房地产项目盈亏平衡分析--中海
中海地产项目盈利测算表
不可预见费
(2+3)项 税前成本
之和的 发展费用-销售税金
2.0%
129 20,154 20,154
三
税前成本
小计
四
税前利润
（已交营业税） 所得税 土地增值税
销售收入-发展费用 税前利润的 可扣除项 增值额 25.00%
(1) 0
4,600 元/㎡ 2,800 元/㎡ 3,400 元/㎡ 2,800 元/㎡ 2,800 元/㎡ 400 元/㎡ 600 元/㎡
平米人防费用）
105,000 万元
1,967 万元/亩 11,333 元/㎡
5.55% 1.0%
1,184 213 1,398
4
销售费用
销售费用 小计 管理费
销售收入的
按照每年500万元分摊估算 含项目全部投资利息
112 945 1,057
5
间接费用
利息 小计
4,762 元/㎡ 6,274 元/㎡
6
193,952
105,000 1,765 3,150 109,915 1,294 235 1,529 39,931 938 8,500 4,706 1,602 353 56,029 13,152 2,370 15,522 1,000 8,441 9,441 1,517 180,800 180,800 43,026 10,446 232,839 4,140 1.78% 30.00%
0 0
0 0 190,545
0 698 22,232
0 6,235 198,528
139 1,309 23,029
1,242 11,688 205,640
六 七 八
审定：
税后成本 税后利润 总成本利润率
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析引言概述：房地产项目是一个复杂的投资领域，盈亏平衡点分析和项目敏感性分析是评估项目可行性和风险的重要工具。
盈亏平衡点分析可以帮助投资者确定项目的收入和成本之间的平衡点，从而判断项目的盈利能力。
项目敏感性分析则可以帮助投资者了解项目对市场变化的敏感程度，以及项目在不同情况下的风险和回报。
一、盈亏平衡点分析1.1 收入分析在盈亏平衡点分析中，首先需要对项目的收入进行分析。
收入来源可以包括销售房产、租金收入、物业管理费等。
具体分析包括：1.1.1 销售房产收入：分析项目的销售价格、销售周期和销售量，计算出销售房产的总收入。
1.1.2 租金收入：分析项目的出租价格、出租周期和出租率，计算出租金收入的总额。
1.1.3 其他收入：分析项目的其他收入来源，如物业管理费、停车费等。
1.2 成本分析盈亏平衡点分析中的成本分析非常重要，可以帮助投资者了解项目所需的投资和运营成本。
具体分析包括：1.2.1 建设成本：分析项目的建设成本，包括土地购置费、建筑材料费、劳动力成本等。
1.2.2 运营成本：分析项目的运营成本，包括物业管理费、维修费用、人力成本等。
1.2.3 财务成本：分析项目的财务成本，包括贷款利息、债务偿还等。
1.3 盈亏平衡点计算在收入和成本分析的基础上，可以计算出项目的盈亏平衡点。
盈亏平衡点是指项目的收入和成本相等的点，即项目开始盈利的点。
通过计算盈亏平衡点，投资者可以判断项目的可行性和盈利能力。
二、项目敏感性分析2.1 市场需求敏感性分析项目的市场需求敏感性分析可以帮助投资者了解项目对市场需求的敏感程度。
具体分析包括：2.1.1 市场规模：分析项目所在市场的规模和增长趋势，判断市场需求的潜力。
2.1.2 竞争情况：分析项目所在市场的竞争情况，了解市场需求的竞争压力。
2.1.3 项目定位：分析项目的定位和目标客户群体，判断项目对市场需求的适应性。
2.2 经济环境敏感性分析项目的经济环境敏感性分析可以帮助投资者了解项目对经济环境变化的敏感程度。
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、房地产项目盈亏平衡点分析房地产项目的盈亏平衡点是指项目销售收入与项目成本和费用相等的销售数量。
通过分析盈亏平衡点，可以评估项目的可行性和风险，为项目决策提供重要依据。
1. 项目成本和费用的计算项目成本包括土地购置成本、建造物建设成本、市政设施配套成本、销售和推广费用、管理费用等。
费用包括项目运营期间的日常费用、税费等。
2. 销售收入的计算销售收入可以通过乘以销售单价和销售数量来计算。
销售单价可以根据市场调研和竞争情况确定，销售数量可以通过市场需求预测和销售计划来估算。
3. 盈亏平衡点的计算盈亏平衡点可以通过以下公式计算：盈亏平衡点 = 总成本 / （销售单价 - 变动成本比例）其中，变动成本比例可以通过项目成本和费用中的变动成本除以销售单价来计算。
4. 盈亏平衡点分析的意义盈亏平衡点分析可以匡助项目决策者了解项目的风险和可行性。
如果项目的销售数量低于盈亏平衡点，意味着项目无法盈利；如果销售数量高于盈亏平衡点，意味着项目可以盈利。
此外，盈亏平衡点分析还可以匡助决策者确定项目的定价策略和销售目标。
二、项目敏感性分析项目敏感性分析是指通过对关键变量进行变动，分析其对项目盈利能力的影响程度。
通过敏感性分析，可以了解项目对各种不确定因素的敏感程度，为项目决策提供更全面的信息。
1. 关键变量的确定关键变量是指对项目盈利能力具有重要影响的因素，如销售价格、销售数量、成本费用、利率等。
通过市场调研和经验分析，可以确定项目的关键变量。
2. 敏感性分析的方法敏感性分析可以采用多种方法，如变动一个变量，保持其他变量不变，观察其对项目盈利能力的影响；或者通过建立数学模型，对多个变量进行组合变动，分析其对项目盈利能力的综合影响。
3. 敏感性分析的结果解读敏感性分析的结果可以通过绘制敏感性曲线或者敏感性矩阵来展示。
通过观察曲线或者矩阵中的变化趋势，可以判断关键变量对项目盈利能力的影响程度。
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、引言房地产项目的盈亏平衡点分析和项目敏感性分析是评估房地产项目可行性的重要工具。
通过对项目的盈亏平衡点进行分析，可以确定项目的最低销售数量或者价格，以确保项目能够达到盈亏平衡。
而项目敏感性分析则可以匡助我们了解项目在不同变量的变化下对盈亏的敏感程度，从而更好地应对风险和制定决策。
二、房地产项目盈亏平衡点分析1. 盈亏平衡点的定义盈亏平衡点是指在特定时间内，项目销售额等于总成本的情况下，项目不产生盈亏。
在房地产项目中，盈亏平衡点通常以销售数量或者销售价格来衡量。
2. 盈亏平衡点的计算方法盈亏平衡点可以通过以下公式来计算：盈亏平衡点 = 固定成本 / (销售单价 - 可变成本)其中，固定成本指的是项目中不随销售数量变化而变化的成本，如项目开辟费用、管理费用等；销售单价指的是每一个单位产品的售价；可变成本指的是随销售数量变化而变化的成本，如材料成本、劳动力成本等。
3. 盈亏平衡点的意义盈亏平衡点的计算可以匡助我们确定项目的最低销售数量或者价格，以确保项目能够达到盈亏平衡。
如果项目的销售数量或者价格低于盈亏平衡点，项目将无法盈利，需要采取相应措施进行调整。
4. 案例分析假设某房地产项目的固定成本为100万美元，销售单价为10万美元，可变成本为5万美元。
那末，该项目的盈亏平衡点可以通过公式计算得出：盈亏平衡点 = 100万美元 / (10万美元 - 5万美元) = 20个单位这意味着该项目需要销售至少20个单位的产品，每一个单位的售价为10万美元，才干达到盈亏平衡。
三、房地产项目敏感性分析1. 项目敏感性的定义项目敏感性是指项目盈亏对于关键变量的变化的敏感程度。
通过项目敏感性分析，可以了解项目在不同变量变化下的风险和影响，从而更好地制定决策和应对风险。
2. 项目敏感性分析的方法项目敏感性分析可以通过以下方法进行：- 变量变化分析：对关键变量进行变化分析，观察项目盈亏的变化情况。
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、房地产项目盈亏平衡点分析房地产项目盈亏平衡点分析是指通过对项目的成本和收入进行综合评估，确定项目在何种情况下能够达到盈亏平衡的状态。
这一分析对于项目的投资者和开发商来说至关重要，可以帮助他们了解项目的风险和回报，并作出相应的决策。
1. 成本分析在进行盈亏平衡点分析前，首先需要对项目的成本进行详细的分析。
成本分析包括土地购置成本、开发建设成本、销售和营销成本等。
土地购置成本可以通过市场调研和评估来确定，开发建设成本包括设计、施工、材料等方面的费用，销售和营销成本包括广告宣传、销售人员薪酬等。
2. 收入分析收入分析是指对项目的销售收入进行评估。
这包括销售价格、销售周期、销售量等因素的考虑。
销售价格可以通过市场调研和竞争对手的定价来确定，销售周期可以通过类似项目的历史数据和市场需求预测来估计，销售量可以通过市场调研和销售预测模型来计算。
3. 盈亏平衡点计算在完成成本和收入的分析后，可以进行盈亏平衡点的计算。
盈亏平衡点是指项目的收入和成本相等的状态，即项目不盈不亏的状态。
盈亏平衡点的计算可以通过以下公式进行：盈亏平衡点 = 固定成本 / (1 - 变动成本比例)其中，固定成本是指项目的固定费用，包括土地购置费用、建设费用等，变动成本比例是指项目的变动成本占总成本的比例。
4. 盈亏平衡点分析通过盈亏平衡点的计算，可以得出项目在何种情况下能够达到盈亏平衡。
如果项目的销售收入高于盈亏平衡点，即销售收入超过了成本，项目将实现盈利；如果项目的销售收入低于盈亏平衡点，即销售收入不足以覆盖成本，项目将亏损。
通过盈亏平衡点分析，投资者和开发商可以对项目的风险和回报有一个清晰的认识，从而做出相应的决策。
二、项目敏感性分析项目敏感性分析是指通过对项目的关键因素进行变动和模拟，评估项目的风险和回报的变化情况。
这一分析可以帮助投资者和开发商了解项目在不同情况下的表现，并制定相应的应对策略。
中海各项成本占比与管控措施，中海高利润率的秘籍！
中海各项成本占比与管控措施，中海高利润率的秘籍！中海将一个项目的开发成本大体可分为六大部分▼下面就中海地产在上述六方面的成本管理工作，重点在工程成本方面采取的成本控制措施，以及相关的管理经验与各位同行作如下交流：一、中海项目开发成本控制的总体思路❶建立成本控制目标。
中海地产在各个项目的开始阶段，即及早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；❷公司成立成本控制小组▼组长由公司总经理担任，定期（每半年）对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施；❸设计是成本控制的关键▼加强对设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响；❹严格规范工程分判程度▼及早进行招标准备；设计、合约、项目相互配合；规范材料样板、工料规范，减少合约履行纠纷和风险，降低工程成本；❺完善设计变更、签证程序▼完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限；❻开源节流，严格控制管理费用开支二、中海成本控制的具体办法及经验01.中海地产土地成本管理经验具体而言，中海地产在土地成本控制方面主要采取以下针对性策略：根据多年来积累的房地产开发经验，中海地产已逐步建立土地储备资料体系，对不同时段、不同区域、不同来源的土地资料进行分门别类，并建立竞争对手调研制度保证了投标过程和结果与我司计划的一致性，最大程度降低了分开招标所带来的土地成本增加风险。
02.中海前期费用管理经验对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：☀中海地产设计费的管理责任部门为设计管理部。
03.中海工程成本管理经验中海地产工程成本（约占项目总成本的50-55%左右），主要由分判工程及甲供物资成本、配套成本等构成。
分判工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分判工程/供货合同成本。
我们主要通过以下具体措施来控制分判成本：特别要强调的是：近年来，在财务系统的配合下，合约管理部建立了成本分析预警制度，取得了较好的效果。
房地产盈亏平衡点的计算公式
房地产盈亏平衡点的计算公式盈亏平衡点，也叫零利润点、保本点、盈亏临界点、损益分歧点、收益转折点。
通常是指全部销售收入等于全部成本时(销售收入线与总成本线的交点)的产量。
一、根据固定费用、产品单价与变动成本计算保本产量的盈亏平衡点：盈亏平衡点=固定费用÷(产品单价-变动成本)二、计算保本产量，根据产量与目标利润计算最低销价为盈亏平衡点：盈亏平衡点=((固定费用+维持企业运转的利润)+(产量×单位变动成本))÷产量三、分析找出固定成本与变动成本，计算盈亏平衡点：盈亏平衡点=固定费用÷(产品单价-变动成本)四、根据企业固定费用、产品单价、单位变动成本计算其盈亏平衡点：盈亏平衡点=((固定费用+维持企业运转的利润)+(产量×单位变动成本)) ÷产量五、成本变动时如何求盈亏平衡点计算盈亏平衡点时把初期的投入要加上去，即要求完全收回成本时的累计销售额。
盈亏平衡点(亦称保本点、盈亏分离点)，它是指企业经营处于不赢不亏状态所须达到的业务量(产量或销售量)，是投资或经营中一个很重要的数量界限。
以盈亏平衡点的界限，当销售收入高于盈亏平衡点时企业盈利，反之，企业就亏损。
盈亏平衡点可以用销售量来表示，即盈亏平衡点的销售量;也可以用销售额来表示，即盈亏平衡点的销售额。
项目盈亏平衡点的计算方法：公式：按实物单位计算：盈亏平衡点=固定成本/（单位产品销售收入-单位产品变动成本）按金额计算：盈亏平衡点=固定成本/（1-变动成本/销售收入）=固定成本/贡献毛益率盈亏平衡点又称保本点，设你的固定资产为a，单位产品售价为p，单位产品成本为v，则保本点=a/（p-v）公式推导过程：一般说来，企业收入=成本+利润，如果利润为零，则有收入=成本=固定成本+变动成本，而收入=销售量×价格，变动成本=单位变动成本×销售量，这样由销售量×价格=固定成本+单位变动成本×销售量，可以推导出盈亏平衡点的计算公式为：盈亏平衡点（销售量）=固定成本/每计量单位的贡献差数。
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、房地产项目盈亏平衡点分析房地产项目盈亏平衡点分析是指在投资房地产项目时，通过对项目成本、销售价格、销售量等因素的分析，确定项目达到盈亏平衡的条件。
这个分析对于投资者来说非常重要，可以帮助他们了解项目的风险和潜在收益。
1. 成本分析首先，我们需要对房地产项目的成本进行详细分析。
成本包括土地购置费用、建筑物建设费用、装修费用、销售费用等。
通过对这些成本的估算和分析，可以得出项目的总成本。
2. 销售价格分析其次，我们需要对项目的销售价格进行分析。
销售价格是指开发商出售房地产单位的价格。
通过市场调研和竞争对手的定价情况，我们可以得出一个合理的销售价格范围。
3. 销售量分析接下来，我们需要对项目的销售量进行分析。
销售量是指开发商在一定时间内能够销售的房地产单位数量。
通过市场需求的调研和预测，我们可以得出一个合理的销售量范围。
4. 盈亏平衡点计算有了成本、销售价格和销售量的数据后，我们可以进行盈亏平衡点的计算。
盈亏平衡点是指项目达到盈亏平衡的销售量。
计算公式为：盈亏平衡点 = 总成本 / (销售价格 - 单位成本)。
例如，假设某房地产项目的总成本为1000万，销售价格为200万，单位成本为100万，那么盈亏平衡点 = 1000万 / (200万 - 100万) = 10个单位。
也就是说，只有当销售量达到10个单位时，项目才能达到盈亏平衡。
二、房地产项目敏感性分析房地产项目敏感性分析是指通过对项目的关键因素进行变动和模拟，评估其对项目盈利能力的影响程度。
这个分析可以帮助投资者了解项目在不同情况下的风险和回报，并制定相应的应对策略。
1. 关键因素首先，我们需要确定项目的关键因素。
关键因素是指对项目盈利能力影响较大的因素，如销售价格、销售量、成本等。
通过分析这些关键因素，我们可以找出项目的脆弱点和潜在机会。
2. 变动和模拟接下来，我们需要对关键因素进行变动和模拟。
例如，我们可以对销售价格进行上调或下调，对销售量进行增加或减少，对成本进行调整等。
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（一） 销售收入 1 2 3 住宅 商业 地下室
车位单价 *车位个数 3+4+5+6+7+8
40,000.00 2,508.76 982.49 29.47 0.00 1,011.97
பைடு நூலகம்（二） 开发成本 地价 3
地价 *3% 土地 土地契税 成本 拆迁补偿安置费 小计
可销售面积 商业面积 住宅面积 市场价销售面积 成本价销售面积 地下车位
总额（元）
114,800,000.00 102,800,000.00 12,000,000.00 8,485,714.29 74,510,200.00 29,180,000.00 875,400.00 0.00 30,055,400.00 1,400,000.00 41,760,000.00 1,294,800.00 12,003,251.92 3,444,000.00 2,296,000.00 6,263,251.92 5,854,800.00 5,740,000.00 57,400.00 57,400.00 835,200.00 21,596,548.08 3,239,482.21 18,357,065.87 21.22%
27700 平方米 2000 平方米 25700 平方米 25700 平方米 0 平方米 212 个
4 5 6
前期 勘察、设计费 建安工程费 不可预见费
70元 /㎡ *设计建筑面积 建安成本单价 *总建筑面积 （ 4+5） *3% 7+8+9 （一） *3% （一） *2% 3*5.76%*2+（ 4+5+6+7+8） *5.58%*1 10+11+12 （一） *5% （一） *0.05% （一） *0.05% 5*2% (一 )-(二 )-(三 )-(四 )-(五 ) (六 )*15% (六 )-(七 ) (八 )/(二 )+(三 )*100%
经济技术指标： 用地面积
容积率 覆盖率 计容积率面积 商业面积 住宅面积 会所面积 总建筑面积 13000 平方米 2.28 —— 29700 平方米 2000 平方米 25700 平方米 2000 平方米 37125 平方米
总额（元）
91,670,000.00 79,670,000.00 12,000,000.00 8,485,714.29 74,510,200.00 29,180,000.00 875,400.00 0.00 30,055,400.00 1,400,000.00 41,760,000.00 1,294,800.00 10,782,219.22 2,750,100.00 1,833,400.00 6,198,719.22 4,675,170.00 4,583,500.00 45,835.00 45,835.00 835,200.00 867,210.78 130,081.62 737,129.16 0.86%
70.00 1,406.06 44.28 363.04 92.60 61.73 208.71 157.41 154.33 1.54 1.54 28.12 31.31 4.70 26.61
（三） 开发费用 7 8 9 营销费用 管理费用 利息
综合建安成本 住宅销售均价 商业销售均价 地价
1406 元/平方米 4000 元/平方米 6000 元/平方米 982 元/平方米
（四） 税费 10 11 12 营业税 城市建设维护税 印花税
（五） 公用设施专用基金 （六） 税前利润 （七） 所得税 （八） 税后利润 （九） 成本利润率
注：一、表中的单位价格与总额之间的 换算关系是： 1、销售收入、税前利润、所得税、税后 利润使用可售面积 2、其余项目使用计容积率面积 二、按照经验，用计容积率面积除以0.8 推算项目的总建筑面积 三、车位个数=不计容积率建筑面积/35 四、为了便于计算，综合建安成本不包 含已建成物业已经发生的建筑成本 五、地价中包含中介费80万
坂田项目成本利润测算表（2.0）
序号 项目
1+2
计算公式
盈亏平衡点 单价（元/㎡）
3,309.39 3,100.00 6,000.00
正常情况 单价（元/㎡）
4,144.40 4,000.00 6,000.00 40,000.00 2,508.76 982.49 29.47 0.00 1,011.97 70.00 1,406.06 44.28 404.15 115.96 77.31 210.88 197.13 193.27 1.93 1.93 28.12 779.66 116.95 662.71
乐观情况 总额（元）
4,659.93 4,400.00 8,000.00 40,000.00 2,508.76 982.49 29.47 0.00 1,011.97 70.00 1,406.06 44.28 429.53 130.38 86.92 212.23 221.65 217.31 2.17 2.17 28.12 1,241.68 186.25 1,055.42 129,080,000.00 113,080,000.00 16,000,000.00 8,485,714.29 74,510,200.00 29,180,000.00 875,400.00 0.00 30,055,400.00 1,400,000.00 41,760,000.00 1,294,800.00 12,757,093.12 3,872,400.00 2,581,600.00 6,303,093.12 6,583,080.00 6,454,000.00 64,540.00 64,540.00 835,200.00 34,394,426.88 5,159,164.03 29,235,262.85 33.50%