国有土地上的房屋征收与补偿条例操作过程中应注意的问题
《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》问答
执 行的公 信力。随着 国务 院条例 的出台，浙
江省人大 常 委会 ２ ０ ０ １ 年通 过 、２ ０ ０ ７ 年 修 改 的《 浙江省城 市房屋 拆 迁管理 条例 》的基本
中的公 众参 与和程序 公开机 制 ，强化了对 被
随着工 业化 、城 镇化发 展 的不 断推进 ，国有 土地 上 房屋 征 收 已经 成 为 事关 现 代化 建 设 全局 、关 系人 民群众切 身利益 的一项 重要工 作。为此 ，浙江省人大 常委 会在制定条 例 的
过程 中始 终注意 把握 好 以下 两点指 导思想 ：
一
是 兼 顾 实体 与 程 序，既注 重保 障 被征 收
人 的实 体 权 利 ，也 注 重保 障被 征收 人 的程
序权 利。二 是 兼 顾 公 平 与 效率 ，既 注 重 充
研 析 焦点透析
分保 障被 征收人 获 得公 平的 补偿 ，又 注重 在 此前提
下增强 可操 作性 ，保 障政 府 因公共 利益而 进行 的征 收 工作的顺 利开展 。
必要和迫 切。
问 ： 制定条 例 的指导 思想是 什么？
答： 房 屋是公 民最 重要 的私有财产之一 。
与补偿 新制度 ，在征 收 目的、征收 补偿 主体
和程 序 等方 面对过去 的城 市房屋 拆迁 制度作 了重 大调 整 ，主要 有 以下几个方面 ： 一是 明 确 征收 必须基 于公共 利益 的需要 ，并对公共 利 益作了明确 界定 ； 二是 明确规定 政府 是征 收与 补偿 的主体 ，改变 了以往 由建 设单位 拆 迁补 偿 的做 法 ； 三 是完善 了征收与补 偿工作
简析《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施及推进
简析《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施及推进摘要：20世纪90年代，我国城市建设进入高速发展阶段。
在旧有拆迁制度下建设用地的获取，经常伴随着利益勾结、非法拆迁、暴力拆迁、群诉群访等严重社会问题。
为彻底根治拆迁乱象，切实保障群众的合法权益不受侵害，2011年，国务院出台并实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》），变“拆迁”为“征收”，主体亦从开发企业变为市县人民政府，在国家层面上对城市拆迁工作进行了彻底扭转。
如今，《条例》已经实施10年，现结合山东省聊城市国有土地上房屋征收与补偿工作实际，对《条例》实施10年的重大意义和带来的巨大变化进行简要总结和分析。
关键词：国有土地；房屋征收；补偿引言自古以来，土地一直都是中国老百姓赖以生存的生产生活重要资源。
在城市化率急速提升的当代社会，房屋土地已经成为普通家庭中最为珍贵的资产。
在旧有拆迁制度下，围绕房屋产权的财富争夺战,实质是开发企业与房产所有者之间的利益争夺战，故而催生的一系列暴力强拆、极端抗拆的事件成为社会关注的焦点,加之缺乏正确舆论引导的媒体的迅速传播,日益激化社会的矛盾,严重的侵害了被拆迁人的合法权益，损害了政府公信力，影响了社会经济的稳定和发展。
在此背景之下,《条例》的出台实施,具有重大意义和重要作用。
1.《条例》出台实施的重大意义与《城市房屋拆迁管理条例》相比，《条例》将“拆迁”变为“征收”。
征收和拆迁有本质的不同，征收是具有公法性质的行为，其主体只能是国家，因此是一种行政法律关系。
而拆迁主要是开发商行为，本质上是一种民事法律关系。
《条例》贯彻《宪法》、《物权法》（目前合并在《民法典》内）的立法精神，以“维护公共利益、保护房屋所有权人的合法权益”作为立法宗旨，既要使公共利益需要得到实现，又要使被征收人利益切实得到保护。
从立法理念上体现了由国家利益、公共利益至上转变为公共利益与个人利益保护并重，统筹兼顾公共利益与被征收人利益，兼顾实现公共利益与个人利益的平衡发展，体现了以人为本、和谐发展的理念，是构建和谐社会的需要，是新形势下社会发展的需要，是切实维护被征收人合法权益、维护社会经济稳定和谐发展的重要保障。
《〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉实施细则》
2011年1月21日，国务院令第590号公布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称新征收条例）存在诸多漏洞和重大问题，应当由国务院尽快出台《〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉实施细则》，进一步完善、明确、规范相关内容。
现提出以下建议，请国务院参考。
第一章总则一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅限于规范为了公共利益用地需要的国有土地上房屋征收与补偿活动。
非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿活动不适用本条例。
非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿活动应根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，由拆迁人与被拆迁人依法平等协商解决。
不得采用行政征收方式。
二、新征收条例第四条，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作；并负责本行政区域非公共利益需要的房屋拆迁与补偿的管理工作，严格做到“拆管分离”。
三、国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，应尽快出台“关于加强对房屋征收与补偿实施工作的指导意见”。
四、严禁任何组织和个人打击、报复、追害举报人。
严禁任何组织和个人将举报材料转给被举报单位或个人。
第二章征收决定五、为了明确区分新征收条例第八条“公共利益的需要”与“非公共利益的需要”用地的情形，应当以所列六项情形房屋征收拆迁后土地使用权的取得方式予以认定。
凡以国家划拨用地方式取得土地使用权的建设项目属“公共利益需要”的情形；凡以招标、拍卖等公开竟价方式购买取得土地使用权的建设项目属“非公共利益需要”的情形。
其中第八条第（五）项规定的旧城区改建，不得将国有土地使用权出让用于建高档住宅、别墅、富豪庄园、高档会所等建筑设施；在确保用于建设被征收拆迁人就地安置的安置房的原则基础上，只能建设中、低档住宅。
否则，市、县级人民政府不得作出房屋征收决定。
六、依照本条例第八条规定，保障性安居工程建设、旧城区改建，纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划之前，应当广泛征求被征收范围的公民及社会公众意见，应当组织召开公开听证会，经过科学论证。
上海市住房保障和房屋管理局关于贯彻执行国有土地上房屋征收与补偿实施细则若干具体问题的意见
上海市住房保障和房屋管理局关于贯彻执行国有土地上房屋征收与补偿实施细则若干具体问题的意见文章属性•【制定机关】上海市住房保障和房屋管理局•【公布日期】2012.04.12•【字号】•【施行日期】2012.04.12•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】住房保障正文上海市住房保障和房屋管理局关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见各区县住房保障房屋管理局，各有关单位:为准确理解和把握《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，现将在实际操作中涉及的有关问题提出如下意见：一、关于房屋征收补偿中涉及相关价格的涵义《细则》第二十八条中的“评估均价”，是作为确定相关补贴标准的计算参数。
被征收房屋评估价经复核、鉴定后有变动的，评估均价不受其影响。
《细则》第三十一条中的“折算单价”，是作为认定居住困难户使用的参数。
区（县）人民政府在制定折算单价标准时，应当参照房屋征收范围内使用的政府定价的产权调换房屋的价格确定。
二、关于房屋行政管理部门依法代管的房屋的征收补偿征收房屋行政管理部门依法代管房屋的，区（县）房屋征收部门在拟定房屋征收补偿方案时，应当书面征求市房屋行政管理部门的意见。
三、关于居住和非居住兼用房屋的征收补偿征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿的，应当按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款，合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额。
被征收人或者公有房屋承租人选择房屋调换的，应当按照上述合并后的货币补偿款，用居住房屋进行调换并结算差价；对提出居住困难申请的被征收人、公有房屋承租人，应当根据《细则》第三十一条的规定，按照上述合并后的货币补偿款进行折算。
四、关于公有居住房屋租赁期间承租人户口迁离本市或者死亡的，补偿协议签订主体的确定房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市的，本处有本市常住户口的共同居住人可以协商变更承租人，变更后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。
房屋征收存在的问题及对策
房屋征收存在的问题及对策近几年，随着温州生态园市政基础建设及三垟湿地保护工程的启动，需要大范围的房屋征收，牵涉到被征收房屋农民的利益是多方面的，牵涉的人数往往是数十人甚至上百人，影响大，涉及面广，容易成为社会关注的热点，稍有疏忽，就易引起上访案件，影响社会稳定，现就办理房屋征收与补偿中存在的问题作以下几方面的阐述。
当前房屋征收与补偿案件按照土地性质不同，主要有两种类型，一种是城市国有土地上的城市房屋征收与补偿，一种是集体土地的征地与补偿。
二者的征收性质不同、适用的法律不同、补偿安置的标准也不一样。
一、集体土地上房屋征收与补偿中存在的主要问题1、适用依据不完善、不健全、不确定，形成集体土地上房屋征收与补偿行为不规范。
现实中的集体土地上房屋征收与补偿适用法律依据不一，大致上有两种情况，一是依据《土地管理法》进行，将房屋视为征用集体土地上的附着物对待，按照征地程序进行，但土地法对土地上的附着物征收程序和补偿标准均无具体规定，可操作性不强。
二是参照原《城市房屋拆迁管理条例》进行，理由是集体土地已经被征用，土地性质已改变为国有土地。
这样出现的问题就多种多样，比如：被征用农村集体土地尚未转用，土地上的附着物和青苗未补偿，用地单位却已经取得《国有土地使用权证》，经过申请就可以取得《房屋拆迁许可证》；被征用农村集体土地上的房屋征收因达不成补偿安置协议，用《城市房屋拆迁管理条例》实施房屋征收，房屋所有者却以农村集体土地征用中的房屋征收不是城市国有土地上房屋征收，不适用《城市房屋拆迁管理条例》为由抵制拆迁。
以上问题突出反映了被征用农村集体土地交付和房屋拆迁适用法律问题。
2、法定补偿标准的缺失造成集体土地上房屋征收补偿随意性极大。
我国《土地管理法》第四十七条第二、第三款对耕地征用的补偿费、安置补助费进行了规定并有具体的计算标准，但对因土地征用而引起的农民在宅基地上自建房屋的征收却没有补偿标准。
现实中，一般是由政府参照原《城市房屋拆迁管理条例》及《细则》进行补偿，由于城市国有土地上的房屋和农村集体土地上的房屋在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及安置对象等方面均有差异，所以，《城市房屋拆迁管理条例》并不具有直接的参照性，导致在执行过程中的补偿标准随意性很大。
我国房屋征收中问题解决策略
关于我国房屋征收中的问题及解决策略摘要：经济的发展推动了城市的建设，房屋征收工作也迅速增加。
在不断提升城市综合功能的同时，百姓也享受了城市发展带来的好处。
实际中因资源得不到有效利用、政策得不到保障、历史遗留问题多等原因，使房屋征收工作开展很难，这些问题如不正视并妥善解决，将影响城市化进程的速度，还可能影响社会的不稳定。
关键词：城市房屋征收；公众参与；公共利益一、引言当前，我国城市化发展速度非常快，房屋征收已成为城市发展的唯一方向。
它的项政策性强、涉及很广、矛盾多的复杂社会工程。
由于各利益相关者之间的利益权衡不当以及选择的征收方式、补偿标准确定等方面存在着问题，从而引发了一系列的社会问题，如强制拆迁、暴力拆迁甚至流血事件常有发生，严重影响了城市的和谐、社会的安定团结。
然而，城市房屋征收的最终目的是为提高广大公众的生活环境、公共便利等服务的，故其存在不仅是社会、经济发展的需要，它是一项对公众影响广泛和深远的公共政策，公众的关注程度高。
其在实施过程中直接影响了人们对利益和社会的稳定。
二、我国房屋征收过程中的问题（一）、房屋征收和公民利益发生出图我国新修订的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中第一条：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。
”和第二条：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
”都涉及了公共利益的概念，但是还是没能将其概念具体化。
《物权法》第42条选择了惯用的概括式立法模式，没有对公共利益做出更进一步的界定。
主要表现在：（二）、房屋征收中公共利益被虚置我国房屋征收中不动产征收的相关制度，很少将对不动产征收合法性的审查纳入征收审查的程序中；就事后审查来看，更是缺乏相应的规制和监督。
不动产征收中的公共利益被虚置在条文之中，只为一些非真正目的的不动产征收行为披上合法的外衣，发挥不了平衡公权与私权冲突的功效。
房屋征收存在的问题及对策
房屋征收存在的问题及困难一、城市房屋征收与补偿中面临的困难1、征收补偿方式存在问题.按照新颁布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
《条例》第十九条规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
"这样的制度设计是符合市场经济原则的，但在实践中往往有不少因“低估”而产生的矛盾.有时在征收与补偿过程中政府的安置政策做得不够到位, 征收与补偿不合理，这些都会引起征收人和被征收人之间有关房屋征收与补偿的矛盾。
关于安置和补偿等问题，被征收人的某些行为也会产生矛盾，例如:有的人将房屋征收与补偿当作是难得的发财机会，于是狮子大开口，漫天要价，不达到目的誓不罢休。
2、评估机制不健全。
由于征收与补偿矛盾的核心问题是补偿金额的多少，而评估是确定补偿金额的重要依据，补偿金额与评估直接相关。
因此，城市房屋价值评估已经成为当前征收与补偿矛盾的焦点。
目前在实践中,还存在一些不规范的非市场化的评估行为，主要表现在以下几个方面:1)政府制定补偿标准，干预评估过程；2)未根据城市房价变化及时调整基准价格,造成评估价格与市场价格相差较大；3)评估混乱无序，被征收人对评估结果有异议时，缺乏有效的调查处理机制。
3、征收与补偿工作需要进一步严格依法按程序操作。
在征收与补偿工作中，需要始终坚持“二公告、三征求意见、四公布”的“阳光拆迁”理念：即公告房屋征收决定、公告争议房屋补偿决定；制定征收规划、征收补偿方案、房屋征收评估办法要征求公众意见；征收补偿方案、房屋产权登记确认情况、分户补偿情况、征收补偿费用审计情况要全面公布结果。
防止个别被征收户为获得更多的补偿费，通过多种渠道得到特殊待遇。
要牢牢把握“依法按程序运作”工作基调，严格统一标准,禁止暗箱操作。
在整个征收与补偿过程中，要进一步严格执行各项程序规范，充分尊重民意，实施阳光操作,让广大群众全过程参与其中，争取被征收群众的拥护和支持，减少对抗与抵制。
国有土地上房屋征收与补偿实施细则
国有土地上房屋征收与补偿实施细则第一章总则第一条为规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令，以下简称《征收条例》）、《省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（省人民政府令第380号，以下简称《实施办法》）及相关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本实施细则。
第二条本细则适用于本市行政区域内国有土地上单位、个人房屋的征收与补偿。
第三条房屋征收与补偿应当遵循决策科学民主、程序正当合法、补偿公平公开的原则。
实施房屋征收应当先补偿，后搬迁。
第四条市人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
成立市人民政府国有土地上房屋征收与补偿办公室（以下简称征收办），与市住房保障和房屋管理局合署办公，负责组织实施本市房屋征收与补偿工作。
市直有关部门应当按照各自职责和本细则的规定，积极参与我市房屋征收与补偿的相关工作，具体房屋征收工作按征收流程进行。
第五条征收办可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿具体工作。
征收办与房屋征收实施单位签订书面委托合同，明确委托权限和范围及双方的权利和义务。
房屋征收实施单位接受委托可以向委托方收取相应的工作经费，工作经费由房屋征收部门会同财政部门制定标准，列入征收成本。
房屋征收实施单位不得以营利为目的。
征收房屋的拆除工作由相应资质的单位承担。
征收办对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第六条房屋征收与补偿工作人员应当熟悉房屋征收与补偿工作的法律法规，具备相应的专业知识。
对房屋征收涉及的用地和规划论证、测绘、评估、法律、房屋拆除等服务性工作，房屋征收部门和有关单位应当委托具备有关资质的专业机构完成。
征收决定公告后，房屋征收部门应当公开专业机构的有关信息。
第七条监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门及其工作人员的监察。
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《国有土地上的房屋征收与补偿条例》执行中的注意事项和操作流程
一、适用范围
新的《国有土地上的房屋征收与补偿条例》的适用范围：（一）《国有土地上的房屋征收与补偿条例》只适用于征收国有土地上单位、个人的房屋，不适用于集体土地征收。
（二）只适用于被征收房屋所有权人，对承租人补偿问题要具体分析。
遵循公平补偿、决策民主、程序正当和结果公开原则。
二、公共利益的界定
《国有土地上的房屋征收与补偿条例》对公共利益也做了兜底式的界定。
明确了公共利益的范围，即：
（一）国防和外交的需要；
（二）有政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）有政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改造的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要；还确定确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社
会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。
保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市县级国民经济和社会发展年度计划。
三、机构设置
新条例规定的征收与补偿部门可以分为三级机构：第一级为市县、级人民政府，市、县人民政府是征收和补偿的主体；
第二级为市、县级人民政府确定的房屋征收部门；
第三级是房屋征收部门委托的房屋征收实施单位。
房屋征收实施单位不得以营利为目的。
四、补偿方式
新条例明确了作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
一、被征收房屋价值的补偿；
二、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
三、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市县级人民政府还应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
五、征收程序：
1、由市县人民政府安排征收和补偿实施部门对目标征收区域进行摸底、普查，然后由相关部门对目标区域内的违法、违章建设进行处理。
2、由房屋评估机构对目标区域的房屋进行评估，估算出整体价格，拟定征收方案，报市、县级人民政府。
市县级
人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予公布，征求公众意见。
征求意见期限不得少于30日。
3、市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
如多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
4、市县级人民政府做出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定设计被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
5、市县级人民政府根据评征收方案，并设立专门的账户，拨出专项征收补偿资金。
资金到位后，市县级人民政府就目标区域的征收决定发布公告。
公告上应当载明征收补偿方案和行政复议，行政诉讼权利等事项。
6、被征收人对市县人民政府的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
被征收人如无异意，房屋征收部门就目标区域内的房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。
调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
7、征收部门与被征收人协商选定房地产价格评估机构对区域内的房屋价格进行评估，评价格包括房屋、土地及附属设施的价格。
房屋被征收，土地也同时收回。
8、征收部门安排实施机构与被征收人协商，签订征收补偿协议。
房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确
定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请做出房屋征收的市县级人民政府依照条例规定，按照征收补偿方案做出补偿决定，并在征收范围内公告。
9、被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
10、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市县及人民政府依法申请人民法院强制执行。