龙湖集团研究新
龙湖集团工程管理手册
龙湖集团工程管理手册一、前言1、手册目标与用途1、手册目标与用途本手册的目标是提供一个全面且实用的工程管理指南，为龙湖集团内部及外部相关人员提供清晰、一致的工程管理流程和实践。
本手册旨在确保工程管理的有效性和高效性，同时确保项目的顺利进行和最终的成功实施。
本手册的用途是为龙湖集团的所有工程管理人员、项目负责人和相关工作人员提供一个参考指南。
通过本手册，您可以找到关于工程管理的各个方面，包括项目规划、设计、采购、施工、监控、验收等环节的详细说明和指导。
无论您是新手还是经验丰富的专业人士，本手册都将成为您工程管理实践的重要参考。
本手册的另一个重要用途是提供给外部合作伙伴、供应商和承包商，以帮助他们更好地理解龙湖集团的工程管理标准和要求。
通过共享本手册，我们可以确保所有参与项目的人员都遵循相同的标准和流程，从而提高项目整体的成功率。
总之，本手册的目标是提高工程管理的质量和效率，为龙湖集团的所有相关人员提供一个全面且实用的参考指南。
2、集团工程管理价值观与文化2、集团工程管理价值观与文化龙湖集团始终坚持“质量第一，用户至上”的工程管理价值观，认为工程质量管理是企业持续发展的基石，用户体验是检验工程质量的最终标准。
在此基础之上，我们倡导“精细化管理，人性化服务”的文化理念，力求在每一个细节中追求卓越，为用户创造舒适、宜居的生活环境。
首先，龙湖集团注重工程质量的持续改进和提升。
我们深知，产品质量是企业的生命线，任何环节的疏忽都可能导致严重的质量问题。
因此，我们在工程管理过程中严格执行质量检查与评估，通过数据化、标准化、专业化手段，确保每一个工程项目的质量达到或超过行业标准。
其次，我们始终坚持以用户为中心，将用户需求放在首位。
在工程管理过程中，我们深入了解用户需求，倾听用户反馈，及时改进和优化产品设计和服务质量。
我们相信，只有满足用户需求的产品和服务，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
此外，龙湖集团倡导精细化管理，力求在工程管理的每一个细节中追求卓越。
龙湖地产薪酬体系
福利
基本福利：
养老保险、医疗保险、失业保险、生育保险、大病统筹、工伤保险、住房公积金等之
额外福利：
团队意外伤害险、团队意外伤害医疗险、团队医疗险、团队住院医疗险、团队重大疾病险等。
尤其福利：
优惠购房；生日礼金；男员工有陪产假；每年为员工安排健康体检；
最基层旳员工购置私车并市内公用时企业每月提供至少1000元车补；
职业 等级
标杆岗位及职责
薪酬原则
9级 CEO
2023年基本薪资413万
8级
大地域企业总经理（营业额、利润贡献至少是排名前1/3旳地域企 业）。
基本薪资约200万/年，个体
差别较大，全部人员全部持
7级
首次旳、2－3个项目旳地域企业总经理。大地域企业内创建了一种 股，股权鼓励为主 有全国同行业竞争优势旳职能体系旳职能副总。
外派员工会有外派补贴及搬迁补贴；
新员工入职第一年就能够享有至少6个工作日旳带薪假期 2
人力资源管控——人员薪酬
龙湖旳全方面薪酬经过下列4方面构成
总收入
现金薪酬
福利
长久鼓励
其他鼓励
3
人力资源管控——人员薪酬
员工薪酬构成明细
年保障收入
薪资加扣项
年保障收入可能 经过下列形式发 放： •月基本工资 •年底发放旳年 保障收入 •六个月奖金 （部 分业务单元有）
•搭建初步分级分类管理 系统
•全方面提升龙湖在品牌、 财务运营、企业运营和 投资方面旳实力，吸引 投资者注意。
•企业成功上市，CFO工 作大部分完毕
•收回财政大权，确保企 业集权
15
销售 佣金
奖金 评估原则
销售量 客户满意度调查 团队内部互评
龙湖地产实习报告
目录第一章实习目的§1—1实习目的第二章实习地点、实习单位及项目概况及实习时间§2—1实习地点§2—2实习单位概况及项目概况§2—3实习时间第三章实习内容§3—1经营目标与决策§3—2房地产开发§3—3房地产营销§3—4房地产管理第四章实习总结第一章实习目的§1—1实习目的1、通过本次实习使我能够理论高度上升到实践高度，更好的实现理论和实践的结合，为我以后的工作和学习奠定初步的知识。
2、通过此次实习，使我实际的接触了房地产开发经营过程中的营销阶段，对自己初步建立关于房地产行业从业者的形象、房地产行业的总体发展趋势、现阶段的形势等等的认知起到了重要的作用。
3、学习现场工作方法，学会如何将所学知识用于指导工作实际，为毕业后从事房地产经营管理工作打好基础。
4、通过本次实习使我感受到了作为一个学生与作为一个职业人的不同，了解了实习生和正式员工的区别，体验了其中转变的过程。
第二章实习地点、项目概况及实习时间§2—1实习地点北京龙湖地产长楹天街项目长楹天街售楼处§2—2实习单位概况及项目概况龙湖创建于1995年，成长于重庆，正发展于全国，是一家追求卓越、专注于品质和细节的专业地产公司。
龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都和北京叁个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业管理叁大板块，现有员工3000多人。
2006年，龙湖集团实现销售收入近36亿元。
龙湖在重庆、北京、成都已有成熟的运作，2007年开始相继进入上海、西安、天津等城市开拓业务。
截至2007年底，龙湖集团累计交房面积318万平方米、已销售待交房面积140万平方米、在建面积370万平米、规划面积191万平方米。
经过十几年的潜心发展，龙湖形成了系统、高效的多业态综合开发能力、大规模快节奏规划建设能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、酒店、商务公寓、花园洋房以及别墅等多种业态，每一种产品都拥有城市标杆性的代表作品。
龙湖地产高增长模式研究及潜在风险分析报告
115.38
135.16
130.15
30% 25% 20% 15%
70
11.91%
62.54
59.45
64.11
12.84% 14%
60
12%
50
51.37
49.45
12.26%
12.54% 11.70%
10%
40
8%
30
6%
10%
50
20
4%
5%
10
2%
0 2012
2013
2014
2015
2016
10%
38%
0% 2013
2014
2015
2016
备注：净负债率=（有息负债-货币资金）/权益总额
2017
36%
2012
2013
2014
2015
2016
2017
剔除预收账款后的资产负债率
数据来源：龙湖历年年报、龙湖2017末期业绩、同策研究院
产品策略
龙湖以万科为榜样，建立标准化模块为基础的产品库，项目90%采用标准化产品，10%自行创新；独有的五重景观体系，加 大了龙湖项目的差异化特征；产品品类不断创新、升级，加强产品独特性
图：龙湖产品线系列
独栋别墅
联排/叠拼别墅
花园洋房
高层住宅/公寓
商办/其他
代表作
颐和原著
滟澜山
弗莱明戈
紫宸
新壹街
城市地图
重点进入 择机进入
谨慎进入 避免进入
客户细分
落根者 聚巢者
重教者 享受者
产品分类
高周转
高溢价
低总价高业态
落根者 聚巢者 享受者 重教者
龙湖集团DT产品或项目立项、启动以及推进实施指引(2019版)-房地产-2020
龙湖集团DT产品或项目立项、启动以及推进实施指引（2019版）龙湖集团DT产品或项目立项、启动以及推进实施指引（2019版）一、项目来源1、来源(1)可以来自业务痛点、客户痛点或员工痛点（问题导向）。
(2)可以来自其他产品以及行业经验的迁移或重新组合（标杆或最佳实践导向）。
(3)可以来自目标客户群行为以及逻辑奇点的前瞻性、创新性演绎和团队共同创想（基于逻辑奇点的创新导向）。
2、立项研究(1)业务板块一把手觉得有意义，亲自领导团队进行目标客群研究、关键场景研究以及立项研究。
(2)确保项目立项就有行业竞争力且具有可行性，并与现行产品或项目以及正在开发的产品或项目拉通、交圈、契合、无重大冲突。
(3)若想列入A、B类项目和产品，产品 owner和项目经理或其他关键人员必须经HRD、CDO、CEO、董事长面谈和筛选。
（尽量不是唯一人选）二、立项会1、频度：定期（每月1次）或不定期。
2、原则：(1)实际业务部门描述不清产品或项目成功后的场景和价值不做。
(2)实际业务部门描述不清主要客户（可能不止一个）和MVP不做。
(3)实际业务产生产品 owner。
业务派不出高量级产品owner不做。
微信公众号免费知识星球VIP知识星球(4)项目负责人量级不够不做。
(5)核心团队不能全职且任职直到上线成功、达成项目成功标尺不做。
(6)团队规模“二张pizza原则”。
(7)项目全程上线、可视化、滚动决策。
(8)产品或项目不断合并、消化、替代原则。
（不能只做加法，还要对原来产品、项目做减法）(9)项目时长为1-3个月，最长6个月左右。
(10)从小角度、小切片、小产品做起，但可以想得大、看得远。
3、立项会的上会及资料要求(1)主讲人：该业务版块一把手。
(2)资料由产品或项目立项研究团队提供。
(3)资料应包含如下内容：a.产品或项目成功后场景和价值（不超过200字）、产品新闻发布稿初拟（不超过300字）。
b.目标客户（可能不止一个）及其关键使用场景和对客户的关键价值；用户扩展飞轮和价值扩展飞轮。
龙湖地产财务风险分析及对策研究 (1)
中国地质大学长城学院本科毕业论文题目龙湖地产财务风险分析及对策研究院别经济学院专业会计学学生姓名冯智智学号013130543指导教师杨桂花职称教授2017 年 4 月30 日龙湖地产财务风险分析及对策研究摘要在市场经济活动中，财务风险是现代企业面对市场竞争的必然产物，它贯穿于企业生产经营活动的整个过程，它的存在会对企业的生产经营产生重大影响，经济活动的高风险迫使企业必须识别所面临的财务风险，并在此基础上制定和实施对自己最有效应对措施，减少可能的损失，维持企业的正常经营。
房地产行业作为一个典型的资金密集型行业，资金投入大、存货周转期长、回收期长、与变现能力差的特点决定了其必然存在财务风险。
如何在房地产企业开发经营过程中有效、全面、系统地防范财务风险，增强企业竞争优势变得尤为必要。
本文首先对财务风险的概念、特征以及内容做了简要的概述，其次从筹资、投资、资金回收和收益分配四个方面对龙湖地产有限公司可能存在的财务风险进行了全面分析，针对其存在的财务风险提出了应对企业财务风险的措施，并给房地产企业财务风险分析及对策提供有益的参考。
关键词：房地产企业；财务风险；风险应对ABSTRACTIn market economic activities, financial risk is the inevitable outcome of the modern enterprise in the face of market competition, it throughout the whole process of enterprise production and operation activities, it will be to enterprise's production and operation have a significant impact, economic activity, high risk faced by forcing enterprises must identify financial risk, and on the basis of formulating and implementing the most effect on measures to oneself, to reduce possible losses, maintain the normal operation of the enterprise. Real estate industry as a typical capital-intensive industry, capital investment, the inventory turnover period is long, long payback period, and the difference cashability determines the characteristics of the inevitability of financial risk. How to effectively in the process of real estate enterprise development management, comprehensive, system to guard against financial risks, the enhancement enterprise competitive advantage is particularly necessary. This article first to the financial risk of the concept, characteristics and content of a brief overview of the second recovery and income distribution from financing, investment, capital four aspects of LongHu real estate co. LTD. There may be a financial risk has carried on the thorough analysis, aiming at the existence of the financial risk is put forward to reduce the enterprise financial risk response, and to the real estate enterprise financial risk analysis and countermeasures to provide the beneficial reference.Key words：Poly Real Estate;Financial Risk;Risk treatment目录1前言 (1)2财务风险相关理论概述 (1)2.1财务风险的概念 (1)2.2财务风险的特征 (2)2.3财务风险的分类 (2)2.3.1筹资风险 (2)2.3.2投资风险 (2)2.3.3资金回收风险 (3)2.3.4收益分配风险 (3)3龙湖地产有限公司基本情况介绍 (3)3.1公司简介 (3)3.2经营范围与经营现状 (4)4“龙湖地产”财务风险分析 (5)4.1筹资风险分析 (5)4.2投资风险分析 (9)4.3资金回收风险分析 (10)4.4收益分配风险分析 (12)5“龙湖地产”财务风险防范与控制对策 (13)5.1优化资本结构，拓宽筹资渠道 (13)5.2提高资金管理水平，提高资金利用效率 (13)5.3加强投资项目的可行性研究分析 (13)5.4完善投资项目经营管理 (13)6结论 (14)参考文献 (15)致谢 (1)1前言中国自发布住房改革的相关政策后，房地产行业在促进我国经济发展方面功不可没。
龙湖地产财务分析
四、SWOT分析
优势（ S ） 劣势（W）
SWOT
分析
机会（O）
威胁（T）
优势（S）
• 清晰的发展战略 • 健全的运营管理体系
• 引领市场的产品研发能力
• 一流的物业管理
清晰的发展战略
战略定位----区域聚焦、多业态发展：第一步为单生业态发 展，第二步为单一业态的多项目化运作，第三步为多项目多 业态的开发 业务战略选择----销售净利润率和资产周转率的同步提升： 先产品扩张，后区域扩张；三大战略业务主线分别是融入城 市、引领生活、创造机会
③工业化与城市化差异：东部的城市化水平普遍 比中西部地区要高 ④对外开放的差异：东部尤其是东部沿海地区对 外开放程度较高，中西部相对处于内陆，对外开 放程度相对较低
机会（O）
•直接受益于区域振兴规划政策的扶持以及 成渝经济新区的快速发展
区 域 规 划 政 策
今年，《国务院关于推进重庆统筹城乡改革 发展若干意见》正式发布。其中一项新的内 容就是国务院通过了两江新区开发。重庆 “两江新区”被寄予与上海浦东新区、天津 滨海新区并列成为中国三大开发区的希望。
随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求增 长，房地产业得到飞速发展，近20 年的发展取得 了令人瞩目的成就，全国人均住房面积城市达到 20 平方米，农村达到25 平方米，住宅业增加值 占GDP 的比重达到了7.5%，房地产业已成为国 民经济的支柱产业。
存在的问题
1、住房市场交易量增加，交易价格上升 2、投机过热 3、房地产企业增加 4、消费者缺乏理性，消费结构失衡 5、金融市场资金大量流向楼市
企业记事
• 1994年6月龙湖地产创建于重庆 • 1997年4月龙湖第一个住宅项目─龙湖花园南 苑动土奠基 • 2003年8月“龙湖”被认定为重庆市著名商标 • 2004年10月与香港臵地签约合作，世界500强 首次进入重庆房地产市场 • 2008年3月龙湖新品牌标识全面启用 • 2009年重庆龙湖企业拓展发行总值 1,400,000,000元人民币债券
龙湖集团工程第三方检查管理制度2022年版
★★
★ ★
（5）非自持商业第三方质量安全检查地区公司年度处罚
非自持商业年度得分排名倒数第一的地区公司，且地区公司年度得分 1
＜88.00 分 非自持商业年度得分排名倒数第二、倒数第三的地区公司，且地区公 2 司年度得分＜88.00 分
★★★ ★★
（1）本轮检查中，无★及以上通报批评记录。
1
自持商业轮次得分排名进入前 10%的项目
3.6.1 根据地产总部工程第三方检查内容及相关的工程建设法律、法规、规范和合同约定，在 建设实施过程采取前控和过程施工保障措施，确保项目施工安全和工程质量。 3.6.2 对项目存在的质量安全问题进行整改并符合相关要求，最终实现项目的质量安全目标。
质量检查（70%）
1
非自持商业土建 标段
安全检查（30%）
1
<=15
2
2
[16,30]
3
3
[31,50]
4
4
[51,100]
5
5
>100
6
（3）计算规则
按照地区公司年度得分排名。地区公司年度得分=1-地区公司本年度参评项目各轮次排名分位
的算术平均值。
备注：土建与精装均计入，不包括非自持商业土建竣备后风险排查，取各自轮次排名分位进行计算。
（4）非自持商业第三方质量安全检查地区公司年度奖励
（2）年度奖励条件 ①在本年度一般过程评估无★及以上通报批评记录前提下； ②本年度未召开项目级工程管理分析会； ③如果项目本年度应交付，按时交付（集团运营节奏调整除外）。
（3）计算规则 ①项目土建年度得分=项目本年度土建参检各轮得分的算术平均值； ②项目精装年度得分=项目本年度精装参检各轮得分的算术平均值。
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龙湖的核心价值观
【一：追求卓越】 对现状永怀积极健康的不满。 事业心和使命感的召唤。 追求长期可持续成功的精神状态。 勇攀高峰的气概。 依靠人也依靠制度来接近卓越。
【二：人文精神】 以人的需求为尺度去丈量和设计我们的产品、服务、制度、流程以及经营行 为。 有利于人的发展和解放的环境才是好的社会环境、社区环境、企业内部环 境。 理解和尊重员工的贡献并给予回报。 成功＝宁静的心灵＋人生的目标＋金钱的自由＋健康＋爱。 龙湖欣赏诚实正直、独立思想、有生命力、有个人能力又能相互依赖的人。
务为战略中心
公寓、花园洋房、别墅、购物中心并举为核心 提供多元化产品
3、龙湖发展
从2003年至今，龙湖的销售业绩经历了一个快速发展的跨越 阶段。2003年，龙湖聚焦于重庆，开发销售收入为6.2亿元， 2004年总销售收入10多亿元，到2005年已达23.6亿元，2006年 则达38.3亿元，2007年销售收入为100亿元 ，从该年度开始，跻 身全国10多家百亿地产企业行列；2008年龙湖销售收入达到115 亿元，2009年全年销售收入达到183亿元。
跨区域、多项目 全国规模化扩张
标志
龙湖花园
水晶郦城 北城天街 蓝湖群
空降进京 奇袭成都息化平台搭建 2007年4月,管理团队
2004年，“仕官生制度”
亮相
“产品差异化战略”：
“产品扩张战略”：
“区域聚集战略”
提供与众不同的中高档与高品质服 在同一区域掌握不同业态与产品习性，以高层 在同一区域运用系统的优势
4、龙湖企业理念
龙湖掌门人：吴亚军 “难得的、大气的、认真的、执行力超强 的，并且不为小事斤斤计较的女人” 低调的“三不人物”：
“不签名、不上镜、不接受采访” 2003年被胡润列入《2003房地产影响力人 物五十强》而首次进入全国公众视野 个人简历： 1964年出生于重庆合川， 1984年7月毕业于西北工业大学，曾从事过 机械工程师、记者、编辑等工作，是重庆市 人大代表、重庆市工商联（总商会）副会 长、重庆市总商会房地产商会副会长。
龙湖的核心价值观
【三：研究精神】 透过现象寻找规律，运用规律来创建竞争力。 对于已知的未知和未知的未知保持警觉和敬畏。 决策既建立在事实、数据的支持上也建立在直觉判断上。 只有经过不断研究和实践才能积累起真才实学，龙湖珍视高质量的经验。
【四：信任/共赢】 在承诺、结果和质量方面值得信赖。 信任能降低成本，创造价值，只有高信任的环境才能产生高质量的人生。 选择值得信任、敢于信任、善于信任的利益相关方（员工、客户、同路人 等）。 信任是需要机制和怀疑精神去保护的。 【五：企业家精神】 企业家精神＝生命力＋事业心＋创造力＋远见＋胸怀＋感染力。 企业家精神的核心表现是创造：审时、蓄势、谋篇、破局、攻坚、任势。 对商业机会高度敏感，善于争取资源、优化资源、整合资源、合理配置资源。 具有企业家精神的经理人既有脑，也有心，还有手。
3 第三阶段
多业态多项目并联
2005-2006年
4 第四阶段
异地扩张积累期
开发结 构
特点
战略意图
糖葫芦型
做完一个项 目再做下一
个
探究房地产 开发与运作
鱼骨型
井田型
一个主脉多 个项目同时
开展
住宅、别墅、商 业多种业态多个
项目
住宅业态掌握日益成熟，并在单 历练自己多种业态能力，
一业态快速推进与精耕细作并举 尤为商业地产表现出色
经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业 管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开 发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、 综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性 的代表作品。
1、龙湖简介
从2004年起，通过实施“区域聚焦、多业态”战略，龙湖进入全国 化扩张的发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周 边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每个城市， 龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入 的城市都成为业内领先的企业。截至2010年6月，公司业务已拓展至重庆、 成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛、大连等11 个城市。
龙湖集团 研究案例
目录 一、龙湖概况 二、龙湖企业战略 三、龙湖核心能力规划 四、龙湖运营管理体系 五、龙湖人才理念及管理 六、借鉴意义
一、龙湖概况
1、龙湖简介
龙湖地产有限公司创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一 家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。集团总部设在北京，现 有员工4000多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板 块。公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。
4、龙湖企业理念
公司理念：善待您一生。
为客户提供优质的产品与服务，倡导优质生活——秉承对建筑规划 设计、施工质量的精益求精，对环境营造的精雕细刻。在此基础上，更 推出高品质的物业管理，为业主创造了健康、和睦、文明、尊贵的社区 生活。
核心价值观：
追求卓越 人文精神 研究精神 信任/共赢 企业家精神
企业产品观——
龙湖水晶郦城 高层低密度住宅
龙湖蓝湖郡
1600亩湖滨纯别墅社区
龙湖紫都城
节能住宅小区
发展过程
3、龙湖发展
3、龙湖发展
战略路径：先产品扩张，后区域扩张
从区域性公司向全国性公司的跨越
1997年-1999年
1 第一阶段
单业态单项目串联
1999年-2001年
2 第二阶段
单业态多项目并联
2002年-2004年
2010年全年销售收入达到336亿元。
3、龙湖发展
350.00 300.00 250.00 200.00 150.00 100.00
50.00 0.00
336
183 118 100 3.03 6.76 6.1215.84 22 33.2
1
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
1、龙湖简介
2、龙湖产品
龙湖目前具备多业态产品线，在住宅领域集中于中高端市场——
产品覆盖独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、花园洋房、高层电梯公寓、
酒店、商务公寓、购物中心及写字楼等形态。
龙湖产品线代表产品
龙湖南苑
高档综合住宅小区标本
龙湖香樟林
都市顶级别墅区
龙湖北城天街 大型购物中心
龙湖枫香庭
都市景观华府