房地产开发项目目标成本管理探讨
房地产开发项目成本管理研究
房地产开发项目的成本管理研究摘要：成本管理是房地产开发项目管理的重点内容。
房地产开发项目具有高风险性、高收益性、高投资性及投资期限长等特点，加强房地产开发项目的分阶段及分步骤管理对实现项目目标及企业综合效益具有重要作用。
本文简要分析了房地产开发项目中存在的问题及原因，并在此基础上提出了房地产开发项目全过程的成本管理办法。
关键词：成本管理；房地产；项目中图分类号：tu7文献标识码：a文章编号：近年来，我国房地产业的发展速度日益加快，目前，房地产已成为了我国国民经济的支柱产业。
房地产市场日益规范化，但市场竞争也愈演愈烈，在房地产开发项目中，企业必须采取科学有效的成本管理办法，以提高房地产企业的经济效益，促进企业的发展。
房地产开发项目具有高风险性、高收益性、高投资及投资期限长等特点，这就决定了房地产开发项目成本管理具有高难度性。
成本管理在一定程度上体现了企业的经营管理水平，加强房地产开发项目的成本管理不仅有利于提高企业经济效益，对企业综合效益均有重要意义。
一、房地产开发项目成本管理存在的问题（一）项目开发成本管理认识不足在房地产开发项目中，长期存在“重规模轻效益”、“重数量轻质量”和“重过程轻决策”等观念，在开发过程中，过分强调开发项目的规模大小，甚至以开发规模作为衡量房地产开发企业实力以及领导能力的主要指标，而忽视了其在生产效益中的规模。
此外，部分企业开发的土地是通过各种模式或者其他的非市场途径所获取的，成本管理认识不足。
（二）缺乏科学的成本管理办法部分房地产开发项目中，成本管理仅仅被认为是控制单项成本的工作，比如规划设计成本、土地成本、配套设施成本等，对这些成本的管理只是在审核拨付时简单地进行控制，但在项目选址、规划设计以及定位包装过程中，缺乏有效的管理措施，给项目施工及销售过程的成本管理造成了很大的困难。
成本缺口使得企业不断地设法堵塞成本漏洞，而对成本漏洞的预防缺乏有效的措施，企业步入债务的恶性循环中。
建立以目标管理的房地产成本控制体系的探讨
建立以目标管理的房地产成本控制体系的探讨【摘要】近几年来房地产的迅猛发展，带动了市场很多行业的发展。
过去房地产是一个高利润的行业，企业对全成本的控制与管理意识较为薄弱；现在与未来，房地产业在政策与市场的双重压力之下，利润区间已回归理性，故加强成本控制与管理是房地产企业当前面临的重大问题。
本文针对房地产的目标成本管理进行分析，以现代的房地产开发作为背景展开论述。
【关键字】房地产；成本管理；管理模式我国的房地产行业是自改革开放之后开始发展起来的，时至今日房地产行业已然成为我国经济的支柱。
最近几年我国对于房地产行业所出台的政策比较严厉，国家的宏观调控使人们对房地产行业的投资越来越慎重，项目的盈利未达到预期效果，故房地产企业开始认识到节省成本的必要性。
一、对于管理房地产成本控制的背景1、政策背景随着房地产行业的发展，国家对其进行宏观调控，从2003年国家对房地产宏观调控全面展开，国家对房地产的控制主要有以下几个方面：1.1、信贷与土地供给的方面。
2003年房地产的开发投资额度同比增长了30.6%，房地产尺长逐渐扩大，面对这一现象，国家出台了一系列政策进行宏观调控，其中有控制房地产贷款的金额，提高房地产行业的注册资金，进而调理房地产行业的市场；其次就是对土地的限制，控制土地的使用。
1.2、对房地产价格进行调控。
国家对土地的控制造成了土地价格一路飙高的现象，所以在2005年两会上温家宝总理首次公开提出了针对房价的问题，政府制定了一系列措施来控制房价，如限制购房，提高税务，提高房贷等措施。
1.3、2008年2月4日央行《经济适用住房开发贷款管理办法》，同年3月10日国务委员兼国务院秘书长华建敏在《国务院机构改革方案》中又一次指出住房问题，两会中温家宝在政府工作报告中提出“抓紧建立住房保障体系”，2008年4月16日，住房和城市建设部开始全面管理公积金贷款问题；房贷由2008年三成提高到2011年六成等等。
国家对房地产的宏观调控越来越重视，近几年颁发的法律条款关于房地产的越来越多。
再论房地产项目目标成本管理
２ 项 目 目标 成 本 的 控 制
项 目成本 目标确立后 ，如何有效控制成本是房地产
项 目最终是否盈利或取得丰厚回报 的重要保证。在一个 大背景没有太大变动的成熟的房地产市场，房产的市场
定位是相对稳定的 ， 因此对于项 目成本控制尤为重要。 在 实施阶段 ，我们特别需要在以下几个主要方面做好成本
步降低开发成本， 在这方面还是有很大的潜力可挖的。
在房地产投资决策阶段 ，开发商实际上就要对所开
发的房地产项 目的市场定位、品质要求有一个初步的估 计， 并对项 目成本有个初步的测箅。 而且成本的初步测算 应在项 目设计过程中予以体现 。
房产既然是商品 ， 它就有和其他商品一样的共性 ， 可 以应用价值工程管理 ， 即在满足工程结构 、 质量 以及使用
成本是从根据用户所提 出的功能要求进行研制、 生
产， 到用户使用所花费的全部成本。
一
合理地 安排建设周期 ， 以使分解到各个单项的 目标成 可
本实施按时间节点进行有效控制。 从工程施工准备开始 ， 经施工过程至竣工移交 ，成本控制工作要伴随项 目的每
一
般说来 ， 提高产品价值的途径有五种 ： 一是功能不
ｏ ｅ ｌ ｒｊｃ ｆ ａｔ Ｐｏｅ ｔ Ｒ ｙ
口 林伟 民
（ 同济科技股份有限公司 上海 ２０ ９ ） ０ ０ ２
【 要】通过对房地产项 目成本的前期预算和工程建设全过程 控制 ， 摘 即前期设计 、 前期开发成 本、 施工成本 、 融资费用 、 税
务 策 划 等 实行 全 面 目标 成 本 管 理 ， 目前 宏 观 调 控 形 势 下 房 地 产 得 以 可 持 续 发 展 的 不 二 法 则 。 是
变， 降低成本 ； 二是成本不变 ， 提高 功能 ； 三是成本增加 ，
浅谈房地产企业目标成本管理
三、 价值链优化是实现战略成本管理的关键
由于 每 条价 直链 既会 产 生价 值 ， 时 也 要 消耗 资源 ， 对 同 在
价值链所存在的成本 ， 缺乏持续的竞争优势 。企业要争取竞争 优势 ，而培育企业 的核心竞争 力关 系就是 如何 将战略成本管 理与价值链管理 的思想 和方 法相 结合 ，正确运用先进的战略 成本 管理理论 和方法来指导 企业 的成 本管理改革 ，增强企业
通过对 自身 内部和外部价值链 上的每一 个环节进行 分析 ， 培 育并发展 自己最大 的优势环节 ，同其 他各 种有利的竞争资源 相结合 ， 使得每个环 节的成本达 到集约化 、 最小化 ， 高企业 提 的核心竞争能力 ，从 而在企业的价值链上建立战略成本竞争 优势 ， 并使它成为企业可持续核 心竞争优势。
确 定 房地 产 项 目的成 本 日标 、利 润 目标 ，而 实 现 这 个 成 本 目 标 、 润 目标 的过 程 就是 全 面 的 目标 成本 管 理 。房 地 产 项 目 目 利
到各个部门 ， 各部 门成为 目标成本 的执行 者和责任 主体 ； 向 纵 是把 目标成本按作业程 序进行分解 ，形成每个生产期间 的成
目确定 可以接受 的最高成本 ，之后 的项 目实施都是 为了保证
成本控制在可接受范 围之内 。 房地产企业的 目标成本管理是全员 的、 全过程的管理。企 业要有完善的成 本管理体 系 ，加强 实施 过程 的成本监督和分
析， 及时 反 馈 成 本信 息 。为企 业 营销 策 略 的 制 定 和 调整 提 供 依
歹活动 。它包括事前 、 Ｉ Ｊ 事中和事后的控制 。形 成目标成本 的全
状 态 和 全 时态 的 全 面控 制 ， 到 预定 的 目标 。 达 ４目标 成本 的分 析 和 考核 。目标 成 本 分 析 包括 事 前 的 预测 ．
浅谈房地产企业开发项目目标成本管理
员会的设立可以充分保证内部审计的独立性 ， 能够在程序上保证内 使 ，股东 不 能 直接 干 预 公 司 经营 ，必 须 要通 过 在 股 东 大会 上 对 重 部审计行使职权的条件，使其对高层管理者实行有效的监督。为了 大事项的表决权来体现 自身意图。其次董事 会除 了要做好制定公 保持内部审计独立性和权威性 ， 还需要尽快制定企业内部审计职能
预测着手。
目标 成 本的 制 定 最 常 见的 是 制订 生产 目标 成本 ，开 发设 计 目 标 成 本 、营 销 目标 成本 乃 至 使 用 目标 成 本 的制 定 和 生 产 目标 成 本
审 计是 公 司 治理 结 构 趋 于健 全 的 保证 ，另 一 方面 公 司 治理 结构 是
须将成本建立在市场的基础上 ， 以市场为导 向确 定成本。因此 ，
销 售 收 入是 预 测 价 格和 销 量 的 乘 积 ，如 果我 们 假设 销量 是 恒 企 业 应 该 以 竞 争 性 的市 场 价 格 为 基 础 ，根 据 企 业 的 目标 利 润 ， 量 ，那 么 价 格 就 是主 要 影 响 销售 收 入 的 因 素 。实际 上 销 量受 到 土 确 定 产 品 应 达 到 的 目标 成 本 ， 以此 对 产 品成 本 水 平 主 动 提 出 事 地 面 积 、容 积 率 、城 市建 筑 风 格 等 因 素 的 限 制 ，变 化 不会 很 大 。 先 控 制 要 求 。 如 果 用 公 式 表 示 ，这 种 思 维 的转 变就 是 从 “ 品 所 以在 这 里 我 们 分析 一下 竞 争 市 场 上 未 来 的 价格 。 产 销 售 价 格 ＝ 产 品 成 本 ＋计 划 利 润 ”转 变 为 “ 目标 成 本 ＝ 竞 争 市 ２ 目标 成本 的 制 定 ． 场 价 格 一目标 利 润 ” 所 以 目标 成 本 预 测 主 要 是 从 销 售 和 利润 的 。
对房地产开发项目成本管理策略的简要探讨
的根本目的就是成本最小化 、 利益最 大化 、 开发所面临 的风 险最小化。地产 的重要保证。房地产 这种商品 ， 其价格具有地域性和 差别性 ， 没有任 开发项 目的成本管理都伴 随着每一个开发商 、 每一个开发项 目、 目开发的 何两个项 目的价格是完全一致的。成 本越低 ， 项 企业的价格就有可能 每一个阶段 。为此 ， 本文在分析我 国房地产开发企业在房地产开发项 目成本 越富有竞争性 ， 企业获利的空间可能越大。但是成 本管理 的结果最 管 理 上存 在 的 问题 的 基础 上 ， 出 了房 地 产 现 代成 本 管 理 策 略 。 提
关键词 ： 房地产开发企业
０ 引 言
项 目 问题
策略
终要 由用户是 否认知企业的产品 ， 是否满意企业的产品来决定。用 户满意是检验企业产品成本 答理是否到位 的重要标准。忽视 了用户
满意 ， 成本再低也无法使利润得以实现。 以用户满 意为 目标 的成本管理战略 ， 对企业管理水平提 出了更 高的要求 ， 它要求企业在构划产 品的同时就要对产品的成本进行事 地 产开 发企 业 的 生 存 氛 围 发 生 了很 大 变化 。 因此 ， 立面 向市 场 的 建 先规划 ， 对用户所满意的因素进行仔细分析 ， 出科学的预测 ， 做 突出 房地产开发成本管理体系 ， 是企业 立于不败之地的必然选择。 产品的重点和 特色。以用户满意 为目标的成本管理战略 ， 可以保证 １ 目前 房 地产 开 发 项 目成 本 管理 存 在 的 若 干 问题 企业 在决 策过程中审慎而严谨 ， 始终以市场 为导 向， 从根本上避免 １１ 开 发 成 本 管 理 的 思 维 滞 后 性 长 期 以来 ，计 划经 济 下 重规 ． 因决策的随意性而造成的战略性 失误。 模、 轻效益 、 重数量、 轻质量 、 重过程 ， 轻决策的观念和做 法 ， 不少 使 ２２ 从时间和 空间上展开 的动态业务过程 传统成 本管理仅 以 ＿ 国有 房 地 产开 发 企 业 在 经 营 中 比较 重 视 开 发 规模 的 大 小 ， 以规模 作 企业 内部资金运动过程 中的价值耗费 为对象 ， 但成本管理战略表现 为衡 量 一 个开 发 企 业 实力 和 企 业 领 导 者 政 绩 的主 要指 标 ， 忽 视其 却 为一个动态的过程 ， 它不仅是对某一时点上开发项 目成本的核算与 中能产生效 益的规模。 还有不少企业 土地是通过划拨 或其他非市场 检查 ， 在时间上 ， 它贯穿于项 目开发的全过程 ， 从开发项 目尚未正式 途径取得的 ， 干不干、 怎样干更 多是 由上级主管部 门来决定 ， 成本仅 确定 起 ， 要 从 成 本 上 研 究 项 目是 否 可行 ， 后 在 实 施 中加 以监 控 ， 就 然 仅 是 满 足 会计 报 表 需 要 的 数字 游 戏 。 直至项 目全部完成 后再 总结 分析。在空间上 ， 它突破 了单纯的财务 １２成本管理 的过程缺乏科学性 不少 国有房地产开 发企 业的 ． 核算成本或是预算部 门招投标控制成本的界限 ， 贯穿于房地 产开发 成 本往 往缺 乏经 营管 理 的 内涵 ， 忽视 了 为管 理 决 策 的 目的 。 一 般 开 的每一个环节 ， 从产品定位到规划设计、 工程招标各阶段 ， 从建筑主 发项 目的成 本核 算只有在项 目结利时才进行 ， 这样做在财务上具有 体 到市政配套各产 品， 从生产部门到市场部 门、 销售部 门、 前期手续 定 的合 理 性 ， 对 于 动 态 的开 发 过 程 而 言 ， 掩 盖 了企 业 经 营 管 但 则 办理部 门等等 ， 每个环 节、 每个部 门都是成本管理治动的参与单位 。 理 中的问题 。特 别是对于长期大规模滚动开 发的企业 ， 难以反映出 ２３ 约束・ ． 性手段和 非约束性手段相结合 开发企业 在传统 的成 开 发项 目的 真 实成 本 ， 个 项 目完 成 后 ， 常 没 有 人 能 够 全 面 的 说 一 常 本管理活动中 ， 多采用约束性手段。 例如 ， 对工程管理部 门下达成 本 清楚该项 目是赔是赚 ， 了多少 ， 了多少。 赔 赚 承包协议 ， 对预算管理 部门下达指令 性的标底。这些手段 ， 主要是针 １３ 成 本 管 理 体 系缺 乏全 面 性 不 少开 发 企 业 虽 然 已经 意 识 到 ． 对生产过程中某一单项 活动进行约束。 由于房地产开发周期长 ， 参 了成本管理 的重要性 ， 但是仍然把 开发项 目的成本管理仅 当成是单 与生产的主体 多 ， 品不具有均质 性 ， 凭这种约束性手段很难在 产 仅 项 成 本 的控 制工 作 ， 建 安 成 本 、 地 成 本 、 划 设 计 费 、 套 设 施 如 土 规 配 开 发全 过 程 实 施成 本控 制 ， 业 也 难 以 建 立 一套 完 备 的针 对 所 有部 企 费等的控制 ， 在管理上通常的作法是每 审核拨付一笔款项时简单地 门和每个环节的可量化 的约 束性制度。构筑成 本管理战 略， 需要 还 砍上一刀。 这样做 的结果是 ， 在某一 方面 ， 成本看似控 制住 了， 但是 ， 在此基础上采取一些非约束性手段 ， 来对那些难 以用数字衡量的活 项 目在选址 、 规划 、 设计、 定位 包装过程当 中已经存在 的问题 ， 却在 动所产生的成 本加 以管理 ， 如职业道德、 业务能力、 门协调 等。例 部 施 工 和 销售 过 程 中 不 断地 暴 露 出来 ，开 发成 本 变成 了开 口成 本 ， 成 如， 对产品定位过程 中成 本如何定 位的管理 ， 以及提高该成本定位 本 管 理 变成 了单 纯 的成 本 控 制 ，企 业 被 迫 不 断地 去堵 塞 成 本 漏 洞 ， 对开 发 项 目总成 本 的指 导 性 ，就 是 企 业 内部 一 项较 为宏 观 的 工 作 ， 近年来 ，房地产开发企业之间的竞争 已经进入 白热化阶段 ， 开 发利润空间 日渐缩小 ， 而宏观市场环境和政 策的变化 ， 又使国有房
目标成本管理在房地产企业中应用
目标成本管理在房地产企业中的应用探讨【摘要】随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。
房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。
本文分析了房地产企业中的目标成本管理的相关措施。
【关键词】目标成本管理；目标成本；动态的成本管理我国房地产行业虽然经过了十多年的发展，取得了长足的进步，但对于其他的行业来说，仍然显得十分年轻。
大多数房地产企业对项目的成本管理仍停留在竣工项目的财务核算、竣工结算，部分企业已提前到施工阶段的招投标管理和预算编制，但也仅注重施工阶段造价的确定与控制，而对房地产项目工程造价起决定作用的土地购买阶段、产品的策划与定位阶段、设计阶段却少人问津，没有真正介入这些对项目来说至关重要阶段的成本管理，而从事这些阶段的策划公司、设计单位却没有承担起成本管理的主体责任作用，重要阶段的成本管理处于主体缺位的状态，只有依赖房地产开发企业自身填补这方面的管理空白。
一、确定目标成本应遵循的基本原则1. 经济性原则：指因推行成本管理而发生的成本不应超过因缺少成本管理而丧失的收益。
2. 适用性原则：成本管理体系要适合公司、部门、岗位和成本项目的实际情况。
3. 重要性原则：要把成本管理注意力集中在重要事项、关键因素，对成本细微尾数、数额很小的费用项目和无关大局的事项可以从略。
4. 例外管理原则：对正常成本费用开支可以从简管理，而特别关注各种例外情况，并不断进行归纳总结。
5. 领导重视与全员参与原则：领导具有控制成本的信心和决心，员工具有成本控制的意识和合作精神，成本控制的关键是全体员工的积极性。
6. 一致性原则：是指在成本管理过程中口径一致，即是目标的下达、分解、记录、核算、反馈、考评、奖惩指标一致。
二、房地产开发企业目标成本管理内容房地产开发企业的目标成本是指在一定时期内经过可行性研究，在开发项目正确定位的前提下为保证实现目标利润而规定的开发项目成本的控制目标。
房地产开发中成本管理的探讨
２ １ 值链前端优 化 ．价 价值链前端 包括机会研究 、策划定位、土 地获取等环节 ， 其中土地成本约占总成本４ ％ ～ ０ ５ ％。据统 计 ， ０ 本阶 段成 本变 动 的幅 度可达 ３％。 ０ 因此 ， 阶段 是房地 产企业 成本 管理的 该 重点， 必须在 对未来行业及 经济发展状况科学 预测的基础上 ， 以顾客需求为导向 ， 确定项 目建 筑档 次、 配套设施 、目标市场等 产品策划定位 内容 ， 从而得 出初步规划 设计方案 ， 根据方案对 项目 成本进行估算 ， 出项 目成本基线 ， 中对 得 其 潜在 顾客需求的预测是 关键 。 该阶段成本管控 的技 术路线是 机会研究一 产品定位一项 目成 本估 算。 这里 必须重视项 目开发时间估算及资 源计 划安排 ， 因为项 目成本 与项 目持续时 间直 接相关 。 ２ ２价值链 中端控制 ． 开发 商经前期研 究决策 ， 定开发某项 目 决 并取得建 设用地后 ， 就进入规划 设计环节 。据 统计 ， 规划设计环节成本变动的幅度约为 ｌ％～ Ｏ ｌ ％， ５ 属中等程度 。必须关注产 品定位书中的 “ 点” 根据产 品定 位书和初步规 划设计方案 卖 ， 所涉及 的 “ 卖点”进行花钱 ； 必实行限额设 务 计， 规划设计 人员并非销售人员和策划人 员 ， 在 产 品的规 划设计过程 中 ， 往往较 少关注到客 户 关注 点等 市场因素 ， 其设计方案 多从 纯技术角 度 出发 ， 较少 考虑成本 因素 。 为此 ， 方面要加 一 强规划设计 人员成本控制 、 产品定位 、 营销策 略等 知识 的培训 ；另一方面 则可 实行限 额设 计， 即以批准 的项 目 估算成本作为基线 ， 将其按 ＷＢ 进 行成本分解 ， Ｓ 作为规 划设计 各个环节的 成本 目标 ， 严格 限制 成本超标的设计方案 。 ２３ ． 价值链末 端管理 房地产开发活动价值链的末端一般定义为 建筑安装及 产品销售 。在确定设计 图前提下 ， 建筑安装阶段对项 目 本变动 的影响幅度一般 成 不超过３ 销售阶 段对项 目 ％， 成本变动的影响幅
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房地产开发项目目标成本管理探讨
受越来越复杂的社会发展环境和越来越激烈的房地产市场竞争的影响，成本管理的相关工作也不断被重视，而传统的成本管理方式和思想已经无法满足相关企业的发展要求，因而目标成本管理的方式在各个行业的管理中得到了一定的应用和认可。
虽然在具体的实施过程中存在着较多需要改进的地方，但取得的成本管理效果还是很明显的。
文章通过对目标成本管理的相关概念和功能以及在房地产项目中存在的问题进行分析探究，并结合实际情况提出相应的管理方法和对策来进行完善，从而更好地促进房地产企业的成本管理水平的提高，并创造更多的经济效益和社会效益。
随着社会经济体制的不断变化，房地产企业与人们的生产生活密切相关，在社会经济中占据重要的地位，并得到了越来越广泛的关注，而有效地目标成本管理工作对于企业的发展来说非常的重要，并在一定程度上可以为相关的企业带来相应的经济效益，并促进企业健康长远的发展。
1房地产开发项目目标成本管理
1.1目标成本管理的本质与概念在房地产企业项目的开发过程中，目标成本管理工作发挥着关键的作用，并在满足企业利益目标和方案决策要求的基础上，根据企业项目开发的实际情况，有效把控企业项目的控制、考评以及评价和分解等管理工作。
在企业项目的发展过程中，目标成本的管理工作对企业成本管理的主动性进行了充分的发挥，并在对目标成本管理体系构建的同时，对合作方和企业内部的成本控制积极性进行了一定程度的调动，从而有效地对企业项目的事前和事后管理工作进行充分的落实，并在一定程度上减少了房地产企业面临的市场竞争压力。
对相应的目标成本进行分解，并采取有效的管理措施。
比如相关的合约管理、设计管理以及施工结算管理等，以此来提高目标成本的经济效益。
1.2目标成本管理的相关功能
第一，目标成本管理具有一定的控制功能，在房地产项目的各个发展阶段，将目标成本与动态成本进行有效比较，并根据相关情况制定相应的成本控制范围。
充分准确地了解到房地产项目的目标财务情况与实际的运营情况以及项目经营情况与相应的成本控制情况之间的差距，从而有效地把控成本管理工作的重点以及促使中高层领导的项目决策更加合理和具有可行性；第二，目标成本管理具有一定的规
划功能，并有利于相关企业更好地对成本进行分配，同时对企业的方案以及相关计划的制定都提供了一定的规划作用’从而更好地促使成本管理工作的有效和科学性；第三，目标成本管理在一定程度上具有约束功能，并对企业项目的成本配置提供了相应的标准和限制，减少了不必要的成本浪费，使全员参与到各个项目管理中去，进而对项目发展的各个阶段进行严格合理的监管，起到了一定的约束作用；第四，目标成本项目的管理工作，在具体的项目发展过程中，具有一定的激励功能，并对相关项目的收益情况产生了直接的影响，同时将目标成本管理工作与工作人员的利益相联系，从而激励相关人员的工作积极性，并使得自身的才能得以充分发挥，从而促使房地产企业总体管理水平的提升，创造出更多的经济效益和社会效益。
2房地产开发项目成本管理中存在的问题
由于房地产市场的持续发展，使得房地产开发项目的成本管理水平也在不断的发展。
但据目前情况了解到，在房地产开发项目的成本管理过程中，相应的管理水平不一且较为粗放。
虽然成本管理在企业经营管理过程中占据着重要的地位，但部分企业存在敷衍和在具体成本管理工作中不积极，只考虑项目自身成本利益而忽视市场经济等不良现象，从而使得成本管理的水平无法满足经济发展的要求，阻碍相关企业的快速发展。
然而’在房地产开发项目中，主要存在这样一些
问题：
（1）缺乏全过程和全费用的成本管理意识。
据目前情况了解，很多房地产企业尤其是中小型企业，没有设立专门的管理部门来对成本管理工作进行有效地开展，甚至出现相关部门代替的局面，并且没有合理的进行成本管理，从而造成成本管理工作与房地产项目各个阶段的工作规划相脱离的现象。
同时，由于没有健全的成本管理体制，进而影响整个项目成本管理工作充分发挥其自身的性能。
(2）在项目成本管理工作中存在不完善的前期成本情况的调査与探究现象。
成本调研工作对于房地产项目前期的投资决策有着非常关键的作用，但部分企业由于时间和成本管理观念的影响对前期的成本调研工作比较忽视，并以项目原因的数据作为成本管理的依据，而没有对工程的实际成本情况进行考察，从而使得预算的结果与实际成本情况存在差异，造成超支等不良后果。
（3）在房地产项目的成本管理工作中，由于其理论较为单一，且在成本管理的手段上较为老旧，无法满足市场经济管理的需求。
同时，在房地产项目成本管理的工作中，市场观念比较淡薄，没有对市场的
需求进行充分的考察，过多地在意技术的管理，忽视相关经济的合理性，从而造成了成本浪费的现象。
且由于相关成本信息无法对相关项目的实际成本情况进行准确反映，故而对房地产项目的成本控制管理工作造成了一定的影响。
（4）在房地产相关的成本管理工作中，没有对相关成本的数据进行充分的积累，从而造成实际的结算成本与施工阶段的目标成本之间存在较大的差异，造成相应的损失浪费、无效地投资以及成本超标等情况。
另外，在成本管理工作过程中，没有及时地对不断变化的成本数据进行反馈，并及时地发现和解决项目的超支和浪费的风险因素，采取相应的补救措施，在一定程度上阻碍了成本管理工作的顺利进展，影响了成本管理工作的有效性。
3房地产开发项目目标成本管理的优化措施
⑴重视目标成本管理的调研阶段和制定阶段，从而有效地对目标成本进行进行预测和估算，并根据相关的调研情况对相关的方案设计工作以及目标成本进行考察和修订，减少目标成本与实际成本之间的差异，进而有效地减少成本超支和成本浪费的不良情况。
（2）在房地产开发项目中，对制定好的目标成本进行严格的落实，并在具体的招标过程中，将目标成本与投标的价格进行对照分析，根据具体情况来优化设计的方案，有效保证目标成本低于项目的总价，从而更好地保证相关项目的顺利进行。
在这个过程中要及时地根据市场经济的变化和相关政策的改变等各种因素进行及时的汇报和采取相关措施，有效减低开发项目风险并为目标成本的充分落实提供保证。
（3）在对房地产开发项目目标成本管理工作进行优化的过程中，构建信息化平台和数据统计系统是非常有必要的。
这样不仅可以及时地发现操作过程中的所产生的疏忽以及其他人为因素所造成的成本信息偏差和错误的现象，同时，可及时采取相应的方法对其进行补救。
另外，还可通过对信息平台与数据库的分析，更为准确地了解到相关成本管理的情况，从而使得相关人员可有效控制项目风险，提高目标成本管理水平。
然而，由于信息平台与数据库的构建是一项长期的工作任务，且需要及时给予落实，相关的信息和数据也需要及时的更新。
（4）在完善目标成本管理工作的同时，加强对相关管理人员的培训以及企业文化的创建。
目标成本管理工作的要求非常高，不仅要求
相关人员操作规范，充分掌握相关技术，还要具备对成本管理工作相关知识有一定程度的了解。
由于目标成本管理工作非常复杂，且相关人员的流动性大，因而加强建设人力资源并完善相关目标成本的管理制度，可有效避免各种因素造成的成本管理工作的失误。
另外，创建企业文化并对相关人员的责任感和成本管理意识予以加强，在一定程度上能有效提高房地产开发项目目标管理水平，从而推动相关企业的顺利发展。
4结语
房地产企业的市场经济发展情况在不断的稳定，相关的成本管理工作也越来越精细化。
同时，有效的目标成本管理体系，不仅保证了房地产企业项目的顺利进行，也对有效地控制成本和提高经济利益提供了保证。
但就目前情况了解，在具体的目标成本管理工作中还是存在着一定的缺陷，带来了不利的影响。
因此，需要不断地探索实践，并采取有效措施加以改进，推动目标成本管理水平的提升，从而更好地促进房地产企业经济快速健康发展。
作者：李忠上海临港南汇新城经济发展有限公司，上海201308
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