2019年-商圈调研规划-PPT精选文档
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一个好的商圈调查报告ppt课件
组员：方超、杜春雷、李宝山、王克长、 俞乐、陈聪、姚鑫、董一鸣、胡康
1
银泰百货（武林店）的地理位置
银泰百货 （武林店） 邻靠延安 路，南靠 西湖，西 靠省政府， 是一个川 流不息的 绝佳位置。
2
分析目录
1.商圈结构分析 2、公交路线 3、银泰的内部布局 4、问卷分析 5、我们对银泰百货的一些看法
30
31
21
主要看中的还是质量的保证，其次是品牌的魅力
22
23
24
25
消费水平也说明了这是一个以年轻人为主的市场。
26
促销主要还是在重要的节假日和店庆。。。相对较少
27
打折还是不变的主题，但返还现金现在越来越被重视
28
因为是在银泰进行的调查。。所以有一定的局限性。。。但也可以看出杭百的 之处悲剧
5
银泰的内部布局
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
问卷分析
可以看出消费者主要集中在年轻人和事业成功的中年人
16
消费者的男女比例为1 3 开
17
主要以江干区、西湖区、上城区、下城区为主。外地以绍兴为主要客源
18
代步工具主要为公交车ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ其次为私家车
19
花费花时间大多较长。
20
收入水平上看主要还是以年轻人为主，高收入人群比较少
3
商圈结构分析
4
公交路线
乘坐105路106路12路130路13路188路201路216路219路221路 251路270路290路355路517路区间517路55路56路801路900路 900路高峰大站车92路95路991路假日12线/j12假日1线/j1游8线 /y8观光6号线观光8号线到延安新村下车步行50米 2. 乘坐203路204路205路211路214路218路23路991路到武林广 场(东跑道)下车步行237米 3. 乘坐11路151路207路220路228路26路28路28路高峰大站车 355路假日1线/j1游5线/y5到武林广场(体育场路)下车步行242米 4. 乘坐201路202路217路219路22路22路高峰大站车67路67路高 峰大站车到杭州大厦(西跑道)下车步行271米 5. 乘坐72路到百井坊巷下车步行288米
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银泰百货（武林店）的地理位置
银泰百货 （武林店） 邻靠延安 路，南靠 西湖，西 靠省政府， 是一个川 流不息的 绝佳位置。
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分析目录
1.商圈结构分析 2、公交路线 3、银泰的内部布局 4、问卷分析 5、我们对银泰百货的一些看法
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主要看中的还是质量的保证，其次是品牌的魅力
22
23
24
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消费水平也说明了这是一个以年轻人为主的市场。
26
促销主要还是在重要的节假日和店庆。。。相对较少
27
打折还是不变的主题，但返还现金现在越来越被重视
28
因为是在银泰进行的调查。。所以有一定的局限性。。。但也可以看出杭百的 之处悲剧
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银泰的内部布局
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问卷分析
可以看出消费者主要集中在年轻人和事业成功的中年人
16
消费者的男女比例为1 3 开
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主要以江干区、西湖区、上城区、下城区为主。外地以绍兴为主要客源
18
代步工具主要为公交车ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ其次为私家车
19
花费花时间大多较长。
20
收入水平上看主要还是以年轻人为主，高收入人群比较少
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商圈结构分析
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公交路线
乘坐105路106路12路130路13路188路201路216路219路221路 251路270路290路355路517路区间517路55路56路801路900路 900路高峰大站车92路95路991路假日12线/j12假日1线/j1游8线 /y8观光6号线观光8号线到延安新村下车步行50米 2. 乘坐203路204路205路211路214路218路23路991路到武林广 场(东跑道)下车步行237米 3. 乘坐11路151路207路220路228路26路28路28路高峰大站车 355路假日1线/j1游5线/y5到武林广场(体育场路)下车步行242米 4. 乘坐201路202路217路219路22路22路高峰大站车67路67路高 峰大站车到杭州大厦(西跑道)下车步行271米 5. 乘坐72路到百井坊巷下车步行288米
商圈分析ppt课件
◆长江路有来往双向行车道中间又栅栏的阻隔，行 人难以穿越，以天桥作为连接点。
◆周边公交站牌有：飞凤街、三孝口、安农大等， 途经公交车有：110路、113路、1路、3路、133路、 162路、166路、701路、706路、901路、17路、30 路、901路空调
周围的交通道路
步行街商圈
◆步行街处于市中心淮河路，长960米、宽22米
淮河路步行街 东 西 长江路三孝口 东 西
原因：长江路作为
主干道车流量比较 大，而且道路中间
19:00~19:30 时间段 有栅栏阻隔，与无 淮河路步行街 西 东 车辆的步行街相比
聚客能力弱的多
长江路三孝口 西 东
五、周围的交通道路
三孝口商圈
◆三孝口为长江路和金寨路的交叉口，长江路作为 主干道，每天的车流量很大。
一、
项目商圈内 百货商场 高
档 次
定位分析
鼓楼商厦
百盛
国购广场
低
30岁
CBD购物中心
商之都
城隍庙
百货大楼 乐普生
低
高 年龄层
二、商圈的形态
淮河路步行街
商圈特征：集中性商圈（
商业场所多，商圈规模大， 人口密集，流动人口多 ）
消费特点：快速、流行、
便利性、人口密集、消费额 相对较高。
行业业态：多功能业态（
三、商圈的覆盖范围
边
缘
次 商
主商圈
商
圈
圈
三孝口商圈 属于分散性商圈 （主要商圈半径 在500米以内， 次要商圈半径在 500米—1000之 间边缘商圈在 1000米以外。）
主商圈
次商圈
步行街商圈 属于集中性商圈 辐射范围能够覆 盖整个合肥市区
◆周边公交站牌有：飞凤街、三孝口、安农大等， 途经公交车有：110路、113路、1路、3路、133路、 162路、166路、701路、706路、901路、17路、30 路、901路空调
周围的交通道路
步行街商圈
◆步行街处于市中心淮河路，长960米、宽22米
淮河路步行街 东 西 长江路三孝口 东 西
原因：长江路作为
主干道车流量比较 大，而且道路中间
19:00~19:30 时间段 有栅栏阻隔，与无 淮河路步行街 西 东 车辆的步行街相比
聚客能力弱的多
长江路三孝口 西 东
五、周围的交通道路
三孝口商圈
◆三孝口为长江路和金寨路的交叉口，长江路作为 主干道，每天的车流量很大。
一、
项目商圈内 百货商场 高
档 次
定位分析
鼓楼商厦
百盛
国购广场
低
30岁
CBD购物中心
商之都
城隍庙
百货大楼 乐普生
低
高 年龄层
二、商圈的形态
淮河路步行街
商圈特征：集中性商圈（
商业场所多，商圈规模大， 人口密集，流动人口多 ）
消费特点：快速、流行、
便利性、人口密集、消费额 相对较高。
行业业态：多功能业态（
三、商圈的覆盖范围
边
缘
次 商
主商圈
商
圈
圈
三孝口商圈 属于分散性商圈 （主要商圈半径 在500米以内， 次要商圈半径在 500米—1000之 间边缘商圈在 1000米以外。）
主商圈
次商圈
步行街商圈 属于集中性商圈 辐射范围能够覆 盖整个合肥市区
深圳商圈调研报告PPT课件
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二、深圳市商圈概况
2.1.2 商圈租售价格
目前东门商圈交易比较活跃，需求很大。东门的街铺售价已上涨 至12-15万元/㎡，九龙城、中威二楼的铺位平均售价在6万元/㎡左 右，有的铺位地段稍微优越的已卖到8-10万元/㎡。租赁铺位视地段不 同而差别很大，大约在500-1800元/㎡.月不等，步行街上的铺位稍 贵，大约在2000元/㎡.月。
力
南中路，北抵红荔路。其南北长约930米、东 西宽1560米，占地面积约1.45平方公里。商
商
业总营业面积62万平方米。
南山商圈 深圳市西部起步晚而发展速度最快的商圈，目
圈
前形成南油商业中心区、南头、及南油蛇口商
圈三个商圈鼎立的格局。
7
二、深圳市商圈概况
深圳八大商圈地理位置
三 人民南商圈 深圳东自东门南路，西至和平路，北起深南东
三大主力商圈：东门商圈、华强北商圈、南山商圈； 三大特色商圈：人民南商圈、深南中商圈、华侨城商圈； 关外新兴商圈：宝安商圈、龙岗商圈为。
6
二、深圳市商圈概况
深圳八大商圈地理位置
三 东门商圈 以人民北路和解放中路为轴线，以太阳广场到
东门茂业百货为最核心地段
大
主 华强北商圈 华强北商圈东起上步路，西到华富路，南至深
路，南至罗湖口岸的罗湖口岸经济区被形象地
大
称为“金三角”.
特 深南中商圈 以中信城市广场为中心，向深南中路周边辐射。
色
商 华侨城商圈 以华侨城为中心，东至侨城东街健康广场，南
圈
至华侨城洲际酒店、西至世界之窗、北至玛雅 水公园。
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二、深圳市商圈概况
深圳八大商圈地理位置
关 宝安商圈 深圳东自东门南路，西至和平路，北起深南东
商圈调查ppt课件
1、小区房产政策、知识咨询会
委会
选择小区 —— 联系物业管理公司或居
2、派发DM资料
派发地点：
信箱、家里、小区门口、菜场、公园门（晨 练）、大型公共活动场所
3、陌生拜访
小区 写字楼 专业市场
4、贴条
精品课件
商圈调查可能存在的困难
一、 门难进：
小区保安 居委会管理人员 派出所 公司的前台接待 其他（比如“小区居民”）
到你。
精品课件
商圈调查报告：
包含三大内容：
一、信息收集（外环境、内环境）
二、图表体现 （1、；2、劣势分析；3、对策）
精品课件
古
北
墩
东
华立星洲花园
路政新花园站 74、89、900、 860、278
华苑公 寓
蒋村 新金都 城市花 园
春天花园
骆家庄站 817、
303、74
大门
文一
骆家庄站
310、24、 817、900
骆家庄菜场
湖畔 花园
湖畔 大厦
西路
名仕嘉园
竞 舟 路 南都花
园
雅仕苑站 65、70、 74、25、24、42、 43、189
雅仕苑
骆家庄站 74、65、 25、42、校1
精品课件
北 东
精品课件
北
精品课件
商圈调查的方法与技巧
二、脸难看：
留下资料，以后再联系 我们没有需求 。。。
三、进展慢
这是一个长期的（不能马上就有明显效果的）基础工作
精品课件
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精品课件
精品课件
内环境：
户型、朝向、通风、楼层、窗外景观、装修、家具、明暗 采光、结构、渗漏、窗型及大小、、、、等等
第四章门店选址与商圈分析ppt课件
二、连锁门店商圈及设定
（一）商圈及商圈形态 1、商圈的含义与层次
商圈（trading area）也称交易区域，是 指以连锁门店所在地为中心，沿着一定的方向和 距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简言之，就是 连锁门店吸引其顾客的地理区域，也就是来店购 买商品和服务的顾客所居住的地理范围。
连锁门店的商圈一般由三部分组成： ◆ 主要商圈（primary trading area） ◆ 次级商圈（secondary tradingarea） ◆ 边缘商圈（fringe trading area）
上的优劣势； （2）竞争店的销售规模与目标定位 （3）竞争店的目标顾客层次特点 （4）竞争店商品结构和经营特色 （5）竞争店的实力和管理水平
B、 商圈饱和度是判断某个地区同类商业竞争激烈 程度的一个指标，通过计算或测定某类商品销售 的饱和指标，可以了解某个地区同行业是过多还 是不足，以决定是否选择在此地开店。通常位于 饱和程度低的地区，门店的成功可能性较高度饱 和地区的商店要大，因而分析商圈饱和度对于新 开设门店选择店址很有帮助。商圈饱和度指标（ IRS）计算公式为：
麦当劳布点都选择在一楼的店堂，透过落地玻 璃橱窗，让路人感知麦当劳的餐饮文化氛围，体 现其经营宗旨———方便、安全、物有所值。由 于布点醒目，便于顾客寻找，也吸引人。
4.不急于求成 黄金地段黄金市口，业主往往要价很高。当要价
超过投资的心理价位时，麦当劳不急于求成，而 是先发展其他地方的布点。通过别的网点的成功 ，让“高价”路段的房产业主感到麦当劳的引进 ，有助于提高自己的身价，于是再谈价格，重新 布点。松江、金山的两个布点，就是经过了这样 的曲折。 5. 优势互动 麦当劳开“店中店”选择的“东家”，不少是品 牌声誉较高的，如家乐福、百盛购物中心、上海 广场、时代广场等。知名百货店为麦当劳带来客 源，麦当劳又吸引年轻人逛商店，起到优势互补 的作用。
商圈调研新PPT课件
1
5
2 低层（1-3层）
多层（4-6层）
4
超高层（30层以上）
3
高层（11-30）层
小高层（1-10层）
商圈调研新
➢关于房产的使用年限分类:
商圈调研新
A.居住用地（普通住宅，公寓别墅）——70年
商圈调研新
B.工业用地（工业厂房）— 50年
商圈调研新
C.商业娱乐用地（酒店\写字楼\商铺,40/50年)
商圈调研新
商圈调研的重要意义
商圈调研新
商圈调研的意义
➢房地产专业能力的基础，自信的基础 ➢更容易获取顾客的信赖：愿意和你合作，能够解
决顾客的问题 ➢有效议价，让销售更有信心 ➢提高促成的可能性 ➢打开合作无极限 ➢对未来的晋升拓展空间，房地产事业终身受益
商圈调研新
商圈调研—专业术语
商圈调研新
房产性质
谢 谢！
祝大家在泛联快速成长！
商圈调研新
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商圈调研新
商品房
经济适用房
拆迁安置房
房产性质
解困房
集资房
房改房
商圈调研新
房屋建筑结构分类有哪些?
商圈调研新
（1）砖木结构
➢这类建筑物的主要承重 构件是用砖、木做成。
➢ （层数较低，一般 在3层以下。1949年以 前建造的城镇居民住宅， 50～60年代建造的民 用房屋和简易房屋，大 多为这种结构。）
商圈调研新
商圈调研1商圈调研的意义2商圈调研专业术语3如何做好商圈调研中国泛联学院商圈构成商圈构成围绕当店走路10分钟的路程围绕当店走路10分钟的路程所在区域的作业范围所在区域的作业范围某一阶段的市场热点某一阶段的市场热点核心商圈核心商圈重点商圈重点商圈影响力商圈影响力商圈332211商圈调研的重要意义商圈调研的意义房地产专业能力的基础自信的基础更容易获取顾客的信赖
商圈分析与选址决策(ppt43张)
7、竞争程度 商圈饱和度——判断某个地区商业竞争激烈程度的 指标
C × RE 商圈饱和指数（IRS）＝——— RF
IRS:某地区某类商品饱和指数 C：某地区购买某类商品的潜在顾客人数 RE：某地区每一顾客购买该类商品的平均购买额 RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
商圈饱和指数（IRS）
店址选址决策的步骤
分析每个地理区域（商圈，确定最有吸 引力的开店区域 分析新开店的具体位置，选出最有吸引 力的地点 商圈
商圈，指以零 售商店所在地 为中心，沿着 一定的方向和 距离扩展，吸 引顾客的辐射 范围 边缘商圈
5% 1525%
次要商圈
5070%
2.经规划的购物中心 指由一组统一规划、建在一起的商业建 筑所构成，产权集中，实行集中管理 优点：商品和服务品种的组合合理；各 商店的客流达到最大化；拥有各具特色 但又统一规划的购物中心形象 缺点：租金较贵，营业管理易受限制， 竞争也较激烈
促销手段可能扩大商圈的边际范围
商圈的影响因素
5.竞争对手的位置 两家竞争的商店相距有一段路程，而潜在顾客 又居于其间，则两家商店的商圈都会缩小 “群体竞争效应”（“扎堆效应”）也可能使 商圈扩大 6.交通状况 交通条件便利，会扩大商圈范围，反之则会缩 小商圈范围
二、商圈分析
商圈分析，就是经营者对影响商圈的人 口结构、生活习惯、产业结构、交通状 况、城市规划、商业氛围等因素进行实 地调查和分析，为选择店址、制定和调 整经营策略提供依据
购买力指数＝A×50％＋B×30％＋C×20％
A：商圈内可支配收入总和（收入中扣除各种所得税、 偿还贷款、各种保险费和不动产消费等） B：商圈内前一年的零售总额 C：具有购买力的人口数量
C × RE 商圈饱和指数（IRS）＝——— RF
IRS:某地区某类商品饱和指数 C：某地区购买某类商品的潜在顾客人数 RE：某地区每一顾客购买该类商品的平均购买额 RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
商圈饱和指数（IRS）
店址选址决策的步骤
分析每个地理区域（商圈，确定最有吸 引力的开店区域 分析新开店的具体位置，选出最有吸引 力的地点 商圈
商圈，指以零 售商店所在地 为中心，沿着 一定的方向和 距离扩展，吸 引顾客的辐射 范围 边缘商圈
5% 1525%
次要商圈
5070%
2.经规划的购物中心 指由一组统一规划、建在一起的商业建 筑所构成，产权集中，实行集中管理 优点：商品和服务品种的组合合理；各 商店的客流达到最大化；拥有各具特色 但又统一规划的购物中心形象 缺点：租金较贵，营业管理易受限制， 竞争也较激烈
促销手段可能扩大商圈的边际范围
商圈的影响因素
5.竞争对手的位置 两家竞争的商店相距有一段路程，而潜在顾客 又居于其间，则两家商店的商圈都会缩小 “群体竞争效应”（“扎堆效应”）也可能使 商圈扩大 6.交通状况 交通条件便利，会扩大商圈范围，反之则会缩 小商圈范围
二、商圈分析
商圈分析，就是经营者对影响商圈的人 口结构、生活习惯、产业结构、交通状 况、城市规划、商业氛围等因素进行实 地调查和分析，为选择店址、制定和调 整经营策略提供依据
购买力指数＝A×50％＋B×30％＋C×20％
A：商圈内可支配收入总和（收入中扣除各种所得税、 偿还贷款、各种保险费和不动产消费等） B：商圈内前一年的零售总额 C：具有购买力的人口数量
市场商圈调研报告ppt
市场商圈调研报告ppt市场商圈调研报告PPT一、调研目的通过对市场商圈的实地调研，了解其商业区域布局、商业模式及潜在市场需求，为公司制定进驻商圈的发展战略提供决策依据。
二、调研方法1. 实地考察：选择市场商圈中具有代表性的商业区域进行实地考察，包括商场、商铺、餐饮场所等。
2. 面访调查：对商业区域内的商户和消费者进行面访，了解其经营状况、消费习惯等。
3. 数据收集：收集市场商圈的相关数据，包括人口密度、消费水平、竞争对手等。
三、调研结果1. 商业区域布局：市场商圈呈现出多元化的发展趋势，其中以商场、超市和餐饮场所最为集中，而服装、家居等细分市场比较分散。
2. 商业模式：市场商圈的商业模式主要以出租和销售为主，商户租赁商业空间进行经营，同时也有部分商户选择直接销售。
3. 潜在市场需求：市场商圈中的消费者需求主要包括日常生活用品、娱乐休闲、美食餐饮等，其中，餐饮场所是市场需求最旺盛的领域之一。
四、发展策略1. 强化商业区域布局规划：通过选择适宜的商业区域进行发展，进一步提升商圈的吸引力和竞争力。
2. 创新商业模式：结合市场需求和消费者习惯，探索适合商圈发展的商业模式，如引入线上线下融合的零售模式等。
3. 提升服务质量：加强商圈内商户的培训和管理，提升服务质量，提供更好的消费体验，增加消费者忠诚度。
4. 加强品牌营销：通过营销活动、促销策略等手段，提升品牌影响力，吸引更多潜在消费者。
五、总结通过市场商圈的调研，我们了解到商业区域呈现出多元化的发展趋势，商业模式以出租和销售为主，潜在市场需求以日常生活用品、娱乐休闲、美食餐饮为主。
为了进一步提升商圈的市场竞争力，我们将制定相应的发展策略，包括强化商业区域布局规划、创新商业模式、提升服务质量和加强品牌营销等。
希望能够通过市场商圈的发展，为公司的业务增长提供新动力。
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• 分散型商圈 – 商圈内流动人口少 – 商圈内腹地分散 – 区内之建筑物普通、老旧且高度３楼以下 – 商店分散且范围小 – 与本产业有互补性之商店少，且规模小 – 交通不频繁，车辆流量少 – 商圈类型：住、住商、住办、办、办住
2004年9月
2）商圈界定方法
[Compass 法则]从各家竞争店铺规模（power）开始，掌握吸引力方面的不同 点，设定领域的境界的方式，其计算公式如下列所示。路程距离的测量利用车子
• 越来越重视生活质量（尤其在一类城市）
—希望看到更专门化的产品 —对产品和服务要求更高 —与上一代相比对价格不那么敏感
对于服务、便 利、效率、个 性化的追求比 以往任何时候 都更加强烈
2004年9月
这使得现代零售业表现出鲜明的地利性特点
•服务半径越来越小，必须在有效半径之内充分发掘 消费潜力； •地利性行业，地理位置对零售业经营有极大的影响； •早进入者的地利壁垒容易形成，并有一定的垄断性；
2004年9月
山东省商业集团商圈调研规划
济南
2004年9月
目录
序言 城域市场环境调研 消费者调研 竞争对手调研 了解我们
2004年9月
现代零售业发展潜力巨大
需求旺盛，业态转型迅速，现代超市业态高速发展 当前零售业市场集中度低，区域、部门分割严重，发展潜力巨大（见附表） 优势零售业企业跨地区、跨行业快速发展已成为必然趋势
消费者习惯在什么场所消费，选择这些场所 的标准是什么，这些场所是否已经满足了消 费者的全部需求，消费者需要什么类型的商 业设施（现在以及未来）
一个城市的宏观环境决定了我们采取什么样 的经营策略
2004年9月
目录
序言 城域市场环境调研 消费者调研 竞争对手调研 了解我们
2004年9月
城域市场环境的调研通常是要得到下面这些内容的有关数据
消费者更喜欢到现代销售渠道购物，这与他们的生活方式和收入无关。未来年轻 人会继续选择现代销售渠道购物，这将进一步削弱传统销售渠道的重要性
10
3 8
6
7 9
7
12
16
6
5
4
41
43
40
43
41
39
39
42
40
40
38
35
总计
小于等于24 25—34
35—39
40—49
50—65
菜市场 传统食杂店 便利店 百货商店 百货商店中的超市 超市 大卖场
4
2004年9月
1）区分商圈类型
• 集中型商圈 – 商圈内流动人口多(每分钟约３０～４０位以上) – 商圈内住宅人口(约２４０００以上) – 区内之建筑物高且密集 – 商店集中且范围大 – 与本产业有互补性之商店多，且规模大(大型购物中心、超级市场、百货公司） – 交通频繁，车辆流量大 – 商圈类型：办商、商办、商住、商业、办住
企业
人口总量
人
口
年龄结构 地理分布 家庭组成
环
境
性别构成
未婚期
新婚期
满巢期二
满巢期一
满巢期三
空巢期
孤独期
2004年9月
通过对这些数据的分析，我们可以明确应该采取的基本的经营策略
迅速扩大市场空间
利用品牌，提高忠诚度
占领市场空白
填补业态空白
2004年9月
通常对这类数据调研我们采用二手数据收集法
二手资料收集
的里程表便可简单的测出。
从计划地点到竞争店的距离 商圈的境界点 = ———————————————
竞争店的卖场面积 1 + ——————————
计划用地的卖场面积
[Compass 法则]的限制： 1.只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。 2.顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客 对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。
统计年鉴； 地方史志； 城市规划以及商业规划； 有关行业的专业网站； 对业内人士展开有目的性的访问， 了解更多的内容； 对商业设施的走访； 其他手段；
2004年9月
对于城域市场环境调研的重点部分是对于项目所在商圈环境的调研
1
区分商圈类型
2
界定商圈范围
预计销售收入
5
商圈环 境调研
分析商圈特征
3
估算饱和程度
•主要道路之商 店分布明细
•相同商店之家 数． •商店汇集地带
概述
2004年9月
3）分析商圈特征②
商店特色及分布情况
住宅特色
建筑型态 行业型态 分布家数类型
附表：国际零售市场的发展程度与集中程度
市场规模 美元$
前5位连锁店所占份额90
（集中程度）
80
70
60
50
40
现代业态所占份额 （发展程度）
0
泰国 30
马来西亚 20
20 菲律宾40
10
印度尼西亚越南
中国
0
印度
-10
中国香港
澳大利亚 新西兰
新加坡 中国台湾
60
80
韩国
100 日本
2004年9月
消费者对于现代销售渠道的依赖将越来越严重
能否充分挖掘区 域内的消费潜力 是一个商业项目 成功的关键因素
2004年9月
商圈调研正是在这样的背景下产生的
商圈调研就是使用科学的手段了解项目所在商圈的有关情况，从而为项目的设计、推广、营销提供科学的依据
竞争对手研究 消费者研究 城域市场环境研究
谁有能力与我们直接竞争，他们采用什么竞 争手段，他们的SWOT分析结果，谁是我们 的潜在竞争对手，他们的冲击力有多大，如 何应对
2004年9月
例：
• 计划地与A竞争店的分界点：
A竞争店 600平米
1000米 商圈的分界点 = ————————
600平米
1 + ———— 300平米
1000米 = ————— = 414米
2.414
1000米
B竞争 店 200平米
600米
• 计划地与B竞争店的分界点：
600米 商圈的分界点 = ————————
200平米
1 + ———— 300平米
600米 = ————— = 330米
1.816
计划地 300 平 米
2004年9月
3）分析商圈特征①
商店特色及分布情况
住宅特色
建筑型态 行业型态 分布家数类型
本商圈内汇聚人潮之场所类型
类型
聚集人口类型
人流动线
•主要建筑高度、 面积
•一～三年内可 改建之趋式
•行业类型 •产品层次
2004年9月
但同时消费者对现代销售渠道的要求也将越来越高
• 期望成功和自我成就
—面对激烈的职业竞争 —急于表现自我（例如通过汽车、房子等财产证明自我）
• 快节奏的生活
—有限的休闲时间 —强烈渴望放松和娱乐 —越来越期望得到方便和解决需求，例如到大卖场购物
• 开始以家庭为中心
—很多的家庭计划（例如买房子、汽车、家庭旅行计划） —孩子更是生活的圆心（孩子的教育是重中之重）
2004年9月
2）商圈界定方法
[Compass 法则]从各家竞争店铺规模（power）开始，掌握吸引力方面的不同 点，设定领域的境界的方式，其计算公式如下列所示。路程距离的测量利用车子
• 越来越重视生活质量（尤其在一类城市）
—希望看到更专门化的产品 —对产品和服务要求更高 —与上一代相比对价格不那么敏感
对于服务、便 利、效率、个 性化的追求比 以往任何时候 都更加强烈
2004年9月
这使得现代零售业表现出鲜明的地利性特点
•服务半径越来越小，必须在有效半径之内充分发掘 消费潜力； •地利性行业，地理位置对零售业经营有极大的影响； •早进入者的地利壁垒容易形成，并有一定的垄断性；
2004年9月
山东省商业集团商圈调研规划
济南
2004年9月
目录
序言 城域市场环境调研 消费者调研 竞争对手调研 了解我们
2004年9月
现代零售业发展潜力巨大
需求旺盛，业态转型迅速，现代超市业态高速发展 当前零售业市场集中度低，区域、部门分割严重，发展潜力巨大（见附表） 优势零售业企业跨地区、跨行业快速发展已成为必然趋势
消费者习惯在什么场所消费，选择这些场所 的标准是什么，这些场所是否已经满足了消 费者的全部需求，消费者需要什么类型的商 业设施（现在以及未来）
一个城市的宏观环境决定了我们采取什么样 的经营策略
2004年9月
目录
序言 城域市场环境调研 消费者调研 竞争对手调研 了解我们
2004年9月
城域市场环境的调研通常是要得到下面这些内容的有关数据
消费者更喜欢到现代销售渠道购物，这与他们的生活方式和收入无关。未来年轻 人会继续选择现代销售渠道购物，这将进一步削弱传统销售渠道的重要性
10
3 8
6
7 9
7
12
16
6
5
4
41
43
40
43
41
39
39
42
40
40
38
35
总计
小于等于24 25—34
35—39
40—49
50—65
菜市场 传统食杂店 便利店 百货商店 百货商店中的超市 超市 大卖场
4
2004年9月
1）区分商圈类型
• 集中型商圈 – 商圈内流动人口多(每分钟约３０～４０位以上) – 商圈内住宅人口(约２４０００以上) – 区内之建筑物高且密集 – 商店集中且范围大 – 与本产业有互补性之商店多，且规模大(大型购物中心、超级市场、百货公司） – 交通频繁，车辆流量大 – 商圈类型：办商、商办、商住、商业、办住
企业
人口总量
人
口
年龄结构 地理分布 家庭组成
环
境
性别构成
未婚期
新婚期
满巢期二
满巢期一
满巢期三
空巢期
孤独期
2004年9月
通过对这些数据的分析，我们可以明确应该采取的基本的经营策略
迅速扩大市场空间
利用品牌，提高忠诚度
占领市场空白
填补业态空白
2004年9月
通常对这类数据调研我们采用二手数据收集法
二手资料收集
的里程表便可简单的测出。
从计划地点到竞争店的距离 商圈的境界点 = ———————————————
竞争店的卖场面积 1 + ——————————
计划用地的卖场面积
[Compass 法则]的限制： 1.只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。 2.顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客 对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。
统计年鉴； 地方史志； 城市规划以及商业规划； 有关行业的专业网站； 对业内人士展开有目的性的访问， 了解更多的内容； 对商业设施的走访； 其他手段；
2004年9月
对于城域市场环境调研的重点部分是对于项目所在商圈环境的调研
1
区分商圈类型
2
界定商圈范围
预计销售收入
5
商圈环 境调研
分析商圈特征
3
估算饱和程度
•主要道路之商 店分布明细
•相同商店之家 数． •商店汇集地带
概述
2004年9月
3）分析商圈特征②
商店特色及分布情况
住宅特色
建筑型态 行业型态 分布家数类型
附表：国际零售市场的发展程度与集中程度
市场规模 美元$
前5位连锁店所占份额90
（集中程度）
80
70
60
50
40
现代业态所占份额 （发展程度）
0
泰国 30
马来西亚 20
20 菲律宾40
10
印度尼西亚越南
中国
0
印度
-10
中国香港
澳大利亚 新西兰
新加坡 中国台湾
60
80
韩国
100 日本
2004年9月
消费者对于现代销售渠道的依赖将越来越严重
能否充分挖掘区 域内的消费潜力 是一个商业项目 成功的关键因素
2004年9月
商圈调研正是在这样的背景下产生的
商圈调研就是使用科学的手段了解项目所在商圈的有关情况，从而为项目的设计、推广、营销提供科学的依据
竞争对手研究 消费者研究 城域市场环境研究
谁有能力与我们直接竞争，他们采用什么竞 争手段，他们的SWOT分析结果，谁是我们 的潜在竞争对手，他们的冲击力有多大，如 何应对
2004年9月
例：
• 计划地与A竞争店的分界点：
A竞争店 600平米
1000米 商圈的分界点 = ————————
600平米
1 + ———— 300平米
1000米 = ————— = 414米
2.414
1000米
B竞争 店 200平米
600米
• 计划地与B竞争店的分界点：
600米 商圈的分界点 = ————————
200平米
1 + ———— 300平米
600米 = ————— = 330米
1.816
计划地 300 平 米
2004年9月
3）分析商圈特征①
商店特色及分布情况
住宅特色
建筑型态 行业型态 分布家数类型
本商圈内汇聚人潮之场所类型
类型
聚集人口类型
人流动线
•主要建筑高度、 面积
•一～三年内可 改建之趋式
•行业类型 •产品层次
2004年9月
但同时消费者对现代销售渠道的要求也将越来越高
• 期望成功和自我成就
—面对激烈的职业竞争 —急于表现自我（例如通过汽车、房子等财产证明自我）
• 快节奏的生活
—有限的休闲时间 —强烈渴望放松和娱乐 —越来越期望得到方便和解决需求，例如到大卖场购物
• 开始以家庭为中心
—很多的家庭计划（例如买房子、汽车、家庭旅行计划） —孩子更是生活的圆心（孩子的教育是重中之重）