深圳较场尾旧村升级改造
深圳市城中村(旧村)改造专项规划编制技术规定(试行)
深圳市城中村（旧村）改造专项规划编制技术规定（试行）一、总则1.0.1 为规范深圳市城中村（旧村）（以下统称城中村）改造专项规划编制的内容和深度，依据国家、广东省和深圳市有关城市规划编制的规范和标准，遵照《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（以下简称《暂行规定》）、《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》（以下简称《实施意见》），制定本技术规定。
1.0.2城中村改造模式分为综合整治和全面改造两大类型。
开展全面改造的城中村，必须按照本技术规定编制城中村改造专项规划。
开展综合整治的城中村，另行编制城中村环境综合整治规划。
1.0.3 城中村改造专项规划是指以经批准的全市城市总体规划、分区规划、其它上层次规划及《全市城中村（旧村）改造总体规划纲要》为依据，对规划编制区内城中村改造项目的目标、模式、功能定位、土地利用、建设强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施等控制要求作出的规划。
1.0.4 专项规划编制区，是根据城中村改造工作和相关规划要求，结合城中村的特点和改造需要划定的开展城中村改造专项规划编制的区域。
专项规划编制区应当包括全部由该村原农村集体经济组织（原则上特区内以原行政村为单元，特区外以原行政村或村民小组为单元）的村民及受继单位保留使用的非农建设用地内的建成区域，并结合周边地块特点和规划路网结构，按照有利于整体开发制度和实施规划管理的原则划定。
在需要进行成片改造或对多个改造项目实施整体协调的地区，也可将多个城中村及相关邻接地块整体划定为一个规划编制区。
1.0.5按照城中村的区位、规模、建设特点和管理要求的差异，城中村改造专项规划分为A、B 两类，不同的城中村改造专项规划在内容和深度上各有侧重。
A类：特区外规模较大的城中村改造项目，专项规划以法定图则深度为主。
B类：特区内规模较小的城中村改造项目，专项规划以详细蓝图深度为主。
其它未包括在上述范围内的城中村，根据具体条件和规划管理需要，分别纳入A类或B类。
深圳工业园升级改造方案
一楼美食商业步行街
YKK吉田拉链、时机制造厂、东芝复印机、Epson、富士电机、艾默生、美资旭电、 高仕集团、理光等11家世界500强企业在福永设有工厂。形成了以电子、五金、机械、印 刷、生物制药、塑胶、服装等行业为主体的工业体系。
区域规划
特区一体化 ·福永发展规划
➢ 福永紧邻深圳宝安国际机场，具有“海、 陆、空、轨”的立体交通枢纽地位，根 据深圳市"三轴两带多中心” 的城市整体 规划，福永街道是"西部发展轴"上的重要 节点，具有区位 、交通，人文景观等多 项优势。 区政府决定将其定义为新兴产 业集聚区，打造科技创新园 ，企业总部 园和少量高端制造业基地。
深圳西部文化创意创业生活综合社区
项目以文化创意园为主，结合商业配套、高端公寓，逐步形成一个完整的
可持续发展的文化产业链 ——
西部 ·梦想创意园（暂定案名）
CITY OF DREAMS
西部崛起，是为深圳的梦想 创业，是为年轻一代的梦想 我们为梦想而生，为梦想而活
那么，我们的梦想之城该如何规划
植根深圳西部核心 9万方综合梦想创意产业社区 打造3大主题板块
区域位置：位于深圳南山区华侨城原东部 工业区
规模：首期项目（南区）占地55465平方 米，原有建筑面积为59000平方米； 二期项目（北区）占地95571平方米
业态构成：LOFT写字楼+展厅+零售 +特色餐饮
租金水平：200元/平（租金最高） 经营状况：已租满
F518
区域位置：位于宝安中心区的核心地带，宝安区西乡街道劳动社区的宝源路和兴业路 之间。 创建背景：在宝安区以产业结构调整，提升经济质量背景下所诞生的。 规模：总规划建筑面积达25万平方米，其中一期占地约6万平方米，建筑面积约14万平方米，
深圳市人民政府关于印发《深圳市城中村(旧村)改造扶持资金管理暂行办法》的通知-深府[2007]24号
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深圳市人民政府关于印发《深圳市城中村(旧村)改造扶持资金管理暂行办法》的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------深圳市人民政府关于印发《深圳市城中村（旧村）改造扶持资金管理暂行办法》的通知（2007年2月7日深府〔2007〕24号）《深圳市城中村（旧村）改造扶持资金管理暂行办法》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市城中村（旧村）改造扶持资金管理暂行办法第一条为加强深圳市城中村（旧村）改造扶持资金（以下简称市城改扶持资金）的管理，提高市城改扶持资金的使用效益，确保城中村（旧村）改造工作顺利推进，根据市政府印发的《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》、《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》和财政资金管理的有关规定，制定本办法。
第二条本办法所称市城改扶持资金，是指政府投资项目计划外，由市政府每年在市国土基金中安排的专门用于扶持城中村（旧村）改造的非赢利性资金。
第三条市政府通过协调使用市城改扶持资金，对城中村（旧村）改造予以配套扶持，引导和鼓励区政府、集体及个人资金共同投入，全面推进全市的城中村（旧村）改造。
第四条市城改扶持资金每年在市国土基金计划中安排，具体规模由市政府根据国土基金年度收支计划情况以及城中村（旧村）改造的实际需要予以统筹确定。
第五条市城改扶持资金实行计划管理，专款专用，遵循公开、公平、公正和效益的原则。
第六条深圳市城中村改造工作办公室（以下简称市城改办）在市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组（以下简称市领导小组）的领导下，负责市城改扶持资金的管理。
第七条市城改扶持资金主要用于：（一）城中村（旧村）综合整治改造项目的扶持，包括改善消防设施，改善沿街立面，环境整治，改善市政基础设施，改善公共服务配套设施等；（二）市领导小组确定的其他事项。
深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告
深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告2016-11-16目录一、深圳城市更新问题梳理 (3)（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀 (3)1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态 (3)2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够 (3)3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同 (3)（二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后 (4)1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊 (4)2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同 (5)3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力 (9)二、深圳城市更新典型模式及评价 (11)（一）特区内城中村改造模式—拆除重建类 (11)1、蔡屋围旧改模式 (11)2、岗厦旧改模式 (13)3、渔农村改造模式 (13)4、大冲旧改模式 (14)5、鹿丹村旧改模式 (15)6、模式特征总结 (18)（二）原集体经济组自改模式——传统旧改类 (19)（三）工改商更新改造模式——功能改变类 (20)1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村 (20)2、制度边界上的预期：未经批准改变功能 (22)（四）旧工业区升级改造模式——综合整治类 (22)1、沙浦国际艺展中心模式 (23)2、笋岗艺展中心综合整治 (23)3、华侨城创意文化园三期项目 (24)4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目 (25)5、模式特征总结 (26)一、深圳城市更新问题梳理（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态城市更新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。
而当前所谓“绅士化运动”的城市更新建设一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。
在城市更新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活成本，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要部分。
福田区益田村老旧小区改造示范项目改造内容
福田区益田村老旧小区改造示范项目改造内容福田区益田村老旧小区改造示范项目改造内容随着城市发展和人口增长，福田区益田村老旧小区逐渐显露出了一系列问题，如建筑老化、设施陈旧、环境脏乱等，急需进行改造。
为此，福田区政府决定启动益田村老旧小区改造示范项目，以改善居民居住环境、提升居住品质，推动城市综合发展。
一、改造老旧建筑在益田村老旧小区改造示范项目中，首要任务是改造老旧建筑。
通过对建筑的修缮和翻新，提升建筑的外观和品质。
这包括重新粉刷外墙、修复破损的门窗、更换老化的屋顶等。
同时，根据居民的需求，还可以对建筑进行功能性改造，如增加电梯、改造公共区域等，提升居民生活的便利性和舒适度。
二、更新老旧设施随着时间的推移，益田村老旧小区的设施逐渐陈旧。
为了提升小区的品质和居民的生活水平，改造项目将重点更新老旧设施。
这包括改造老旧的供水管网、排水系统，更新旧式的电力设备和照明设施，提升供暖系统的效能等。
通过更新设施，不仅可以解决老旧设施存在的问题，还可以提升小区的整体功能性和安全性。
三、优化绿化环境益田村老旧小区的绿化环境普遍较差，缺乏绿化带和景观设施。
为了改善小区的环境质量，改造项目将注重优化绿化环境。
这包括在小区内增加绿化带和花坛，修剪整齐的草坪，种植各类花草树木，并通过合理规划和设计，打造出具有特色的景观。
同时，还可以建设休闲健身设施、儿童游乐场等，提供更多的休闲娱乐空间。
四、改善交通出行益田村老旧小区存在交通出行不便的问题，道路狭窄、停车位紧张等。
改造项目将重点解决交通问题。
这包括拓宽道路、增加停车位，修建人行道和自行车道等。
通过改善交通出行条件，提高居民的出行便利性和安全性，减少交通拥堵和停车难题。
五、提升社区服务益田村老旧小区的社区服务设施相对薄弱，居民对社区的服务需求无法得到满足。
改造项目将注重提升社区服务设施。
这包括建设社区活动中心、医疗卫生站、文化娱乐设施等，为居民提供更多的社区服务。
同时，还将加强社区管理，建立健全的居民自治组织，促进社区的和谐发展。
深圳市城市更新项目实操系列1——地价补缴
一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读（一）城中村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。
（二）旧屋村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。
（三）工改工项目改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。
改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。
（四）工业改商业、住宅、办公项目根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。
深圳城中村改造案例
深圳城中村改造案例近日，深圳市规划和自然资源局印发了《关于推进城中村历史文化保护和特色风貌塑造综合整治试点的工作方案》（以下简称《方案》）。
《方案》以“寻历史、兴文化、展形象、树典范”为核心，选择了具有代表性的梧桐AI生态小镇、南头古城、大鹏所城、清平古墟、观澜古墟、甘坑客家小镇、南澳墟镇七个项目来探索不同类型的城中村有机更新模式。
梧桐AI生态小镇位于罗湖区梧桐村和大望村，在基本生态控制线与二级水源保护区内，拥有良好的生态环境，低成本的空间优势，原生的小镇尺度，建设过程中需要兼顾发展诉求和生态与水源的保护要求。
选择该片区作为试点重点在于先行探索生态与水源保护优先、有机更新发展路径与智能化治理手段相结合，树立生态保护与有机更新融合典范。
梧桐AI生态小镇将聚焦孵化新一代人工智能技术产业，打造可持续发展的社区综合治理改革创新示范区。
南头古城位于南山区南头街道，距今已有1700年历史，是深圳、香港城市发展的共同源头，被誉为“深港历史文化之根”，保存了多处历史文物，且拥有3万多常住人口的城中村。
选择该片区作为试点重点在于先行探索历史保护与活化利用优先、空间环境与服务设施提升相结合，树立历史保护活化与城中村发展有机融合的典范。
以“粤东首府、港澳源头”为定位，通过历史文化重现、城市活力提升、多元内容植入三大途径，以南山区城中村综合治理行动计划中十一项整治内容为基础保障，在完善文物保护的同时为古城注入新鲜血液，让古迹得到保护、文化得到发掘、城市得到发展，将南头古城打造成独具传统文化与商业氛围、空间环境与服务设施良好的城市传统风貌展示区。
通过空间升级、内容升级，力求将古城打造成为代表深圳1700多年历史之根的城市发展共生体，实现“湾区文化地标”的目标。
观澜古墟位于龙华区观澜街道新澜社区，至今有200多年的历史，是深圳四大古墟之一，是我市现今唯一完整保存下来的传统客家墟市，因水而生，反映了客家人“亲水而居，择水而息”的生活方式。
深圳城市更新综合整治专题研究
• 且该部分建筑物集中成片，所在区域具备独立使用、独立成宗 的条件
• 拆除范围用地面积应当大于10000平方米；
按照拆除重建类城市更新单元计划的要求进行申报，并在更新单元 计划公示中一并公示初步划定的拆除重建和综合整治用地范围。更 新单元计划批准后，计划申报主体同步编制拆除重建与综合整治的 更新单元规划一并报审。更新单元规划批准后，办理拆除重建与综 合整治范围的土地分宗手续，按照有关规定予以实施。
深圳城市更新改造模式——综合整治
目录
1 2
基本概念 申报流程
政策指引文件
政策文件 《深圳市城市更新办法实施细则》 《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行）》 《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处
置办法（试行）》 《深圳市城市更新办法》 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》 《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》
建筑物建成时间要求
拆除重建类城市更新
不低于拆除范围用地面积的60%
原则上不少于15年（旧工业区、旧商业区）
旧住宅区，原则 上不少于20年
综合整治类旧工业区升级改造
不低于申报范围用地面积的50%
原则上不少于10年
——《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》
综合整治
项目类型
可实施模式 不增加生产经营性
增加生产经营性建筑面积类型还需要满足如下三个条件，可申请列入综 合整治类城市更新单元计划：
1. 符合深圳市产业发展导向和城市规划； 2. 地上建筑物建成时间不少于10年； 3. 权利主体的城市更新意愿符合《实施细则》第三十七条设定标准的
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总体风貌指引
通过总体风貌指引来实现细胞单元自主有序更新的规划设想
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总体风貌指引
指引将控制建筑的边界、界面以及空间尺度
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市政基础设施
规划将对较场尾市政基础设施进行全面更新
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公共服务设施
规划结合现状及可利用土地，对较场尾公共服务配套设施进行更新完善
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业态发展规划
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更新模式
规划将基地按照属性划分为若干细胞更新单元，实现灵活更新模式
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规划结构
规划呈现一河一湾一沙滩 两路四轴八节点的结构点
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总平面图
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汇报大纲
一、项目进展情况报告
二、现状及项目解读
三、城市设计（总体策划规划研究）
四、专题研究
五、发展时序及重点项目库
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交通系统
规划交通系统形成环形消防通道，增设停车场，引入电瓶车交通
1、项目事件回顾
汇报大纲
一、项目进展情况报告
二、现状及项目解读
2
三、城市设计（总体策划规划研究）
四、专题研究
五、发展时序及重点项目库
项目区位
较场尾位于深圳大鹏新区东侧沿海地区
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上层次规划
较场尾是深圳东部沿海22处滨海沙滩中唯一一处文化旅游景点
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对外交通联系
项目具有较强的可达性，未来轨道网规划及绿道规划将增强基地公共交通可达性
规划结合现有的业态分布情况及其空间特征，对业态进行空间分区规划
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业态发展规划
规划结合现有的业态分布情况及其空间特征，对业态进行空间分区规划
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汇报大纲
一、项目进展情况报告
二、现状及项目解读
三、城市设计（总体策划规划研究）
四、专题研究
五、发展时序及重点项目库
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近期重点改造范围
依据改造更新时序将以下空间作为近期重点实施范围
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慢行系统
规划梳理出步行系统网络及自行车环路
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综合整治
依据规划要求将拆除25处建构筑物、改造8处建构筑物
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综合整治
依据规划要求将拆除25处建构筑物、改造8处建构筑物
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公共空间
依据规划结构设想将基地梳理出如下界面、通廊及空间节点
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公共空间
规划设计以空间节点与公共通廊相结合公共空间体系
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基地周边情况
项目东北侧的大鹏所城与较场尾联动发展
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基地周边情况
规划设计综合考虑基地与大鹏所城、东山寺、龙井以及生态观光园的联系
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现状交通分析
基地主要通过鹏飞路和银滩路对外联系，内部除主街以外都较狭窄
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现状土地权属
村落内部较多未登记私宅用地，外侧以国有已出让土地为主
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现状建筑质量
现状建筑质量分为三类，其中一类建筑集中在滨海民宿区，内部建筑质量较差
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现状建筑风貌
基地内建筑依据建造年代成圈层状分布，建筑特征明显
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现状公共空间
现状公共空间以自然围合的开敞空间为主，属于内向型空间
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现状空间风貌
内部街巷空间保留着原始的风貌特征，形成自然的收放序列感
汇报大纲
一、项目进展情况报告
二、现状及项目解读
三、城市设计（总体策划规划研究）
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四、专题研究
五、发展时序及重点项目库
项目理解
较场尾独特的场所精神即未经雕琢、自然生长的形态特征
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项目理解
较场尾独特的场所精神即未经雕琢、自然生长的形态特征
自然生长
多元经济发展驱动的 滨海村落更新示范区
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汇报大纲
一、项目进展情况报告
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二、现状及项目解读
三、城市设计（总体策划规划研究）
四、专题研究
五、发展时序及重点项目库
1、项目事件回顾
•
• • •
两次驻场设计
二十次现场调研 六次设计工作坊 至今九次领导小组会议
已顺利提交
• • • 《规划研究及专项成果》 《建筑及景观方案设计成果》 《建筑及景观实施性设计成果》（注：满足立项及概算审批要求）
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现状自然资源
基地内有龙岐湾、所城河，以及一些大型古树等自然资源
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现状业态及配套设施
基地内的业态以民宿为主，兼有少量餐饮及零售
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现状基础设施
现状基础设施尤其是供电及排水排污设施严重影响了较场尾的发展
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民意调查
民意调查中集中反映了当地居民对基础设施及环境卫生的改善需求
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