人不得单方面提前终止租赁合同。
2、对于收购经营不善的酒店、城中村小产权房、老旧厂房并改造出租的公寓资产，须关注相关经济行为是否符合地方规定，如近期广东省出台规定允许将在建、建成或库存的商业用房按规定改建为租赁住房，由此广东房企改造公寓不需要再打监管政策擦边球。
3、对于酒店、厂房改造公寓，须关注防水功能、排污功完好有效，特别是要经过消防验收。
（三）底层资产质押登记1、投资者应要求原始权益人将底层资产应收账款质押予专项计划或SPV，并于人民银行动产融资统一登记系统进行登记。
2、应收账款质押登记具有“设权”的作用，未经登记，不产生物权效力，不具备优先受偿权利。
三、主体信用一方面，入池公寓资产现有租约若短于ABS存续期，基础资产有“未来应收账款”性质，资产池信用水平与作为原始权益人的公寓管理公司持续经营密切相关;另一方面，回收租金从回收款账户到ABS监管账户的划转常存在周期安排(如一个月划转一次)，在周期内回收现金流存在资金混同风险，因此需要关注原始权益人主体信用。
由于公寓管理公司多为成长期企业，信用评价侧重点如下：1、创始人、管理团队履历及持股情况。
2、是否有知名外部机构投资者持续多轮注资，宣布注资的实际到位情况，尽可能向公司了解后续融资及资本运作安排。
3、了解公司的商业模式及核心竞争力，对于公寓行业，重点关注目标客户、房源选址及拿房成本、获客渠道、内部ERP系统等，整体看目前长租公寓多是走包租+装修+租后增值服务的商业模式，盈利主要来自租金差价和服务费，属于重资产运营模式。
4、关注公司是否扭亏，若持续亏损，是否有扭亏计划。
盈利有助于提升投资者对创业者商业模式的信心。
5、关注公司融资渠道及刚性债务期限分布，若对P2P 融资较为依赖，须排查资金池风险。
6、特殊财务科目方面，建议关注资产方长期待摊费用(资产重要科目，多为装修成本)的摊销会计政策是否审慎，负债方其他应付款项下押金科目余额与公司提供的房间数、出租率、平均租金是否匹配，实现财务与业务信息的印证。
四、产品条款（一）关注产品账户设置体系，在常见的回收款收款账户——监管账户——专项计划账户体系下，现金流划转是否及时，回收款收款账户的上游账户是否对应真实交易(租房人)，计划管理人对各账户是否具备有效的监管手段或查询权限。
（二）关注加速清偿条款、违约条款等信用触发机制是否对基础资产或原始权益人信用恶化有足够的灵敏度，条款触发后的后续动作是否具备较高的可行性。
（三）此外，进一步评估差额支付承诺、第三方担保等外部增信条款效力。
五、商业模式归纳不同于美国市场以REITs作为公寓融资的核心来源(在REITs资产类型中排名第三)，国内长租公寓还处于发展初期，融资方式相对有限。
除涉足公寓领域的大型传统房地产开发商具备丰富融资渠道外，新型公寓运营商目前主要依托于是三种融资渠道：依托预收款特性获取银行贷款或表外融资;利用未来租金在互联网金融(P2P)平台运作创新理财产品;股权融资或股东借款、私募融资。
上述融资途径普遍存在规模有限、成本较高的问题。
另外，国内缺乏REITs等将地产金融属性与使用属性相分离的工具，导致公寓运营商目前多以租赁型轻资产运营为主，无法持有商业物业并撬动核心地块物业，对运营管理和业态进一步提升造成桎梏。
长租公寓具有租金收入稳定、运营模式清晰、市场发展空间广阔等特点，随着龙头企业创新尝试以及行业整体发展，资产证券化(轻资产型)和REITs(产权持有型)会逐渐成为公寓领域金融创新的重要来源。
对于轻资产模式运营的租赁类公寓(公寓物业产权不是运营商持有的，而是租赁的)，公寓运营商通常与业主方签署长期租约(通常在5年以上，长则20年)并约定较高违约条件、较低未来租金增长率，保持了公寓物业使用的稳定性，装修改造之后向租客进行散租收取租金，并根据所处地段、经济环境等因素确定租赁合同期限及租赁方式，以谋求较快的租金收入增长。
经过必要的招租、养租期后，公寓运营商获得了稳定且较高的出租率以及租金差净收入，在通过收支两条线等合理方式进行财务管理基础上，即可将特定化的部分租金收入(特定化方式可以是特定整栋物业、特定门牌号的公寓房间等)作为未来现金流设计租金收益型资产证券化产品，通过优先级/次级分级、内外部增信等手段获得较高的债项评级。
这类产品可以是在证券交易所市场挂牌上市的标准化资产证券化产品;也可以是采取私募发行的方式，承担一定较高成本的前提下获得更快的融资效率。
对于持有物业产权的公寓运营商，则可以逐渐探索境内证券交易所类REITs模式，并谋求未来在海外证券交易所或国内进行公募REITs操作。
当前国内类REITs操作模式，通常是把公寓物业的产权装入项目公司，然后以项目公司的股权(或“股权+债权”)作为直接或间接基础资产进行资产证券化，将经营净租金收益作为产品存续期间向投资者分配收益的现金来源，通过未来公募REITs的IPO、特定处置期资产处置变现、发行人回购等市场化方式实现投资者本金的退出。
类REITs在境内购物中心、写字楼、酒店及仓储物流等领域已经有了较为广泛的应用。
特别是对于当前积极参与产权持有型长租公寓领域的不动产投资基金、转型公寓领域或住宅自持型的房地产开发商，类REITs和未来的公募REITs都将是值得重点研究的领域，应当综合考虑合理REITs产权结构、税务安排等因素来制定合理的投资框架和组织架构。
对于国内资产证券化市场而言，就如同商业地产资产证券化的逐步发展一样，长租公寓必将成为租金资产证券化与REITs的重要组成部分。
随着资本市场对于长租公寓行业的关注升温以及行业本身的多元化发展，长租公寓领域有望推出新型资产证券化设计以及公寓类REITs模式。
六、天津房屋租赁市场的金融属性（一）政策背景2017年7月20日，住建部、发改委、财政部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房[2017]153号文，以下简称153号文）。
九部委153号文中重点提到：1、支持住房租赁企业发行企业/公司债及ABS融资。
2、鼓励开发性金融机构加大对租赁住房项目信贷支持。
3、支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。
作为试点城市之一的广州，在近日公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中，率先将保障“租购同权”纳入政府工作计划。
广州作为人口净流入的一线大城，对“租购同权”的尝试，结合九部委153号文的指导意义，给予住房租赁市场及相关融资渠道极大的想象空间。
（二）天津房屋租赁市场分析近一年来，天津房价发生了较大幅度的上涨，上涨幅度44.28%。
由于“租购不同权”的原因，天津市的房屋租金并未发生较大变化，基本围绕在30元每平米上下浮动。
根据“我爱我家”发布的6月份天津房屋租赁市场报告显示，天津市租赁市场成交量环比上月上涨0.5%；月均租金价格环比上月上涨3.1%。
中心城区成交量环比上涨1.0%；月均租金价格环比上月上涨4.5%。
本月交易量与上月相比有所上涨，主要是由于本月随着各高校学生陆续毕业离校，租赁市场中毕业租房的需求逐渐增多，为租赁市场注入活力，使得整体市场逐渐活跃起来，租赁市场迎来新一轮的上行。
价格方面，本月租金价格与上月相比上涨明显。
随着毕业季到来，大量毕业生进入租赁市场，租住需求将在6、7月集中释放，刺激房源供应端价格增长。
此外，二季度以来，天津楼市调控持续升级，二手房交易市场下滑明显，降价、转租、观望，弥漫市场。