5.购物中心招商及运营管理(改)
购物中心运营管理方案
提高物业品质
通过优化店面装修、增加 绿化景观等方式，提高购 物中心的物业品质和形象 。
加强安全管理
加强购物中心内的安全管 理，包括消防安全、人员 进出管理等方面，确保客 户和员工的安全。
提高节能环保意识
加强节能环保意识的培养 和提高，推广节能环保技 术和措施，降低购物中心 的环境影响。
05 购物中心运营管理案例分析
购物中心运营管理方案
汇报人：XXX
汇报时间：
目录
CONTENTS
• 购物中心运营管理概述 • 购物中心运营管理策略 • 购物中心运营管理流程 • 购物中心运营管理技巧 • 购物中心运营管理案例分析 • 购物中心运营管理方案总结与展望
01 购物中心运营管理概述
CHAPTER
定义与特点
定义
购物中心运营管理是对购物中心的整体规划、招商、营销、维护等方面的综合管理，旨在为消费者提供优质的购 物体验，实现购物中心的商业价值。
利用互联网和社交媒体等渠道，加强线上营销推广，提高购物 中心的知名度和美誉度。
通过优化店面装修、提供优质服务、设置休息区等方式，提高 线下购物体验，增强客户粘性。
对营销活动的效果进行定期评估，及时调整策略，实现营销效 果的最大化。
服务技巧
提供优质服务
加强员工培训，提高服务质量，包括礼 貌待客、专业知识、售后如开业庆典、节日促销、新品发布会等
，以吸引更多消费者前来购物。
宣传效果评估
03
对宣传效果进行评估，及时调整宣传策略，以提高宣传效果和
降低宣传成本。
03 购物中心运营管理流程
CHAPTER
招商流程
确定招商对象
根据购物中心定位和需求，确定招商对象， 包括品牌、业态、位置等。
购物中心招商管理制度
购物中心招商管理制度第一章总则第一条为规范购物中心的招商管理工作，提高购物中心的综合运营能力，制定本制度。
第二条本制度适用于购物中心的招商管理工作，包括租赁、签约和管理等工作。
第三条购物中心招商管理工作应坚持市场化原则，以客户需求为导向，注重品牌和品质，注重环境和氛围，打造有吸引力的购物中心。
第四条购物中心招商管理工作应遵循公平、公正、公开的原则，保障租户的合法权益，维护购物中心的整体利益。
第五条购物中心招商管理工作应建立良好的信息沟通和合作机制，保持租户之间和租户与购物中心的良好关系，共同促进购物中心的发展和进步。
第六条购物中心招商管理工作由购物中心总经理负责，设立招商部门具体负责招商工作，招商经理负责具体的租赁事务。
第七条全体购物中心工作人员应遵守本制度，服从招商部门的统一管理。
第二章招商的组织管理第八条购物中心应制定招商的年度计划，明确年度的租赁目标和计划，包括招商的对象、面积、租金等内容。
第九条招商部门应建立健全的租赁资源库，开发并整理潜在的租户资源，为购物中心的招商做好充分的准备。
第十条招商部门应建立完善的招商流程和档案管理机制，包括租房申请、洽谈谈判、合同签约等全过程的档案管理。
并且要不断总结经验，完善流程，提高工作效率和租赁质量。
第十一条招商部门应及时了解市场动态，关注供求信息，制定灵活的租赁策略，及时调整招商计划，以适应市场的变化。
第十二条招商部门应定期举办租赁推介会，邀请租户代表和中介代表参加，充分展示购物中心的优势和特色，吸引更多的优质租户。
第三章招商合同管理第十三条招商部门应建立严密的合同管理制度，按照国家相关法律法规和购物中心的管理制度签署招商合同，并妥善保管合同原件和相关资料。
第十四条招商合同应明确双方的权利和义务，包括租金支付方式、租期、保障期、装修规范、违约责任等内容。
第十五条招商合同应提前与租户进行详细的洽谈，充分沟通，明确业务需求，了解租户的背景和实力，确保合同签署的真实性和有效性。
商场楼层招商运营方案
商场楼层招商运营方案一、前言商场作为集购物、娱乐、餐饮等多种功能于一体的综合性建筑，是吸引消费者的热门场所。
而商场的楼层招商运营，直接关系到商场的盈利能力和市场竞争力。
本方案旨在提出一套有效的商场楼层招商运营方案，帮助商场提升租赁率、提高经营业绩，实现可持续发展。
二、商场概况1. 商场名称：XXXX购物中心2. 位置：位于市中心繁华商业区3. 建筑面积：10万平方米4. 主要竞争对手：同区域内的其他购物中心三、分析在当前市场竞争激烈的情况下，提升商场的品牌价值和吸引力非常重要。
我们对商场的现状进行了分析，发现存在以下问题：1. 部分楼层空置率较高，影响了整体租赁率和运营业绩。
2. 部分商户类型单一，缺乏新颖性和吸引力。
3. 顾客流量分布不均，部分楼层资源得不到充分利用。
四、招商运营方案为解决上述问题，我们制定了以下招商运营方案：1. 客户定位与需求分析通过对商场客流量的分析，我们确定了商场的主要客户群体及其消费需求。
在此基础上，我们对商场的招商定位进行了调整，明确招商的目标对象和类型。
2. 楼层规划与调整根据客户定位和需求分析结果，我们对商场的楼层规划进行了调整。
将商场进行了细化划分，通过对楼层不同区域的功能进行再造，提高商场各楼层的整体经营水平。
3. 招商政策优化我们对商场的招商政策进行了优化。
针对现有商户进行分类评估，确定了对优质商户的重点扶持政策，并对新商户提供了更有吸引力的扶持措施。
4. 商家服务与扶持商场为商户提供一系列运营支持服务，如市场推广、活动策划、顾客数据分析等，帮助商户提升经营水平。
同时，商场还制定了特殊扶持政策，对符合条件的商户给予一定的租金减免或场地装修支持。
5. 吸引优质品牌商户商场加强与知名品牌商户的合作，通过租金优惠、品牌宣传等吸引优质品牌商户入驻，提升商场整体品牌形象以及吸引力。
6. 顾客流量引导商场通过推出各类优惠活动、打造特色主题活动，吸引顾客到访，提高商场客流量，提升各楼层的人气。
购物中心的运营管理是怎样的
购物中心Shoingcentre是现代城市或市镇中常见的建筑物，是结合购物、休闲、文化、娱乐、饮食、展示及资讯等设施于一体的商业设施。
购物中心的运营管理要点又是什么呢为你带来了“购物中心的运营管理”的相关知识，这其中也许就有你需要的。
购物中心的运营管理要点购物中心的运营管理：招商在先：一个购物中心成功与否，与前期的招商定位、结构设计、租户选择有着极其重要的关系1、招商定位：招商定位包括购物中心的主题定位、面积配比、租金产出配比、业态功能配比等。
购物中心按照面积及周边消费人数分为三个等级--1区域性regiona或大型购物中心，客源范围的消费人数超过10万人次;2地区性ditrict或社区性的购物中心，客源范围的消费人数至少4万人次以上;3地方性oca或邻里性的购物中心，客源范围的消费人数大约在1万人左右。
不同等级的购物中心决定了不同的主题定位和操作思路。
滨河新天地按照周边人口分布及体量，应该属于区域型大型购物中心，此类购物中心的面积配比一般情况下把35%的用于主力店，25%用于次主力店，40%用于商业店铺。
主力店是指面积在五千平米以上的，比如百货店、大型超市、电影院这类的业态;次主力店是1300—3000平米左右的，比如家电城、运动广场、儿童游戏城、手机城等等;商业店铺就是在500平米以下的。
对于租金产出配比来说，35%的主力店只能占租金产出15%，25%的次主力店占30%，40%的商业店铺要占55%的租金产出。
也就是说配比租金的时候，次主力店要打平。
业态功能配比来讲：在商业领域内，如果说超市经营的是商品，百货经营的是品牌，那么购物中心经营的就是业态。
作为一种集合了多种功能的商业综合体，购物中心对各种业态的组合、搭配，无疑是决定其能否成功经营的关键。
那么怎样的“业态组合”才是最合理的呢一般情况下零售、餐饮、娱乐三大业态大致可以按照5：3：2的比例安排，这是业内推崇的购物中心黄金设置配比。
但是这些都要根据当地消费习惯和市场情况进行调整，比如滨河新天地来说，周边的华联、还有刚刚开业的众美服饰广场，本项目内沃尔玛以及刚入驻的北国商城，零售比例已趋饱和，但周边的餐饮文化休闲娱乐还是比较少所以我们还需要走一条差异化路线，与其他的零售业态形成互补。
商业综合体(购物中心)商业运营管理内容及管理手册
商业综合体(购物中心)商业运营管理内容及管理手册商业综合体（购物中心）商业运营管理内容及管理手册商业运营管理服务内容一、商业运营管理服务内容1、维护良好的整体形象和秩序2、确保消费者满意3、使物业保值增值4、为业主创造最大赢利机会二、经营管理方面1、商业项目形象管理对商业项目进行统一的形象(CIS)策划和管理，以确保商业项目良好的形象和信誉。
1)理念设计(MI)：发展目标，经营定位、商街理念、广告宣传语等；2)行为设计(BI)：经营守则、店员仪容仪表、着装规范、礼貌用语、行为规范等；3)视觉设计(VI)：标准色、店标、店旗、胸牌、包装袋、印刷品、办公用品等。
2、商业卖场现场管理对商业卖场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。
1)店铺装潢：遵循商业项目自身的同一划定和要求，不得随意装修，应维持本商业项目标团体形象。
2)货架使用：统一使用较为高档和美观的开架式货架，并按规定摆放。
3)商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放。
4)店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP等，按规定设计展示、不得乱贴乱挂；5)现场促销：促销活动应遵守商业项目的统一规定和要求，不得破坏商业卖场正常的经营秩序。
3、市场营销推广1)营销策划：制定商业项目整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广计划。
2)宣传促销：对商业项目进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动。
3)品牌演绎：传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动。
4)发行《本项目商业会刊》：传播企业文化，传递流行时尚和动人事迹等，并免费赠送给投资业主及经营者和顾客。
5)实施会员制：对顾客实施钻石、金、银卡会员制，以锁定顾客，提高贩卖额。
6)资料库行销：建立顾客资料库，开展资料库直效营销。
4、商业代价管理1)实施同一明码叫价。
2)禁止代价欺诈行为。
3)不得随意降价促销。
5、商品质量管理1)进店经营的商品必须是品牌商品，按区域功能定位对接。
(完整版)商业综合体(购物中心)商业运营管理内容及管理手册
商业综合体（购物中心）商业运营管理内容及管理手册商业运营管理服务内容一、商业运营管理服务内容1、维护良好的整体形象和秩序2、确保消费者满意3、使物业保值增值4、为业主创造最大赢利机会二、经营管理方面1、商业项目形象管理对商业项目进行统一的形象(CIS)策划和管理，以确保商业项目良好的形象和信誉。
1) 理念设计(MI)：发展目标，经营定位、商街理念、广告宣传语等；2) 行为设计(BI)：经营守则、店员仪容仪表、着装规范、礼貌用语、行为规范等；3) 视觉设计(VI)：标准色、店标、店旗、胸牌、包装袋、印刷品、办公用品等。
2、商业卖场现场管理对商业卖场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。
1) 店铺装潢：遵循商业项目自身的统一规定和要求，不得随意装修，应维持本商业项目的整体形象。
2) 货架使用：统一使用较为高档和美观的开架式货架，并按规定摆放。
3) 商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放。
4) 店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP等，按规定设计展示、不得乱贴乱挂；5) 现场促销：促销活动应遵守商业项目的统一规定和要求，不得破坏商业卖场正常的经营秩序。
3、市场营销推广1) 营销策划：制定商业项目整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广计划。
2) 宣传促销：对商业项目进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动。
3) 品牌演绎：传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动。
4) 发行《本项目商业会刊》：传播企业文化，传递流行时尚和动人事迹等，并免费赠送给投资业主及经营者和顾客。
5) 实施会员制：对顾客实施钻石、金、银卡会员制，以锁定顾客，提高销售额。
6) 资料库行销：建立顾客资料库，开展资料库直效营销。
4、商业价格管理1) 实施统一明码叫价。
2) 禁止价格欺诈行为。
3) 不得随意降价促销。
5、商品质量管理1) 进店经营的商品必须是品牌商品，按区域功能定位对接。
购物中心项目招商流程
购物中心项目招商流程一、项目策划阶段：1.确定项目的定位、规模和功能布局，并制定相应的市场调研和可行性研究报告。
2.明确项目的开发商、投资方和管理方，并确立相应的组织结构和分工。
3.确定项目的招商目标、战略和策略，明确项目的市场竞争力和吸引力。
二、招商准备阶段：1.编制招商宣传资料，包括项目概况、投资优势、定位要求和招商政策等信息。
2.开展市场调研，了解目标消费群体的需求和购物习惯，并分析竞争对手的情况。
3.确定招商团队，包括招商经理、业务员和市场推广人员等，进行相应的人员培训和岗位分工。
三、宣传推广阶段：1.选择合适的宣传媒体和渠道，如电视、广播、报纸、网络和社交媒体等，进行广告投放和宣传报道。
2.组织招商推介会、路演活动和展览展示，吸引潜在的商户和投资者参与。
3.与行业协会和商会等建立合作关系，开展联合宣传和活动，增加项目的知名度和影响力。
四、招商洽谈阶段：1.根据潜在商户和投资者的意向，组织招商洽谈会议，进行项目的介绍和商务谈判。
2.与潜在商户和投资者进行项目的详细沟通，了解他们的需求和投资意向，对接资源和合作机会。
3.协商商业合作协议，明确各方的权益和责任，并进行相关法律和财务审查。
五、签约合作阶段：1.审批项目招商结果，与商户和投资者签订合同，明确合作期限、租赁费用和管理规范等。
2.确定商户和投资者的开店时间和装修要求，提供相应的运营支持和服务。
3.开展合同履行和质量监控，确保各方按合同约定进行经营和管理。
六、运营管理阶段：1.建立完善的运营管理团队和体系，包括项目管理、市场运营、租赁管理和客户服务等。
2.开展市场调研和销售分析，根据消费者需求和市场变化，调整项目的经营策略和优化合作模式。
3.建立良好的商户关系和客户关系，提供专业的培训指导和营销支持，共同实现项目的经营目标。
以上仅为购物中心项目招商流程的一个简单描述，具体的流程还需根据实际情况进行调整和补充。
购物中心项目的招商工作需要充分考虑市场需求、竞争环境和合作方式等因素，通过有效的策略和管理，吸引优质商户和投资者的加盟，助力项目的成功运营。
大型购物中心招商的策略和政策
大型购物中心招商的策略和政策一、市场调研和定位：购物中心招商的第一步是进行市场调研，了解消费者需求和竞争对手情况。
通过调研数据分析，确定购物中心的定位和目标人群，从而制定相应的招商策略。
二、租金政策：购物中心可以根据不同品牌的实际情况，提供不同的租金优惠政策。
例如，对于知名品牌可以提供一定的租金减免或期限延长；对于新兴品牌或创业品牌可以提供一定的租金折扣或分期付款等灵活的租金政策。
三、装修补贴和服务支持：为了吸引优质品牌入驻，购物中心可以给予一定的装修补贴，帮助品牌降低开店成本。
此外，购物中心还可以提供一系列的服务支持，包括物业管理、活动组织、市场推广等，进一步提升品牌的竞争力。
四、品牌合作和联动推广：购物中心可以与知名品牌开展战略合作，共同举办促销活动、推出联名产品等。
通过与品牌的联动推广，购物中心可以提升品牌的知名度和美誉度，吸引更多消费者前来购物。
五、区域营销和定向推广：购物中心可以结合地区特点和消费人群的需求，推出定向营销和推广活动。
例如，根据不同节假日推出相应的促销活动，或者根据不同消费者群体的喜好，定制相应的专属活动，吸引目标消费者。
六、地铁换乘站配套政策：对于位于地铁换乘站附近的购物中心，可以与地铁公司合作，提供优惠的地铁换乘票价、培训地铁员工，或者设置直达楼梯和标识等，方便消费者前来购物。
七、场地设计和运营管理：购物中心的场地设计和运营管理也是吸引品牌入驻的重要因素。
购物中心可以通过注重空间布局、舒适的购物环境、独特的设计风格等吸引品牌入驻。
同时，购物中心还要加强日常运营管理，提供优质的消费体验，以留住品牌和消费者。
总之，购物中心的招商策略和政策需要综合考虑品牌需求、消费者需求和市场竞争情况。
通过合理制定租金政策、提供装修补贴和服务支持、开展品牌合作和定向推广等手段，购物中心可以提升品牌吸引力，吸引更多的优质品牌入驻，进一步提升购物中心的竞争力和知名度。
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2
Shopping Mall目标市场定位
Shopping Mall 功能定位
居然之家
贵友百货
室内步行街区
燕莎商城
8、购物中心的主力商店
（3）购物中心主力店招商的方向
二 三 线 城 市 购 物 中 心 制 胜 战 略 四 部 曲 实 战 研 讨 会
购物中心选择何种业态的主力店，是由购物中心所处的商圈位臵确定 的，如：在城市核心商圈，就不应选择大卖场、建材、家居；在副中心区， 可适当选择家电专业店、院线；在城市近郊，不适合做百货、珠宝。 （4）二、三线城市购物中心主力店招商要点
8、购物中心的主力商店
（1）主力店对购物中心的意义
二 三 线 城 市 购 物 中 心 制 胜 战 略 四 部 曲 实 战 研 讨 会
① 主力商店的聚客力：对购物中心来说，是为了吸引消费者进入 购物中心的“锚店”，而绝不是为了销售去化购物中心的商铺。 ② 主力商店的传播力：主力商店不是为了消化购物中心可出租面 积，而是为提高购物中心的传播能力。 ③ 主力商店的带动力：主力商店的品牌、档次及运营特征，对购 物中心次主力商店、一般店铺招商有着非常关键的推动作用。 ④ 主力商店的维稳力：主力商店租赁面积大、租期长，以及抗风 险能力强诸特点，是购物中心长期稳定的“定海神针”。 （2）主力店在购物中心的位臵
D、国际购物中心协会的购物中心分类
二 三 线 城 市 购 物 中 心 制 胜 战 略 四 部 曲 实 战 研 讨 会
3、购物中心的业态特征：
二 三 线 城 市 购 物 中 心 制 胜 战 略 四 部 曲 实 战 研 讨 会
购物中心特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体， 包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。 Shopping Center、 Shopping Mall相似，其他常见的英文 名词还有：Plaza、Galleria，指出了购物中心的特点，具有长廊、 广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可 以进行休闲、购物或聚会。 Shopping Center、或Mall、或Plaza、或Galleria两词的结 合，表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司 （Department Store）只是针对货品进行分门别类的商店，是无法 提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。
9、购物中心的主力商店
购物中心平面与动线的适应性分析－－戴德梁行
二 三 线 城 市 购 物 中 心 制 胜 战 略 四 部 曲 实 战 研 讨 会
平面形状 限制条件 长度：宽度≥3：1；进深≥100M 长度：宽度≥3：1；进深≤100M 长度：宽度＜3 ：1；进深≤100M 单层面积＜20000㎡ 类正方形 类三角形 类扇形 单层面积＞20000㎡ —— —— 环型、T字型、 一（L）字型 环型、一字型 环形 动线类型 一字型+副动线 环形 一字型或L型 一字型
6、购物中心的业态选择
二 三 线 城 市 购 物 中 心 制 胜 战 略 四 部 曲 实 战 研 讨 会
购物中心内的业态包括：百货店、专业店、专卖店、特色超市、大 型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩、溜冰场、游乐等)、健身 中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便 利店、折扣店，以及社区内的相关服务等。 不同的业态选择，如何进行有效的划分与组合，不仅关系到购物 中心的定位实现、客流的共享，更关系到经营收益的最大化。
目前购物中心引入主力商店的最严重问题是： 第一：可供选择的主力商店寥寥无几； 第二：如选择百货商店作为主力店问题更大，因国内（台湾、 日本亦然）是采取专柜联营的经营方式，与购物中心租户很难匹配。
如华润万象城设计有四家主力店：
（1）RéEL时尚生活百货：专为年轻女性打造的时尚生活馆； （2）Olé超级市场：以“时尚、健康、快乐”为经营理念； （3）深圳最大的电影城——7厅嘉禾影城； （4）深圳第一家奥运标准的真冰滑冰场。
二三线城市购物中心制胜战略四部曲实战研讨会之二
主讲：苏晓晴
(国家注册高级管理咨询顾问） 2012年5月15日· 昆山
课程之二主要内容
二 三 线 城 市 购 物 中 心 制 胜 战 略 四 部 曲 实 战 研 讨 会
第一讲：购物中心业态及规划
第二讲：购物中心租户与招商
第三讲：购物中心运营与管理
课程之一主要内容
二 三 线 城 市 购 物 中 心 制 胜 战 略 四 部 曲 实 战 研 讨 会
B、市区购物中心 选址：市级商业中心 商圈与目标顾客：商圈半径为10-20公里。 营业面积：建筑面积10万平方米以内。 商品（经营）结构：40-100个租赁店，包括百货店家、大型 超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等。 商品售卖方式：各个租赁店独立开展经营活动。 服务功能：停车位500个以上。 管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。 C、城郊购物中心 选址：城乡结合部的交通要道。 商圈与目标顾客：商圈半径为30-50公里以上。 营业面积：建筑面积10万平方米以上。 商品（经营）结构：200个租赁店以上，包括百货店家、大型 超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等。 商品售卖方式：各个租赁店独立开展经营活动。 服务功能：停车位1000个以上。 管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。
国际购物中心协会强调购物中心的五大特征： （1）购物中心规划、开发设立、经营都在统一的组织体系下运作； （2）适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割不可出售。 （3）尊重顾客的选择权，使其实现一次购足（one stop shopping)的目的；或一次满足（one stop enjoying）； （4）拥有足够数量的停车场； （5）有更新地区或创造新商圈的贡献。
③ 主力店招商的推广路径：通过相关网站、展览会、研讨会等各种渠道， 了解符合条件的主力商店，并掌握所有目标主力商店企业内部的拓展新店计 划、新店开发流程、选址标准及决策体系。 ④ 主力店招商的推荐方式：对于大型、多主力店的购物中心（都市综合 体）招商，建议召开主力店招商恳谈会，邀请前期所有的主力店客户参加， 恳谈会的内容主要是征求他们对项目主力店合作的条件、可能性及其他方面 的建议，而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。
2、购物中心的分类标准：
A：社区型购物中心 选址：市、区级商业中 商圈与目标顾客：商圈半径为5-10公里。 营业面积：建筑面积5万平方米以内。 商品（经营）结构：20-40个租赁店，包括大型超市、专业店、专卖店、 饮食 服务及其他店。 商品售卖方式：各个租赁店独立开展经营活动。 服务功能：停车位300-500个。 管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。
第一讲：购物中心产生之研究 第二讲：购物中心竞争之优势 第三讲：购物中心开发之准备 第四讲：购物中心城市之解读 第五讲：购物中心定位之研讨 第六讲：购物中心规划之技巧
第四讲：购物中心的赢利模式
二 三 线 城 市 购 物 中 心 制 胜 战 略 四 部 曲 实 战 研 讨 会
1、零售业态定义：
二 三 线 城 市 购 物 中 心 制 胜 战 略 四 部 曲 实 战 研 讨 会
零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形 成的不同经营形态。 日本安士敏先生认为：“业态是定义为营业的形态”，它是形态和效能 的统一，形态即形状，它是达成效能的手段。 针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择地运用商品 经营结构、店铺位臵、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服 务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。 根据国家质检总局、国家标准委联合发布新国家标准《零售业态分类》 （GB/T18106-2004）中，将购物中心分为：社区型购物中心、市区购物 中心、城郊购物中心三种。
商业街
道 路
有争议的布局
主力商店
商 业 街
主力店
（ 剖 面 图 ）
道路
（总平图）
8、购物中心的主力商店
－－购物中心的主力店位臵谈判
二 三 线 城 市 购 物 中 心 制 胜 战 略 四 部 曲 实 战 研 讨 会
主力店所处位臵是商家与购物中心发展商博弈的结果。 在购物中心传统的各层商业结构当中，当然是首层商业的租金水平最高， 然后以首层为圆心，离首层越近价值越高，离首层越远价值越低。 如果将主力商家安排到顶层去，又是主力商家所不愿意的，任何一个强势 品牌的主力商家，都需要拥有一个比较理想的经营位臵，位于顶层的主力店由 于上下交通所带来的麻烦和不便，将为经营带来更大的难度，所以，极少主力 店愿意选择顶层经营。 两种不同的利益取向，导致了对主力店经营层级两种不同的规划思路。在 现实当中，对主力店的层级设臵往往是“纵向布局”的折中结果。
4、购物中心业态选择依据
二 三 线 城 市 购 物 中 心 制 胜 战 略 四 部 曲 实 战 研 讨 会
5、购物中心的业态配臵
二 三 线 城 市 购 物 中 心 制 胜 战 略 四 部 曲 实 战 研 讨 会
购物中心业态配臵就是指购物中心根据商业功能、市场竞争和自身的定位，确定零 售业态的种类和每一种零售业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。 （1）业态配臵涉及三个层面的问题： A、业态的选择：一个是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态； B、配比的问题：各业态在购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的 多少以及相互的比例关系； C、落位与分布的问题：各业态在购物中心的区位与业态之间的相互关系。 （2）业态规划中的思考维度： A、项目区位：就是购物中心所处的位臵，市中心与城郊结合处的区位条件不一 样，业态定位是不一样。一般购物类业态与市中心程度呈反相关。 B、商圈条件：购物中心都有其服务的商圈范围，项目范围内的消费者是构成购 物中心的购买主力，在业态定位时要考虑商圈适不适合这种业态的生存与发展，所以， 一定要深度分析商圈内的居住群体、消费行为及市场供需情况。 C、项目规模：购物中心规模大小与业态也有较大的关系。规模大，商圈半径也 会相应大，购物类业态的占比就会相对少。 D、竞争关系：购物中心要根据市场竞争情况进行业态的定位与差异化。 E、商户沟通：业态定位一定要做好前期与商家的沟通，通过与商家的沟通了解 是否愿意进驻，最好做到订单式的业态定位。 F、业态落位：购物业态一般分布在低楼层（购物业态的承租能力较强，适合租金 较高的楼层）；餐饮娱乐一般设臵在高楼层。 G、建筑设计：建筑规划一定要满足不同业态对物业的要求。