商业运营管理办法

重庆商业ABC

商

业

运

营

管

理

手

册

第一部分：商业运营与治理

第一章商业运管公司筹备与打算（招商预备实施时期）

第一节前期商业运营治理的核心和物业服务设计方案

针对商业ABC项目(案名暂定)前期的运营治理工作极为重要，从预备时期开始，由专业的物业治理人员凭借丰富的使用、治理物业的经

验，站在业主和使用者的角度和立场，对整个项目日后的各种使用方案进行全面的确认、提出意见，并开展一些必须在这一时期进行的运营治理前期工作。如此能够使业主方的投资达到预期的效果，节约不必要的开支，使不适应日后使用、治理的因素及时得到整改，为日后的治理工作打下良好的基础。

一、封顶前后、设备安装工程时期

依照以往的运作经验，任何一个新建项目由于设计和施工等种种客观因素，将会给项目日后的治理运行过程带来许多不利因素，例如：能源消耗的计量问题、施工质量造成设备设施不能充分发挥系统应有功能的问题，诸如这些问题在项目装修及系统设备安装时期如能得到及时纠正，则会大大减少对使用人的阻碍。因此,在现在期公司将派出具有丰富经验的土建、电气、空调、给排水等几名专业工程师组成的前期物业治理小组深入工地。要紧进行以下工作：

1、确认物业的可行性研究，各专业设计图纸，对不适应日后使用、

治理、维护的因素向进展商提出报告及改善建议。

2、监督施工质量，了解隐蔽工程情况，防止施工单位粗制滥造，维

护业主方的利益。

3、协助业主方办理市政、供电、热力、交通、供水等方面的有关手

续，并建立有关档案，为日后治理打下基础。

4、制定商业ABC各类治理性文件；

5、协助业主方收集、整理物业图纸资料，建立专业化物业档案。

6、协助业主方收集、保存、治理各类定货备品、备件，防止流失造

成损失。

7、调查、确认整个物业使用材料、设备详细情况，编制清册和备品、

备件预备打算。

8、协助业主方制定施工期间的保卫方案，适时介入成品爱护工作。

9、组织专业人员参加设备系统的调试工作，使所有设备系统完全达

到设计要求和应有的定货功能。

二、接管验收和物业治理的前期预备时期

1.参加商业ABC各设备系统的调试，进行楼宇及设备的全面验收，

建立详细的交接档案；

2.依照设备交验情况，建立缺陷档案，协助甲方督促施工整改。

3.做出治理打算，建立完善的运作体系；

4.制定治理机构、人员组成，建立人事制度及各级职员岗位责任制；

5.适时招聘所需职员，依照工作分时期进行专业化的岗前培训。

6.编制保洁、保安、工程等业务工作大纲和具体的工作质量标准；

7.依照日后物业使用要求，设计交通组织、车辆停泊、垃圾清运方

案，设计各项指示标牌系统；

8.预备各类接管验收及业户入伙的文件、表格，编制工程验收工作

指导书和入伙接待工作指导书，使有关职员熟练掌握；

三．二装协管监管，成品爱护，保洁开荒时期

㈠、二装协治理及监管详见第二章

㈡、成品爱护

对已接管的设施、设备进行防护和爱护，最大限度减少未开业前对设施、设备的损坏。

1、由保安部和工程部共同负责商业的成品爱护工作，各司其职。

2、落实成品爱护队伍及人员和物资器材。

3、制定成品爱护方案和责任制及工作检查制度。

㈢、开荒保洁

1、开荒保洁内容为：

外墙的开荒清洗，卖场内的开荒清洁；石材，及不锈刚表面的养护和清洁，卫生间的开荒保洁。

2、由物业保洁部门统一组织，由专业的保洁或石材养护公司承担。

3、完工后按合同标准组织验收。

四、入伙进场和进入正常治理时期

1．在这一时期物业服务中心将组成专业保洁队伍进驻项目，进行开荒性保洁工作。在最短的时刻内，使整个物业从建设期形象迅速转变为入住期窗明地亮、清洁优美的形象，使业主方精心设计、装饰的杰作，充分地展示在业主、来宾及社会的面前。2．由训练有素、具有丰富经验的专业人员组成客户服务部，按照统一的程序，热情接待，为其办妥一切入驻手续。

第二节商业运营治理公司架构及到岗预测商业ABC商业治理公司架构

（以上商业公司部门建制及人员视项目进展状况而确定）

商业ABC商业治理公司——物业服务中心架构

物业服务部：工程部：保安部：保洁部：管业部：

客服经理１人经理１人经理１名保结经理１名管业经理１人

客服主管３人电气主管１人消防主管１名保结主管１名采购主管１名