住宅成本构成明细
浅析房屋建筑成本的组成
浅析房屋建筑成本的组成房屋建筑成本主要由直接成本和间接费用两大部分组成。
直接成本包括土地费用、城市建设配套费、前期工程费、建安工程费、行政性收费、维修基金及不可预见费等。
间接费用主要由管理费、销售费用、财务费用和税金组成。
一、开发直接成本1、土地费用。
通过国有土地使用权出让取得土地后开发住宅产品的基本土地费用。
2、城市建设配套费。
城市建设配套费是房屋建造成本中最刚性部分。
主要包括：住宅建设配套费、自来水配套费、生活污水排放配套费、供电配套费、燃气供应配套费、通信设施配套费、人防设施配套费、公共建筑配套费等。
3、前期工程费。
包括勘察费、规划设计费、审图费、监理费等。
4、建安工程费。
建安工程费由于住宅的类型不同（别墅、多层、高层、超高层）建安费用差距很大。
即使是同一类型的住宅，由于采用的施工方法或地下车库的分摊面积不同，对地上建筑面积的单方造价影响也很大。
5、行政性收费。
6．维修基金。
住宅的维修基金在住户入伙前必须交付。
用于公共部位和公用设施大修。
7．不可预见费。
根据项目的复杂程度和总投资的多少，以前期工程费、建安工程费的3%～10%估算。
二、开发间接费用1、管理费。
开发商的管理费一般按直接费的3%估算。
2、销售费用。
销售费用是指项目在其销售过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理机构的各项费用和佣金。
一般来说，销售费用为销售收入的3%左右。
3、财务费用。
财务费用是指房地产开发企业为筹集项目所需资金而发生的各项费用，主要为借款的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失等其它财务费用。
4．税金。
房地产企业的税金主要有营业税、土地增值税和所得税组成。
房地产项目成本构成讲解
房地产项目成本构成讲解房地产项目的成本构成对于开发商和投资者来说是一个至关重要的考量因素。
正确理解成本构成可以帮助开发商制定合理的定价和预算，进而提高项目的盈利能力。
本文将详细讲解房地产项目的成本构成，以便读者更好地了解其中的关键要素。
I. 土地成本土地成本通常是房地产项目中最大的成本之一。
在购买土地时，需要考虑土地的位置、规模、用途和市场需求等因素。
土地成本还包括开发商支付给政府的土地出让金、规划手续费以及相关手续费用等。
II. 建筑成本建筑成本是指开发商建造房屋以及相关基础设施所需的费用。
建筑成本通常包括以下方面：1. 施工费用：包括建筑主体工程、装修工程、机电设备安装等费用。
施工费用的高低取决于项目的规模、建筑材料的选择以及建设工期等因素。
2. 材料费用：包括砖石、水泥、钢铁、玻璃等建材的采购成本。
3. 设备费用：包括电梯、空调、供暖设备、给排水系统等设备的购置费用。
4. 设计费用：包括项目的建筑设计、结构设计、制图、工程测量等费用。
III. 管理费用管理费用是指项目管理团队的薪酬、办公费用、差旅费用等。
管理费用的大小取决于项目的规模和开发商对项目管理的投入程度。
IV. 营销费用营销费用是指开发商为推广项目和销售房屋而支付的费用，包括广告宣传、销售人员薪酬、营销活动等。
V. 融资成本融资成本是指开发商为筹集资金而支付的利息和手续费。
开发商在房地产项目开发过程中需要借款，同时也需要支付与贷款相关的利息和手续费用。
融资成本的高低对于项目的现金流和盈利能力产生重要影响。
VI. 其他成本除了以上列举的主要成本之外，房地产项目还可能包括其他费用。
例如，能源消耗费用、维护费用、保险费用和税费等都属于其他成本的范畴。
总结：房地产项目的成本构成是个复杂而庞大的系统，涉及多个方面的费用。
开发商和投资者需要全面考虑各个成本要素，并在项目计划和预算中进行合理的安排。
只有准确评估和控制成本，才能提高项目的盈利能力和竞争力。
房地产建设和投资成本主要组成内容
房地产建设和投资成本主要组成内容
1.土地征用及动拆迁补偿费
1.1土地征用费：土地补偿费、青苗补偿费、粮油差价、蔬菜地建设费、垦复基金、耕地占用费、劳动力安置费、老年社员养老费、征地包干费及征地管理费、其他费用。
1.2动拆迁补偿费：拆迁私房补偿费、拆迁单位补偿费、集体设施补偿费、其他费用。
1.3动迁房源建设费。
1.4其他费用。
2.前期工程费
勘察费、设计费、可行性研究费、招标费、临时措施费（临时道路建设费、临时水源建设费、临时电源建设费等）、土地平整费、其他费用。
3.建筑安装工程费
建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、监理费、其他费用。
4.基础设施费
排污排洪费、供电费、供气费、供水费、通信费、照明费、环卫费、道路桥梁涵洞费、绿化带建设费、建设配套费（住宅建设配套、商业网点建设费、临时建设工程费、临时占路费）、施工配套费（许可证执照费、竣工图编制打印费）、其他费用。
5.公共配套设施费
教育设施费、医疗设施费、商业设施费、地区行政设施建设费、服务设施费、其他费用。
6.开发间接费用
工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、利息、审计费、公证费、评估费、周转房摊销费、其他费用。
房地产开发成本构成
房地产开发成本构成1、桩基工程(如有)：70~100元/平方米；2、钢筋：40～75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高),合160~300元/平方米；3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高）,合100～165元/平方米；4、砌体工程:60~120元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);5、抹灰工程:25～40元/平方米;6、外墙工程（包括保温）：50~100元/m2（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙,则可能高达300~1000元/m2；7、室内水电安装工程（含消防）:60～120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：15～30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0。
25~0.5平方米（与设计及是否高档很大关系，高档的比例较大),造价90～300元/m2，一般为90～150元/平方米,如采用高档铝合金门窗,则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程:30~150元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高,造价越高）；11、地下室(如有）:增加造价40~100元/平方米(多层含量较高、高层含量较低）；12、电梯工程（如有)：40～200元/m2，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/m2;13、人工费：130～200元/平方米；14、室外配套工程：30～300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程(成本):70~150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60～90元/平方米;17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施(水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10～30元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%)：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价3.3~3。
房价成本构成及影响因素
房价= 土地成本（30%）+建安成本
（20%）+ 销售管理成本（10%） +税费（15%）+开发商利润（25%）
土地是楼市的第一风向标
地价是推动房价继续上涨的必要条件
宁波近年土地成交楼面价与住宅成交价
从表中的两条价格曲线来看，房价随着地价上涨的关联性十 分清晰，当年地价上涨，那么第二年房价也会有一个相应的上 涨，如果将房价前移一年，两者具有高度的同步性。
传统的经济学定义，需求是价格的 反函数
中国房子价格涨得越凶，买家越疯 狂
国人历来对家情有独钟，房子作为 家的象征、体现及消费者的心理对 房价也有较大影响
消费者心理影响因素
圈地心理 养老心理 虚荣心理 投资心理 怕涨心理 传承基业心理 改善居住条件心理
销售管理成本（10%）
政策因素
各类福利住房政策、房价监管调控政策、公积金及房贷政策、租赁同权...这些政 策都会有效作用于房地产市场，并直接或间接地对房价产生影响
市场自我调节
房子作为一种特殊的商品，生产超过需要时，市场上供过于求，价格下跌，利 润减少；当价格跌到价值以下时，利润率低于平均水平，商品生产者就会缩减生 产，使市场上供给减少，求大于供，价格又会回升。 商品有消费和投机（投资）两种属性，对于消费类的商品，传统经济理论是适用 的。而一旦一种商品的投机（投资）属性高于消费属性时，情况就相反了
房价影响因素
人口因素 地价因素 政策因素 市场自我调节
人口因素
地区内人口越多，住房需 求就越大，在土地供应量 有限、住房供应量一定的 前提下，市场出现供不应 求，房产价格就会上升。
地价因素
地价和房价之间是可以进行粗略的换算和预测
房价= 土地成本（30%）+建安成本（20%）+ห้องสมุดไป่ตู้
住宅项目开发成本费用构成及控制要点
住宅项目开发成本费用构成及控制要点摘要:随着人民生活水平都日益提高，对美好生活和品质诉求的强烈追求，越来越多人对住房的选择提出更高的要求，随着国家对住房限价、三道红线、银行业涉房贷款新规、土地集中供应的多项强劲高压政策的落地，房地产市场的竞争也越来越激励。
为了在市场竞争中取得优势，房地产企业对项目开发成本费用越发关注。
本文正是通过住宅项目开发成本的构成以及控制要点进行阐述。
关键词:住宅项目；开发成本费用构成1.住宅项目开发成本的构成(一)、土地费土地费即项目为取得土地开发使用权而发生的各项费用。
主要包括需要向政府支付的土地出让金、土地转让契税、印花税、土地使用费、耕地占用税、土地评估费、以及征用土地时所需要的各种土地的补偿费用、完善红线外配套设施所需要的建造费用等。
(二)、开发前期费在取得土地开发权之后，项目开发前期的投入费，包括：1、勘察丈量费：水文、地质、地形、管线测量、场地测绘及地籍测量，文物古迹勘探费，定位放线，初勘、详勘，预售\竣工房屋面积测量费，竣工土地测量费，沉降观测费，基坑变形监测费、拨地钉桩验线费等；2、规划及建筑设计费：含项目总体规划设计费、规划概念设计费、方案设计费、施工图设计费、市政配套设计（景观、小市政）、公区装饰设计费、专项设计费、审图费及其他设计相关费用；3、报批报建费：包含向政府归口管理部门缴纳的城市基础设施配套费、其他行政及经营业收费；4、三通一平费：包含建设单位修建、供施工用的临时道路、临时给排水、临时供电设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移、临时变压器等安装及拆除费用。
基础开挖前的场地平整、挡墙、高切坡处理等费用；5、临时设施费：建设单位临时办公场地和办公费用。
开发前期费，就是在土地使用手续办好之后，准备住宅项目开发的企业需要根据住宅开发实际情况进行科学的、具有针对性测量、设计、报规报建、前期准备等所发生的相磁费用，并且当总体规划方案设计出来之后，还需要进行项目的可行性研究、环境影响评估、水土保持方案、安全性评估等进行相应的编制和审查，确保项目开发的的安全性和可行性。
地产成本组成模型
地产成本组成模型是指将房地产项目的成本按照一定的分类标准进行划分，从而形成一个完整的成本体系。
房地产项目的成本组成模型主要包括以下几个部分：
1. 土地获取成本：主要包括土地购买价、拆迁补偿成本、契税等。
2. 前期工程费：主要包括勘测丈量费、规划设计费、报批报建费用、三通一平等。
3. 建筑安装工程费：主要包括主体建筑及安装工程费、公共部位装修、门窗工程、安装工程等。
4. 红线内配套费用：主要包括水、电、气、热工程、智能化工程、园林景观、市政工程等。
5. 土地开发费用：主要包括管理费、销售费用、财务费用等。
6. 设计相关费用：主要包括规划设计、施工图设计、景观设计费、精装设计、装配式设计、BIM设计等。
7. 施工监理费：主要包括施工监理、质量检测、安全监测等。
8. 销售及推广费用：主要包括广告宣传、营销策划、销售代理等。
9. 运营管理费用：主要包括物业管理、maintenance & repair 等。
10. 其他费用：主要包括税费、保险、运输、仓储等。
房地产开发成本构成
房地产开发成本构成1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；?2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；?3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；?4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；?5、抹灰工程：25~40元/平方米；?6、外墙工程（包括保温）：50~100元/m2（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/m2；?7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；?8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；?9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/m2，一般为9?0~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；?10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；?12、电梯工程（如有）：40~200元/m2，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/?m2；?13、人工费：130~200元/平方米；?14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；?15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；?16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；?17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；?18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；?19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；?20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
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商品住宅销售成本与价格构成明细表
（天下房地产法律服务网 张东伟律师编制）
制作日期：2005 年 7 月 20 日 商品住宅销售价格=开发成本+利润+税金+商品住宅差价
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土地使用权费+住宅建造成本+住宅建造期间费用
土地使用权费
(1)开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用； (2)企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用； (3)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款； (4)国家规定不得列入成本费用的其他支出。
备注 2
与商品住宅有关的各种配套设施、设备建设费用应计入商品住宅成本，不得在销售价格以外向购房者另行收取；如属预售合 同签订后需要新增的配套设施、设备，其建设费用需在价外收取的，须征得购房者同意，并与购房者补签有关协议后方可收 取，不得在商品住宅交付使用时强行向购房者收取。
非营业性公共配 套设施建设费
包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停 车库（棚）、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、 围墙等建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用
开发间接费
指开发商直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理 费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
销售费用 销售商品房而发生的各项费用
利润
以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取。 属政府定价或政府指导价的经济适用住房或廉价房，其利润率由政府价格主管部门确定； 属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。
税金
指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。 固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。源自其他与项目开发直接有关的费用
指开发商在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用按受益项目进 行合理分摊。
住宅建造 期间费用
管理费用 开发商管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用
财务费用
开发商在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息 净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，及企业筹资发生的其它财务费用
商品住宅 差价
包括楼层差价和朝向差价。 楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主 管部门确认。
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备注 1
下列费用不计入商品住宅成本：
备注 3
商品住宅建筑面积按开发建成房屋总建筑面积扣除用于就地拆迁安置的房屋及非营业性公建配套的建筑面积计算。房屋建筑 面积的计算和分摊按国家规定执行。
注明： 1）该表主要是依据浙江省规定而制，全国各地区大体上相同，但会有略微的差异。 2）该表如要打印，需要 A3 纸张。
欢迎惠顾天下房地产法律服务网以获得更多更新的信息与服务
出让或转让获得 支付的出让、转让费用+拆迁安置补偿的净支出+应交付的税费 行政划拨取得 该划拨土地征地费+拆迁安置补偿费+城市市政基础设施配套费
前期工程费+建筑、安装工程费、设备费+附属工程费+开发间接费+其他与项目开发直接有关的费用
前期工程费
包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、 通电、通路及平整场地等“三通一平”费用支出。
建筑费、设备费 包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水电安装工程费（含结构和装修）、设备 安装工程费 购置费等
住宅小区基础设施建设费+列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费
住宅建造成本 开发成本
附属工程费
住宅小区基础设 施建设费
指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电（含一户一表）、供气、 供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗（含每户或单元 保安门）、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发 生的设施（设备）及建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负 担的费用