滨江城市综合体策划与赢利模式研究
城市综合体的城市价值和商业模式研究报告
城市综合体的城市价值和商业模式研究报告第一篇：城市综合体的城市价值和商业模式研究报告《城市综合体的城市价值和商业模式研究报告》——陈晨一、案例索引1、东京城市副中心——新宿2、德国柏林市波茨坦广场——索尼中心3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场4、香港IFC5、香港太古城6、纽约洛克菲勒中心7、加拿大多伦多伊顿中心8、东京的阳光城9、新加坡新达城10、上海新天地11、伦敦码头区——金丝雀码头12、法国拉德方斯13、日本横滨港未来21区14、泰国长春广场二、城市综合体定义所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等。
中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等。
城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
三、城市综合体商业模式3.1开发体量近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。
一二线城市综合体的开发体量存在差异。
北京、上海、深圳等一线城市其城市综合体的开发体量较大，均在100万平方米左右，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业，其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义。
功能上涵盖中高端零售、甲级办公楼、国外的高星级酒店、高端服务式公寓、高端住宅。
案例：北京华贸中心、上海浦东新鸿基IFC。
某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案
长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案2010年11月２８日目录一、项目概况。
3二、同类项目的启发。
5三、滨江地铁综合体产品定位思路。
5四、河西商圈规划与地铁购物中心商业定位思路。
11五、招商目标与租金及利润分析。
13六、项目盈利模式设计。
14七、购物中心经营管理方式。
17一、项目概况荣湾镇整个拆迁区有273亩作用滨江商贸中心旧城改造项目，其中窑坡255.454亩作为轨道交通公司用地，有效面积１６４亩（１０.９万平方），可以开发综合体，地价已经达到1120万元/亩。
用地范围：东起银盆路，西至月华路，南至枫林路，北至白沙街，里面有窑坡山，红泥山和百罗丘..位置示意图项目和周边项目关系项目综合体配备的五星酒店要和枫林宾馆等形成不同层次的酒店群，满足来岳麓山和大河西旅游的人群，重点接待高收入游客。
建议五星酒店占据绿化广场位置，设立ＶＩＰ游客接待中心，与枫林宾馆形成呼应关系，将现有绿化设置在地块内适当位置。
本项目在商业规划上需要考虑和对面通程商业广场业态互补，共同打造大河西中心商圈，要考虑国际名品和儿童娱乐中心、高端餐饮等商圈中缺乏的业态。
五一商圈和本项目存在竞争关系，建议本项目重点服务河西顾客和前来岳麓山的游客，如果本项目在休闲娱乐和国际名品经营等体验式业态填补湖南空白，那么今后有能力吸引部分五一商圈的客流前来体验消费。
一期２５５亩红线图项目分区项目分区示意图（引用北方－汉沙杨公司，便于轨道公司对比分析）二、同类项目的启发１．香港青衣城利用地铁带动商业和公寓物业发展，充分将乘客通过主题购物中心转化为有效消费顾客。
２．广州中华广场和流行前线地铁枢纽项目充分重视地铁商业街区的规划，挖掘较大商业价值。
三、滨江地铁综合体产品定位思路站在大河西先导区的总体思考区域商业和房地产发展的趋势，今后大河西开发需要引入一批大型投资公司，他们不仅需要办公地点，更需要展示企业形象。
本项目位于核心区荣湾镇地铁站点，是进入大河西区域的门户。
城市综合体的城市价值和商业模式
城市综合体的城市价值和商业模式城市综合体是指集商业、办公、居住、娱乐等多种功能于一体的建筑群落，它在城市发展中具有重要的价值和商业模式。
城市综合体的建设和发展不仅能够提供多元化的城市服务，满足人们多样化的需求，还能够带动城市的经济发展和提升城市的品质。
首先，城市综合体具有重要的城市价值。
城市综合体提供的各种功能和服务能够满足人们在城市生活中的各种需求，比如购物、就业、居住、娱乐等。
这种多功能集聚的特点使得人们可以在一个地方解决多种问题，提高了人们的生活便利性和舒适度。
同时，城市综合体还能够改善城市环境，增加城市的绿化率、景观价值，提升城市形象和品质。
它可以成为城市的新地标，吸引居民和游客，带来人流、物流和资金流，推动城市经济的发展。
其次，城市综合体具有创新的商业模式。
传统的商业模式往往是单一的商业形态，而城市综合体将各种商业形态集合在一起，形成了多元化的商业模式。
比如，城市综合体既可以有大型购物中心、超市等传统的商业设施，也可以有创意孵化中心、共享办公空间等新兴的商业形态。
这种多样性的商业模式能够吸引不同类型的消费者，满足他们不同的购物需求。
此外，城市综合体还能够整合各种资源，集结各种品牌商家，实现商家之间的互利共赢。
商家可以通过城市综合体的共享服务、共同推广等方式降低成本、拓宽销售渠道，提高市场竞争力。
再次，城市综合体的商业运营模式具有可持续性。
城市综合体一般由专业的开发商打造和运营，他们会进行市场调研和规划，确保商业设施的合理布局和功能配置。
同时，城市综合体还会注重人性化的设计，提供便捷的交通、舒适的环境、便利的服务等，吸引人们的前来。
随着城市综合体的建设和发展，其周边的房地产价值也会得到提升，进一步促进城市的发展。
而且，城市综合体还可以不断创新和升级，引入新的商业品牌和服务，以适应市场的变化和人们的需求，保持商业的活力和竞争力。
总之，城市综合体在城市发展中具有重要的城市价值和商业模式。
它不仅可以为居民和游客提供多样化的城市服务，满足他们各种需求，还能够带动城市经济的发展和提升城市的品质。
城市综合体的商业模式及案例研究
城市综合体的商业模式及案例研究城市综合体是当代城市发展的一种新型城市综合发展建筑体，集居住、商务、文化、娱乐、教育、医疗等功能于一体，成为城市空间的重要组成部分。
商业模式是指在城市综合体的运营中，通过创新的商业模式来获取利润的方式和方法。
本文将从商业模式和案例研究两方面，探讨城市综合体的商业模式。
一、城市综合体的商业模式：2.经营模式：城市综合体通过自主运营，如开设超市、餐厅、健身房等，直接获取利润。
这种商业模式可以更加灵活地调整经营策略，根据市场需求调整产品和服务。
3.提供服务模式：城市综合体通过提供一系列增值服务，如停车服务、会员卡、物流等，为商家和居民提供便利，以获取相应的服务费用。
4.地产模式：城市综合体通过房地产销售获取利润。
在综合体建设完成后，可以将一些空间出售给开发商或个人，以获取较高的售价。
5.广告资源开发模式：城市综合体通过将场地、媒体等资源开发成广告资源，并将其出租给广告商进行广告投放，获取广告费用。
二、城市综合体商业模式的案例研究：1.北京国贸三期：其商业模式主要以租赁模式为主。
国贸三期吸引了众多知名品牌入驻，通过租金收取和售卖商业区域的方式获取利润。
同时，国贸三期也在商业体营造方面进行了创新，不仅建设了高端购物中心，还设置了国际会议中心和豪华酒店，提供全方位的商业、会议及酒店服务。
2.上海静安嘉里中心：静安嘉里中心采用的是经营模式，通过自主经营酒店、购物中心、办公楼等多元化业态，提供优质服务和商品，从而实现盈利。
该综合体结合了零售、文化和艺术等多种元素，打造出独特的购物和文化消费场所。
3.广州太古汇：太古汇以提供服务模式为主。
它建立了完善的会员体系，并通过提供停车服务、会员专享活动等方式，为会员提供增值服务，通过会员费用获取收益。
此外，太古汇还积极参与社区活动和公益事业，提升了品牌形象。
4.成都IFS：成都IFS采用的是地产模式，通过向开发商出售商业空间来获取利润。
IFS作为成都最高端的综合体，集合了国际品牌、高端餐饮、豪华酒店等，吸引了大量高端消费者。
二三线城市综合体运营盈利模式与案例分析
二三线城市中小规模城市综合体快速盈利模式与案例解析主讲人：吴永康北京天安伟业董事长北京天安伟业董事长北京华联商厦副总经理多年的商业地产经验服务全国30多个城市100多个项目浏览提示1、建议浏览时，点击文件标题栏的“视图”，对“显示/隐藏”栏的“文档结构图”选框进行勾选，以便快速定位和浏览特定章节的内容；2、该内容仅供参考。
吴永康：今天，有机会跟大家同探讨国内二三线城市商业都市综合体的一些现状、发展和生意模式，我觉得这是一个难得的机会。
本人40不惑，十六五年的职业生涯，应该蛮多元化。
在开发商工作过，做过甲方，也在零售行业从事管理工作多年，更重要的是，现在是服务方，作为乙方来为在座各位服务的企业进行支持服务，我们这样的团队跟在座很多建筑设计公司、广告推广公司等等都有密切的合作，今天与大家交流起来会比较的直接。
给各位描绘一下二三线城市商业地产或者都市综合体的发展现状以及未来的发展趋势、生意模型，我们开发的一些要点，我们的规划设计一些要点等等，更多的我们希望能够从两个层面来剖析二三线城市大家服务的开发项目的一些点。
一、前言我们也比较一下很流行北上广深一些都市综合体的成功或者失败经验教训，与二三线城市有什么不同。
我们更多的从案例分析，来看到二三线城市目前都市综合体发展的瓶颈或者发展的无奈，或者发展的机遇。
今天提供的所有二三线城市案例，都是我本人亲自操作过的，也是有亲身感受。
目的是希望大家通过上午的交流，了解二三线城市都市综合体的发展未来，以及作为开发商或者建筑设计公司，或者商业团队，我们的使命是什么？一线城市与二三线城市是有区别的，很难简单的把二三线城市的明天认为是北京的今天，有的时候不见得如此，各个地方的人文、文化、价值观等等都是不尽相同的。
今天跟各位分享的二三线城市都市综合体的情况，可能更多的适合于北方城市，我看到一些同事来自于湖南或者南方，不是说没有借鉴的作用，但是中国太大了，南方和北方差异也非常之大，不见得能完全照单全收。
城市综合体盈利模式研究
城市综合体盈利模式研究城市综合体是指一个集商业、办公、住宅、娱乐等多种功能于一体的综合性城市开发项目。
它通过整合不同业态，提供全方位的服务和体验，成为当代城市发展中的重要组成部分。
城市综合体的盈利模式是指如何通过各业态的运营，实现项目的经济效益和利润最大化。
以下是对城市综合体盈利模式的研究。
一、项目商业定位城市综合体的商业定位是最基础的定位，它决定了项目的目标人群、定位消费水平和业态布局。
例如，高端城市综合体可以吸引高消费人群，布局奢侈品、高端餐饮等高附加值业态；而低端城市综合体则以消费群体广泛、价格实惠为特点，布局超市、快餐等大众化业态。
二、租金收入三、销售额提成城市综合体可以设定销售额提成机制，对商家的销售业绩进行考核，并按一定比例提取销售额作为项目的收入。
这种模式鼓励商家积极经营，并与商家形成共享共赢的关系。
销售额提成的具体比例可以根据商家经营状况和市场需求进行调整。
四、项目管理费城市综合体的经营和管理需要一定的成本，包括人力成本、运营成本、设备维护等。
项目管理费是指由开发商或运营公司向商家收取的一定比例的费用，用于项目运营和维护。
收取项目管理费有助于项目的可持续发展，并使得开发商和运营公司能够获得一定比例的回报。
五、品牌授权费一些知名品牌可以通过授权的方式将其品牌引入城市综合体，增加项目的知名度和吸引力。
开发商可以向品牌方收取品牌授权费，以获得品牌授权和使用品牌形象的权利。
品牌授权费是品牌方和城市综合体之间的合作收入，可以提高项目的品牌价值和市场竞争力。
六、活动策划收入城市综合体可以通过举办各种活动来吸引客流、提高知名度和营业额。
开发商可以与商家合作，通过活动策划来获取一定的收入。
例如，与电商平台合作进行线下活动，举办演唱会、时装秀等，吸引更多的顾客和媒体关注，提高项目的盈利能力。
七、物业服务费综上所述，城市综合体的盈利模式是多元化的，包括租金收入、销售额提成、项目管理费、品牌授权费、活动策划收入和物业服务费等。
城市综合体开发与运营规律研究
城市综合体开发与运营规律研究1.选题目的1.1研究对象概述最先出现的是建筑综合体的概念《中国大百科全书》将建筑综合体的定义为“多个功能不同的空间组合而成的建筑”。
《美国建筑百科全书》则称“建筑综合体是一个在位置上具有单个或多个功能的一组建筑”。
根据国务院发展研究中心等机构对2003年以来建成或在建的100个新建的建筑综合体的研究表明，从建筑综合体的复合功能或业态来看65％的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。
这充分表明了建筑综合体的功能组合的特点。
随着国内的发展和演变，建筑综合体的中国化，现在国内一般都称之为城市综合体或都市综合体。
目前采用城市综合体的说法多一点。
这里型城市综合体的定义。
“城市综合体”是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
1.2研究背景中国经济的持续高速增长促进了商业的迅猛发展，商业的发展为商业地产市场奠定了良好的经济背景和基础。
同时由于近年来国家对住宅房地产业调控不断加深，加息、限购、限贷政策出台，也迫使大量住宅开发企业加入到商业地产的开发大潮之中。
包括万科、华润、首创．绿地、绿城等等一大批国内标杆型住宅开发商正在蜂拥进军商业地产市场。
而城市综合体由于其特有的优势已基本成为中国商业地产发展的主流模式，不仅在北京、上海这样的一类城市取得了骄人的成绩，形成了相对成熟的市场格局，还逐渐扩展到了二三类城市中间。
城市综合体凭借其集聚人气、活跃商业的集群优势，不仅带动了区域性的经济发展，而且给城市形象增添了光彩，也增加了城市竞争力。
但由于国内的大部分商业地产开发商多数是由原来的住宅地产商转变过来的，对城市综合体运作经验不足，在实际操作中出现了一些问题，致使投资者和开发商的利益受损，造成了不必要的浪费，制约了我国城市综合体的发展。
专题案例-商业综合体滨海-合富辉煌-全国典型滨江商业综合体案例分析
极地馆体验——建筑面积351.9万m2，占地面积1.4万m2，年游客量达 150万人次，主体三层，局部四层，分为6大部分。
极地动物展示:展示南极、北极的海洋动物 极地体验:真冰真雪的极地环境中体验寒冷、体验极光，触摸北极熊和驯鹿，体验爱斯基摩人的感受; 科普教育区:观赏鲸章搏斗的精彩场面，无水的海底世界，还有可以供游人亲自操作的电脑平台; 神秘的海底世界:屯水量为世界最大的鲨鱼展示池,可观赏到几十个品种、三百余条鲨鱼，几千尾鱼类的展示; 海洋动物表演场:大型的海洋哺乳类动物的表演剧场，可容纳二千多名观众 游客配套的服务功能区:面积近2000平方米的中餐厅、400平方米的快餐厅、300平方米的旅游纪念品商场;
务客人、游客消费的“高尚休闲商业区”
建筑特色——南京1912整体风格保留民国建筑的风貌
• 南京１９１２”的设计风格与总 统府遗址建筑群总体风貌保持一 致。总统府是南京民国建筑风貌 的集中地
• １７幢建筑，其中５幢是原有的 民国建筑，最高的只有三层楼， 大多数建筑是两层楼甚至是平房
青灰色与砖红色相间的建筑群，风格古朴精巧，错落有致、 呈Ｌ形环绕”总统府”
时尚品牌类
餐饮娱乐类
美容保健类
建筑特色——建筑外形分为3大类，根据不同的建筑类型来引进不同的国 际品牌店，赋予项目特色。
名品街的建筑群多为2-3层相对独立的连排建筑，一般底层进深都在10米左右， 每个开间大约3.5-4米，而一个品牌门店通常占用2-5个开间，同时每个门店均使 用自下而上相对独立的建筑空间。名品街的建筑外形基本分为以下三类：
汉街：入驻品牌均为国际及国内一线品牌。
汉街：世界30大品牌将中国旗舰店开在汉街，120多家 商户将如期开业。 服饰类：ZARA、H&M、GAP、MUJI、M&S、 UNIQLO、C&A、MAP、UR、依恋TT馆等十大快时尚 品牌，其次，MORGAN、DAZZLE、欧时力、PAGE ONE、Cache Cache、 NIKE全球第三家概念店； 特色餐饮、酒吧类：星巴克的亚太旗舰店、哈根达斯、 麦当劳、香港第一茶餐厅翠华、意大利知名浓缩咖啡品 牌LAVAZA、Jamica blue、著名的辉哥火锅、汤城小 厨、湘鄂情、广州著名餐饮品牌中森名菜（红馆、澳门 街、燕窝粥）、四季恋、俏丽方、苏荷酒吧、法朵、黄 记煌、蓉李记、汉街酒号、鹿港小镇、青花元年等餐饮 品牌； 生活精品类：周大福集合店、HAMMAN音像、柏斯 琴行、90+红酒、论道生活馆等生活精品类品牌也是首 次亮相，带给人们全新选择。 文华书城、迪士尼、意大利著名设计师时尚家居品牌 KARTELL、Godiva的巧克力、Bean bar、BessANGE、 Bloves、大芬美术馆等三十余品牌商家在汉街开出中国 的旗舰店。
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滨江城市综合体策划与赢利模式研究
类别:我的文章评论(0) 浏览(592) 2009-09-04 09:07
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一、滨江城市综合体的特点
南湖新城位于湘江东岸，北起西湖路，南至南二环，西滨湘江，东抵书院路，是长沙市的主城核心区。
该区域总面积3.57平方公里，折合为5457亩，其中可开发用地面积为2418亩。
根据规划，南湖片区被规划为一个集休闲、旅游、商务、文化、居住为一体的崭新板块。
从规模方面来说，该片区拥有5.36公里的江岸线，是主城核心区内仅存的大规模滨江区域。
图1 长沙市南湖新城区域卫星图
图2 南湖新城区域示意图
图3 南湖新城规划效果图
该区域的城市设计思路是：该片区将在建设好湘江风光带控制沿江天际线基础上，控制各垂直湘江风光带的城市干道景观，形成绿色通道，把湘江、橘子洲和岳麓山的景致引入城市中心区，并点缀以不同面积的绿色园林，充分体现长沙“山、水、洲、城”特色。
湘江风光带沿江建筑将采用波浪形，高低错落，越近江岸越低，与白色、浅绿、淡黄为主的造型活泼的临江建筑立面相映成趣。
湖南第一师范与文津渡等将打造成一条景观视线通廊，使行人和游客在往返于风光带与湖南第一师范的途中，或购物或享受美食或轻松休闲，感受古朴风韵。
图2 南湖新城夜景效果图。
长沙市南湖新城建设开发有限责任公司于2007年7月5日注册成立，注册资金人民币3.1亿元。
公司由长沙市城市建设投资开发有限责任公司和天心城市建设投资有限责任公司共同出资组建，所占股本比例分别为51%和49%。
公司作为南湖片区的投融资主体，独立承担“南湖片区”及政府指定的其他项目的建设开发和土地一级整理工作。
目前即将出让的这块地北起南港路、南至南湖路、西滨湘江大道、东抵书院路，总面积为159.85亩，总建筑面积为444500平方米。
图3 160地块初步规划效果
根据区域特点，项目商业部分适合开发大型城市商业综合体。
鉴于片区滨江特点，我们认为未来打造的滨江综合体将会有如下特色：
1.充分考虑本地顾客和外地游客的消费特点酒吧和餐饮业态需要占有相当比例
2.新的滨江综合体大多不在核心商圈内，因此商业需要充分考虑青春时尚消费群体。
二、法国巴黎赛纳河沿岸城市规划对我们的启发
赛纳河是巴黎的“母亲河”，2000 多年前的古代巴黎是塞纳河中西岱岛上的一个小渔村，公元前1世纪，罗马人在此定居并逐渐将其发展成城市，公元3、4 世纪命名为“巴黎”，从6 世纪起，巴黎开始成为法国的王都，11至12 世纪的巴黎就沿着塞纳河发展起来，从此历代国王大兴土木，相继建成教堂、博物馆、桥梁等各种建筑，不断向外扩张蔓延，才成就了今天的巴黎。
1989 年，巴黎市政府根据城市建设新规划，将市区12 公里河段划分为A、B、C 三区段，每段4 公里。
A段为旅游区，位于城市中心。
该段河畔集中了巴黎历史悠久的文物古迹，如著名的罗浮宫、埃菲尔铁塔、巴黎圣母院等。
B段为旅游、商业区，在这里既可以发展旅游业，两岸又有许多商业设施。
原有的工厂在1996 年全部迁往C 段，C 段为工业区，集中发展工业。
目前，赛纳河水上旅游年接待游客达500 万人次，约占巴黎年接待游客量的11％，创造的旅游收入占巴黎旅游总收入的11％。
没有賽納河，就没有巴黎的繁榮，没有巴黎的文化底藴，没有巴黎的浪漫和人氣。
巴黎赛纳河沿岸城市规划注重城市天际线，沿岸基本都是多层建筑。
新开发的赛纳河左岸新区中很多小区建筑外观保持一致性，豪华住宅主要体现在内部装修方面，注重社会不同阶层的和谐。
长沙人口众多，全部做多层建筑不够现实，但是以小高层为主，让更多的居民分享湘江的景观资源，而不是简单地制造地王，牺牲城市的整体利益换取局部利益，因此我们建议南湖新城沿江200米范围整体高度不宜超过100米，400米范围不宜超过150米。
图4 巴黎赛纳河沿岸城市规划
图5 巴黎赛纳河沿岸城市建筑
三、滨江城市综合体的商业规划
商业规划地上6万平方米地下1万平方米
四、滨江城市综合体的赢利模式
不同的物业产品组合，直接影响项目赢利。
物业组合：住宅20.9万平方米，商业部分23.5万平方米。
其中商业物业23.5万平方米建议采取如下物业组合：
建议写字楼和酒店采用连体的模式，名品街区围绕酒店部分。
对于住宅部分以6000元/平方米销售将会给客户预留升值空间，以8000元/平方米销售沿江部分尚有升值空间，但消化速度较慢。
图6 地块卫星图
图7 180亩项目红线
新摩尔公司经过系统思考后，提出一个较优赢利模式的规划方案思路：
将五星酒店和写字楼放在靠近湘江大道位置，名品街区从书院路延伸到湘江大道。
青春时尚主题商场放在书院路与南湖路交叉位置。
两个地块形成相对对称的中间花园，形成空间联系。
酒吧街区重点放在酒店东侧沿着湘江大道分布，以两层酒吧为主，局部三层，端点设置主力品牌酒吧，可以观赏湘江风光。
投入产出初步分析
表1 南湖新城南湖路160项目经济测算简表
拆迁成本计算80亩5.32万平方米按照现有容积率3计算每平方米拆迁费用为3000元估算，4.7亿元
注：对利润额变化不确定因素
1、地价容积率建安成本物业销售价格5、可售物业面积比例
表2不同地价的投资价值分析
通过分析可以看出本项目地价超过800万元，企业投资利润大幅下降，成为不理性的投资。
制造地王的害处如下：
1. 会拉动长沙房价上升，不利于长沙房地产市场的长远发展。
2. 高地价势必带来了建筑高度和容积率的攀升，剥夺更多居民分享江景资源。
3. 不利于旅游业发展，湘江旅游今后在湖南占有更大分量。
长沙新河三角州表面高地价出让，好像是政府增加了土地收入，实际上难以动工。
不仅对北辰实业公司是个困难，长沙市政府也是失败者。
过去的地王案例告诉我们，大多以盲目和冲动开始，以悲剧结尾。
五、滨江城市综合体的运营思考
提高运营收益的措施
1. 通过高水平的设计吸引本地顾客和外地游客消费。
特别是酒店部分力争开房率达到90%。
通过游客带动餐饮酒吧和商场的纪念品销售。
2. 做好购物中心的营销工作，与本地媒体和电视建立良好合作关系，成为名副其实的青年城。
运营成本控制
1. 在设计中考虑设置合理的开放空间，积极采用节能设备。
2. 加强管理降低人员成本和消耗，控制好采购成本，提高物品使用率。
3. 注重环境保护建立完整的环境质量管理体系。
研究结论
湘江是属于长沙人民和游客的宝贵资源，湘江是湖南人民的水上生命线，我们建议政府能够以长远的眼光，不仅考虑区域城市设计，而且考虑公众利益，以合理价格出让沿江地块，避免过高的容积率和建筑高度，让更多的居民和游客分享江景资源，同时注重环境保护和可持续发展，高水平建设好长沙南湖新城。