星河湾海怡半岛总结0912311(K改)
广州星河湾半岛营销策划全案
组织星河湾半岛的高端客源
提升星河湾半岛产品之外的泛配套 最大化星河湾半岛无形资产
短期价值
制造话题，轰动市场，影响圈层
POINT2
营销如何制造持续沸点
解决三大问题
Point1：影响力
全面提升星河湾品牌影响力，打造核心差异性
Point2：传播力
有效提升项目知名度，渗透高端圈层传播
形象设计 贵族礼仪培训
酒类协会
豪华旅游定制 高尔夫球协会
成衣/鞋饰高级定制
『私爱文化汇』
艺术品鉴赏拍卖 ·定期私藏欣赏 ·琴棋书画协会 ·戏剧堂会 ·读书会
茶道协会 花道协会 歌剧
粤剧HOW C昆U剧LTURALIZE 如何文话化剧地生活
读书会
文化潮流信息
顶级厨艺协会
画廊
古典乐器
私藏品鉴会
琴棋书画协会
✓ 会籍终身制，不可转让；
✓ 会员数目恒定，体现这一圈层的尊崇地位， 有较强的不可复制性；
汇景新城亚太俱乐部
✓ 会员制：会员交纳8万元会籍费用，每 年1.2万元年费，年费可作年度消费使 用；
✓ 服务涵盖：商务及会议、餐饮、休闲娱 乐中心（会员免费，水疗除外）及儿童 俱乐部四大板块；
✓ 业主以外的人士均可缴费入会，分个人、 公司、家庭及外籍人士会籍；
中国富豪私人社交平台
星河汇
✓ 会员股份制私人俱乐部，会员缴纳50万会籍 费用，每年10万基本消费金，会员可享有俱 乐部经营分红收益；
✓ 会员服务涵盖方面广： • 星河基金会 • 企业商学院 • 顶级消费汇 • 私爱文汇 • 全能超级管家……； ✓ 会员经过严格的资格审核，以项目业主和社
会金字塔尖端的人群为主，纯粹的人群圈子， 并为会员打造顶级的生活和社交平台；
广州星河湾地产案例分析(经典之作)
• 柏油路 与一般水泥公路相
比，星河湾的沥青路可
减少噪音 80% ,而且路 面不设沙井盖，避免了
其对景观的破坏，黑亮的颜色增加了与路旁绿化的对比度， 增加了道路的整体美感。
• 阳光车库 星河湾向住户提供半地下的阳光车库，阳光直接照进
车库内，让每一个车主在停车时也呼吸到透过绿树传来的 新鲜空气
区域分析
• 地理位置 在全国都享有声誉的华南板块
服务设施
• 文化休闲类 会所 位于1期住宅区,靠近城市干道,面
积3600平方米,配套中餐厅,西餐厅康体中心 等总体规模不大,且远离后期居住区,利用率 较低.
星பைடு நூலகம்湾每个组团配备全天候私家式泳池， 业主使用时无需花费
网球场
• 商业服务类 商业服务设施主要以商业街的形式存在,
的绿肺
`
• 各组团内的小路蜿蜒曲折，掩藏于花草树 丛当中，在此间散步更增添了一番趣味
• 运用世界专利宝墨园的“活”水技术，在 碧波荡漾的清水中放养了3万余尾五彩斑斓 的锦鲤
道路
• 组团间采取人车混行 • 组团内采取人车分行
车辆进入组团后，直接进 入地下车库，楼内电梯直通地 下，业主从设在车库内的电梯 入口直达住所，从而保证社区 内无车辆通行，完全是人们漫 步闲聊、孩子们任意玩耍的安全庭院。
绿化
• 十大水系 ：一江两河四湖六池 • 社区水景面积超过3万平方米 • 形成 46个水景和1830米长的骑江大道 • 园内道路无一是用水泥浇注而成。其山景、
石景、路径等均采用天然花岗石、大理石、 石英、麻石等名贵石材制成，营造出一种 天然、和谐的石韵
• 分为6个不同异域风情的分散花园 • 园林立体化，立面面积大于水平投影面积 • 占地110多亩的高尔夫球场，如同一个天然
王志刚工作室论星河湾战略历程79p
归零重启１９９９－２００３核心要素
王志纲工作室：策略顾问、推广主导； 姚嘉：WY设计公司、建筑设计： 许大珣：贝尔高林、环境设计概念 梁心如 ：番禺设计院，园林施工图设计 中建三局：工程总包 ……
归零重启１９９９－２００３核心要素
我们需要他把以往的成功在这里再来一次；首先得到的往 往是信心和方向感，这也很重要；
重新定位２００４－２００６重审目标
股东利益驱动：投入产出的合理性——如果没有高额单方 利润，品质地产模式就不成立
对手的飞速扩张带来的压力 “前三期，没什么钱赚呵！”
重新定位２００４－２００６再判市场
北京：全国，甚至世界的市场 中国富豪群的成长：居住品质需求与购买力的提升 土地交易变局与别墅用地短缺 “主要是考察对手垃圾到什么程度！”
岂止百亿那么简单
独特的产品模式 独特的营销与服务模式 独树一帜的企业品牌 上海、广州、太原三城高质量的土地储备 络绎不绝的各地政府与土地合作邀请 良好的融资平台
为什么是黄文仔与星河湾？
有什么样的老板， 就有什么样的企业
为什么是黄文仔？
他为什么要做中国地产界最懂产品的老板？ 十年来，他坚持了什么？改变了什么？ 他怎样打造一个与自己一样疯狂的企业队？ 多次风险巨大的决策，他为什么总是对的？ 他怎样为自己定位？ 他怎样算账？或他为什么“舍得”？
走原创路线，就别指望大腕； 依赖“神仙空降”或“外来和尚”创造奇迹，不过是缘木求
鱼； 找对人，关键在于学习能力与执行力 重要的是统一思想，点燃激情； 做什么？自己心中有数，
怎么做？要的只是执行和技术而已
归零重启１９９９－２００３核心要素
原有产业的稳定与新企业的重塑； 核心命脉部门的亲自掌控； 重大业务管理部门高管外聘； 用人前提：信我者来，跟我者用； 用人标准：理念共识、经验水准、执行到位； 用人条件：不拘一格，不算小账.
易居---上海星河湾总结
浦东星河湾项目工作总结2009.08星河湾，如何实现自己的价值？》……内容页码第一部分浦东星河湾介绍3第二部分星河湾热销解码77第三部分项目成销启示96黄文仔宏宇集团于2000年推出的“星河湾”，以“打造中国房地产劳斯莱斯”为旗帜，成为当时国内最受瞩目的房地产品牌之一，黄文仔也因此奠定了在业内的强势地位。
在制造“星河湾神话”的同时，与和记黄埔联手把海怡半岛打造成广州的“长岛”，成为顶级富豪的家园。
宏宇集团规模不小的土里储备也让投行加快了帮助其上市的步伐。
(摘自：胡润百富)公司背景介绍舍得用心创新2005年北京星河湾走向全国2000年广州星河湾立足广州2009年浦东星河湾面向世界星河湾产品介绍我们对星河湾项目进行层层分解：•社区•规划•建筑•景观•装修社区营造星河湾，给业主打造的不仅是单一区域的豪宅产品而是通过完整社区营造为业主提供高端的生活与社交平台！那么，星河湾如何打造社区整体感？》功能完善和城市意象手法是关键。
完善居住、生活、社交各个方面，打造星河湾社区五大要素商业街物业酒店教育会所》完整配套星河湾的完善之处在于：不仅有住宅街区、物业、商业街等生活要素，也包括学校等教育配套和会所社交配套，还拥有五星级酒店配套。
浦东星河湾商业街将以高端定制为主，引进具有悠久历史的国际顶级品牌及私属定制的贴身VIP服务。
通过顶级品牌入驻，进一步强化跨界营销以及生活方式、交流平台的塑造。
酒店会所教育物业商业街物业服务方面，浦东星河湾统一为酒店式管理，且引入“金钥匙”管理标准。
星河湾是第一个把金钥匙酒店服务引入住宅管理服务的房地产企业。
酒店会所教育物业商业街浦东星河湾在教育配套方面规划有小学、幼儿园，以“大社区、大教育”的理念，努力为业主孩子提供卓越教育，给孩子营造一个高尚的成长氛围。
广州星河湾配套有番禹执信中小学，灵格风国际幼儿园北京星河湾配套有星河实验小学，德福双语幼儿园酒店会所教育物业商业街会所分为两种：泛会所及四季会•泛会所分散于各个组团中，如底层大堂等交流空间•四季会为项目星级会所，包括中西餐厅、康体娱乐中心等星河湾项目配置有四季会会所，以国际顶级的品质标准，为高知、高贵、高雅的品质精英，打造独特、优雅的体验空间。
星河湾集团简介
星河湾集团介绍星河湾集团的前身“广州市宏宇集团股份有限公司”成立于1994年7月，1996年成为广州市第一家私营股份制企业集团。
星河湾集团是一家致力于营造高品质住宅、高品位生活平台的企业。
以房地产开发为核心业务，同时拥有房地产开发、建筑设计、物业管理、商业经营、生产制造以及教育事业等六大业务板块；旗下现有30余家子公司，现有员工超过5000人；始终秉承“舍得、用心、创新”的企业理念，努力成为受世人尊敬的企业。
公司自成立以来，始终坚持以产品品质为核心，并全程督控项目品质的企业经营管理模式；锤炼出一整套以高品质、精细化为特征，涵盖设计管理、质量控制和管理服务、多元协调的全程品质管理体系，培养了一支以品质追求为核心的高素质企业团队。
在房地产开发上，星河湾集团恪守品质信念，潜心执着于星河湾品质生活的营造，成为市场和业界认可并尊重的开发商。
集团属下的广州宏富房地产有限公司、广州番禺海怡房地产开发有限公司、上海浦东星河湾房地产开发有限公司、上海金色紫都房地产开发有限公司、北京富华园房地产开发有限公司、太原星河湾房地产开发有限公司、鄂尔多斯市星河湾房地产开发有限责任公司等七家房地产开发公司。
其中：【广州星河湾】位于广州市番禺区，占地面积1200亩，总建筑面积148万平方米，项目分八期建设，目前第六期已售罄，第七期“星河湾·盛荟”预计于2011年年中面市。
【北京星河湾】位于北京市朝阳区，占地面积511亩，总建筑面积60万平方米，目前项目整体销售已经进入尾声。
【浦东星河湾】位于上海市浦东区花木地块，占地面积约348亩，总建筑面积约50万平方米，第一期已售罄，第二期计划于2011年年中推出市场。
【上海星河湾】位于上海市闵行区，占地面积52.5万平方米，总建筑面积约100万平方米。
一期于2010年10月10日正式开盘。
【太原星河湾】位于太原市小店区，占地面积约1000亩，总建筑面积约200万平方米，已于2010年7月31日盛大开盘，以全实景体验形式对外销售。
星河湾开盘前推广策略
新闻策动（广州）
“云山珠水，最美的城市记忆”有奖征集
寻找两千年广州的记忆 民间寻找活动搜寻与云山 珠水有关的家族故事，图片，文物，纪念品，历 史文件等等，开盘时『云山珠水 城市记忆』展览
广告配合
8.29——星河湾世界之旅巡展启动！ 星河湾从广州走向世界！
广 告 配 合（内线）
星河湾正从世界归来
星河湾半岛越来越近了！
户外广告
风聚
——（9.15——9.23）
公关活动+广告配合
1、9.15“回归原点，感动世界——星河湾世界品牌之旅”荣归 2、9.15 福布斯全球华人经济（星河湾）论坛 3、 9.16 “顶级岛居生活订制计划”正式启动！ 4、 9.16—9.23 世界奢侈品牌生活体验正式启动！ 5、广告配合（星河湾欢迎全球华人回家！星河湾半岛的传说）
牌战略论坛”、“亚洲品牌盛典颁奖典礼”等主要活动基础上，组委 会特别邀请了亚洲影视演艺界明星、奥运会世界冠军莅临盛典，出席 第四届亚洲品牌小姐大赛总决赛、2009亚洲品牌代言人年会、蓝色海 岸·亚洲品牌领袖高尔夫友谊赛等系列活动，共同见证亚洲品牌荣耀 。
建议星河湾以会场形式赞助协办。
广告配合
8.29——星河湾世界之旅巡展启动！ 星河湾从广州走向世界！
欢迎全球华人 回家
公关活动
8.29（启动日）
“星河湾世界之旅” 启动仪式！ “海上丝绸之路申遗” 启动仪式！
公关活动
8.29——9.14 “欢迎全球华人回家”
星河湾世界之旅巡展
公关活动
亚洲品牌盛典
（欢迎全球华人回家！）
（2009.9.10—12）中国博鳌 在延续历届盛典“亚洲品牌500强新闻发布会”、“亚洲国际品
社区空间规划：星河湾半岛
导语社区作为城市居民主要的生活场所，承载着人们对物质和精神的双重需求，只有当二者同时得到满足，人们才能真正获得“诗意的栖居”。
在中国城市化浪潮中，大型风景园林建设已基本完成，景观设计正在朝向更精细、更巧妙、更导向社区日常生活的方向发展，而社区景观作为景观的分支就显得尤为瞩目。
其作为＂家＂的延伸，将业主的生活空间从室内延展到户外，同时改变了过去只单一追求室内装修的设计风向，重新定义了室内设计与室外景观的搭配融合。
中国人骨子里的园林情结可谓根深蒂固，无论是“桃李罗堂前”的自然野趣，还是“俯水枕石游鱼出”的精致巧妙，人们对园林景观有着特殊的情怀。
园林，作为中国流传千年的生活载体，它所包涵的诗意、礼制和境界，蕴藏着国人世代传承的家国情怀。
一方园林便是一个小世界，藏的是诗意栖居，循的是千年礼序。
星河湾半岛实景图以广州星河湾半岛为例，其打造的园林体系由园境、园侯、园道、园植、园趣和园艺组成，并针对每一个部分制定了星标准。
园境园境旨在实现“小桥流水人家”的江南意境和成就“全球同纬度最美园林”。
师法苏州园林造园技法，国画作为手稿为先，再进行园林设计施工，并聘请苏式工匠到各项目现场施工。
园林高度尊崇自然，避免尖锐的直角和直线，从路面到水景都是平滑的圆弧曲线，转角处饰面材料都是运用加工难度较大的弧形石材，力求曲折蜿蜒的灵动性。
此外，主动创造的场地高差也形成了自然起伏、高低有序的立体景观。
以国画为手稿的苏式园林设计园侯园侯的打造标准是形成微气候调节系统、温度平衡系统和水循环系统。
一是注重不同植被的种类以及整体的层次叠加效果。
树种多、花卉密、地被植物丰富，形成微气候调节系统，使植物释放更多的负离子，净化空气，让园林成为大氧吧。
二是选用固氮固磷功能的水生植物净化水质和涵养两栖生物。
通过水体的流动保持空气中的水离子比例，通过打造自然湿地景观从而形成温度平衡系统。
三是泳池水系、宅前水系、组团水系、区域分割水系等丰富的水系，以及观鱼池等水景均设置自然循环净化系统，保持水质清澈。
星河湾价值报告行业贡献篇(修改稿终稿)
星河湾价值报告（行业贡献篇）第1版从广州到北京——星河湾：王者无疆2004年9月18日，由北京市规划委员会、北京市城市建设综合开发办公室、北京城市规划学会共同编撰的《广州星河湾居住区——解读广州星河湾的规划设计建设和管理》一书进行首发仪式。
据了解，由一个政府部门专门编一本书去对一个楼盘进行推介，这在国内当属首次。
而且是一个地方政府部门去编书推广一个外地企业开发的外地楼盘。
2005年7月16日，北京市规划委员会、北京市城市建设综合开发办公室、北京城市规划学会共同编撰《走进北京星河湾》也进行了首发仪式。
而南北星河湾同为一家来自广州的房地产开发商——广州宏宇集团。
为什么一个政府部门会花这么达到精力去推广一个外地看起来和自己毫不相干的项目？为什么一个政府部门会两次专门撰书去推介同一个项目？星河湾到底有什么特别之处，南、北星河湾到底有什么异同？它能够突破疆域的限制吗？广州星河湾：一个心情盛开的地方得风气之先的深圳，一直起领着中国地产领头羊的角色，说起南派地产，业内人士也是首提深圳。
世纪之交的时候，因为华南板块的崛起，因为星河湾的横空出世，这种力量对比发生了微妙的变化。
华南板块的标杆也许，大家对当时的那个广告语还记忆犹新：中国楼市看华南，华南楼市看广东，广东楼市看华南，华南板块掀起你盖头来，广州出了一个星河湾。
1999年9月，一条从广州南跨珠江直通番禺南村的华南快速干线，造就了一个已经被载入中国房地产史册的“华南板块”，在其建成通车之后，8个地产大鳄，在这里圈下了少则近千亩，多则数千亩的住宅开发用地。
占地面积大是华南板块引人注目的一个重要原因，另一个重要原因是这些大盘的开发商或投资商皆是赫赫有名的：锦绣香江花园的投资商是全国家私企业的龙头老大香江集团；华南新城的开发商是开发骏景花园、帝景苑等多个大型楼盘的合生创展集团；星河湾的开发商老总被喻为广东企业界三棵不老的“长青树”；南国奥园的发展商金业集团一记“奥林匹克拳”打出番禺，征战南北……另外，华南板块的魅力还在于这些楼盘不仅素质高，而且在产品创新方面也有很多可圈可点之处，而这里面又尤以星河湾为甚。
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迅速将“6小时40亿”放大到极致， 顺利升级为“星河湾品质感动中 国”，为下阶段“载誉上海、荣 归广州”作有效铺垫。
“求变、创新”的宣传推广
推广线
报纸广告：通过创新的版式设计树立项目高端形象 电视广告：生动展现项目岛居生活的与众不同 新闻炒作：补充报纸、电视没法详细解说的其他卖点
报纸广告
推广线
为使“岛居”效果更强化，大量采用“竖1/2异型”，这在广州没见过。 本着“求变创新”的思路，一切皆为“画不惊人誓不休”让路。
构建“番禺商核”
一反常规“产品卖点先行”的推广思路。纵观整个推广期，以“品牌、 地块、平台”为主线，如打造奢侈品一样塑造星河湾的软性价值，完 全没有对产品硬性卖点的详细描述。即使在大规模的“珠三角巡展”
中，连户型图等基本资料都不具备。
品牌叠加
推广线
星河湾：善于利用单个项目的标榜动态， 叠加整个品牌的“航空母舰”
成交金额达25亿元 80天签约超20亿元
蝉联广州10月、11月份签约金额冠军
这样的业绩如何创造？
2009年8月8日，浦东星河湾创造日销40亿元的世 界纪录后，我们迅速制定了我们的营销策略：
战略上：风起浦东，横扫南中国 战术上：（1）无孔不入，一网打尽
（2）连续组合拳，层出不穷
推广线：如卖奢侈品一般的宣传推广 公关线：高密度公关活动构筑高端价值平台 拓展线：横跨全国的大范围客户拓展 营销线：精准的定价与营销策略 销售线：一支创造纪录的团队 团队线：精诚团结，共创辉煌
地产专家：这个成绩不仅仅是中国纪录，也是世界纪录…… 今日地产：相当于7亿美金的业绩，即便印美钞连续开印也需8小时……
大范围——除选择如“广日、南都” 重点媒体外，还有大量杂志，范围涉及《云中 往来》、《盛世》、《领袖》、《观点中国》、《房地产导刊》、《今日地产》、《尊 品》、《胡润》、《财富生活》、《生活元素》等十数种，进行新闻策动及专访达54种， 面向全国甚至海外，各种参与炒作报类广州本地的已达9种，范围涉及广州日报、南方都 市报、羊城晚报、新快报、信息时报、21世纪、时代周报、南方日报、。
中国不泛地产大鳄，象万科、合生、中海……各集团旗下项目遍而全国。 若存在个别项目的闪亮点，也仅属所在地的行业标榜指标，而没有对其他地 区的其他项目产生深层次影响。
星河湾善于紧抓某地项目的优势，提取其中最适合的闪亮点，于异地中 大放“异”彩，推动异地项目的销售，从而达到令人吃惊的“三地四盘百亿” 奇迹！
—豪宅也可以这样做广告！
电视宣传片打破 常规，不强打项目信 息，而以成功男士、 贵妇和富家子弟三种 人的回家方式为主题， 引入帆船元素，幽默、 夸张地展示出项目三 面环江的核心价值， 令人印象深刻。
新闻炒作
推广线
1、大力发动“新闻角度”，紧抓舆论兴趣新闻点，以“旁观者探究”的角度去大 做项目的广告，真实感强，更鼓动各界的浓厚兴趣，为项目一炮而红赢得基础。
北京星河湾
作 用
国际CNBC大奖 于
浦东星河湾
作 用
蜚声国际，登陆上海 于
星河湾·海怡半岛 星河湾品质感动全国
国际性的星河湾
6小时销售40亿
上海荣耀，荣归广州
品牌叠加
推广线
浦东星河湾“6小时40亿销售业绩” 8月8日后在广州被迅速放大！ 大声势——引用名家，如金融界金岩石、巴曙松等名人，形象演绎“6小时40亿” 销售奇迹： 金岩石：星河湾，可以带着白手套参观的样板房……
推广线 如卖奢侈品一般的宣传推广
项目整体推广主线
浦东星河湾热卖、造势
南中国巡回分享之旅
推广线
中国星河湾 三地推介 大会
盛大开盘
浦
东
开
盘
8.8
8.31
- 响应浦东星河湾开盘及 热卖
- 铺垫星河湾“中国金三 角”形成的品牌价值
- 对半岛所在番禺区的
品 牌 打 9.3 造
地 块 打 造
9.10
-“不曾不再”首度
构”
岛的市场期待
成功借势上海40亿
推广线
借助浦东星河湾开盘单日热销40亿元、创世界纪录之势， 在南中国全面造势。
以“载誉世界，荣归广州”为主题，在广州营造出“如 今的星河湾已不再是8年前华南板块的星河湾了，而是中国 乃至世界的星河湾”之形象，大大拉升了品牌形象。
跳离产品的推广思路 传统推广：产品卖点占第一主导
第一周
第二周
第三周
第四周
推广线
第五周、9月25日：开盘稿。跨半版异型，在广州地产界历史上首 次出现，这一设计达到了吸引眼球的效果，报纸占到成交或来访 客户获知途径的一半以上。
电视广告
推广线
打破一般“奢华、圈层、意境”为主要手段的豪宅拍摄宣传手段，采用幽默、 夸张的“我有我的……”系列电视广告主题，短时间内街知巷闻，让全行领略到—
一场席卷南中国的风暴
——【星河湾·海怡半岛】分享
2009年9月26日 一个让合富辉煌和星河湾都非常荣耀日子 合富辉煌广州公司2009年销售破200亿！
星河湾2009年四盘销售额破百亿！
这些荣耀皆因：
【星河湾·海怡半岛】
开盘首日成交10.9亿元
创造广州豪宅单日成交最高纪录
截止12月31日： 【星河湾·海怡半岛】
登场，8年打造的
岛
- 标榜高端客户追
捧的星河湾，
城 市 价 值 9.17 打 造
产 品 打 造
9.26
-城央岛居杰作
- 强调品质感与
高端社交平台
平 台 打 9.30 造
“商核潜力”进行预热- 以“浦东星河湾” -献给世界的岛
-首届中国星河
销售奇迹，带出
- 包装广州是
湾大会节目“解
“星河湾”荣归半
“世界之城”
地块价值
平台价值
- 新闻角度手法
- 跳离仅宣传 标榜“高端客户大气场”，9天
以“古海上丝绸之路起源
高端公关活动铺垫，营造附加
地”为题并发动申遗活动， “社区价值平台”
独有地块价值，并富社会 - 以“珠三角+三地星河湾”大范
话题。
围推介，营造“全国抢购”的紧
- 依托火车新站，拉动政府， 迫感、受欢迎感。
推广线
大品牌价值
地块价值
产品价值
- 标榜规模化 - 标榜奖项 - 渗透产品卖点
- 标榜地块前景 - 渗透产品卖点
- 标榜项目优势 - 强化产品卖点
跳离产品的推广思路
“星河湾”：几乎不涉及产品卖点的整体推广
推广线
大品牌价值
- 新闻角度手法 - 标榜个盘异彩，“什么都
见过的国际大都会上海， 创造6小时40亿世界销售 纪录”，影衬品牌品质 - 标榜CNBC国际性大奖， 搭建国际星河湾