祥生地产项目开发周期基准及标准工期
编制陈东健王春贵日期2017.8.29审核刘俊民高宇日期2017.8.29批准
俞国勤
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2017.8.29
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祥生地产项目开发周期基准及标准工期
祥生地产项目开发周期基准及标准工期
编号：XS-GC-ZD06版号：A/0
页码：第1页共7页
祥生地产项目开发周期基准及
标准工期
一、项目开发周期基准的建立与应用
1、建立初步的基准
制定的工程施工周期基准，原则上为周期上限。
2、持续改进及应用
每年对各项目进度、成本、质量综合评估；
总结、推广与更新：总结优秀项目运作经验，向其它项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。
3、施工周期基准计算编制说明
①室内精装修工期根据不同的精装修标准和室内精装修方案另
行考虑；
②高层、小高层二次结构砌筑工程开始时间提前在封顶前进行
(第1层砌体施工在第5层楼面模板完成时可以开始插入。
为了保证施工进度，高层可以考虑分段进行主体结构验收)。
③建筑体形系数复杂建筑需在总工期基础上增加5-10%，并说
明情况。
④施工期间考虑雨季（含台风）影响工期增加（具体根据当地
雨季情况，分析对施工过程影响的阶段及程度）。
⑤当工期跨春节影响施工时，工期增加15天；
⑥地形地貌酌情考虑增加工期的1-10%，并说明情况。
⑦外架拆除包括了内外粉刷、外保温、外墙装饰面等施工的时
间。
如外墙饰面考虑用吊篮施工，拆架时间按实际情况重新编
制；
⑧装修房施工对于有赠送面积的装修房改造，其施工介入点从
房屋建筑面积实测完成后计。
（如各地有不同要求，请书面说
明情况）
⑨辽宁等东北严寒城市的工期在标准工期的基础上增加2-3个
月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加4-5个月的冬季
施工时间；
二、销售三宝施工周期基准
售楼处、样板区、景观示范区对外开放时间为开盘前一个月为原则。
施工进度标准根据集团的“2579”、“1478”开发节点进行编制。
1、售楼处为钢结构时，施工计划进度为60天，
2、售楼处为实体结构时，施工计划进度为80天，
三、货量区施工周期基准
1、货量区根据当地预售条件，进行工期的压缩，保证货量区能按节点开盘。
2、桩基：预应力管桩工期为30天（含桩基承载力试验工期），钻孔桩工期为60天（含桩基承载力试验工期）;
3、土方：土方开挖因地区异较大，现根据每天开挖3000立方进行测算，各项目公司可根据项目实际情况进行调整。
4、无地下室：从垫层施工至±0.00标准工期为15天。
4、一层地下室：从垫层施工至±0.00标准工期为30天，存在夹层增加15天；（地下室基础的形式多样，项目公司可按实际情况进行调整，并说明情况）
5、别墅、排屋工期首层按15天/层、二层以上按10天/层、平屋面按20天/层、斜屋面按25天/层进行计算。
6、多层工期按非标准层10天/层、标准层按7天/层、平屋面10天/层，斜屋面按15天/层进行计算。
7、小高层、高层、超高层工期按非标准层8天/层、标准层按5天/层进行计算。
8、封顶后到落完架（外立面完成）时间为90+4N（N 指层数）。
9、景观及室外总体施工时间120天。
10、景观完成至交付标准工期90天。
11、因各地交付情况不同，交付时间原则上响应营销的敏感点要求，交付时间暂不做统一规定，一般不超过30个月。
工程进度编制原则：抢售楼部、展示区、销售节点，稳交付节点。
祥生地产项目开发周期基准及标准工期
编号：XS-GC-ZD06版号：A/0
页码：第4页共7页
工期，表格中数据是由另两种颜色表格中的数据计算而来。
关键施工节点时间段说明。
住宅和写字楼标准工期参考标准
无
1层
2层
3层
4层
15
45
60
75
90
二、主体施工阶段 4 裙楼/首层 5 标准层 6 顶层 7 墙体砌筑、抹灰
三、装修施工阶段 8-1 毛坯竣工 8-2 精装竣工 四、室外施工阶段
9 外围管线施工 10 外围园林施工 五、验收交楼阶段 11 验收交楼
别墅 1-3层
多层 4-8层
小高层 9-18层
高层 19-33层
超高层 34层以上
--
--
15天/层 10天/层
20
12
封顶后30天完成
12天/层
12天/层
6天/层
5天/层
12
15
封顶后40天完成
12天/层 转换层按25天计算
5天/层
15
坡屋顶另加10天
封顶后60天完成 不单独计算工期
40
50
60
90
60
90
Байду номын сангаас120
150
120
封顶后
180
封顶后
30
30
20
30
45
工作内容 一、基础施工阶段
1 土方开挖与基坑支护
2 基础施工（含检测）
3 地下室至0.00结构
富力地产项目建设标准工期（住宅、写字楼类）
工期标准（天）
备注
一般基坑
深基坑 （>10m）
30
45
特殊基坑另行确定工期
天然基础 预制管桩 人工挖孔桩 冲钻孔灌注桩
支护桩可安排提前施工
20
40
50
60
根据不同桩长及地质调整
30
项目工程负责人培训资料
三
2.1、工期管理目标
2.2、品质管理目标力争飞检综合分85分以上，杜绝低于80分合格线；飞检中防渗漏专项检查不低于集团75分合格线；满足当地政府质量安全文明施工要求，确保一次性通过竣工验收；
确定项目首开区供货排产销售计划，然后倒排相关前置工作开展计划。
1、满足集团“1478”、“2579”首开区快周转战略；
PART
四
4.1、四前置阶段（拿地前）
4.2、开工前准备（拿地后）
4.3、施工阶段（总包进场后）
4.4、交付阶段
PART
五
项目全周期开发计划
工程施工总体策划
项目年度供货计划
项目月度滚动供货计划
专项计划
周进度报表
相关工程影响事项报备资料
其它临时资料
5.2、工程品质管理工作
集团不定期巡查
每季度第三方飞检检查
6、材料设备封样管理及进场验收实施细则【 XS-GC-ZD08 】7、工程质量停止检查点作业指引【XS-GC-ZD13】
3.4、管理行为标准化制度
1、项目管理行为操作指引 【 XS-GC-ZD07 】2、工程危机处理办法【XS-GC-ZD15】3、《项目服务清单》
3.5、工艺工法技术标准
1、《祥生房产标准施工工艺工法参考节点》1.0版2、集团建筑标准做法（毛坯交付稿）2017-1.0版3、外墙真石漆施工作业指引【XS-GC-ZD10】4、外墙涂料施工作业指引【XS-GC-ZD11】
PART
二
3.1、激励奖罚制度
1、专项考核激励实施细则2、飞行巡检奖惩管理办法【 XS-GC-ZD09 】
1、工程计划管理办法【XS-GC-ZD14】2、项目开发周期基准及标准工期 【 XS-GC-ZD06 】
XX地产项目建设标准工期(住宅、写字楼)
XX地产项目建设标准工期（住宅、写字楼）XX地产项目建设标准工期（住宅.写字楼）工作内容工期标准（天）备注开工前准备工作土方开挖与基坑支护一般基坑深基坑（>10m）不单独计算工期3045一.基础施工阶段（以桩基础施工为工期计算开始时间）1 基础施工（含检测）天然基础预制管桩人工挖孔桩冲钻孔灌注桩支护桩可安排提前施工20405060 根据不同桩长及地质调整2 地下室至±0.00结构无1层2层3层4层1545607590 别墅多层小高层高层超高层1-3层4-8层9-18层19-33层34层以上二.主体施工阶段3 裙楼/首层12天/层12天/层12天/层转换层按25天计算4 标准层15天/层10天/层6天/层6天/层6天/层5 顶层2012121515 坡屋顶另加10天6 墙体砌筑.抹灰封顶后30天完成封顶后40天完成封顶后60天完成不单独计算工期三.装修施工阶段7-1 毛坯竣工40506090120 封顶后7-2 精装竣工6090120150180 封顶后四.室外施工阶段8 外围管线施工30303030309 外围园林施工4530303030五.验收交楼阶段10 验收交楼30 工程竣工后总工期范围精装8-11个月9-12个月12-16个月15-19个月19-30个月从桩基础施工至交楼毛坯7-10个月8-11个月10-14个月13-17个月17-28个月备注：1.跨春节工期增加20天：2.冬施期：哈尔滨：11月15日-次年3月30日；沈阳：11月30日-次年3月15日；北京.太原.天津.大同：11月30日-次年2月28日；西安：1月15日-次年2月28日；3.别墅组团以20栋为一个流水标段，每增加一个流水标段，工期增加2个月4.项目总工期=标准工期+春节/冬施期集团企业管理中心修订日期：xx-8-24。
地产项目建设工期及进度怎么制定
地产项目建设工期及进度怎么制定1、制定项目整体进度项目建设期需要与各部门协商，然后按计划制定列出即可。
比如项目总工期为20个月，从2022年4月开工，2023年12月竣工。
2、项目建设管理方法项目的各项具体工作由正规合法公司作为项目法人具体负责实施。
在项目建设过程中，实施招标制度、监理制度、工程合同管理制度等。
项目的核心目标是由合同界定的质量目标、工期目标、投资目标。
因此，建设管理的内容相应地包括质量控制、进度控制、投资控制、合同管理及协调各方关系等。
2.1工程建设监理制度根据《中华人民共和国建筑法》，在项目的进行过程中，实施建设监理制度。
委托有相应资质的监理单位进行全过程监理，包括设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。
审核中监理工程师编制的监理指导性文件，专业监理工程师编制的具体实施和操作的业务文件。
2.2质量控制首先，制定保证质量的各种措施，对承接项目任务的单位进行资质审查，对设计质量的材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案进行审查。
其次，对工程质量进行控制，对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。
最后建立实施质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。
2.3 投资控制（1）进行风险预测，采取相应的防范措施。
熟悉项目设计图纸与设计要求，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点。
（2）熟悉每份施工合同条款内容，把握合同价计算、调整及付款方式。
（3）定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析。
提出改进方案，完善信息制度，掌握国家调价范围和幅度。
（4）严格规范进行工程计量和进度款支付的程序和时限要求，定期提交造价控制的报表。
（5）在保证质量及进度的前提下，对施工现场填报的工程量清单和工程款支付申请表，按施工合同的约定请专业监理工程师进行现场计量、造价工程师进行审核。
房地产标准高层住宅楼工期标准
附件一:
一、住宅部分工期标准
注：
1、冬歇期：沈阳：11月15日-3月15日；包头：10月30日-3月15日；石家庄：12月15日-2月28日；太原、天津：11月30日-2月28日；济南、西安、洛阳：1月15日-2月28日 。
2、春节假期：15天。
第 1 页
二、配套工程不同阶段考核内容及标准
１、酒店、综合楼、六大中心、独立商业、幼儿园、小学
２、大门、独立车库、围墙、标志塔
第2页
３、中心园林环境
６、大树种植
７、音乐喷泉，园林灯、路灯工程、私家花园（空中花园、庭院园林）
８、小区级消防工程、小区级智能化工程、小区级永久用电工程、小区级永久用水工程、变频供水工程、发电机工程
第 3 页
三、住宅豪华装修阶段进度考核标准
第 4 页。
房地产项目标准工序及工期(最全)
完全搞懂一个房地产项目的开发流程，弄清楚所有工序之间的关系是件极不容易的事情。
今天分享一下：万科.恒大.龙湖三巨头的工序标准与工期标准，看完之后，就算您不是从事房地产行业的人，看了标准工序与工期，您对地产项目开发的全流程也会有个清晰了解和认识了......第一部分：龙湖标准工序与工期一、龙湖土地拓展阶段标准工序及工期1、龙湖投资决策本阶段以获得土地信息为工作编制的起始点2、土地购买本阶段以获得土地公示为工作编制的起始点。
3、交地本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。
4、取得设计条件本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。
重点提示：增加开发与设计部门与相关职能部门平时沟通计划，但平时沟通不能完全确保方案上会后无意见，编制计划时须充分考虑。
1、方案报建本阶段以获得方案图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与方案图纸完成同步。
2、初步设计方案报建本阶段以获得初步设计图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与初步设计图纸完成同步。
初步设计在作完方案设计与方案报建资料准备阶段即可开始。
3、施工图报建本阶段以施工图图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与施工图图纸图纸完成同步。
施工图设计在完成建委审查后阶段即可开始。
三、建筑设计阶段标准工序及工期1、开发预案阶段2、概念设计3、方案设计4、地质勘查设计5、初步设计6、施工图设计7、精装图设计8、导视系统设计9、售楼处.样板房设计四、非样板区景观设计标准工序及工期1、概念设计阶段本阶段以领取方案上会的会议纪要前30个d做为工作编制的起始点，开始景观概念设计单位的招选工作2、景观方案设计阶段本阶段方案设计准备阶段完成时间与概念方案完成时间同步完成。
3、景观扩初设计阶段本阶段以完成景观方案交底会为起点。
4、景观施工图设计阶段景观施工图设计准备与景观扩初同时完成。
5、景观施工图移交阶段本阶段以完成景观施工图为起点。
五、样板区景观设计标准工序及工期1、样板区景观方案、扩初设计本阶段以完成景观方案为起点。
房地产公司项目建设标准工期(住宅、写字楼)模版
墙体砌筑、抹灰
封顶后30天完成
封顶后40天完成
封顶后60天完成
不单独计算工期
三、装修施工阶段
7-1
毛坯竣工
40
50
60
90
120
封顶后
7-2
精装竣工
60
90
120
150
180
封顶后
四、室外施工阶段
8
外围管线施工
30
30
30
30
30
9
外围园林施工
45
30
30
30
30
五、验收交楼阶段
10
验收交楼
30
工程竣工后
总工期范围
精装
8-11个月
9-12个月
12-16个月
15-19个月
19-30个月
从桩基础施工至交楼
毛坯
7-10个月
8-11个月
10-14个月
13-17个月
17-28个月
备注：
1、跨春节工期增加20天：
2、冬施期：哈尔滨：11月15日-次年3月30日；沈阳：11月30日-次年3月15日；北京、太原、天津、大同：11月30日-次年2月28日；西安：1月15日-次年2月28日；
2
地下室至±0.00结构
无
1层
2层
3层
4层
15
45
60
75
90
别墅
多层
小高层
高层
超高层
1-3层
4-8层
9-18层
19-33层
34层以上
二、主体施工阶段
3
裙楼/首层
--
--
12天/层
12天/层
房地产开发工期进度计划
房地产开发工期进度计划下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
文档下载后可定制随意修改，请根据实际需要进行相应的调整和使用，谢谢!Download Tip: This document has been carefully written by the editor.I hope that after you download, they can help you solve practical problems. After downloading, the document can be customized and modified. Please adjust and use it according to actual needs. Thank you!房地产开发工期进度计划：①项目立项：获取土地使用权，完成市场调研、可行性分析，获得政府审批。
②规划设计：委托设计院进行概念设计、方案设计、施工图设计，同时进行环评、安评。
③报批报建：向政府部门提交设计方案，办理规划许可、施工许可等手续。
④拆迁平整：对地块进行拆迁补偿，完成场地清理和平整工作。
⑤施工准备：招标选定总包单位及各分包商，组织施工队伍进场，搭建临时设施。
⑥基础施工：进行地质勘查，开挖基坑，浇筑基础混凝土，实施桩基工程。
⑦主体结构：按施工图进行主体建筑的钢筋绑扎、模板安装、混凝土浇筑，逐层向上施工。
⑧安装工程：同步进行水电安装、通风空调、消防、智能化等系统施工。
⑨外墙装饰：完成外立面装修，包括幕墙、外墙涂料或贴砖等。
⑩室内装修：进行公共区域及住宅单元的精装修，包括墙面、地面、天花板及厨卫设施安装。
⑪园林绿化：实施小区园林景观设计，种植树木、铺设草坪、建造水景等。
⑫配套设施：建设小区道路、停车场、儿童游乐场、健身区等配套设施。
⑬竣工验收：组织各专业进行单项及综合验收，取得竣工备案证书。
祥生地产项目开发周期基准及标准工期
编制陈东健王春贵日期2017.8.29审核刘俊民高宇日期2017.8.29批准俞国勤日期2017.8.29修订记录日期修订状态修订内容修改人审核人批准人祥生地产项目开发周期基准及标准工期祥生地产项目开发周期基准及标准工期编号：XS-GC-ZD06版号：A/0页码：第1页共7页祥生地产项目开发周期基准及标准工期一、项目开发周期基准的建立与应用1、建立初步的基准制定的工程施工周期基准，原则上为周期上限。
2、持续改进及应用每年对各项目进度、成本、质量综合评估；总结、推广与更新：总结优秀项目运作经验，向其它项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。
3、施工周期基准计算编制说明①室内精装修工期根据不同的精装修标准和室内精装修方案另行考虑；②高层、小高层二次结构砌筑工程开始时间提前在封顶前进行(第1层砌体施工在第5层楼面模板完成时可以开始插入。
为了保证施工进度，高层可以考虑分段进行主体结构验收)。
③建筑体形系数复杂建筑需在总工期基础上增加5-10%，并说明情况。
④施工期间考虑雨季（含台风）影响工期增加（具体根据当地雨季情况，分析对施工过程影响的阶段及程度）。
⑤当工期跨春节影响施工时，工期增加15天；⑥地形地貌酌情考虑增加工期的1-10%，并说明情况。
⑦外架拆除包括了内外粉刷、外保温、外墙装饰面等施工的时间。
如外墙饰面考虑用吊篮施工，拆架时间按实际情况重新编制；⑧装修房施工对于有赠送面积的装修房改造，其施工介入点从房屋建筑面积实测完成后计。
（如各地有不同要求，请书面说明情况）⑨辽宁等东北严寒城市的工期在标准工期的基础上增加2-3个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加4-5个月的冬季施工时间；二、销售三宝施工周期基准售楼处、样板区、景观示范区对外开放时间为开盘前一个月为原则。
施工进度标准根据集团的“2579”、“1478”开发节点进行编制。
1、售楼处为钢结构时，施工计划进度为60天，2、售楼处为实体结构时，施工计划进度为80天，三、货量区施工周期基准1、货量区根据当地预售条件，进行工期的压缩，保证货量区能按节点开盘。
住宅开发标准工期参考
开发标准工期参考（住宅）
住宅 小高层住宅（11层） 交地后170天 交地后270天 交地后360天 交地后420天 交地后510天 交地后720天 住宅 小高层住宅（11层） 30天（静压桩） 90天（两层地下室）、50天（一 层地下室） 15天（静载、抽芯、动测） 90天（两层地下室）、50天（一 层地下室） 81天（首层8天、顶层10天、其 它层7×9） 封顶后135天 封顶后40天 封顶后60天 封顶后90天 封顶后180天 封顶后330天 多层住宅（6层）、洋房 交地后170天 交地后270天 交地后330天 交地后390天 交地后450天 交地后660天 独栋、联排别墅 交地后170天 交地后270天 交地后330天 交地后360天 交地后420天 交地后660天
高层住宅（33层） 高层住宅（18层） 30天（静压桩） 30天（静压桩） 90天（两层地下室）、 90天（两层地下室）、50 50天（一层地下室） 天（一层地下室） 15天（静载、抽芯、动 15天（静载、抽芯、动 测） 测） 90天（两层地下室）、 90天（两层地下室）、50 50天（一层地下室） 天（一层地下室） 235天（首层8天、顶层 130天（首层8天、顶层10 10天、其它层7×31） 天、其它层7×16） 封顶后135天 封顶后135天 封顶后40天 封顶后40天 封顶后60天 封顶后60天 封顶后150天 封顶后110天 封顶后210天 封顶后210天 封顶后390天 封顶后390天
பைடு நூலகம்
开发标准工期参考（住
一、项目工程标准周期 序号 内容 高层住宅（33层） 交地后170天 交地后270天 交地后480天 交地后540天 交地后660天 交地后900天 高层住宅（18层） 交地后170天 交地后270天 交地后390天 交地后450天 交地后570天 交地后810天