包头CFC项目写字楼市场调研29p

时代广场:在售（位于高新区，疑似华美团队操作）
➢ 三栋写字楼，均价9300，1-6层裙楼 为红星美凯龙，7-21层写字楼，合计约 700多套，目前剩余30套左右，面积区 间70-195 ㎡ ，可打通合并，自由分割； ➢ 12栋公寓，均价7300；总计约800套 左右，已有4栋售罄，面积50-360 ㎡， 产品形态丰富，组合灵活，有客厅上挑 或下沉式户型，有复式户型，有两梯两 户的，有两梯三户的，也有两梯五户的，
➢ 一栋写字楼，28层，6梯9户每层，带精装，4层裙楼（层高5.1米），共200多套， ➢ 面积88-242 ㎡ ，少量360 ㎡，均价11000，2013年开售，目前还剩13套，基本售罄 ➢ 项目紧邻万达，产品外立面大部分为玻璃，采光性能良好，更具时代特色 ➢ 内部隔断采用玻璃墙体，时尚且采光性能好；
国贸大厦
帝豪天下
凯旋-银河线:在售
➢ 产品面积45-88㎡，可根据办公需求购买多 套打通，目前购买客户基本都是办公自用
➢ 价格8000-9000/ ㎡，产权70年，物业及 水电收费按民用标准收费
➢ 小户型+灵活组合，给了客户更多选择性， 70年产权及民用标准收费也极据诱惑力
➢ 这种产品设计对于很多中小型需求客户更有 吸引力，贴合市场的实际需求
市 场 总 结 : 写字楼市场的快速增长并非是由经济增长带来的需求推动，
而更多的是受地方政府的决策引导所致。
产品同质化严重，分布集中
➢ 原有存量过大，但服务标准不达标，无法满足租户的升级需要 ➢ 区位优势好，交通便捷，规模较小，租户附加值低 ➢ 新增供应过量，但创新不足，没有质的提升，无法满足市场改善型需求 ➢ 新品入市，要想实现真正的市场价值，必须提高认知度和统一标准化服务水平 ➢ 探索品牌个性化写字楼经营模式，发挥其交通区位优势，改善环境和服务，进而获得 市场的认可，实现市场价值。 ➢ 差异化定位，提升高度，但不可生硬拔高，偏离市场需求
➢ 已购客户构成：
房企、银行、保险（回迁的）、外 贸、矿业、培训教育机构等
BA
国际金融文化中心：小 结
➢ 已购买客户构成大多为改善型自用需求，投资型客户极少，受市场影响，观望情绪浓烈 ➢ 项目定位包头市最高端的写字楼，明显差异于市场上的其他竞争产品，但产品形态，在 一定程度上偏离了实际的市场需求 ➢ 从十二五规划来看，包头未来的产业结构没有重大调整，未来仍以二产为主，第三产
在200平方米以下,承租能力较弱。
市场观望情绪浓重，部分有升级需求客户，承认项目的拔高定位，价格是核心抗因
帝豪大厦与国贸大厦:售罄（老旧存量写字楼）
➢ 入市时，包头市场上的企业多属创业型、成长型企业， 户型需求都以四五十平方的小户型为主
➢ 其中部分有升级需求的客户，是我们的潜在客户， 价格是核心抗因
个性化的写字楼经营模式:
用招商思维引入名企入驻办公 用商业业态规划思维做办公写字楼
像做商业的业态规划一样，划分不同行业楼层 区域分布，形成产业积聚效应，提高办公效率 和行业互动 前置服务意识，为业主提供前瞻 规划；好物业免除业主后顾之忧。
产品组合调整:
将大户型划分为小面积户型 给客户提供灵活性的组合选择空间，同时降低投资门槛，撬动部 分投资型客户
写字楼
商住公寓
➢ 定位第六代城市综合体，业态组合十分丰富，红星美凯龙、银泰购物中心、家乐福、苏 宁电器、嘉华国际影城等都已确定进驻
九星国际E世界:在售（位于九星数码商圈）
➢ 一栋写字楼，20层，1-4层商业裙 楼，每层4梯11户，带精装，均价 8000 /㎡ ，面积50-142 ㎡，70-80 ㎡ 为主力户型 ； ➢ 一栋公寓，22层，1-4层商业裙楼， 每层4梯19户，带精装，均价70008000/㎡，面积21-80，以50 ㎡为主 ； ➢ 40年产权，地处包头数码商圈
中央商务核心所在， 中央的高度，你懂的！
高度演绎:
应对高新区——未来核心说
等待未来，不如把握现在 龙脉中央，铸就财富传奇
强调中心区位优越性
价格做适度的策略性调整: （目前偏高）
给市场一个台阶，给自己一条出路，给投资者一个理由。
这一波的市场波动，与2008和2011不同 政策调整不是主要波动因素 是前十年激进成长的必然产物 所以：达到一定水平之前，长期下行调整是基本基调 不会像以前一样，短期停滞、回落之后再疯狂反弹 因此，投资者的观望情绪不会持续太久 对于投资品质高的产品，理性的投资者会在一定程度上，有 节奏的恢复投资热情，因为房地产依然是最稳定的投资产品
业占比有所提升，得到不断优化，对高端写字楼的需求不足。 ➢ 市场需求没有明显增长，随着第三产业的发展，需求升级是一种必然趋势，但市场供 应过量，而产品创新不足，多数老化产品不能满足市场的新生需求，消化缓慢。 ➢ 大多写字楼行业类别散乱（细分类别定位，能否有所突破? ） ➢ 知名企业在包头的分支机构较少，包头写字楼的需求主体来自本地企业，租用面积多
包头CFC项目写字楼市场调研29p
国际金融文化中心
➢ A、栋为公寓：
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共200多套，已买1/3，面积集
中在200平米以下，多为改善型 需求客户
➢ B栋未售
➢ C栋为写字楼：
25层，20层以上整层销售，目前无 人购买； 5-19层散卖，共计330套，除去5、 10、11层全部以及8、9层大部分用 于回迁户的约100套左右，共230套 目前还剩余30多套，多为南向（钢 铁大道方向，价格相对较高）
三产业不发达，需求差异化，适度创新很重要
破局策略简析
定位高度不变:
包头市 中央商务区
强调区位 与办公功能
第一座真正的办公写字楼！
强化输出，引导和陪养市场认知高度
高度演绎:
中心 是你的资源ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ更是你的高度
强调中 心区位优越性
高度演绎:
中央商务标杆 领衔包市中心第一高度
强调功能定位及建筑结构特征
高度演绎:
正翔国际:在售（疑似华美团队操作）
➢ 两栋写字楼，每层7梯10户，24 层，5层裙楼，面积118-248 ㎡ ， 均价10000，带1500 /㎡精装； ➢ 两栋公寓，每层6梯20户，23层， 5层裙楼，面积32-106 ㎡，均价 9000，带1000/㎡精装; ➢ 40年产权，9.8米挑高大堂
恒源银座:在售