古北水镇的投融资方案
2020北京古北水镇开发运营模式详解
“北方长城下的南方水乡”，京郊罕见山水城结合的高端度假区
全称 区位 规模 开业时间
北京密云.古北水镇（司马台长城）国际旅游度假区
位于北京市密云县古北口镇司马台村，是北京的东北门 户。距北京市区120公里，首都机场98公里，密云县城 区60公里，承德市区80公里。紧邻京承高速、京通铁路、 101国道三条主要交通干线。 总占地面积9平方公里，拥有民国风格的山地四合院建筑 43万平方米
汤河古寨区
卧龙堡民俗文化区
水街历史风情区
民国街区
景区主体
5
3.古北水镇 ——开发运营优势之“乌镇模式”·整体产权开发
“乌镇模式”——古北水镇项目的核心优势
“整体产权开发，复合多元运营、度假商务并重、资金全面增值”——“乌镇模式” 核心。
“中青旅+政府+战略投资者”的开发模式：以旅游公司主要股份的，集政 府、企业和基金公司为一体开发主体。通过集合中青旅公司的旅游资源、IDG （创业基金）的资金实力和政府的政策实力整合在一起，此三驾马车共同推动 古镇开发。
延庆区
慕田峪长城
AAAAA 1982年 怀柔区
交通区位 景区串联
特色
S2市郊铁路，北京至八达岭1.5h可达； 2001年八达岭高速通车，北京至八达岭74.7公里， 1.5小时
明十三陵——八达岭
• 开发时间最早，几乎成为长城旅游的代名词； • 易与北京至八达岭游线上的，十三陵景区串联， 形成北京旅游精品一日游路线； • 年游客量庞大，景区容量紧张，交通线路拥堵。
2013年10月
开发商 北京古北水镇旅游有限公司
投资商 运营商
由中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司、 北京京能投资（集团）有限公司、北京和谐成长投资中 心、IDG-Accel基金控股的两家香港公司共同投资
古北水镇策划
古北水镇策划古北水镇位于中国北京市延庆区，是一座以明代的建筑风格为主题的古镇。
这座古镇依山傍水，风景秀丽，历史悠久，是北京地区著名的旅游景点之一。
本文将为您介绍古北水镇的策划方案，以期吸引更多的游客前来参观。
一、古北水镇的历史和文化背景古北水镇建于明代，有着500多年的历史。
这里有大量的明代建筑，如古老的城墙、古道和古街。
游客可以在这里感受到明代的历史氛围，并欣赏到精美的明代建筑艺术。
古北水镇还保留了许多传统的民俗文化活动，如划龙舟、放孔明灯等。
这些活动使游客能够更好地了解中国的传统文化，并参与其中，增加互动体验。
二、古北水镇的旅游资源1.建筑景观：古北水镇拥有大量的明代建筑，如古老的城墙、古道、古街和古堡等。
游客可以在这里欣赏到独特的建筑风格，并且可以参观到一些修复完好的明代建筑。
2.自然景观：古北水镇周围环境优美，四季景色各异。
春天，游客可以欣赏到盛开的樱花和桃花；夏天，可以感受到清凉的河水和绿树成荫；秋天，可以欣赏到美丽的红叶；冬天，可以感受到宁静的雪景。
3.民俗文化：古北水镇保留了许多传统的民俗文化活动，如古老的民间舞蹈、划龙舟、放孔明灯等。
游客可以参与其中，感受到中国传统文化的魅力。
三、古北水镇的旅游体验1.游览古建筑：游客可以参观到一些修复完好的明代建筑，了解明代的建筑风格和历史背景。
在游览过程中，可以聆听导游的讲解，了解更多的历史知识。
2.体验民俗文化：游客可以参与到一些传统的民俗文化活动中，如划龙舟、放孔明灯等。
这些活动能够增加游客的互动体验，使其更好地了解中国的传统文化。
3.品尝当地美食：古北水镇周围有许多特色餐馆，游客可以品尝到地道的京菜和山区特色美食。
这些美食能够让游客更好地了解当地的饮食文化。
四、古北水镇的发展前景古北水镇作为北京地区的旅游景点，具有广阔的发展前景。
随着人们对传统文化的关注度不断提高，越来越多的游客将前来参观古北水镇，体验传统文化。
古北水镇可以通过加强宣传推广，开展更多的特色活动，吸引更多游客的到来。
古北水镇营销策划方案
古北水镇营销策划方案第一部分：市场分析1.1 目标市场：古北水镇位于中国北京市延庆区，距离北京市区约120公里。
由于其独特的自然风光和文化底蕴，古北水镇拥有广阔的市场潜力。
我们的目标市场主要分为以下几个群体：1) 城市居民：包括北京以及周边城市的居民，他们有着较高的消费能力和较长的假期。
这些人可能是想要逃离城市喧嚣，寻求休闲放松的一群人。
2) 国内游客：中国是一个拥有众多旅游爱好者的国家，古北水镇作为其近郊的休闲度假目的地，可以吸引大量的国内游客。
这些游客常常追求文化的体验和自然的美景，他们愿意探索不同地方的风土人情。
3) 外国游客：随着中国国际影响力的提升，越来越多的外国游客愿意来中国旅游。
古北水镇作为一个独特的历史文化遗址，可以吸引到一定数量的外国游客。
1.2 竞争对手分析：古北水镇周边有一些竞争对手，他们也是吸引游客的目的地。
我们需要对他们的优势和劣势进行分析，以制定出更合适的营销策略。
1) 慕田峪长城：慕田峪长城是北京市区附近最受欢迎的旅游景点之一，拥有优美的自然景观和丰富的历史文化，吸引了大量的游客。
2) 龙庆峡：龙庆峡是一座位于北京市延庆区的峡谷景区，被誉为"北京的瑞士"，拥有壮丽的自然风光和深厚的历史文化底蕴。
3) 幽谷神潭：幽谷神潭是一个以自然风景为主题的旅游景点，有瀑布、溪流和湖泊等景观，非常适合亲子旅游和户外活动。
4) 清凉谷：清凉谷是一个以户外休闲和水上娱乐为主题的景区，具有良好的设施和服务，吸引了许多年轻人和家庭游客。
第二部分：营销目标和策略2.1 营销目标：我们的营销目标是吸引更多的游客，提高古北水镇的知名度和品牌价值，增加游客的留存和消费。
具体目标包括：1) 在两年内，增加游客数量至少20%；2) 提高游客的满意度，使之达到90%以上；3) 建立良好的品牌形象，成为国内游客想象中的“度假天堂”。
2.2 营销策略：为了实现上述营销目标，我们将采取以下策略：1) 强化品牌形象：通过精心设计的宣传材料和网站，向游客展示古北水镇独特的自然风光和历史文化，加强品牌形象的传播。
古北水镇特色小镇发展现状问题及对策研究
古北水镇特色小镇发展现状问题及对策研究古北水镇位于北京市密云区，是一座充满历史文化的古镇，同时也是一座充满现代魅力的特色小镇。
近年来，古北水镇因其独特的历史文化和自然风光吸引了大量游客，成为了一个备受追捧的旅游目的地。
随着游客数量的不断增加，古北水镇特色小镇也面临着一系列的发展问题。
本文将围绕古北水镇特色小镇的发展现状问题进行研究，并提出相应的对策。
一、特色小镇发展现状问题1.旅游资源过度开发古北水镇的独特历史文化和自然风光吸引了大量游客，但由于旅游资源的过度开发，一些自然环境受到了破坏，而一些历史文化遗产也面临着被过度开发利用的风险。
2.基础设施滞后古北水镇的基础设施相对滞后，道路狭窄、卫生条件较差、停车难等问题已经成为了影响游客体验的重要因素。
3.旅游服务水平低下古北水镇的旅游服务水平较低，游客在导游、住宿、餐饮等方面普遍反映不满意，这已经严重影响了古北水镇作为旅游目的地的形象。
4.缺少文化挖掘和产品创新古北水镇的传统文化深厚，但却鲜有深度挖掘和产品创新，如何将传统文化与现代旅游业相结合，仍是古北水镇面临的发展难题。
二、对策建议1.保护旅游资源，谨慎开发古北水镇可以通过建立相关规划管理制度，对旅游资源进行保护和合理利用，避免过度开发导致的环境破坏和文化遗产丧失。
加强执法力度，严格监管旅游公司和相关从业人员的行为，减少对旅游资源的破坏。
2.加大基础设施建设投入古北水镇应该加大基础设施建设投入，包括加宽道路、提高卫生水平、改善停车设施等，提升旅游小镇的整体形象和游客体验，吸引更多游客前来。
3.提高旅游服务水平古北水镇需要加大对旅游从业人员的培训和管理，提高他们的服务意识和服务水平，提供更加周到和贴心的服务，使游客在古北水镇留下美好的回忆。
4.加强文化挖掘和产品创新古北水镇可以通过组织相关专家学者深入挖掘当地历史文化，推出具有独特地方特色的旅游产品，吸引更多游客。
可以利用现代科技手段，开发出更具吸引力的文化产品，提升古北水镇的在旅游市场中的知名度和吸引力。
古北水镇特色小镇发展现状、问题及对策研究
行业视角>>>
古北水镇特色小镇发展现状、问题及对策研究
王 婷 刘文华 渊长春建筑学院 吉林 长春 130000冤
摘 要院新时期袁我国经济正从高速增长转向高质量增长袁人民精神文化的需求日益凸显袁越来越注重文化休闲体验袁因此文化 旅游快速崛起并成为目前国民经济发展的重要方面袁而特色小镇的建设是其中的重中之重遥北京密云古北水镇作为中国首批特色小 镇之一的重点工程袁以其独特的发展之路创造了巨大的收益袁但最近它却面临盈利大幅度下降的问题袁由此针对古北水镇的发展现 状尧问题来提出相应的发展对策遥
关键词院特色小镇曰古北水镇曰发展对策
一尧古北水镇发展现状 渊一冤历史文化资源 古北水镇以其独特色历史文化资源吸引着游客袁 小镇位于 北京市密云区古北口镇袁坐落在司马台长城脚下袁自古以来就被 多位名人所赞颂遥 而今袁古北水镇依托司马台遗留的历史文化袁 进行深度发掘袁将 9 平方公里的度假区整体规划为野六区三谷冶袁 来进行小镇的经营遥 渊二冤旅游特色资源 小镇在旅游资源开发方面既有对司马台长城尧 鸳鸯湖等自 然景色的开发利用袁打造出长城脚下的夜游野八大名玩冶袁也有根 据自己文化传统尧民情风俗所打造的特色文化产业袁例如永顺染 坊尧八旗会馆等都是其中具有代表性产业遥而小镇结合自己的竞 争优势袁推出了一系列特色旅游文化项目袁包括永顺染坊染布体 验袁司马小烧的体验制酒等都使游客有一个不一样的旅游体验遥
. A其l次l小镇Ri对g原h有t建s 筑R的e复se旧r也v做e到d.了极致遥走进小镇袁就能领会 到小镇独特的历史文化袁建设者大多采用野修旧如旧冶的手法袁力 求再现小镇的历史风韵袁让人们有真正的身临古镇的感觉遥 二尧古北水镇现存问题 渊一冤支柱产业后劲发展不足 古北水镇特色支柱产业是野北方水乡冶和野长城脚下的星空 小镇冶袁以此来进行特色产业的开发遥 这两大卖点袁确实为小镇的 带来了不错的收益袁但仍然存在着问题遥 一方面袁以野北方水乡冶 为卖点的古北水镇袁 吸引的主要是周边游客袁 外地游客相对较 少袁知名度不高遥 小镇自身也因长期受北方文化熏陶袁与真正意 义上的江南水乡的意境相差较远袁 水乡的文化内涵没有很好的 得到展现遥另一方面袁以野长城脚下的星空小镇冶为卖点的古北水 镇袁虽然吸引了一大批夜游的爱好者袁但其对夜游产业开发不到 位袁没有较为丰富的夜游节目和活动袁来带动小镇整体的夜游氛 围遥 渊二冤旅游商品开发不完善 古北水镇现有旅游商品主要以小镇的特色景点为依托袁进 行的文化商品的开发遥 存在以下几个问题院其一尧缺乏地方特色袁 商品雷同现象严重遥旅游商品的意义所在袁就是要用带有浓郁地 方特色的文化产品来反应旅游地当地的特色遥 然而小镇的特色 商品开发袁却没有很好的达到这一点遥 小镇的特色文化是水乡尧 司马台长城等袁 但古镇内的文化商品很少有带有这两个特点的 文化商品袁更多的是一些风筝尧皮影等商品袁虽然这些商品在一 定程度上也可以呈现古镇的风貌袁 但与其他古镇甚至商场里的 文化产品没有较大差别袁缺乏自身特色遥 其二尧旅游产品文化内 涵不足遥旅游产品的开发不应只注重其美观程度袁其文化内涵的 挖掘才是旅游产品开发最值得关注的遥 古北水镇对文化产品内
古北水镇规划方案
古北水镇规划方案项目名称：古北水镇项目区位：北京市密云区精品文档，超值下载古北水镇位于北京市密云古北口镇，背靠中国最美、最险的司马台长城，坐拥鸳鸯湖水库，是京郊罕见的山水城结合的自然古村落。
与河北交界，距离北京市 1.5小时，距离承德市约45分钟车程。
一、项目规划拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地四合院建筑，含2个五星级酒店，6个小型精品酒店，400余间民宿、餐饮及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。
项目特色：具有悠久的历史，是在原有守卫长城军民混建而居的古堡基础上发展起来，其现存的“司马台古堡”是北京市重点文物保护单位，“长城+古镇”是罕见的雄伟自然、文化景观混合在一起的历史人文风景区。
二、项目定位“观光+休闲+度假+会议”功能于一体的复合型景区。
三、业态规划以北方古水镇为基底，打造文化展示体验、特色住宿、商务会议、日常配套等丰富业态，提高参与性和体验性。
文化展示体验区: 10 个展示体验区(小型博物馆)，介绍关于北方酿酒、染坊等传统工艺,及日月岛演艺区、长城书院、童玩馆、毛猴馆等;特色住宿：目前已经建成1个五星级酒店(水镇大酒店)，3个精品酒店(乌镇会、望京楼、长城书舍)，400余间民宿，总共计约1500间客房;商务会议：预计建设两个大型会议中心;日常生活配套：银行、邮局、菜场、综合超市、药店、诊所、快递、书店、干洗店等。
三、营销策划以北京、华北地区为主，全球营销。
四、开发基础开发基础好，乌镇的设计经验和整体运营开发成为古北水镇项目的品质保证。
古北口镇紧邻京承高速，古北口景区素有小承德之称，司马台、雾灵山等为燕郊观光型景区，本身已经具备近郊旅游基本的观光及度假元素。
市场广阔：北京短途休闲旅游潜在市场规模约为5000万人次/年，而其周边缺乏优秀休闲旅游目的地，休闲市场广阔。
政策支持：2012年，获得密云县财政局4100万元基础建设补贴，参与古北项目融资的京能集团也是北京市政府的全资子公司。
古北水镇公司解读报告2020年07月07日
公司解读报告
公司名称：古北水镇
生成时间：2020.07.07
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公司解读报告-古北水镇
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旅游小镇报告：古北水镇开发建设分析
旅游小镇报告：古北水镇开发建设分析【正文】一、项目概述古北水镇是位于中国北京市怀柔区的一个著名旅游景区，拥有深厚的历史文化底蕴和独特的自然风光。
以其独特的水乡风情和古建筑群而闻名于世。
本报告将对古北水镇的开发建设进行详细的分析。
二、历史与文化古北水镇的历史可以追溯到明代，从那时起，它就成为北京周边地区的商贸中心。
古北水镇保存了大量的明清古建筑，包括古街、门楼、府邸等，这些建筑展现了中国古代传统建筑的魅力。
水镇还拥有丰富多样的民俗文化，如传统节日、手工艺品制作和传统民歌舞等，吸引了大量的游客。
三、自然环境古北水镇坐落在山区，并被山脉环抱，这为其提供了得天独厚的自然环境。
镇内有多条河流贯穿而过，水质清澈，景色优美。
周边还有丰富的山林资源，提供了丰富的户外活动场所，如徒步旅行、登山、草地野餐等。
四、旅游资源1.古建筑群：包括门楼、庙宇、府邸等。
这些古建筑体现了中国古代建筑的艺术价值。
2.水乡风光：古北水镇以其独特的水乡风情而著名。
游客可以在古老的小桥流水、曲径通幽中感受水乡的浪漫情怀。
3.传统手工艺品：古北水镇还保存了许多传统手工艺品，如剪纸、陶瓷、刺绣等。
游客可以亲自参与制作过程，体验传统手工艺的魅力。
4.民俗文化活动：水镇每年都会举办各种传统节日和民俗文化活动，如龙舟比赛、灯笼展览、传统婚礼等。
这些活动吸引了大量的游客前来观赏。
五、开发建设分析1.市场需求分析：随着人们生活水平的提高和旅游观念的转变，古北水镇的旅游市场需求不断增长。
对于文化旅游和休闲度假的需求日益增加。
2.开发项目规划：古北水镇的开发项目规划包括景区改造提升、设施建设、文化展示、旅游服务等方面。
重点打造特色项目，如古建筑修复、传统手工艺品展示、民俗文化节庆等。
3.项目投资分析：对于古北水镇的开发建设需要大量的资金投入。
投资者可以通过引导基金、企业投资、银行贷款等方式融资。
同时，还需要进行市场调研和风险评估，为项目投资提供可靠的依据。
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一、古北水镇开发融资方案
2010 年 7 月中青旅设立北京古北水镇旅游有限公司，注册资本 2.1 亿元，由中
青旅全资控股，作为古北水镇项目的建设主体，推进项目建设工作。
整个古北水镇景区规划面积 9 平方公里，其中项目公司购买 1000 多亩土地，
其他采用租赁形式使用土地。
在景区规划区域内，如果公司仍有用地需求，当
地政府也会提供相应土地支持，推动景区长远发展。
公司购买 1000 多亩土地，
其他采用租赁形式使用土地。
在景区规划区域内，如果公司仍有用地需求，当
地政府也会提供相应土地支持，推动景区长远发展。
当地政府对项目支持力度较高，采取市级部门领导、区县政府牵头到行政审
批模式，除立项和建设用地手续外，市级行政审批权限一律下放，由密云县统
筹研究，依法依规办理。
密云县成立了“古北水镇”项目手续审批工作协调领
导小组，优化审批流程，构建“政府牵头、部门协商、集中审批”的项目审批
模式，在依法依规的前提下，最大限度地加快审批进程，各相关部门从受理到
审批均将时间压缩在行政许可的最短时限。
此外，还提供财政补贴和政策支持，除项目拿地、征地、水电供暖、基建补贴等支持，在交通方面，政府还协助修
建景区门口的道路。
2011 年 6 月，中青旅为古北水镇旅游公司以出具保函的方式向北京和谐成长
投资中心借款 1 亿元人民币提供担保，借款期限一年。
同年 8 月，古北水镇旅游公司取得国际休闲度假旅游区一期项目旅游用地，
总面积 717.54亩，成交价 2.59 亿元；11 月取得旅游用地 359亩，成交价 1.94 亿元。
项目取得土地为当地村民宅基地，借助新农村的开发政策，村民获得较高
的拆迁补偿收益，另外，在水镇开发前吸收当地人就业，优先培训当地人成为
工作人员；水镇开发后，设立一万平方米民俗区，对社会公开招标，村民享有
优先租赁的权利。
在拿到土地后，为平衡前期投资支出，项目方与高端住宅开发商龙湖地产合作
推出 6.8 万平方米长城源著项目，依托龙湖地产的设计和建设，快速进行建设
和销售，实现资金回笼。
2011 年 12 月，古北水镇旅游公司引入战略投资者乌镇旅游公司和 IDG，旅游
公司注册资由 2.1 亿元增至 5 亿元，增资后中青旅持股 42%，乌镇旅游持股 18%，IDG 持股 40%。
此次是中青旅与 IDG 的第二次合作，在上一轮合作中乌镇旅游
未能顺利上市，此次合作增加了古北水镇走资产证券化道路的预期。
此外，由
于古北水镇整体为仿古建筑群，能够规避文化古迹的上市审核问题，预计古北
水镇上市可能性较高。
2012 年 8 月古北水镇旅游公司再次引入战略投资者京能集团（北京国资委直
属企业）进行增资扩股，京能集团投资 5 亿元占股 20%。
增资完成后股权结构
作出以下变更，如表 1 所示。
表 1：2012 年 8 月增资完成后的股权架构
表 2：2013 年 5 月增资完成后的股权架构
增资后古北水镇旅游公司自有资金达到 15 亿元，为项目建设提供了充足的资
金支持，增强了公司信用，降低了公司财务费用，并提高了项目的抗风险能力。
同时，项目的建设运营团队、国有资本、战略投资人持股比例均在 15%-20% 之间，能很好的平衡项目管理团队与资方的利益关系。
旅游公司以项目土地及地上建筑为抵押物，从中国银行北京分行、交通银行
北京分行获得合计 15 亿元十年期银团贷款，加上旅游公司自有资金，项目建设
资金已达到 30 亿元。
2013 年 5月项目公司各股东方共同对古北水镇公司进行增资，合计增资金
额 3.02 亿元，增资后股权结构再次进行变更，如表 2 所示。
由于中青旅持股比
例的下降，古北水镇不再纳入财务报表合并范围，变更为联营子公司。
2013 年 10 月水镇项目一期开业，2014 年元旦开始试运营，水镇大酒店及部分
民宿客房开始接待游客，部分游览景点、文化展示体验区、商铺和特色餐饮同
步推出。
试营业几个月后的清明节，游客量便迎来大爆发，日均客流量达
到 2 万人次。
2014 年 7 月古北水镇各股东按持股比例对公司进行增资，共计出资 8 亿元，
将注册资本由 13.02 亿元增至 15.32 亿元，为新增项目开发提供资金，降低财务
费用。
整个景区到商业模式，除了门票外，还包括索道、温泉、餐饮、住宿、娱乐、演艺及展览等，使得项目的收入来源能降低对门票收入的依赖性，同时各项目
间能相互促进，提升整体收入规模。
除通过招拍挂形式取得 1000 多亩外，原有
古镇采用租赁模式运营，降低重资产投入的规模，提高投资回报率。
古镇中新
建的酒店采用自持模式，其他商业物业自营，将计入利润表的收入规模尽可能
做大，便于未来持续融资。
二、成功方案背后的思考
乌镇模式的成功在于资源、区位、政府支持和管理四要素，在政府的大力支持下，通过后天的改造和营销运作打造成观光、休闲、度假游综合目的地。
虽说乌镇本身的资源、区位及政府支持都十分可观，但相比其他几大江南古镇并不是绝对有优势。
乌镇的成功靠的更主要还是管理团队经营理念的卓越，使整个景区实现质的飞跃。
投资就是投人，这句话在企业发展的每个阶段有效。
古北水镇在项目是乌镇模式的异地翻版，但同时也符合资源、区位、政府支持和管理四方面的成功要素，乌镇项目的成功经验让古北水镇开发少走弯路。