深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引(试行)(2015-9-2)
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理_图文
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限 的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
深圳市综合整治类旧工业区升级改造政策介绍
1
产业升级改造策略
2
产业升级改造模式
3
综合整治类旧工业区升级改造
4
旧工业区升级改造操作指引
2
一、产业升级改造策略
《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》（深府[2013]1号） 鼓励旧工业区综合整治。支持旧工业区实施综合整治和功能改变等混合类城市更新，推进 传统产业转型升级，促进高效益产业和高素质人才集聚，建设生产、生活、生态和谐发展 的现代化产业园区。对于涉及旧工业区局部加改建、部分功能调整等改造的，在规划、土 地和财税等方面给予支持。
关于深入推进城市更新工作的意见（深府[2010]193号)
以科学发展观为指导，认真实施《城市更新办法》，坚持综合整治、功能改变和拆除重建 三种更新模式并举，大力推进城中村和旧工业区（含旧仓储区）改造、积极推进旧商业区 改造、稳步推进旧住宅区改造，优化产业布局，完善城市功能，保障民生福利，提升环境 品质，为打造现代化国际化先进城市提供有力支撑。
更新规划申报
7
三、综合整治类旧工业区升级改造
（二）放宽准入条件
权属清晰的合法土地占比
建筑物建成时间要求
拆除重建类城市更新
不低于拆除范围用地面积的60%
原则上不少于15年
综合整治类旧工业区升级改造 不低于申报范围用地面积的50% 原则上不少于10年
8
三、综合整治类旧工业区升级改造
（三）鼓励适当提高开发强度 旧工业区在满足结构安全和消防要求的前提下，可采用以下方式提高开发强度：
局部拆建
9
三、综合整治类旧工业区升级改造
（四）地价优惠
增加完善辅助公用 设施
进行综合整治、加建扩建的，新建的建筑面积属于城市基础 设施、公共服务设施及电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施 的，免收地价；
深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见
深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2008.03.06•【字号】深府办[2008]35号•【施行日期】2008.03.06•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】正文深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见（深府办〔2008〕35号）各区人民政府，市政府直属各单位：为推进我市工业区升级改造试点项目的实施并加强后续管理，根据市政府《关于工业区升级改造的若干意见》（深府〔2007〕75号，以下简称《若干意见》），结合我市实际，提出以下意见：一、工业区升级改造工作是化解我市“四个难以为继”、促进产业结构调整、提升城市功能的重要举措。
工业区升级改造工作涉及土地政策、资金扶持、市场操作等问题，情况比较复杂，在全市范围内选取若干不同区域、不同类型的工业区进行升级试点，有利于探索积累经验，制定完善相关政策，逐步在全市铺开推进。
试点项目的成功与否对于全面开展工业区升级改造工作具有重要意义，各区人民政府、市政府各相关部门必须高度重视，进一步解放思想，加大工作力度，保证试点项目的顺利实施。
工业区升级改造应坚持以符合城市规划为原则，以符合土地产权政策为核心，以带动产业升级为目标；必须坚持“工改工”的原则，改造后的工业园区以自用为主，严格控制出租，不得转让；应按生态工业园区关于绿色环保节能等方面的要求进行规划建设。
二、天安数码城厂房公寓区、福田燃机电厂、金地工业区、水贝国际珠宝交易广场、特力吉盟黄金首饰产业园区、马家龙工业区、永新工业区、福永第一工业区、黄阁坑工业区、太平洋工业区、茶光工业区（扣除政府储备用地部分）等11个工业区升级改造项目（总用地规模约88公顷）列入试点项目予以推进。
三、各区人民政府应尽快就试点项目用地和建筑物权属情况征求市国土主管部门意见；根据试点项目实际，结合全市工业布局规划，组织编制试点项目产业规划和升级改造专项规划，分别报市贸工局和市规划局审批。
深圳市福田区旧工业区拆除重建类城市更新
深圳市福田区旧工业区拆除重建类城市更新实施管理规定第一章总则第一条为有序引导旧工业区向创新驱动、功能完善、空间优质、集约高效的高质量产业空间转型，防止工业用地房地产化、避免产业空心化，保障实体经济持续稳健发展，同时加大公共设施、公共空间落实，打造成为国际科技产业创新中心的重要支撑和粤港澳大湾区核心引擎的重要平台，依据《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》、《深圳市工业区块线管理办法》、《深圳市加快推进国际科技产业创新中心建设的工业区转型升级工作方案》等相关政策法规及文件要求，结合当前我区旧工业区改造工作实际，制定本规定。
第二条本规定适用于更新方向为普通工业用地（M1）或新型产业用地（M0）的旧工业区拆除重建类城市更新。
第三条区城市更新局（以下简称“区更新局”）负责统筹组织、协调旧工业区拆除重建类城市更新工作。
区发展和改革局、区经济促进局、区科技创新局、区投资推广署等产业相关单位（以下简称“区产业部门”）以及生态环境部门依据本规定对旧工业区拆除重建类城市更新工作提出意见和建议。
第二章项目准入与报审第四条鼓励符合以下条件之一的城市更新项目申报，以利于引导产业片区统筹更新、推进重点片区产业升级、落实公共利益：（一）有利于落实福田区重点片区城市更新统筹规划的项目；（二）有利于推进福田区重点产业片区转型升级，按照“深港科技创新合作区”相关规划及管理规定，落实合作区建设的产业类项目。
（三）为落实政府近期急需建设的学校、医院、轨道交通、次干道以上道路、河道整治等大型公共服务设施和基础设施的项目；（四）移交独立占地的医疗、教育、养老、交通等重大公共设施建设的项目。
第五条城市更新项目产业发展方向应符合《深圳市工业区块线管理办法》、《福田区现代产业体系中长期发展规划（2017-2035年）》等产业布局要求，产业准入应符合《福田区现代产业集聚发展导向目录》等相关规定。
第六条城市更新单元计划申报前，申报主体应先编制产业规划并报区产业部门审查。
深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》的通知
深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》的通知文章属性•【制定机关】•【公布日期】2019.03.11•【字号】深规划资源规〔2019〕4号•【施行日期】2019.03.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》的通知各区人民政府（新区管委会），各有关单位：《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市规划和自然资源局2019年3月11日深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定第一章总则第一条为进一步规范我市拆除重建类城市更新单元计划（以下简称更新单元计划）管理工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）和我市城市更新相关规定，制定本规定。
第二条本规定适用于我市拆除重建类城市更新单元计划的制定、调整和调出。
第三条实施以拆除重建为主的城市更新，应以城市更新单元为基本单位，通过更新单元计划，划定拆除范围，明确申报主体、更新意愿、更新方向以及公共利益项目用地等内容。
第四条市规划和自然资源部门作为市城市更新主管部门，负责组织、协调、指导全市更新单元计划的有关工作，拟订更新单元计划政策、组织编制城市更新专项规划和相关技术规则、标准，制定管理规范；负责更新单元计划备案，重点更新单元计划统筹报批，组织开展城市更新单元的标图建库等工作。
各区政府（含新区管理机构，下同）负责除重点更新单元以外更新单元计划的审批工作。
各区（含新区，下同）城市更新机构负责更新单元计划的审查工作，负责组织开展重点更新单元计划的申报工作；负责城市更新单元标图建库的申报工作。
第二章申报情形第五条特定城市建成区具有以下情形之一，通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的，可申请通过拆除重建方式实施城市更新：（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善。
深圳城市更新综合整治专题研究
• 且该部分建筑物集中成片，所在区域具备独立使用、独立成宗 的条件
• 拆除范围用地面积应当大于10000平方米；
按照拆除重建类城市更新单元计划的要求进行申报，并在更新单元 计划公示中一并公示初步划定的拆除重建和综合整治用地范围。更 新单元计划批准后，计划申报主体同步编制拆除重建与综合整治的 更新单元规划一并报审。更新单元规划批准后，办理拆除重建与综 合整治范围的土地分宗手续，按照有关规定予以实施。
深圳城市更新改造模式——综合整治
目录
1 2
基本概念 申报流程
政策指引文件
政策文件 《深圳市城市更新办法实施细则》 《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行）》 《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处
置办法（试行）》 《深圳市城市更新办法》 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》 《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》
建筑物建成时间要求
拆除重建类城市更新
不低于拆除范围用地面积的60%
原则上不少于15年（旧工业区、旧商业区）
旧住宅区，原则 上不少于20年
综合整治类旧工业区升级改造
不低于申报范围用地面积的50%
原则上不少于10年
——《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》
综合整治
项目类型
可实施模式 不增加生产经营性
增加生产经营性建筑面积类型还需要满足如下三个条件，可申请列入综 合整治类城市更新单元计划：
1. 符合深圳市产业发展导向和城市规划； 2. 地上建筑物建成时间不少于10年； 3. 权利主体的城市更新意愿符合《实施细则》第三十七条设定标准的
深圳(关于旧工业区升级改造的实施意见)
印发关于旧工业区升级改造的实施意见的通知（深宝府〔2007〕67号）印发关于旧工业区升级改造的实施意见的通知各街道办事处，区政府直属各单位：《关于旧工业区升级改造的实施意见》已经区政府同意，现予印发，请遵照执行。
二○○七年七月十九日关于旧工业区升级改造的实施意见为全面落实科学发展观，贯彻落实市政府《关于工业区升级改造的若干意见》的要求，构建“平安、和谐、繁荣宝安”，走“循环经济”和建设“节约型城市”发展之路，逐步推进工业用地二次开发和集约利用，提高土地产出率、优化产业结构、完善城市配套、改善城市环境，增强我区产业竞争力，依据《深圳市工业布局总体规划》及《中共深圳市宝安区委深圳市宝安区人民政府关于加快产业结构调整的实施意见》，结合我区实际，特制订本实施意见。
一、改造范围和改造方式（一）在符合城市规划和环境保护规划的前提下，区政府鼓励对具有下列情形之一的工业区实施升级改造：1．不符合工业布局规划和现代工业发展要求的工业区；2．不符合安全生产和环保要求的工业区；3．建筑容积率偏低、土地利用率低的工业区；4．内部规划不合理、基础设施不完善、建筑质量差的工业区。
（二）旧工业区升级改造分为综合整治、重建和政府征收三种改造方式。
其中，综合整治是指基本不涉及房屋拆建的工业区环境美化和功能完善项目；重建是指局部或整体拆除工业区内原有建筑并重新建设的项目；政府征收方式是指在旧工业区业主自愿的基础上，按照市场原则，政府采取货币补偿、房屋产权置换或货币补偿与房屋产权置换相结合的方式对旧工业区项目实行征收，完成征收后项目用地再根据城市规划的需要进行开发建设的改造方式。
二、改造原则和要求（一）按照“统筹规划、政策引导，遵循规律、稳步推进，优化产业、促进发展”的原则，整治与重建相结合，完善功能配套，提高土地使用价值。
（二）按照“政府引导、市场运作、社会参与、共同受益”的原则，充分调动改造单位的积极性，依法保障建设单位、业主及其他利害关系人的合法权益，促进工业区与周边社区和谐发展。
大湾区拿地策略及工改系列(二)深圳市工业用地、工改项目操作指引
大湾区拿地策略及工改系列（二）：深圳市工业用地/工改项目操作指引一、工业用地/工改项目投资趋势及风险评价（一）投资趋势及风险评价2018年8月2日，深圳市人民政府正式印发了《深圳市工业区块线管理办法》，自此之后，深圳工业用地项目及工改项目的投资价值急剧缩水。
一方面，工业用地及工改项目已没有足够的往商业和公寓业态争取抑或“变通”的空间；另一方面，项目建成后的去化面临更多的不确定性和市场压力，因此当前的工业用地及工改项目更多地处在深度调整期。
值得说明的是，虽然金融机构及市场均对工业用地及工改项目报以稍微悲观的态度，但产业地产仍受主流市场的大力推崇，该投资方向亦有可能成为地产转型方向的重要选择。
（二）核心法规梳理1.“1+6” 文件2013年1月7日《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》（深府【2013】1号）（1）2013年1月7日《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》（深府办【2013】1号）（2）2013年1月7日《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》（深府办【2013】2号）备注：深圳市政府于2016年1月9日正式出台《深圳市创新型产业用房管理办法》（深府办〔2016〕3号），《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》（深府办〔2013〕2号）同时废止。
（3）2013年1月7日《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办【2013】3号）；备注：2013年12月6日深圳市规土委印发《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施细则》的通知（深规土〔2013〕721号）；2014年3月11日发布《深圳市工业楼宇转让增值收益收缴方案》（深规土〔2014〕120号）；2014年8月8日发布《工业楼宇转让管理有关事宜的通知》（深规土〔2014〕428号）。
（4）2013年1月7日《加快发展产业配套住房的意见》（深府办【2013】4号）（5）2013年1月8日《深圳市宗地地价测算规则（试行）》（深规土【2013】12号）（6）2013年1月8日《深圳市关于贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》（深规土【2013】22号）2.2016年10月20日深圳市人民政府关于印发《工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》的通知（深府〔2016〕80号，有效期2年，具体至2018年10月20日）；备注：市规土委已于2018年9月26日发布《关于公开征求<深圳市工业及其他产业用地供应管理办法>（修订稿）意见的通知》3.2017年5月12日深圳市规划国土委关于印发《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》的通知（深规土规【2017】1号）4.2018年8月2日深圳市人民政府关于印发《深圳市工业区块线管理办法》的通知（深府规〔2018〕14号）二、工业用地分类及建筑用途、功能要求（一）工业用地分类2004年版“深标”（即《深圳市城市规划标准与准则》），2017年对“第4章密度分区与容积率”进行了修订）“2.1.6 城市用地分类和代码”：（二）建筑用途及功能要求2004年版“深标”（即《深圳市城市规划标准与准则》，2017年对“第4章密度分区与容积率”进行了修订）2.2.2.2：三、工业用地项目与工改项目差异分析（一）净地招拍挂类（含已批未建类）工业用地项目1.分割转让问题：原则上整体转让并限制分割转让法规参考：《工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》的通知（深府〔2016〕80号）：第四条工业及其他产业用地应当采用招标、拍卖、挂牌（以下简称招拍挂）等公开竞价方式，通过深圳市工业及其他产业用地供需服务平台（以下简称供需平台）以出让或者租赁方式供应。
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深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行）
深圳市规划和国土资源委员会
2015年09月02日
第一章总则
第一条为加快综合整治类旧工业区升级改造工作，依据《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2014〕8号，以下简称《暂行措施》）等有关规定，制定本指引。
第二条本指引适用于《暂行措施》第（十六）条涉及的综合整治类旧工业区
升级改造项目城市更新计划、城市更新单元规划（以下简称“更新计划”、“更新单
元规划”）制定、实施监管以及用地管理。
《暂行措施》第（十五）条涉及的综合整治类旧工业区升级改造项目不适用本指引。
第二章更新计划
第三条更新计划的申报主体参照《实施细则》第三十五条的规定确定。
第四条除按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》第四条的规定
提交更新计划申报材料外，申报更新计划还需提交建筑物现状功能一览表及拟改造模式的分区图。
更新计划申报范围应包含完整宗地。
第五条申报主体向区城市更新职能部门提交更新计划申报材料，区城市更新
职能部门自收到更新计划申报材料之日起5个工作日内对申报材料进行核对，申报材料的内容和深度不符合相关技术要求的，书面答复申请人并说明理由；符合要求的，向管理局及区相关部门征求意见。
区城市更新职能部门自收到更新计划申报材料之日起20个工作日内完成审查。
审查通过的，形成更新计划草案，在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及区政府网站上进行10日的公示，汇总、处理公示意见后提交市规划国土委审批。
审批通
过后由区城市更新职能部门于5个工作日内在区政府网站上公告。
第六条更新计划经批准后，申报主体按照《深圳市城市更新土地、建筑物信
息核查及历史用地处置操作规程（试行）》（深规土〔2013〕295号）向管理局申
请核查、汇总更新单元范围内的土地、建筑物信息。
未批先建的建筑物须由深圳
市地籍测绘大队出具测绘查丈报告。
涉及用地处置的，按照《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》（深规土〔2013〕294号）办理。
第三章更新单元规划
第七条更新计划经批准后，计划申报主体应委托具有城市规划乙级及以上资
质的设计机构编制更新单元规划。
第八条更新单元规划申报材料包括更新单元规划方案、土地建筑物信息核查
复函及法律法规规定的其他材料。
更新单元内涉及拟保留未批先建建筑物的，还应提供由具有相应资质机构出具的建筑质量合格证明文件，涉及在原有建筑结构主
体上进行加建的，应提供建筑质量安全评估报告。
第九条管理局自受理规划申报材料后5个工作日内进行审查，申报材料的内
容和深度不符合相关技术要求的，函复申报主体并说明理由；申报材料符合相关要求的，征求区城市更新职能部门意见。
管理局自收到规划申报材料之日起20个工作日内完成审查。
审查通过的，形
成规划草案，在项目现场、深圳特区报或深圳商报及市规划国土委网站上进行30
日的公示，汇总公示意见并提出处理建议。
更新单元规划符合法定图则强制性内
容的，由管理局批准。
更新单元规划对法定图则强制性内容作出调整的，由管理局将规划草案、公示意见及处理建议报市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会
（以下简称“建环委”）审批。
更新单元规划经批准后，管理局应当于5个工作日内，在市规划国土委网站上公告，并将相关内容函告区城市更新职能部门，同时函复
申报主体。
第十条更新单元规划经批准后，符合处置条件的历史用地按照《暂行措施》
第（三）条的规定进行用地处置。
具体处置程序参照《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》及其操作规程执行。
第十一条更新单元规划批准后，改造范围内未批先建的建筑物中已取得消防、质检意见的，由管理局根据已批更新单元规划出具规划确认文件。
上述未批先建建筑物应在签订土地使用权出让合同或补充协议前按规定完成违法行为的处罚、补缴地价手续。
第四章实施监管
第十二条更新单元范围内应按以下方式之一确定实施主体：
（一）更新单元范围内仅有单一权利主体的，该权利主体即为实施主体。
（二）更新单元范围内有多个权利主体的，所有权利主体通过委托方式确认一个单一权利主体作为实施主体。
（三）更新单元范围内的所有权利主体通过委托方式确认一个单一市场主体作为实施主体。
区城市更新职能部门应参照《实施细则》有关规定，对实施主体进行认定，并与实施主体签订项目实施监管协议。
第十三条实施监管协议应明确实施主体、各权利主体在项目实施过程中的权
利和义务、新建建筑面积的分配、实施进度安排等相关内容。
实施监管协议相关内容应纳入土地使用权出让合同或补充协议。
第五章用地审批
第十四条更新单元范围内土地权属清晰，不涉及历史用地处置或不涉及单一
市场主体作为实施主体的，由实施主体向管理局申请直接签订土地使用权出让合同补充协议或补签土地使用权出让合同。
涉及历史用地的部分，应由原农村集体经济组织继受单位（以下简称“继受单位”）向管理局申请历史用地处置，管理局审查后按用地审批有关规定报市规划国
土委审批。
审批通过后，由继受单位向管理局申请签订土地使用权出让合同。
涉及单一市场主体作为实施主体的，由实施主体向管理局申请用地审批，管理局审查后按用地审批有关规定报市规划国土委审批。
审批通过后，由实施主体向管理局申请签订土地使用权出让合同补充协议或补签土地使用权出让合同。
第六章附则
第十五条更新单元规划经批准后，管理局在核发《建设用地规划许可证》及
签订土地使用权出让合同或补充协议时，应具体落实更新单元规划批复的相关要求。
第十六条列入首批旧工业区升级改造类计划项目试点（深规土会议纪要〔2014〕66号）的，由管理局审批更新单元规划，审批完成后将规划成果向建环委
备案。
第十七条本指引自发布之日起施行，本规则的解释权归市城市更新局。