已解密_旅游景区评估方法简介

旅游资源经营权的价格评估方法 内容提要：旅游资源经营权作为一种资本化的财产权，必须在市场交易中以价格的形式反映其价值。本文在阐述旅游资源经营权的基本概念 内容提要：旅游资源经营权作为一种资本化的财产权，必须在市场交易中以价格的形式反映其价值。本文在阐述旅游资源经营权的基本概念的基础上，结合旅游资源的特点，构建旅游资源经营权的价格评估的指标体系，运用资产评估的基本理论和方法，着重阐述了旅游资源经营权的价格评估方法。

旅游资源经营权作为一种资本化的财产权，必须在市场交易中以价格的形式反映其价值。据不完全统计，目前全国涉及旅游资源经营权“出让”或者“拍卖”的景点已有300多个，而其价值评估在交易过程中起着重要的作用。笔者拟对此作一个初步探讨。

一、旅游资源经营权价格评估概述 旅游资源经营权价格的概念 1.旅游资源的经营权 旅游资源经营权是指对旅游资源一定时期的占有、使用和收益的权利，是一种以合约形式规定的法律上的财产权利。其表现为两种形式，一是对已进行一定程度开发或投入的旅游景区、景点的占有、使用、和收益权利，可称为旅游景区经营权；另一种是对尚未进行开发或投入的旅游资源的占有、使用、和收益权。

2.旅游资源经营权价格 旅游资源经营权价格是在一定期限中持有旅游资源的使用权、收益权所形成的一种价格。目前我国旅游资源的所有权归国家，旅游资源经营权的价格是以旅游资源的使用权、收益权出让、转让为前提的，因此，以一次性支付的旅游资源这个非凡标的多年的资本现值总额，是旅游资源所有权在经济上的实现形式。旅游资源经营权价格的形成包含两种形式：其一是以价值为基础的受供求关系调节的一般商品价格形式，如旅游风景区中已投入和开发的基础设施；其二是以其稀缺性和经营垄断性为基础形成的价格

方式，如景区里的土地资源、森林资源、水资源以及自然奇观等等。正是由于旅游资源的非凡性，决定了旅游资源经营权价格形成方式的复杂性，旅游资源决不能等同于一般商品，更不能简单采用一般商品的价格决定形式。旅游资源和一般的国有资产也有较大区别，它是一种“公益性国有资产”，因此也不可将一般国有资产出让经营权的方式套用到旅游资源上。

旅游资源经营权价格评估 旅游资源经营权价格评估是根据旅游资源属性和特征，以旅游资源经营权的转让为目的，运用科学的方法对旅游资源的现时价格进行评定和估算，其核心是对旅游资源在某一时点的使用权价格进行估算。

旅游资源作为非凡的资源，既不同于土地资源、森林资源等单一形式的自然资源，也不同于一般的国有资产，难以用单位价格形式确定其价格，评估时，不仅要对其市场的有形价值和无形价值进行评估，并以此作为经营权价格评估的重要因素，而且由于旅游资源的“公益性”，还应对其社会价值、生态价值进行效益评价和效益货币化。

目前我国的评估工作，无论是评估实务，评估治理，还是在评估的理论研究方面都获得了一定的进步和发展，但比之于发达国家的评估工作，比之于客观提出的对评估工作的需要还有较大的差距，非凡是对旅游资源这种专业性、行业性较强的评估，理论研究尚待深入。

二、旅游资源经营权价格的评估指标 旅游资源在经营权转让过程中包括完全未开发的旅游资源的转让和已有一定程度开发的旅游资源的转让，因此，对于完全未开发的旅游资源的经营权价格，我们只能通过旅游资源自身的价值评估和预期收益状况来确定；对于已有一定程度开发的旅游资源，由于旅游资源的构成中既包括消耗了一般人类劳动的劳动产品，又包含了以希缺性和垄断性为基础的非劳动产

品，其旅游资源经营权价格确定时，既要把这些追加到旅游资源中，使旅游资源变为人类可直接利用的资源的各种劳动消耗在旅游资源经营权转让中得以补偿，同时还应将其中的稀缺性和垄断性资源以租金折现的形式来实现其所有权价格。

旅游资源自身价值评估指标 旅游资源的自身价值的评估，目前业界还没有一个统一的模式，不同专家学者基于不同的目的，提出了不同的评估体系。这里我们从旅游资源经营权出让的角度来进行讨论，也就是说对旅游资源自身价值的评估，主要考虑能产生经济效益，能将其价值转化为货币，换句话讲，就是能对旅游者产生吸引力的价值进行评估。

1.观赏价值； 2.文化价值； 3.科学价值； 4.资源丰度； 5.环境指标。 旅游资源开发程度和开发条件指标 旅游资源的开发程度指标包括景区已开发投入的成本指标，尚未开发的旅游资源的价值评估指标两部分。对于尚未开发的旅游资源的价值评估仍可采用上述指标进行评价，只是在评估时需注重与已开发景观的协调和平衡。

1.投入成本指标 旅游资源开发、建设成本：包括旅游资源勘测、规划、设计成本；景点建筑物成本；基础设施和服务设施建设成本；土地利用成本。

生态环境保护成本：环境保护费用和环境绿化费用。 旅游资源治理成本：包括治理费用、人才培训费用、景点维护费用等。 损失补偿成本：如，转让山林搞旅 游开发，不仅使农民失去劳动手段，而且会造成直接的经济损失，这些损失应由受让方补偿。

2.开发条件指标 旅游资源的开发条件指标是指对完全未开发的旅游资源和已有一定程度开发的旅游资源的开发和进一步开发的可行性状况的一个评价。具体包括：

地区经济条件； 可进入性； 景区容量条件； 施工条件。 效益评估指标 旅游资源的效益评估指标这里包括对尚未完全开发的旅游资源预期效益评估以及已投入开发的旅游景区旅游资源现有效益的评价和未来效益的增长预期。

1.现有效益的评估指标 目前年平均接待游人量； 旅游者的人均消费额； 旅游者的人均接待成本； 目前年平均净收益； 年均收益增长率。 2.预期收益评估指标 旅游客源市场需求量猜测 我们采用L.J.Crampon提出的引力模型： Tij：客源地i与目的地j之间旅行次数的某种量度； Pi：客源地人口规模、财富、或旅行倾向的量度，可以定义为客源地的人口数或潜在旅行的人数，它可以是几个变量的组合；

Aj：目的地j吸引力或容量的某种量度； Dij：客源地i与 目的地j之间的距离，用目的地到客源地旅行时间来表示； G：经验估计系数，是个调节其他变量大小的比例常数，以尽可能准确解释旅游活动Tij的观察水平；

b：经验估计系数，其值反映距离作为一种阻力函数对旅游影响的相对程度，不同的旅游资源由于距离对其的影响不一样，b值取值也不一样。

旅游者人均消费水平 旅游者的预期人均消费水平取决于未来旅游资源的开发状况在考虑物价因数和消费水平变化的因素等变量下的一个粗略估计。

三、旅游资源经营权价格评估的方法 关于旅游资源经营权价格的评估和确定目前国家没有颁布相应的法律法规作为依据，惟一可以参考的是国务院1985年发布的《风景名胜区治理暂行条例》，但对于旅游资源的出让方面基本上处于“真空”状态。这里笔者参考国家关于土地资源出让使用权价格确定的方式结合旅游资源的非凡性作一个初步探讨。

旅游资源经营权价格评估 1.出让、委托估价主体 我国旅游资源绝大部分属于国家所有，各级地方的政府作为国有资产的“代理人”，应该成为旅游资源经营权出让的主体，同时也应是委托估价的主体。

2.价值内涵 旅游资源经营权价格是一定年限的价格，受让者必须向旅游资源的所有者缴纳一定的出让金。因此，出让旅游资源的经营权价格评估应明确价格内涵。

旅游资源经营权价格包括三部分，旅游资源资产的地租本金化价格、投资成本以及旅游资源投资应得利润。

旅游资源资产的地租本金化价格是旅游资源的绝对收益和级差收益按社会平均利润率 还原成本金的价格。投资应得利润是指本行业的平均利润。 旅游资源经营权价格的估价方法 1.收益现值法 收益现值法是在估算旅游资源未来每年预期纯收益的基础上，以一定的折现率，折算为评估日收益总和的一种方法。这里须注重的是，由于旅游资源的开发程度的不同，收益的确定也应不一样。对于尚未开发的旅游资源的收益确定，我们可以采用假设开发法，在结合旅游资源的自身价值评估的基础上，考虑旅游资源的开发条件和市场的需求状况来估计旅游资源开发后的收益状况。

其计算式： P=Ftk1① P：旅游资源经营权价格； Ft：在对旅游资源假设开发的条件下能带来的预期年收益水平； α：旅游资源开发条件系数； β：对旅游资源经营权市场需求系数； γ：其他影响因数的系数； λI：各种影响因素的权重； k1：经营权年限内的年金现值系数。 这里须说明一点，Ft的准确性取决于对旅游资源自身价值的正确评估和对旅游者需求的正确把握的基础上。

对于已有一定程度开发的旅游资源的收益主要以评估当年旅游景区现有收入为准， 加上未开发旅游资源的收益来加以确定。 其计算式： P=I×G×k2+① I：评估当年旅游景区现有收入； G：景区的年均增长率； k2：在经营权年限内的等差年值现值系数。

①：对旅游资源的未开发部分的经营权价格其确定方式采用①式。 2.成本法 在用成本法计算出让旅游资源经营权价格时，其价格为旅游资源的投入成本价格与旅游资源带来的增值收益之和。其中，增值收益源于“增值地租”，应归旅游资源所有者即国家所有，相当于出让金部分。投入成本价格为旅游资源使用者在取得旅游资源使用权时支付的平均成本。

其计算式：P=∑Gi+/L GI：各种投入要素的评估值； R1：绝对收益； R2：级差收益； L：本金化率。 R1+R2是旅游资源的增值收益，它等于旅游业平均销售利润率与社会平均利润率之差乘以旅游产品的销售收入。

总之，在我国旅游资源经营权的转让在许多方面还带进一步完善和规范，而对其价格的评估还处于探索阶段，其理论和方法需进一步深入研究，非凡是应加强理论界和实业界的交流与合作，在实践中来完善其评估方法。