n中原2019年07月西安航天城神州四路600亩项目开发定位策略
2011年西安航天城神州四路600亩项目开发定位策略88P
航天 基地
Code of this report | 5
航天产业基地规划概况
西安航天基地近期规划图
西安国家民用航天产业基地高举产业报国、四节约一环保的旗帜，大力推行 “大区域谋划、大集群发展、大集团引领、大项目 支撑”的产业思路，按照“一次规划，分期开发，市场化运作”的建设模式，科学确立了以“航天产业立区，高科技产业兴 区”的发展战略，托起大项目建设的高地。 到2010年，西安航天基地的销售收入将达到200亿元，就业人口达到10万人，用2到3年时间完成兄弟开发区8到10年的里程。 到2015年十二五末时，形成产值过千亿，形成几家产值过十亿、百亿的龙头企业，成为我国西部航天科技自主创新平台、民 品产业孵化平台、国际大企业合作平台，努力打造世界知名、国内一流的国家级高技术产业基地。
© Copyright Centaline Group, 2011
Code of this report | 6
基于区域竞争的角度来挖掘区域价值
项目区位属性：
竞争板块
曲江板块 大学城板块 航天城板块
发展定位
国家级文化 产业示范区
住宅标签
打豪宅牌 打教育牌 打？牌
发展模式
休闲地产 教育地产 ？模式
郭杜教育产 业科技开发区
国家级航天 民用产业基地
处在不同区位和市场环境的航天基地，当曲江模式和 大学城模式不能被直接嫁接，找到一个适合航天城住 宅产业新的发展模式及住宅标签，打造属于基地投资 发展公司的自有品牌和模式，才是持续赢得市场的长 久发展之计！ 不过寻找模式的途径还得从自身所具备的素质和房地
产行业的发展趋势入手进行考虑。
未来供应和需求预测
Code of this report | 13
航天城项目投资分析报告
区 域 发 展 基 本 面
市场分析 指标分析 项目规划 经济测算
区 域 趋 势
随着产业、人口、交通、经济等利好因素的逐渐显现，城市化水平迅速提升
航天城区域 ----发展总结 1 2 3 4 5
区域职能：項目属于“五区一港两基地”之一的国家级航天技术开发区，位于西安城市東南方向，是城 市发展新型产业区，承担城市副中心职能 区域产业：航天新城产业以科技、人文、生态为主导，打造三位一体的复合型国际新城
商业服务功能于一体综 提升基地整体配套及人
杜甫纪念馆
经济测算 文居住品质。
杨虎城陵园：
公里。
杜甫纪念馆： 杜公祠是个四合院式的建筑群，山门是仿唐代的砖木结构，
距离项目2公里。
深3米，高6.7米，宽4.3米;院内有五个水泥砌的大花坛，祠院
内有三间享殿，殿内供有杜甫泥塑坐像一尊。 距离项目直线距离4.6公里。
项目从行政区域看，隶属长安区航天城，位于东长安街以南，紧邻航腾路，具体
火车 站
航天城中湖公 园 神光星河中央公 园 2公里 2.2公 里
大 唐 芙 蓉 园
杨虎城陵 园
4.7公 里 4.6公 里
杜甫纪 念馆
本项目位于航天新区，东长安街以南；
紧邻地铁四号线航天东大道站；
项目紧临航天城交大附中附小，教育资源雄厚； 周边自然人文景观丰富，后期区域价值将逐渐彰显；
曲江板块
区域为新型发展区域。连续三年价格不断攀 升，成交量逐年小份额下滑，说明该片区已 趋近饱和
城南区域
忽略政策因素，区域连续三年成交量以及成 交均价基本保持平稳
航天城板块 区域连续三年成交量以及成交均价皆持续上涨，相比城南 的平稳以及曲江的饱和，该区域将逐步吸纳其置业人群
项目策划报告之项目定位
7、价格定位
• 价格上主要从单价和总价两个方面进行控制。一般来说，购房 者在购房的过程中会有一个大概的总价计划，明确自身的经济 承受能力。
• 对于本项目首期，主力户型在单价上与高新区的楼盘差8001000元，锁定在2700-2800元/平米；总价锁定在30万之下，与 高新区的楼盘正好差出一个车的价钱。
客户群的需求与项目追求高品质、低价位相当契合。“高品位、 低价位”将成为目标将有可能达到，成就项目的一大产品特质。
目标客户定位
➢ 本案目标客户群：
是追求文化品位的文教工作者、英伦风情生活 方式者、高科技工作者、事业有成的白领阶层 等。
➢ 本案目标客户群的年龄特征：
以30~40岁的中青年消费群为主导层次。
• 商业街：3300 平方米左右，阳光咖啡吧、
露天茶座等； • 餐饮广场和生活超市：1100 平方米左右； • 会所：有游泳池、健身房等各项休闲娱乐设施；
四季花城首期
• 占地约17万平方米，社 区被划分为10个邻里组 团，每个邻里组团都有 1000余平米绿茵、儿童 游乐天地，专属于组团 内160余户人家。
幼儿园等社区教育 大学的教育配套 大学城的教育氛围
智慧城概念的延伸使用
作为项目核心概念的“智慧”，还可以延 伸成为长建开发系列项目的品牌核心，形 成“智慧”系列项目。
如：智慧公馆、智慧心境、智慧心韵、智 慧先锋、智慧心声等等。
备选参考案名
• 学林雅居 • 慧园 • 智雅汇 • 英伦美郡 • 书香早城 • 书香秦渭
项目的四大功能与构成：
① 社区教育功能：以长青藤学村为主要载体，拟与陕师大进行联
合办学，形成具有特色幼儿教育培训和高素质幼儿园为一体的社 区教育中心。
西安临空产业项目定位策划报告
• 目前周边土地价格已超过约30万/亩， 根据协议价15/亩价格，本项目有较 大价值优势；
• 项目总用地面积约1500亩，净用地面 积约为1151亩；
• 地块内部规划有两条规划道路，由此 将地块分割为K-1、K-2、K-3、K-4 四个地块。
K-3地块
净用地面积
K-4地块 255亩
净用地面积 110亩
纽，并且依附西安成为新区发展中功能最复合、定位最高端的一环。无论是交通 区位还是经济发展均是整个经济带的核心。
西咸新区作为城市外扩的重要增长极和“西咸一体化”国家战略的结合板块，占据 未来大西安区域的核心位置，将成为大西安扩张发展的首要区域，成为我国北方内 陆地区对外开放的门户、西部地区国际经济交流的平台，西安国际化大都市新的增 长极和助推器。
机场核心枢纽区
目前区域主要集中的是以机场产业为核心的物流 产业以及上下游产业工作人员，大概有1万人， 还有部分机场集团的辅业，机场的员工宿舍也在 地方，所这个以还有一定的生活配套设施。 但由于机场噪音污染，居住环境相对较较差。
城市现状与发展前景
小结：西咸新区将发展成为大西安的经济核心，是大西安的都市核心和城市 人口的核心聚集地
重点外扩 发展区域
• 作为关天经济区的桥头堡，西咸新区 率先拉动西咸一体化建设，成为大西 安外扩的重点区域
•具备强劲人口增长动力， 将成为大西安人口增长计 划的主要增长区域；
西咸新区
人口 增长极
城市 新中心
• 依托多产业支撑的西咸新区 将成为经济发展活力最强的 区域之一；
• 基于西咸新区的特惠政策， 未来西咸新区将较大机会发 展成为大西安的核心发展区 域
城市现状与发展前景
【秦汉新城】随着国内一线品牌开发商的陆续拿地，将会带动区域房地产市场 整体水平，区域居住价值会逐渐凸显
西安国家民用航天产业基地简介
西安国家民用航天产业基地简介西安国家民用航天产业基地（以下简称西安航天基地）成立于2006年11月30日，是陕西省政府、西安市政府与中国航天科技集团公司依照战略合作协议共建共管的国家级高科技园区，是西安市“五区一港两基地”之一。
西安国家民用航天产业基地位于西安市东南区域，总体规划面积为86平方公里，其中一期面规划面积23平方公里，二期63平方公里。
2007年12月26日，“西安国家民用航天产业基地”获得国家发改委批复认定。
西安航天基地以“航天产业立区，高新产业兴区”为发展定位，“四节约一环保”为发展理念，西安航天基地的目标是建设成为国际化、市场化、人文化、生态化，宜商宜居的航天科技产业新城。
2010年6月26日，西安航天基地被国务院办公厅正式升级为国家级经济技术开发区，定名为“陕西航天经济技术开发区”。
陕西省、西安市政府高度重视西安航天基地的发展，赋予基地管委会市级经济管理权限，在政策、土地和融资等方面提供了有力的支持。
一、西安国家民用航天基地的比较优势1.优越的地理位置西安航天基地位于西安市主城区东南部，距市中心钟楼7公里，绕城高速公路2.8公里，与西康高速紧邻。
航天基地南依秦岭，北瞰曲江，西临城市中轴，东接万亩林带，山水城连为一体，自然环境非常优美。
2.便捷的交通西安航天基地对外交通十分便利，为入区企业提供便捷的物流服务。
向北经长安路和雁塔南路可直达西安市中心；向东经航天大道、雁翔路与曲江新区、交大科技园相连；向西通过韦郭路、西部大道可到达西部大学城、西安高新技术产业开发区；向南的长安南路、西康高速公路通向秦岭北麓自然风景区。
航天基地经三环路（绕城高速公路）到西安咸阳国际机场35分钟车程，距西安火车站25分钟车程，到火车南站8公里。
西安市快速轨道交通二号线、四号线可到达基地，其中二号线已开工建设，2010年通车。
沣渭新区3.创新的体制机制西安航天基地管理体制不同于其他开发园区，属省市共管，与中央企业集团共建，模式独特。
西安国家民用航天产业基地简介
西安国家民⽤航天产业基地简介西安国家民⽤航天产业基地简介西安国家民⽤航天产业基地（以下简称西安航天基地）成⽴于2006年11⽉30⽇，是陕西省政府、西安市政府与中国航天科技集团公司依照战略合作协议共建共管的国家级⾼科技园区，是西安市“五区⼀港两基地”之⼀。
西安国家民⽤航天产业基地位于西安市东南区域，总体规划⾯积为86平⽅公⾥，其中⼀期⾯规划⾯积23平⽅公⾥，⼆期63平⽅公⾥。
2007年12⽉26⽇，“西安国家民⽤航天产业基地”获得国家发改委批复认定。
西安航天基地以“航天产业⽴区，⾼新产业兴区”为发展定位，“四节约⼀环保”为发展理念，西安航天基地的⽬标是建设成为国际化、市场化、⼈⽂化、⽣态化，宜商宜居的航天科技产业新城。
2010年6⽉26⽇，西安航天基地被国务院办公厅正式升级为国家级经济技术开发区，定名为“陕西航天经济技术开发区”。
陕西省、西安市政府⾼度重视西安航天基地的发展，赋予基地管委会市级经济管理权限，在政策、⼟地和融资等⽅⾯提供了有⼒的⽀持。
⼀、西安国家民⽤航天基地的⽐较优势1.优越的地理位置西安航天基地位于西安市主城区东南部，距市中⼼钟楼7公⾥，绕城⾼速公路2.8公⾥，与西康⾼速紧邻。
航天基地南依秦岭，北瞰曲江，西临城市中轴，东接万亩林带，⼭⽔城连为⼀体，⾃然环境⾮常优美。
2.便捷的交通西安航天基地对外交通⼗分便利，为⼊区企业提供便捷的物流服务。
向北经长安路和雁塔南路可直达西安市中⼼；向东经航天⼤道、雁翔路与曲江新区、交⼤科技园相连；向西通过韦郭路、西部⼤道可到达西部⼤学城、西安⾼新技术产业开发区；向南的长安南路、西康⾼速公路通向秦岭北麓⾃然风景区。
航天基地经三环路（绕城⾼速公路）到西安咸阳国际机场35分钟车程，距西安⽕车站25分钟车程，到⽕车南站8公⾥。
西安市快速轨道交通⼆号线、四号线可到达基地，其中⼆号线已开⼯建设，2010年通车。
3.创新的体制机制团共建，模式独特。
在陕西省政府和航天科技集团组成的战略合作领导⼩组的领导下，西安市政府与航天科技集团成⽴产业基地建设领导⼩组，具体负责基地的规划、建设⼯作，落实基地优惠政策。
西安国家民用航天产业基地规划
西安国家民用航天产业基地规划效果图西安国家民用航天产业基地是陕西省政府、西安市政府与中国航天科技集团公司依托和发挥陕西航天科技雄厚的资源优势和突出的发展潜力，共同建设的以航天技术应用为主导的高科技产业园区，是西安“五区一港两基地”的重要组成部分，总规划面积86.64平方公里，集中新建区面积23.04平方公里，扩展区规划面积63.6平方公里。
成长的足迹2006年11月30日，基地管委会正式成立。
2007年12月26日，基地被国家发改委批复认定为西安国家民用航天产业基地。
2010年1月5日，基地被国家科技部认定为国家级西安国家半导体照明（LED）工程高新技术产业化基地。
2010年2月2日，基地被国家工业和信息化部授予“以军民融合为方向的国家新型工业化产业示范基地”。
2010年6月26日，国务院正式批复航天基地升级为国家级陕西航天经济技术开发区，成为我国唯一的航天专业化经济技术开发区。
科学的产业定位西安国家民用航天产业基地坚持“四节约一环保”的发展理念，以“航天产业立区，战略产业兴区，文化产业繁区”为发展定位，以“大集团引领，大产业构建，园区化承载，规模化发展”为发展方针，着力发展“以卫星及卫星应用为主的民用航天产业、以太阳能光伏及大功率半导体照明为主的新能源新光源产业、以服务外包及动漫创意为主的数字航天产业、以生物医药及生物研发为主的生物医药产业以及集现代化、信息化、专业化、集约化为一体的高端物流产业”等主导产业，积极构建以航天产业为龙头的产业体系，做大做强特色产业，努力打造“特色鲜明、世界知名”航天产业新城。
三大产业齐头并进作为我国规模最大的民用航天产业基地，基地充分发挥陕西省航天科技的雄厚基础和资源优势，以民用航天产业为主导发展方向，以航天六院、航天五院西安分院、航天九院771所、中国卫通等掌握尖端高新技术的航天单位为依托，以航天科技西安卫星应用产业示范基地、中国-加拿大国际卫星与通讯产业园、卫星导航与时间频率技术研发及产业化基地等项目为平台，着力发展以卫星及卫星应用为主的民用航天产业集群。
西安项目市场调研及定位方案-中兴公司-80DOC
东东二二环环，，全全健健康康主主题题亲亲水水人人文文家家园园————星星河河城城————《中兴公司西安项目》市场调研及定位报告方案《中兴公司西安项目》市场调研及定位方案目录前言第一部分调查说明一、调查目的二、调查内容三、调查方法四、调查范围第二部分市场环境调研一、西安市宏观经济状况分析二、西安市房产市场发展分析三、西安市房产发展走势四、西安市居民房地产消费心理和行为分析五、城东房产发展分析六、区域内房产开发现状及竞争楼盘分析第三部分项目地块开发条件分析一、地块现状描述二、地块SWOT分析第四部分项目开发可行性分析一、市场机会点分析三、物业开发条件设定第五部分产品定位一、目标客户群体定位二、价格定位三、产品定位四、建筑设计建议五、园林设计建议六、小区配套建议七、商业部分定位建议第六部分投资分析测算一、技术经济指标二、成本费用测算前言首先感谢中兴公司给予上海团聚不动产机构这次合作的机会。
在接受中兴公司西安项目的明确工作任务后，我公司抽调策划部资深高级策划师三人，并结合当地的专业人士分为三组，针对“中兴西安项目”的基本情况、市场环境以及周边区域、社会环境及其竞争对手和对东郊区房地产市场及本项目基地等有效针对性区域作了为期12天的实地调研。
通过此次调研，我们认为“中兴公司西安项目”属西安市具较好发展潜力的地产项目，同时项目自身优势和劣势均较为突出和明显。
在后面的分析中，我们将提出项目优势、劣势，并客观的说明其利弊，我们的目的是全面地看待本项目和同行竞争项目的优劣，这对于下一步合理规避风险和实现既定的宣传、销售目标，有着极其重要的意义。
本次调研分析，仅是在初步调查的基础上分析的。
由于市场多变，许多数据尚处于变幅之中，因此我们所能谈汲到的一些理念、结论和建议仅是我方的一得之见，疏漏之处、可争议之处，都是可能存在的，我们力求以严谨的态度来提出问题和分析问题，力求保持观点与实务操作的前后连续性和一致性。
本着对贵公司西安项目负责的态度，我公司集中团队力量，组织了多次议案动脑会议，对市调样本以数据进行统计分析。