房地产例题(精)

1.1 1.0
0
0 -1%
+1%
-2% -1%
• 有一待估宗地甲需评估,现搜集到4宗地。 • 表中负号表示参照物条件比待估地差，正 号表示参照物宗地条件比待估地条件优。 • 当容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1， 地价比容积率为1时的地价增加3%。另外 该城市地价指数见下表。
地价指数表
有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面 积为2000m2，建筑容积率为2.5，拟开发建 设写字楼，建设期2年，建筑费为3000元/ 平米，专业费为建筑费的10%，建筑费和 专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建 成后即出售，预计售价为9000元/平米，销 售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的 6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商 要求的投资利润率为10%。试估算该宗土 地目前的单位地价和楼面地价。
第五章房地产评估 作业与例题
作业1：成交价
宗地 甲 A 成交价 交易时 交易情 容积率 区域因 个别因 间 况 素 素 1999.1 0 1.2 0 0 800元 /M2 1998.1 +2% 1.3 +1% 0
B
C D
850
760 780
1999.1 +1%
1998.1 0 1998.1 0
1.4
深度 /英尺
25
50
75
100125150源自175200单独深度 40 百分率 累计深度 40 百分率
30
20
10
9
8
7
6
70
90
100
109
117
124
130
平均深度 160 140 120 百分率
100
87.5 78
70.8 65.2
• 根据正常宗地路线价法公式：宗地地价=路 线价×深度指数×宗地面积 • 根据上述所给的数据资料带入公式： • 待估宗地总价 =1200×100%×15×18+1200×40%×2× 15 • =338400（元）
• 标准深度为100英尺的宗地,每25英尺其单独 深度百分率分别为40%,30%,20%,10%,9%, • 8%,7%,6%。求深度百分率表。
另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为 每月每建筑平方米 50 元，空置率为 10 ％， 每年需支付的管理费为年租金的 3.5％，维 修费为重置价的 1.5 ％，土地使用税及房产 税为每建筑平方米 20 元，保险费为重置价 的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化 率8％。试根据以上资料评估该宗地2007年 3月的土地使用权价格。
6、计算土地纯收益 土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益 ＝412740－172 500＝240 240（元） 7、计算土地使用权价格 土地使用权价格＝240 240 /7% ＝3 432 000元 单价＝3 432 000/500＝6864（元） 8、评估结果 本 宗 土 地 使 用 权 在 2007 年 3 月 的 土 地 使 用 权 价 格 为 3432000元，单价为每平方米6864元。 • 土地使用权在2007年3月的剩余使用年期为50－4＝46 （年）。
作业2：剩余法 注册P59，4
• 有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1,000平 方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建 设写字楼，建设期2年，建筑费用3500元/平方米， 专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费 用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对 外出租，租金水平预计为2元/平方米· 日，管理费 用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%， 保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的 17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为 7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建 筑费用和专业费用)之和的20%，试评估该宗地地 价。
年份
指数
1995
100
1996
105
1997
108
1998
110
1999
111
要求：评估待估宗地1999年1月份的价格。
• P153例题6-3: 收益法 某房地产公司于2003年3月以有偿出让方式取 得一块土地 50 年使用权，并于 2005 年 3 月在此 地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价 为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残 值率为2％。目前，该类建筑重置价格为每平方 米 2500 元。该建筑物占地面积 500 平方米，建 筑面积为 900 平方米，现用于出租，每月平均 实收租金为3万元。
练习：成本法
• 某土地面积为1000平方米，每平方米征地 费100元，开发费150元，土地开发期为两 年，开发费在开发期内均匀投入，开发商 要求的回报率为10%，当地土地出让增值 收益为12%，银行贷款利率为6%，则该土 地用成本法评估土地价格为（ ）元 • A：331923 B：298360 • C：280000 D：275000
4、计算房地产纯收益 年房地产纯收益＝年总收益－年总费用 ＝486000－73260＝412740（元） 5、计算房屋纯收益 （1）计算年折旧费。
建筑物重置价 2500 900 年折旧费＝ ＝ ＝46875 （元） 使用年限 48
（2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）： 房屋现值＝房屋重置价－年折旧费×已使用年数 ＝2500×900－46875×2＝2 156 250（元） （3）计算房屋纯收益： 房屋年纯收益＝房屋现值×房屋资本化率 ＝ 2156 250 ×8％＝172 500（元）
1、选定评估方法 该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益 总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益＝50×12×900×（1－10％）＝486 000（元） 3、计算总费用 （1）年管理费＝486 000×3.5％＝17010（元） （2）年维修费＝2500×900×1.5％＝33 750（元） （3）年税金＝20×900＝18000（元） （4）年保险费＝2500×900×0.2％＝4500（元） 年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4） ＝17 010+33 750+18 000+4 500＝73 260（元）
P163例6-7
• 某路线价区段，标准深度为16～18米，路 线价为1200元/平方米，待估宗地为一临街 矩形地块，临街宽度为15米，临街最深为 20米，具体情况和该路线价区临街地深度 指数见下表： • 临街深度（m） • 深度指数（%） • 试写出评估该宗地所运用的计算公式，并 计算出评估结果。
作业：收益法 注册P59，6
• 某房地产公司于2000年1月以有偿出让的方式取得一 块土地50年使用权，并于2002年1月在此地块上建 成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年， 残值率为0。评估基准日，该类建筑物重置价格为每 平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米， 建筑面积为1800平方米，现在用于出租，实际每年 收到租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出 租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为 10%，每年需要支付的管理费为年租金的3%，维修 费为重置价格的1.5%，土地使用税以及房产税为每 建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地 资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。根据以上 资料评估该宗土地2003年1月土地使用权的收益价格。