关于《住宅性能评定技术标准》规范培训的小结__

关于《住宅性能评定技术标准》规范培训的小结
一、为什么要编制此标准和标准的指导思想
1.1.1贯彻国务院办公厅（国办发1999［72］号）文件所提出的“推动住宅产业现代化，提高住宅质量”的一个组成部颁。

文件明确提出要“重视住宅性能评定工作，通过定性和定量相结合的方法，制定住宅性能评定标准和认定办法，逐步建立科学、公正、公平的住宅性能评价体系”。

2003年8月国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号）提出要“完善住宅性能认定和住宅部品认证、淘汰的制度。

1.1.2住宅是一种特殊商品，成本高、使用周期长，并且选用建筑材料和部品众多，生产建造过程也非常复杂。

对于绝大多数并非内行的消费者来说，只能凭住宅外观和外部环境的感性认识来判断，不能真正认识房屋品质的优劣好坏。

开展住宅性能认定制度，可以由公正的第三方对房地产开发企业开发建设的住宅的性能进行评估、认定，可以充分维护住宅消费者的利益。

另外对于住宅开发商来说，如果开发出来的产品是优质的，但是没有人来评价、认可，光靠自己的宣传也无法取得消费者的信任。

所以有必要在开发商与消费者之间建立一种对住宅进行客观、公正的评价认定制度。

利用第三方对商品进行认证，已经是世界各国的一种惯例，例如各种认证标识。

因此，在我国建立住宅性能认定制度也是为了使好的产品得到消费者的认可和信任，同时对规范房地产市场，统一标准，科学理性地建设住宅，促进房地产业健康发展具有积极的意义。

1.1.3目前社会上出现的绿色住宅、生态住宅、健康住宅……等概念，都是强调住宅性能的某些方面，不全面，不具有权威性。

而建设部制度的《住宅性能认定指标体系》可以统一的对住宅性能进行科学、公正、公平的评估。

1.2.0编制的指导思想
1.2.1这个标准是全国唯一一部住宅性能评定标准。

1.2.2适用于城镇所有新建和改建住宅的性能评定，而不是单纯的评优标准。

1.2.3实行第三方认证，认定过程做到科学、公正、公平。

1.2.4认证结果能反映住宅的综合性能水平。

1.2.5体现节能、节地、节水、节材等产业技术政策，倡导一次装修。

1.2.6认证的宗旨是还消费者对于住宅性能状况的知情权。

1.2.7引导住宅开发和住宅理性消费。

1.2.8鼓励开发商提高住宅性能。

1.2.9住宅性能级别要根据得分高低和部分关键指标双控确定。

二、性能分类和住宅分级
2.1根据“2000年小康型城乡住宅科技产业工程”科研成果中把住宅分为五个方面的性能。

分别是：适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能。

2.2处于对住宅性能进行综合的评定，所以编制组认为应该首先对五个方面性能单独评定，以此做为综合评定的基础。

于是就形成了目前条文的结构框架体系。

2.3根据综合性能的高低，将住宅分为A、B两个级。

A级住宅：执行了现行国家标准且性能好的住宅。

B级住宅：执行了国家强制性标准，但性能达不到A级住宅。

2.4 A级住宅根据得分的不同，可从低到高分为1A、2A、3A三等。

三、分值和评定方法的设计
3.1标准把评定总分设为1000分，其中适用性能和环境性能分别为250分，经济性能和安全性能分别为200分，耐久性能为100分。

（分值的大小与我国研究深度有正比关系，也就是说分值低的不代表内容就不重要，比如耐久性给了100分，由于我国对耐久性能研究的还不够透彻和成熟，所以打个保守分，可能在今后的修订本做有所调整。

）3.2归纳起来看，标准分值分为5个性能—28个项目—98个分项—267个子项——合计1000分。

3.3为了防止出项参评工程中个别性能很差，却被评为A级别住宅甚至3A住宅，〈标准〉要求A级住宅五个方面性能的得分率必须是达到60%以上的。

同时，采用符号空心五角心和实心五角心分别表示A 级住宅和3A级住宅的一票否决指标。

3.4下边分别说一下符号有哪些内容要求。

空心五角心作为A级住宅的一票否决指标，共有18个子项，其中突出建筑节能：
（1）套内居住空间，厨房、卫生间等基本空间齐备。

（2）每套住宅至少有一个居住空间获得日照，大套尚需增加。

（3）厨房有直接采光和自然通风。

（4）7层以上住宅设计电梯，12层以上住宅至少设2部电梯。

（5）选址远离污染源，避免各种污染对住宅生活的影响。

（6）住区周边市政基础设施齐全。

（7）绿地率大于等于30%
（8）外墙平均传热系数小于等于Q（当地规定）
（9）外窗传热系数小于等于Q（当地规定）
（10）屋顶平均传热系数小于等于Q（综合节能符合要求，可等同于以上3条符合要求）
（11）结构工程设计施工程序符合国家规定，施工质量验收合格且符合备案要求
（12）抗震设计要求符合规范规定
（13）室外消防给水系统、防火间距消防道路及扑救质量符合规范规定。

（14）墙体材料的放射性污染不超标
（15）室内装修材料有害物质含量不超标
（16）室内环境污染物不超标
（17）结构的耐久性措施符合使用年限50年的要求
（18）防水工程的使用年限，无眠和卫生间不低于15年，地下室不低于50年。

以上18条为A级住宅的项目。

3A级住宅实心五角心共涉及到6个子项，把一次装修列入，是为了引导产业发展方向：
（1）拥有3个或3个以上卧室的套型至少配置2个卫生间
（2）住宅一次装修到位
（3）楼板计权标准化撞击声压级小于等于65分贝。

（4）楼板空气声计权隔声量大于等于50分贝
（5）分户墙空气声计权隔声量大于等于50分贝
（6）机动车停车率大于等于1，且不低于当地标准
四、评定内容和项目
4.1评定工作分为设计审查、中期审查、终审三个环节，进行设计审查是为了能在前期阶段向建设单位或开发商提供技术支持，为使评审结果具有可靠性，中期审查在主体结构施工阶段进行，终审则必须在评定对象竣工后进行。

4.2住宅性能原则上以单栋住宅为对象，也可以单套或主区为对象进行评定。

4.3为了公平，当所处条件与子项规定的要求无关时，该子项可直接得分。

4.4住宅性能等级判别：
A级住宅：含有空心五角心的子项全部得分，且五方面性能要求均的60分以上。

其中600-720为1A（不包括720），720-850为2A（包括720），850以上（包括850）且含有实心五角心的子项全部得分为3A。

五、五大性能的具体项目及相应的子项得分内容详见GB/T
50362-2005〈住宅性能评定技术标准〉。

六、举例
1、3A住宅——2005年11月6日，建设部住宅产业化促进中心会同江苏省住宅产业化促进中心共同组织专家，对南京市建邺城镇建设开发集团有限公司开发，华森建筑与工程设计顾问有限公司南京分公司设计的南京金鼎湾花园（二期）住宅性能设计审查。

专家组通过听取汇报、审阅材料、提问答疑、现场考察，一致认为该项目的设计基本上达到《住宅性能评定技术标准》3A级预审要求，同意列入建设部住宅性能认定工作计划。

（1）该项目在适用性能上有以下特点。

该项目平面布局合理、功能关系紧凑、空间利用充分、住宅单元规整。

套型中所有居住、公共空间通风、朝向、采光均好。

公共空问与私密空问分区明确，尺度恰当。

设备设施齐备，并注意了无障碍设施基本符合A级住宅的设计要求。

（2）该项目在环境性能上有以下特点。

南京金鼎湾花园二期项目总体规划合理，功能结构清晰，交通便捷通顺，内部停车比较充分，小区周边有良好的交通条件和公共服务设施。

住区内部环境良好，环境设施基本齐全。

（3）该项目在经济性能上有以下特点。

A、围护结构节能按照65％的节能标准进行设计和选择技术措施，并充分考虑适应高层建筑和外装饰，以及外保温耐久性的要求。

B、空调设备的选择应注意达到能效（２级）的要求。

C、照明功率的确定应在保证室内照明设计的前提下；达到节能设计
（６－７W／平方米）的要求。

D、注意绿地浇洒和景观用水不得采用自来水
2、2005年11月6日，建设部住宅产业化促进中心会同江苏省住宅产业化促进中心共同组织专家，对连云港市新电房地产开发有限公司开发的连云港市水木华园居住小区住宅性能设计审查。

专家组通过听取汇报、审阅材料、提问答疑、现场考察，一致认为该项目的设计基本上达到《住宅性能评定技术标准》2A级预审要求，同意列入建设部住宅性能认定工作计划。

（1）适用性能
住宅单体平面布局基本合理，套内基本功能空间齐备，平面设计符合模数协调原则，主要居住用房自然通风、采光及日照良好，厨房与餐厅的流线关系比较紧密。

单元底层入口设置公共门厅和无障碍设施。

（2）环境性能
该项目建设基地环境优美、交通方便、服务设施基本齐备，总体布局合理，建筑朝向、自然通风、采光、日照良好，主次出入口位置选择恰当，小区内道路交通简捷方便，注意人车分流，地面、地下停车位基本符合规定要求，建筑造型较好，建筑色彩与环境协调，绿地配置与植物节配比较合理，智能化系统设置齐备。

（3）经济性能
该项目采用了多项产业化技术，覆盖了建筑节能、节水、厨卫成套体系。

管网体系、小区采暖、智能化技术和垃圾处理、可再生能源
利用等方面，其中有些是在本地首次大面积采用，对提升住宅产品的质量，实现四节一环保，推进本地住宅产业化水平具有重要作用。

日期：06.8.25
培训人：王娟。