深圳益田假日广场商综合体研究
深圳益田假日广场案例品鉴
“城市客厅”功能设计
室内设计上采用多中庨、层层退台癿设计斱式，以达到最好癿视觉效果。整体以暖色调为主，室内灯光 舒适宜人，中庨顶部设计透光区以增加室内癿自然采光，营造舒适癿室内光照条件；通过对中庨、电梯、 连廊癿有机组合，丌对称设计，营造开阔、立体癿空间感，符合其国际精品贩物中心癿定位，凸显其 “城市客厅”癿本色。
益田假日广场平均租金
租户类型
零售 主力庖 飠饮
楼层
B2 B1 L1 L2 L3 / /
平均租金 （实用面积计） （每平方米/月/元）
80 320 800 550 70 纯抽成-40 70
业态规划
益田假日广场整体业态类型中，零售和飠饮卙比例较大。国际知名品牌商家集中分布在低层，有利提升项目形象，增 加项目租金收益；大型飠饮、休闲娱乐商家集中分布高层或项目东西两侧，促迚客群水平流劢，降低狭长型地块带来 癿局限性。从现场经营情况反映，所迚驻癿飠饮对商场人流癿拉劢起到枀为有利癿作用。因整体定位为中高端，零售 业态卙比较高，未来将适当降低零售卙比，增加飠饮及休闲娱乐业态卙比，同时实现业态多元化収展。
L2
品牌：中影益田·假日影
城，俏江南，江南厨子， 四海一家，王品台塑牛排， 大渔铁板烧，华尔顿改衣 室
中影益田 假日影城
3F
大渔铁板烧
设计理念：“城市的豪华游轮”
益田假日广场项目聘请全球著名癿建筑设计与业机极— —美国GENSLER公司和 LLA公司担纲规划设计。项目 地块狭长，西高东底，东西跨度约280米，拥有320米 临街延展面，设计师因地制宜，充分利用项目癿展示面， 将项目造型打造为“城市中豪华游轮”。在2004年法国 戛纳丼行癿国际商业地产展览会（MAPIC）上，益田假 日广场凭借独特癿设计和枀具创新癿极思，一丼夺得 “国际商业地产策划金奖”，这也是中国商业房地产项 目首次获得该项殊荣。
商业广场商业分析及业态设计初步方案
商业广场商业分析及业态设计初步方案目录一、深圳市区核心商业圈分析---------------------------------------------2二、深圳宝安商业圈分析--------------------------------------------------17三、宝安中心区片区商业分析与预测-----------------------------------45四、正中商业广场顾客群定位--------------------------------------------54五、竞争对手业态分析-----------------------------------------------------56六、正中商业广场业态设计思路-----------------------------------------62七、正中商业广场的商业文化设计--------------------------------------65八、不同商业业态对租金影响分析--------------------------------------68本报告以市场分析为主，业态设计仅仅是初步思路，正式业态方案需要进入考察论证后做出正式设计方案。
关于顾客分析，建议在周边住宅落成后进行较大规模消费者问卷调查。
一、深圳市区核心商业圈分析深圳零售业在激烈市场竞争中不断发展壮大。
接连的洗牌和重组，不仅给深圳零售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。
单打独斗、称霸一方的现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体力量，形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着深圳交通状况的改善、基础设施的完善，特别是地产的发展，已促使深圳在一定区域内形成了各具特色的不同商圈。
2002年8月，深圳特区报主办了首届“深圳商圈论坛”，第一次明确提出了“深圳八大商圈”的概念。
时隔两年，深圳商圈的发展如何？具有何种变化？谁将在这商圈的楚河、汉界中脱颖而出，成为称雄市场的王者？深圳商圈的划分在2002年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈，是指：以东门步行街为中心的“东门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。
业态、地下商业,高楼层商业
1 2 3 4
租金水平
剧院 课外教育 慢摇酒吧 家庭餐饮 商务餐饮 主题餐饮 高层区 美容美发 儿童摄影 西式餐吧 专业百货 儿童早教
面积需求
消费频率
多 维 度 分 析
3C数码
体育用品
儿童服装
体育用品
儿童家居及用品 中式餐吧/茶餐厅 服装服饰 服饰配件
高楼层商业的价值提升
1.目的性消费业态组合设置 2.垂直交通系统的设置 3.地上停车场的设置 4.中庭、边庭等共享空间的设置
案例一
国际广场isquare，总建筑面积6.6万平方 米，包括商场、戏院和高座大楼三个部分。 地下至8楼为基座，商场街铺为国际品牌 旗舰店。
香港国际广场isquare
目的性消费的业态布局
小结：
1.把地下商业与周边的公共交通系统紧密结合，会带来大 量人流。 2.合理利用中庭空间，解决地下商业采光不足、空间压抑 等问题，还可通过中庭，使地上与地下的商业空间相互渗 透、呼应。 3.室外下沉广场的设置极大程度提高地下的商业价值，成 为一个人流汇集的休闲共享空间，对项目自身的品牌价值 也是巨大的提升。 4.把地下商业与地下停车场相结合，提升地下商业的价值， 使顾客有更便捷的购物体验。
地下商业与交通系统的融合
首创四个首层设计
顶层 空间 通天广场 中庭
深圳益田假日广场
深南大道/L1层 下沉式广场/B1层 地铁站厅/B2层
L3层 L2层
中庭
中庭
酒店/L2层
B3层
设计中充分利用地势高差，使商业空间与周边市政交通系统与无缝连接，使商场形成多 个首层，商业价值实现最大化。
中庭空间的合理利用
深圳益田假日广场定位及功能布局建议书
764122605
宣传推广
.
21
宣传推广 之 推广策略
推广主题：源源不绝的假日惊喜 推广目标：以百变的推广方式提高形象及知名度，促进人流 推广策略：以不断创新的推广活动
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22
宣传推广 之 推广活动
宣传口号：“源源不绝的假日惊喜”
国际佳肴美食汇聚地 超时空梦幻乐园 IT数码世界 技惊四座展示舞台
.
12
-1
.
13
1
IT数码世界 超时空梦幻乐园 家具精品广场
.
14
1
.
15
2
电影院 特色餐饮 大型中式酒楼
.
16
2
.
17
项目定位 之 业态比例
休闲、娱乐 10%
超市 18%
餐饮 24%
百货 21%
零售 27%
.
18
项目定位 之 租金建议
楼层 2F 1F -1F -2F -3F
合计
使用面积 9154 7,305 7,849 9,091 12,124
300-500 150-200
平均租金（￥） 30 175 100 300
90 80
100 600 150 100 400 175 60
400 175 平均:196
月总租金（￥） 66570 566650 369700 515700
251640 223200
351300 1357200 311100 583100 1062000 105875 434880
1F
未来时空
11931.8
IT数码世界、展览区域、超时空梦幻乐 园、家具精品广场
73715m2 -1 F 都市闲情 -2 F 流行前线
深圳益田假日广场定位及功能布局建议书精品PPT课件
宣传推广 之 推广活动
宣传口号：“源源不绝的假日惊喜”
国际佳肴美食汇聚地 超时空梦幻乐园 IT数码世界 技惊四座展示舞台
宣传推广 之 推广活动
美食节
展览会
嘉年华会
宣传推广 之 推广计划
第一阶段 举办大型活动、 吸纳新顾客
宣传推广 之 推广计划
第二阶段 举办各类活动，体现广场价值
宣传推广 之 推广计划
以国际化、多元化的餐饮、娱乐为 主要特色的融合时尚购物为一体的 一站式消费广场
-3
超级市场 服务配套 快餐
-3
-2
综合性百货 零售精品 咖啡餐饮
-2
-1 综合性百货 零售精品 西餐美食
-1
1
IT数码世界 超时空梦幻乐园 家具精品广场
1
2
电影院 特色餐饮 大型中式酒楼
2
项目定位 之 业态比例
第三阶段 推广会员卡，吸纳新旧客户
学习总结
经常不断地学习,你就什么都知道。你知道得越多,你就越有力量 Study Constantly, And You Will Know Everything. The More
You Know, The More Powerful You Will Be
结束语
400 175 平均:196
月总租金（￥） 66570 566650 369700 515700 251640 223200 351300
311100 583100
105875 434880
395150
宣传推广
宣传推广 之 推广策略பைடு நூலகம்
推广主题：源源不绝的假日惊喜 推广目标：以百变的推广方式提高形象及知名度，促进人流 推广策略：以不断创新的推广活动
商业综合体项目人流流线研究报告
商业综合体项目人流流线研究报告
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商业综合体项目人流流线研究报告
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人流动线基本类型———双通道环流式
商业
架空
架空
架空
商业
-商业
-通道
特点：两侧商铺各有一条独享通道，中间做架空处理或设置移动商铺，经过次通道将两侧通道连接起来， 人流动线形成循环流动。
适用条件：普通适合用于商业体量较大多层商业体；商业区域多为宽度较大长方形。
商业综合体项目人流流线研究报告
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配套商店
商业综合体项目人流流线研究报告
配套商店
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配套商店
商业综合体项目人流流线研究报告
配套商店
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商业综合体项目人流流线研究报告
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商业综合体项目人流流线研究报告
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商业综合体项目人流流线研究报告
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商业综合体项目人流流线研究报告
商业综合体项目人流流线研究报告
-商业
-通道
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商业综合体项目人流流线研究报告
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商业综合体项目人流流线研究报告
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商业综合体项目人流流线研究报告
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人流动线基本类型———单通道环流式
在商业体中间做了一个 露天广场——星空广场。 四面商业区域人流动线 是纯粹单通道环流。 令人意外是，如此大商 业体量只用一个人流动 线，使得商场可逛性有 所降低。
第23页
人流动线基本类型———自由流动式
-商业
特点：人流动线没有固定流向，能够多线路、多方向自由流动。 适用条件：各种类型商业均可采取。 优点：充分利用商业区域面积，尽可能降低面积浪费，用户能够随意流动，增加购物情趣。 缺点：轻易产生人流盲点和死角，回流现象时有发生，造成人流堵塞。 深圳实例：茂业百货、天虹商场、岁宝百货、女人世界、时尚前线、儿童世界等。
深圳益田假日广场
深圳益田假日广场益田假日广场以其独特的建筑风格和丰富的购物、娱乐和餐饮场所而知名。
广场内拥有多个国内外知名品牌的商店，提供各类商品和服务，满足不同人群的需求。
此外，广场还设有电影院、儿童乐园、健身中心和美食广场等娱乐设施，为顾客提供全方位的消费体验。
益田假日广场的设计融合了现代和传统元素，建筑外观宏伟壮观，内部布局合理，为顾客营造了舒适和愉悦的购物环境。
广场设有多个停车场和公共交通站点，交通便捷，方便人们前往。
如果你想体验购物、娱乐和美食的魅力，益田假日广场是一个不容错过的地方。
它为你提供了丰富多样的选择，满足你的各类需求，让你在这里度过愉快的时光。
2.广场内的商业设施益田假日广场是一个设施完备的购物中心，提供了丰富多样的商业设施。
无论您是购物还是享受美食，这里都能满足您的需求。
在益田假日广场，您可以找到各种知名品牌的商店。
从时装店到家居用品店，从电子产品店到珠宝店，几乎所有需要的产品都能在这里找到。
您可以尽情翻找最新的时尚潮流，找到独特的装饰品，或者选择最适合您家居的家具和装饰。
除了购物，益田假日广场还有多家优质餐厅供您选择。
无论您喜欢中餐还是西餐，这里都有各种口味的美食等待着您。
您可以品尝到地道的本地美食，也可以尝试国际风味的特色菜肴。
无论是家庭聚餐、朋友聚会还是商务宴请，都能找到让您满意的餐厅。
除了购物和用餐，益田假日广场也提供了多种娱乐设施。
您可以在这里找到电影院、游戏厅、健身中心等娱乐场所。
您可以观赏最新的电影大片，挑战各种游戏机台，或者锻炼身体，保持健康的生活方式。
总之，益田假日广场拥有丰富多样的商业设施，为您提供购物、美食和娱乐的一站式体验。
无论您是居民还是游客，这里都将是您愉快时光的完美场所。
3.活动和娱乐项目益田假日广场提供丰富多样的活动和娱乐项目，确保每个参观者都能找到自己感兴趣的娱乐方式。
以下是一些热门活动和项目的介绍：演出节目：益田假日广场经常举办各类精彩演出，包括音乐会、舞蹈表演、话剧以及魔术秀等。
深圳5大mall——益田假日广场
数码电器（B2-10)
面积（㎡） 113.88 39.01 109.7 46
51.58
48.26 86.32 13.61 28.16 38.51 164.46 91.33 75.63
64.68
64.68 5301.31
FRANZ
礼品（B2-12)
osim 傲胜 倍轻松
面积（㎡） 94.61 79.96 39.16 216.96
84.15
70.01 6.44 72.13
122.68
264.12 530.34 31.96 25.58 110.34
81.39
131.18 1652.93
93.11
129.82
1010
中原地产（深圳）市场研究部
2021/4/27
28
B1层业态分布
饰品/眼镜(B2-29A) 保健品（B2-29B) 家居用品（B2-30)
超市（B2-33) 礼品（B2-ZT2)
面积（㎡） 62.82 85.35 71.67 61
128.03
商户 移客数码 瑞莱Rich Life JMMC 集美酒窖 眼镜88
Coodoo 酷动数码
类型/位置 数码电器（B2-2) 保健品（B2-4)
中原地产（深圳）市场研究部
2021/4/27
21
主力店：从以下表中可以看出，益田假日广场的主力店分布比较均衡，有利于带动各个楼
层的人流量，其中主力店的面积占比约为17.54%。
商户 Ole'超市 中影益田假日影城 玩具“反”斗城 BURBERRY H&M ZARA 全明星滑冰俱乐部 苏宁
楼层分布 B2 L3 L1
购物中心
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距离 8km 15km 12km 10km 12km 45km
龙华商圈
龙岗中心城 商圈
后海商圈 CBD中心商圈
本案
龙岗中心城 商圈
金三角商圈 华强北商圈
7
1 项目基本概况 2 项目经营分析 3 发展前景分析
益田假日广场综合体研究
8
2.项目经营分析——2.1项目经营模式分析
B3 停车场
智能化停车场
2.项目整体研究——2.2商业部分分析
购物广场品牌——国际一、二线品牌为主打，同时辅以类型齐全的商品， 满足消费者的需求。
类型
主要品牌
男女服饰
1436 ／AIGNER ／Aquascutm ／ARMANI COLLEZIONI ／ARMANI JEANS B／OSS HUGO BOSS ／ BURBERRY ／Calvin Klein ／Calvin Klein Jeans ／Calvin Klein Underwear ／CHEVIGNON ／ Columbia ／ELLE HOMME ／ESPRIT ／G-STAR ／GUESS ／H&M ／KING GIBSON ／LEVI'S ／MARK FAIRWHALE ／MISS SIXTY/ENERGIE / MAGNUM／only／Vero moda／jack&jones ／PIERO GUIDI ／REPLAY ／THE NORTH FACE ／TOUGH ／ZARA
经营模式——商业+办公+酒店综合体模式，以商业为主体的经营模式
酒店
（18%）
国际酒店 公寓
产权式？+ 服务式
办公
（9%）
商业
（56%）
总部基地 购物广场
物业类型 商业 写字楼 酒店 其他
总建筑面积
面积（平米） 73026 12000 23036 22914 130976
2.项目整体研究——2.2商业部分分析
益田假日广场综合体研究
DTZ Consulting Department 2010.11
益田假日广场项目研究—分析思路
2
1 项目基本概况 2 项目经营分析 3 发展前景分析
益田假日广场综合体研究
3
1.项目基本概况——1.2交通概况
交通条件——交通便捷。紧邻城市主干道深南大道，为地铁1、2号线交汇 处，项目地下三层设有大型巴士换乘站。
购物广场定位——中国首家国家化体验式购物中心
商业定位 商业面积 占总面积比率
中国首家国际化体验式购物中心 12000㎡ 56%
经营模式 只租不售，开发商自主招商运营管理
市场价值
项目定位高档，招商的品牌全部为国 际一线品牌，其中30%的国际品牌是 首次进入深圳市场
主要功能 百货、餐饮、影院、滑冰场、反斗城
稀缺 口岸资源
2007年，西部通道开通，将带来更多的香港消费者 来深消费。
1.项目基本概况——1.3周边主要商圈
周边主要商圈——与深圳主要商圈距离都在8km以上，面临竞争相对较小
所属区域 南山区 罗湖区 福田区
宝安区 龙岗区
商圈 南山后海
商圈 金三角商圈
华强北商圈
CBD商圈
宝安新中心
龙岗中心
等级
市级 商圈
双地铁 物业
深圳唯一拥有双地铁站厅的地铁上盖物业，为地铁1 、2号线交汇处，连通整个深圳区域。
公交 枢纽站
紧邻世界之窗公交枢纽站，52条公交路线辐射全市 ，日流量数千车次，人流量达数百万人。
紧靠深南/ 滨河主干道
紧靠深南、滨河两大城市主干道，通过深南、滨河大 道，可以快速到达宝安国际机场/火车站/罗湖口岸/皇 岗口岸等，商务/旅游/度假交通极为便利。
Alfred Dunhill
运动休闲服饰/ 西 端 ： TOYS“R”US 反 斗 城 、 ADIDAS 、FILA,CONVERSE 、 KAPPA 、 KLOSS 、
L1 反斗城/名表/ VERSINO、周生生、Ftier、博士眼镜、DURBAN、OMEGA、亨吉利、LOTTUSSU
市级 商圈
市级 商圈
市级 商圈
次市级 商圈
次市级 商圈
主要物业 海岸城、保利文化中心 东门、人民南路、地王 赛格广场、华强
购物公园、中心城
港隆城、都市摩尔 宝钜城、锦绣花街、罗 马公园
市场定位
提供高档商品和服务为主
提供大众化、潮流化消费为主
提供时尚实惠的中高档商品和 服务 提供高档商品、餐饮和娱乐服 务 提供中高档零售、餐饮和文化 娱乐服务为主
提供中高档零售服务为主
消费者定位
深圳高收入居民、高消费水平的国内外游客和商务人 士
本地年青人、外地游客和中低收入港澳居民
中等收入的深圳居民、商务人士、国内外旅游观光人 士以及产业中游零售商和产业上游的供货商
国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等 活动的深圳居民，福田区中高收入居民
区内常住居民，包括新中心区内的新增居民、107国道 沿线居民、香港及深圳特区内游客
主力店
新世界百货、嘉禾影院、全明星冰场 、四海一家餐饮、TOYS“R”US反斗 城
2.项目整体研究——2.2商业部分分析
购物中心主要功能——以购物为主体，辅以休闲及餐饮。引入国际一线品 牌，提升商场形象档次，而影院、滑冰场等引入则与“体验式”的定位很 好的结合。
体验式购物中心
购物
国际一线品牌
休闲 中影益田影院
B1
银行/餐饮/休 闲服饰/母婴室
西端：兴业银行、KFC、必胜客、味千拉面、Disney、BeLLE、Armani Jeans、GSTAR RAW 东端：ZARA、H&M、CK Jeans、Guess、 LEVI’S、ESPRIT、OLNY Vero
B2
滑冰场/精品超 市/数码/餐饮
西端：全明星滑冰俱乐部、大家乐、仙踪林、安徒生、APPLE 、钜田数码 、Coodoo、 love&love 东端：OLE’高端精品超市、时间廊、八马茶叶、金六福
西端：JAGUAR、JESSICA,EPISODE、CK、Anna Tosani、STACCATO、MEPHISTO、
L2
男女服饰/精品 W.、on&on 、INSUN、Aimer、诗篇
皮具
东端：BOSS HUGO BOSS、ARMANI、PORTS、GIADA、VERRI、CERRUTI 1881、
餐饮 中西餐
精品超市
滑冰场 反斗城
快
餐
咖
啡
2.项目整体研究——2.2商业部分分析
楼层品牌分布——各大品牌主要为国际一二线，提升了商业档次，但整体 业态布局的主题方向不够明确。
楼层 功能布置
主要品牌
L3 影院/餐饮
西端：中影益田假日影城、江南厨子、Holiday Coffee、 东端：美食广场“四海一家”、王品台塑牛排、大渔铁板烧