物流地产项目精品PPT课件
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物流地产
• 高力国际认为，进入2012年，北京物流物业的需求 似乎并没有减退的迹象。鉴于来自第三方物流、电 子商务、B2C和电子信息企业的庞大需求，一些新 项目预计将在2012年进入市场。这些项目总净可出 租面积将达289374平方米，包括普洛斯首都机场大 通关基地、安博空港物流中心二期和华润物流马驹 桥二期等。然而，这些项目大多数到2012年下半年 才会竣工落成，因此，市场整体平均空置率将会保 持相对稳定。由于租户的选择有限，业主将利用这 一优势，推动2012年租金保持继续上升的趋势。而 高力国际统计的去年第四季度的北京工业地产空置 率为0.67%。
二、三线城市前景巨大
• 业内人士告诉记者，2008年金融危机萧条 过了之后，很多国际上的投资又重新回到 了这个市场，譬如安博（AMB）、麦格理 旗下的GOODMAN、丰树、腾飞等等，而且 非常活跃，纷纷进入了很多二线城市。 • 中国二、三线城市物流地产的匮乏状态已 经被很多国际工业地产巨头看到了。一线 城市地价太高，物流地产纷纷在一线城市 周边和二线城市落地。
• 2011年7月，唯品会华南物流中心南海普洛 斯物流园扩容至3万平方米；9月，华东物 流中心江苏昆山淀山湖物流中心投入使用； 11月中，西南物流中心——成都宝湾物流园 投入使用；12月初，华北物流中心——北京 首发物流园投入使用。据称：到去年底， 这家公司全国仓储面积高达10万余平方米。 而在整个中国，国际标准仓的面积不过 1300万平方米。
• 上海同样是供不应求。按照高力国际的统 计：去年第四季度，浦东的仓储物流租金 水平环比三季度上涨1.16%至每天每平方米 人民币1.4元，青浦的租金环比上涨4%至每 天每平方米1.3元。他们认为：由于业主惜 售，预期未来有进一步的租金上涨及资本 增值的空间。 • 供给不足造成了租金的不断上涨。
《物流项目》幻灯片PPT
• 合计：约10300元
• 每月运营支出：房租：按2500计算
• 人员工资：5000元来自• 水、电费：500元
• 日常原材料采购：1000元
• 合计：9000元
企业财务状况简表2
• 企业创立时利润表：
• 编制单位：跟我来吧手工坊 单位：元
• 夜市摊点或者高校内的小店代售。
• 〔2〕广告促销市场，将制作的成品送往招 待所，宾馆，，同时还可将他们的招牌、 广告制作在香皂上，起到一石二鸟的作用。
3〕工艺品市场
• 我们的手工香皂、蜡烛产品本身就是一种 独特的手工艺品，摆放于工艺品店、学生 精品店，销量一定非常可观。还可以将产 品放在工艺品市场。
• 5、投资额灵活：每一块手工香皂的制作成功，都 可以收回一局部资金，资金周转灵活是我们的特 征。
工程实施时间表
• “跟我来吧〞手工皂吧方案将于2021年4月开业。
• 预计2021年下半年收回前期投入的资金。 • 五、十一长假及各个节假日在各大高校，市区繁
华地段分发传单。开展物品展览，把我们的产品 全部地展现给人们，并设置现场DIY邀请人们参 与，已获得更广阔的客户群体。并在店门口举办 促销活动。 • 圣诞节、情人节推出“圣诞礼物〞、“情人节〞 系列香皂。
• 在各旅游景区设点，选择景点的象征物， 让游客利用休息的闲暇，现场DIY制做成象 征物香皂，让游客留念带走，还可以在景 点外生产出成品摆放在各景点代销。从此 将手工皂拓展了市场。
公司启动资金由创办人共同筹集
• 公司前期启动资金由创办人共同筹集〔假 设〕。
• 熊谨、杨晖5001元 • 欧阳丽娟2500元 • 杨素2500元 • 梁缘2500元 • 朱楠2500元
• 销售部：负责人：朱楠 、杨素 业务员：一名
《物流地产研究报告》PPT课件
物流园区属于公共设施，采用“宏观 上统筹调控，微观上自由开放”的发 展模式：由政府牵头确定市政规划， 决定物流园区选址、收购土地，然后 以生地价格出售给各物流行业协会；
中国
物流园区始于1998年建立的深圳平
湖物流基地。截至2008年，全国已 多种发展方式并存。各级政府虽积极
有475家物流园区。2009年博科资讯 参与，但缺乏统一规划，影响区域合
30.9元/平米/月，环比增长5%，同比增长13.1%；
精选ppt
16
二、物流地产行业分析
2.4、物流地产的行业竞争：诸侯混战，各显神通
规模化、网络化经营；拥 有成熟的运营模式，客户 资源丰富。着眼点在：提 供一流物流服务平台，建 立行业领导者地位；
国外 工业地产商
丰富的地产运作经验和政府人脉， 借物流地产收益率；
国内 房地产开发商
物流企业
物流地产
电商企业
丰富的物流运作经验， 布局物流地产以增强企 业的综合服务能力。着 眼点在：满足自身业务 发展的同时，打造第三 方服务平台；
仓储物流建设随实体门店 拓展而发展，并为企业开 展线上业务提供基础。着 眼点在：加快与电商竞争 的步伐，自建仓储支撑企 业开展线上线精下选业pp务t ；
❖ 资金障碍：物流地产具备投资规模大，回报周期相对较长（一般是10到 20年），唯有具备雄厚资金实力的企业方有能力参与竞争；
❖ 管理障碍：随着拿地成本的高企，租金收入已渐渐不能支撑起经营的重 任，引进先进的管理模式，为进驻企业提供横跨整个生产供应链的全套 服务成为未来竞争的关键；
❖ 销售渠道障碍：物流地产的客户多数是物流、商贸企业，对物流设施和 服务有不同的要求。一旦合作，租期会较长且易于建立长期合作关系， 并产生依赖性；
物流地产项目课件
总结词
该零售企业物流配送中心采用了先进的供应链管理理念和技术，实现了对全球范围内所有门店和库存 的实时监控和调配，提高了运营效率和服务质量。
详细描述
该零售企业物流配送中心在全球范围内建立了多个配送中心和仓储中心，采用了先进的供应链管理软 件和信息技术，实现了对库存、运输、配送等环节的实时监控和调配。同时，该配送中心还注重对员 工的安全和培训，采用了自动化、机械化等设备和技术，提高了工作效率和安全性。
运输运营策略
1 2 3
优化运输路线
通过对运输路线的优化，减少运输时间和成本， 提高运输效率。
多元化运输方式
根据实际业务需求，选择最合适的运输方式（如 公路、铁路、航空等），实现运输方式的最佳组 合。
智能化运输管理
利用物联网技术和大数据分析，实现运输过程的 实时监控和调度，提高运输的可靠性和安全性。
总结词：精准定位，谋定后动
1. 确定项目目标：深入研究物流 行业发展趋势，结合市场需求和 竞争对手情况，明确项目的战略 目标和发展方向。
3. 确定项目定位：根据项目目标 和目标客户的需求，确定项目的 主题、特色和核心竞争力，为后 续项目开发提供指导。
项目产品策划
总结词：创新设计，提升价值
3. 产品价值提升：通过创新设计和高品 质的建筑材料，提升产品的品质和价值 ，提高项目的投资回报率。
02
它是一种将土地、建筑物、仓库 、办公楼、配套设施及各种服务 整合在一起，为物流企业提供稳 定、高效运营的场所和服务。
物流地产的分类
根据开发主体的不同，物流地产 可分为两类
工业地产商主导型：由工业地产 商主导开发，以租赁形式给物流
企业使用；
物流企业自建型：由物流企业自 行开发，自用或以租赁形式给其
该零售企业物流配送中心采用了先进的供应链管理理念和技术，实现了对全球范围内所有门店和库存 的实时监控和调配，提高了运营效率和服务质量。
详细描述
该零售企业物流配送中心在全球范围内建立了多个配送中心和仓储中心，采用了先进的供应链管理软 件和信息技术，实现了对库存、运输、配送等环节的实时监控和调配。同时，该配送中心还注重对员 工的安全和培训，采用了自动化、机械化等设备和技术，提高了工作效率和安全性。
运输运营策略
1 2 3
优化运输路线
通过对运输路线的优化，减少运输时间和成本， 提高运输效率。
多元化运输方式
根据实际业务需求，选择最合适的运输方式（如 公路、铁路、航空等），实现运输方式的最佳组 合。
智能化运输管理
利用物联网技术和大数据分析，实现运输过程的 实时监控和调度，提高运输的可靠性和安全性。
总结词：精准定位，谋定后动
1. 确定项目目标：深入研究物流 行业发展趋势，结合市场需求和 竞争对手情况，明确项目的战略 目标和发展方向。
3. 确定项目定位：根据项目目标 和目标客户的需求，确定项目的 主题、特色和核心竞争力，为后 续项目开发提供指导。
项目产品策划
总结词：创新设计，提升价值
3. 产品价值提升：通过创新设计和高品 质的建筑材料，提升产品的品质和价值 ，提高项目的投资回报率。
02
它是一种将土地、建筑物、仓库 、办公楼、配套设施及各种服务 整合在一起，为物流企业提供稳 定、高效运营的场所和服务。
物流地产的分类
根据开发主体的不同，物流地产 可分为两类
工业地产商主导型：由工业地产 商主导开发，以租赁形式给物流
企业使用；
物流企业自建型：由物流企业自 行开发，自用或以租赁形式给其
《物流仓储项目》课件
运营管理
物流仓储项目的 运营管理主要包 括仓储管理、运 输管理、配送管
理等方面。
仓储管理包括库 存管理、空间管 理、设备管理等， 需要制定合理的 库存策略、空间 规划、设备维护
等。
运输管理包括运 输方式选择、运 输路线规划、运 输时间安排等， 需要根据货物特 性、运输需求等 因素进行合理选
择和规划。
物流仓储项目的方案设计
方案设计思路
明确项目需求：了解客户需 求，确定项目规模和功能
场地选择：考虑地理位置、 交通条件、周边环境等因素
仓库设计：包括仓库布局、 货架设计、货物分类等
物流系统设计：包括运输方 式、运输路线、运输时间等
信息化管理：建立信息化管 理系统，实现仓库管理、运 输管理、订单管理等功能
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物流仓储项目
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汇报人：PPT
汇报时间：20X-XX-XX
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物流仓储项目的 需求分析
项目概述
物流仓储项目的 方案设计
物流仓储系统介 绍
物流仓储项目的 实施与运营
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项目概述
项目背景
需求分析方法
市场调研：了解 市场需求，分析 客户需求
竞争分析：了解 竞争对手，分析 市场地位
成本效益分析： 分析项目成本和 预期效益
风险评估：分析 项目风险，制定 应对策略
需求分析结果
物流仓储项目需求分析的目的是为了确定项目的可行性和必要性。 需求分析的结果包括对市场需求、客户需求、竞争对手分析等方面的研究。 需求分析的结果可以帮助企业确定项目的发展方向和策略。 需求分析的结果还可以帮助企业确定项目的投资规模和预算。
PPT-物流地产ppt课件
物流园区
其他物流 渠道
现代物流地 产项目分类
物流仓库
配送中心
分拨中心
11
现代物流地产的 细化
现代物流地产的 细化分类
作业区域 作业线路
各类仓房（含配送 中心、分拨中心等）
油罐（池）、货场、 堆场、罩棚
铁路、公路、水路、 空运专线
12
谁喜欢玩物流 地产
地产开发商 物流承运商 专业投资者
工业（物流） 地产项目
物流商贸地产 工业商用地产
物流地产的形成永远离不开工业商用地产的开发，以物流地产为中 心点，3公里范围内必定存在有大量的制造产业集群 定义：现代化产业集群是物流地产赖以生存和发展的上游客户
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国内物流地产发展 状况
14
物流地产现状
截止至2013年，我国目前各地规划的物 流园区（基地、中心）接近400余个，物 流地产面积保有估算达3000余万平米， 但与此同时，符合国际标准的不足1300 万平米，且库房空置率高达60%，有效使 用率尚不足40%，多数地区建造的物流基 地大都是政绩工程，烂尾现象屡见不鲜。
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物流地产集中 区 远洋运输、内河运输、公路运输、铁路运输、航线运输
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国内物流地产开发 商
普洛斯、麦格理集 国际阵容 团、安博集团、嘉
民集团
益海嘉里、中粮集团、 和记黄埔、华润集团 跨国、国内阵容 金地集团、正大集团、中海集团、华
远集团、富力集团
21
现代物流地产运营 模式及盈亏分析
22
自建自营的作法是： 拿一块地，搭一个棚子，买几台车子，招几个司机，开几个线路，找几 个厂家，谈一下收费 然后 把货物从甲地运到乙地 前提：开发商要足够牛，能够系统化的做到物流运输的所有环节受控
物流项目实施方案ppt
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项目主要工作
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《物流地产模式探讨》PPT课件
较高的行业自律,同时需要社会信用档案的支持。
8
精选PPT
❖ 国外主要物流地产运营模式
以普洛斯、AMB为代表，指的是由物流地产商先选地建成 相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商、物 流公司等，之后转交一个资产管理队伍进行物业管理，提供 物业相关服务。物流地产商只是从事地产投资开发和物业管 理，而日常物流业务仍由客户或客户制定的物流公司操作。
普洛斯在中国的海港、空港以及加工基地构建了一个 完善的配送体系： ➢ 海港：上海洋山深水港、大连大窑湾港、深圳盐田港、 青岛前湾港、广州南沙港； ➢ 空港：北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场、 无锡硕放机场、青岛流亭国际机场； ➢ 加工基地：苏州工业园、天津经济技术开发区、杭州经 济开发区、长沙高新技术产业开发区、重庆经济技术开 发区。
13
精选PPT
新加坡腾飞集团地丰树物流信托管理有限公司
丰树物流信托所属的丰树产业是由新加坡淡马锡财团 完全控股的一个多元化不动产集团，是新加坡乃至亚洲 地区最大的物流不动产所有者和经营者之一，资产超过 100亿元人民币。2005年7月，在新加坡挂牌上市，是 亚洲第一个上市物流地产REITs。
22
精选PPT
AMB北京总部：AMB大厦
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精选PPT
❖ 盈利模式
运营系统提供的强大物流配送服务网络涵盖了仓储设施 的整个流程，物流地产商模式主要通过包括策划、构建 与设施管理来实现。它的客户可以分为三大类:物流业、 制造业及零售业。许多客户都租用了物流地产商遍布全 球的多项仓储设施。
物流地产商为客户提供的服务可以归纳为四种方式: (1)物流园区与标准物流设施开发。 (2)按客户要求定制开发仓储设施。 (3)收购与回租。 (4)提供咨询服务。
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精选PPT
❖ 国外主要物流地产运营模式
以普洛斯、AMB为代表，指的是由物流地产商先选地建成 相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商、物 流公司等，之后转交一个资产管理队伍进行物业管理，提供 物业相关服务。物流地产商只是从事地产投资开发和物业管 理，而日常物流业务仍由客户或客户制定的物流公司操作。
普洛斯在中国的海港、空港以及加工基地构建了一个 完善的配送体系： ➢ 海港：上海洋山深水港、大连大窑湾港、深圳盐田港、 青岛前湾港、广州南沙港； ➢ 空港：北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场、 无锡硕放机场、青岛流亭国际机场； ➢ 加工基地：苏州工业园、天津经济技术开发区、杭州经 济开发区、长沙高新技术产业开发区、重庆经济技术开 发区。
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精选PPT
新加坡腾飞集团地丰树物流信托管理有限公司
丰树物流信托所属的丰树产业是由新加坡淡马锡财团 完全控股的一个多元化不动产集团，是新加坡乃至亚洲 地区最大的物流不动产所有者和经营者之一，资产超过 100亿元人民币。2005年7月，在新加坡挂牌上市，是 亚洲第一个上市物流地产REITs。
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精选PPT
AMB北京总部：AMB大厦
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精选PPT
❖ 盈利模式
运营系统提供的强大物流配送服务网络涵盖了仓储设施 的整个流程，物流地产商模式主要通过包括策划、构建 与设施管理来实现。它的客户可以分为三大类:物流业、 制造业及零售业。许多客户都租用了物流地产商遍布全 球的多项仓储设施。
物流地产商为客户提供的服务可以归纳为四种方式: (1)物流园区与标准物流设施开发。 (2)按客户要求定制开发仓储设施。 (3)收购与回租。 (4)提供咨询服务。
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工业用地开发和建设
开发商或承运商或 物流地产开发商或
制造商
行业竞争激烈，房地产巨头开始 大量购入工业地块土地，政策收 紧，资金回款周期过长，考虑转 让、合作或其他方式处理持有工
业用地或物流产业
物流地产机会
外资、合资企业不断进驻， 为降低运营风险和成本压 力，需同本土物流服务商
进行合作
国家政策利好，地方政府 开门迎接，经济发展牵头 带动，社会贡献立竿见影
自解定义
同属地产开发类别，只因为社会分工和市场需求的不同而形成的物 流仓储地产，实则是销售带来了物流需求、需求引导了物流地产。
例如：电商物流、冷链物流等
A地
商品通过物流地 产平台中转
B地
土地、棚子和人之间的关系
中国版物流地产
很多人以为物流地产起源于八九十年代的国外，实则不然。早在盛 唐之初中国就已经拥有了成熟的“官方物流体系”
物流地产囧况
一拍即合
手里有大量的闲置土地，虽然 靠近农村郊区，但是价格便宜， 为了地区经济发展，需要引资， 采取低价出让土地（商用）+政
策扶持
地方政府
低价招商策略的确有效，大量地 产开发商前来投资开发物流地产， 原本偏远的土地成了香饽饽，开
始考虑抬高地价，收紧政策
之 后
之 前
2007年
同床异梦
房地产市场正热，众开发商纷纷 试水居住楼盘和商业楼盘开发。 少数公司开始低价囤积地，涉及
对于物流地产：
十个买地几个建，个个都想玩套现
你想实现高速驰骋的梦想吗？想从甲地嗖的一下穿越到 乙地吗？想感受一下方向在握的奇幻手感吗？想结交更 多的在途志士吗？最重要的是想拿六位数的年薪吗？ 来做物流吧！千条专线随意挑，万台货车免费开！ 那么问题来了？ 搞物流哪家强？
你心目中的物流地产是什么?
话说回来—— 物流地产究竟是啥？
合建合营的作法是： 拿一块地，已转让、合资、合作的形式寻找物流承运商伙伴，利用各自 在各自领域的优势进行合作，一起开发，一起赚钱，一起分钱 前提：得搞清楚土地所有权是谁的？使用权是谁的？赚的钱几几分成？
地产商+承运 商合作
第三方平台介 入
修建-运作-移交的作法是： 找个ZF或土地大佬谈合作，选一块地，做一个项目评估，告诉这块地能 够用来做什么，并许诺赚回一定的票子后就无偿移交，打比方就是国内 的大部分国省地方共建的高速公路就是这么干的 然后自己筹资、引进开发商建设、引进承运商运作、赚钱，到期后无偿 将项目移交出去 前提：这块地不是你的？你只是在这块地上收几年粮食，到期后得还的
——驿站。而民间常见的则是另外一种物流体系——镖局
驿站
镖局
现代物流地产 分类
现代物流地产的分类
物流仓库
配送中心
分拨中心
现代物流地产的细化
谁喜欢玩物流地产
地产开发商 物流承运商 专业投资者
工业（物流）地产 项目
物流商贸地产 工业商用地产
物流地产的形成永远离不开工业商用地产的开发，以物流地产为中心点，3公里范围内必 定存在有大量的制造产业集群 定义：现代化产业集群是物流地产赖以生存和发展的上游客户
管理模式
物流地产赚钱吗？
赚钱？不赚钱？这得看谁说了算？
ZF
供应商
土地
货物
物流仓
配送
开发商
承运商
消费者
羊毛出在谁身上？
国内物流地产规模 三级中心
二级中心
一级中心
按照物流地产开发总面积、承运线路、承运能力、 基建设施、政策导向、开发商、承运商、开放度、 经济规模、零配规模分析
物流地产集中区
远洋运输、内河运输、公路运输、铁路运输、航线运输
物流地产定义 现代物流地产分类 国内物流地产发展状况 现代物流地产运营模式及盈亏分析 互联网电商企业同物流地产 武汉地区物流地产项目分布
目录
物流地产定义
官方定义
工业地产的分支，通常指投资商投资开发的有关于物流运输的土 地设施，如物流仓库、配送中心、分拨中心等。 美国物流地产大鳄普洛斯公司则定义其为——根据顾客的需求， 选择合适的地点、建设、运营与管理专用物流设施，同时借助与 国际物流端口无缝对接的信息优势，同制造商、零售商、物流商、 分销商等建立密切的关系网，借助物流地产平台开发的仓储中心 为其提供精准的时间、地点、服务。
国内物流地产发展 状况
物流地产现状
截止至2013年，我国目前各地规划的物流园区（基地、 中心）接近400余个，物流地产面积保有估算达3000 余万平米，但与此同时，符合国际标准的不足1300万 平米，且库房空置率高达60%，有效使用率尚不足 40%，多数地区建造的物流基地大都是政绩工程，烂尾 现象屡见不鲜。 参考国外的物流地产发展现状，经济越发达地区的物流 地产建设就越集中在一个或几个物流地产开发商手中。 反观之国内地区，开发区内几个甚至是上十个大大小小 的物流仓储中心是常态，从而造成了大量的资源浪费及 管理漏洞。
普洛斯模式：高标准物流配套+高额度租金收益+国外资本风险转嫁+国有企业合 作
房地产进军物流地产代表
都认为现在的房地产（居住）市场最多还能做个十几二十年，所以 一方面疯狂拿地大搞特搞开发，一方面又在愁接下来该怎么走
国内物流地产开发商 国际阵容
跨国、国内阵容
现代物流地产运营 模式及盈亏分析
自建自营的作法是： 拿一块地，搭一个棚子，买几台车子，招几个司机，开几个线路，找几 个厂家，谈一下收费 然后 把货物从甲地运到乙地 前提：开发商要足够牛，能够系统化的做到物流运输的所有环节受控
地产商主导型
承运商主导型
自建他营的作法是： 拿一块地，搭一个棚子 然后 出租给物流承运商使用，收租金+维护管理费 前提：去找物流运输商吧！实现物流基地的最大化收益吧！
物流地产价值链
项目 项目 项目 项目 决策 批文 规划 设计
工程造价 招投标 工程施工 投入使用 工程验收 项目管理（土地批文、拿地建设、后期管理、招商引资）
资本运作能力、风险转嫁能力
招商 销售
人力资源配置、经营管控能力 资金回笼预计、产投比及净利润率
物业 管理 资产 运营 风险 预估
物流地产盈利模式
目前国内物流地产自主开 发运营的为数不多，多半 为政府招商引资项目和自
身经营需求
物流地产风险
不是专业班子，不熟悉经 营流程，盲目投资买地建 仓，没有系统化评估经营
风险
国家政策就如何配置物流 地产项目、怎样使用、怎 样开发没有明确指导，关
键时刻容易掉链子
国内对于物流地产的理解 仍停留在仓库建设、货物 分拨级别，没有成熟经营
开发商或承运商或 物流地产开发商或
制造商
行业竞争激烈，房地产巨头开始 大量购入工业地块土地，政策收 紧，资金回款周期过长，考虑转 让、合作或其他方式处理持有工
业用地或物流产业
物流地产机会
外资、合资企业不断进驻， 为降低运营风险和成本压 力，需同本土物流服务商
进行合作
国家政策利好，地方政府 开门迎接，经济发展牵头 带动，社会贡献立竿见影
自解定义
同属地产开发类别，只因为社会分工和市场需求的不同而形成的物 流仓储地产，实则是销售带来了物流需求、需求引导了物流地产。
例如：电商物流、冷链物流等
A地
商品通过物流地 产平台中转
B地
土地、棚子和人之间的关系
中国版物流地产
很多人以为物流地产起源于八九十年代的国外，实则不然。早在盛 唐之初中国就已经拥有了成熟的“官方物流体系”
物流地产囧况
一拍即合
手里有大量的闲置土地，虽然 靠近农村郊区，但是价格便宜， 为了地区经济发展，需要引资， 采取低价出让土地（商用）+政
策扶持
地方政府
低价招商策略的确有效，大量地 产开发商前来投资开发物流地产， 原本偏远的土地成了香饽饽，开
始考虑抬高地价，收紧政策
之 后
之 前
2007年
同床异梦
房地产市场正热，众开发商纷纷 试水居住楼盘和商业楼盘开发。 少数公司开始低价囤积地，涉及
对于物流地产：
十个买地几个建，个个都想玩套现
你想实现高速驰骋的梦想吗？想从甲地嗖的一下穿越到 乙地吗？想感受一下方向在握的奇幻手感吗？想结交更 多的在途志士吗？最重要的是想拿六位数的年薪吗？ 来做物流吧！千条专线随意挑，万台货车免费开！ 那么问题来了？ 搞物流哪家强？
你心目中的物流地产是什么?
话说回来—— 物流地产究竟是啥？
合建合营的作法是： 拿一块地，已转让、合资、合作的形式寻找物流承运商伙伴，利用各自 在各自领域的优势进行合作，一起开发，一起赚钱，一起分钱 前提：得搞清楚土地所有权是谁的？使用权是谁的？赚的钱几几分成？
地产商+承运 商合作
第三方平台介 入
修建-运作-移交的作法是： 找个ZF或土地大佬谈合作，选一块地，做一个项目评估，告诉这块地能 够用来做什么，并许诺赚回一定的票子后就无偿移交，打比方就是国内 的大部分国省地方共建的高速公路就是这么干的 然后自己筹资、引进开发商建设、引进承运商运作、赚钱，到期后无偿 将项目移交出去 前提：这块地不是你的？你只是在这块地上收几年粮食，到期后得还的
——驿站。而民间常见的则是另外一种物流体系——镖局
驿站
镖局
现代物流地产 分类
现代物流地产的分类
物流仓库
配送中心
分拨中心
现代物流地产的细化
谁喜欢玩物流地产
地产开发商 物流承运商 专业投资者
工业（物流）地产 项目
物流商贸地产 工业商用地产
物流地产的形成永远离不开工业商用地产的开发，以物流地产为中心点，3公里范围内必 定存在有大量的制造产业集群 定义：现代化产业集群是物流地产赖以生存和发展的上游客户
管理模式
物流地产赚钱吗？
赚钱？不赚钱？这得看谁说了算？
ZF
供应商
土地
货物
物流仓
配送
开发商
承运商
消费者
羊毛出在谁身上？
国内物流地产规模 三级中心
二级中心
一级中心
按照物流地产开发总面积、承运线路、承运能力、 基建设施、政策导向、开发商、承运商、开放度、 经济规模、零配规模分析
物流地产集中区
远洋运输、内河运输、公路运输、铁路运输、航线运输
物流地产定义 现代物流地产分类 国内物流地产发展状况 现代物流地产运营模式及盈亏分析 互联网电商企业同物流地产 武汉地区物流地产项目分布
目录
物流地产定义
官方定义
工业地产的分支，通常指投资商投资开发的有关于物流运输的土 地设施，如物流仓库、配送中心、分拨中心等。 美国物流地产大鳄普洛斯公司则定义其为——根据顾客的需求， 选择合适的地点、建设、运营与管理专用物流设施，同时借助与 国际物流端口无缝对接的信息优势，同制造商、零售商、物流商、 分销商等建立密切的关系网，借助物流地产平台开发的仓储中心 为其提供精准的时间、地点、服务。
国内物流地产发展 状况
物流地产现状
截止至2013年，我国目前各地规划的物流园区（基地、 中心）接近400余个，物流地产面积保有估算达3000 余万平米，但与此同时，符合国际标准的不足1300万 平米，且库房空置率高达60%，有效使用率尚不足 40%，多数地区建造的物流基地大都是政绩工程，烂尾 现象屡见不鲜。 参考国外的物流地产发展现状，经济越发达地区的物流 地产建设就越集中在一个或几个物流地产开发商手中。 反观之国内地区，开发区内几个甚至是上十个大大小小 的物流仓储中心是常态，从而造成了大量的资源浪费及 管理漏洞。
普洛斯模式：高标准物流配套+高额度租金收益+国外资本风险转嫁+国有企业合 作
房地产进军物流地产代表
都认为现在的房地产（居住）市场最多还能做个十几二十年，所以 一方面疯狂拿地大搞特搞开发，一方面又在愁接下来该怎么走
国内物流地产开发商 国际阵容
跨国、国内阵容
现代物流地产运营 模式及盈亏分析
自建自营的作法是： 拿一块地，搭一个棚子，买几台车子，招几个司机，开几个线路，找几 个厂家，谈一下收费 然后 把货物从甲地运到乙地 前提：开发商要足够牛，能够系统化的做到物流运输的所有环节受控
地产商主导型
承运商主导型
自建他营的作法是： 拿一块地，搭一个棚子 然后 出租给物流承运商使用，收租金+维护管理费 前提：去找物流运输商吧！实现物流基地的最大化收益吧！
物流地产价值链
项目 项目 项目 项目 决策 批文 规划 设计
工程造价 招投标 工程施工 投入使用 工程验收 项目管理（土地批文、拿地建设、后期管理、招商引资）
资本运作能力、风险转嫁能力
招商 销售
人力资源配置、经营管控能力 资金回笼预计、产投比及净利润率
物业 管理 资产 运营 风险 预估
物流地产盈利模式
目前国内物流地产自主开 发运营的为数不多，多半 为政府招商引资项目和自
身经营需求
物流地产风险
不是专业班子，不熟悉经 营流程，盲目投资买地建 仓，没有系统化评估经营
风险
国家政策就如何配置物流 地产项目、怎样使用、怎 样开发没有明确指导，关
键时刻容易掉链子
国内对于物流地产的理解 仍停留在仓库建设、货物 分拨级别，没有成熟经营