假设开发法
假设开发法
1、假设开发法的适应范围假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，具体来说主要有以下几种类型的房地产估价：(1)待开发土地（包括生地、毛地、熟地）的估价；(2)将生地、毛地等开发成熟地的土地估价；(3)再开发待拆迁的房地产的估价；(4)具有装修改造潜力的旧房地产的估价；(5)在建工程的估价。
2、公式一、假设开发法的基本公式待开发房地产价值＝待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费。
其中：管理费用＝开发成本×正常管理费率投资利息＝（待开发房地产价格+开发成本+管理费用）×正常利息率开发利润＝（待开发房地产价格+开发成本+管理费用）×正常利润率二、假设开发法的具体计算公式(1)开发成房屋的待开发土地价值的公式①生地价值＝生地的预期开发价值-由生地建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售总费-开发利润-买方购买生地的税费②毛地价值＝毛地的预期开发价值-由毛地建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售总费-开发利润-买方购买毛地的税费③熟地价值＝熟地的预期开发价值-由熟地建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售总费-开发利润-买方购买熟地的税费(2)开发成熟地的待开发土地价值的公式①生地价值＝生地预期开发成熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售总费-土地开发利润-买方购买生地的税费②毛地价值＝毛地预期开发成熟地价值-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售总费-土地开发利润-买方购买毛地的税费(3)再开发待拆迁房地产的价值的公式待拆迁房地产价值＝待拆迁房地产的预期开发价值－再开发投资利润-管理费用-投资利息-销售总费-再开发投资利润-买方购买待拆迁房地产的税费(4)具有装修改造潜力的旧房地产价值的公式旧房地产价值=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售总费-装修改造投资利润-买方购买旧房地产的税费(5)在建工程价值的公式在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售总费-续建投资利润-买方购买在建工程的税费。
第七章-假设开发法PPT课件
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[例2] 某旧厂房的建筑面积为5000平方米。 根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商 场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用 权出让 金等400元／平方米(按建筑面积计)，同 时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1 年，装修改造费按建筑面积算为l 000元／平方 米；装修改造完成后。即可全部售出，售价按建 筑面积算为4 000元／平方米；销售税费为售价 的8％； 购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其 价格的4％。试利用上述资料用动态方式估算该 旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12％)。
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解：估价过程如下。 l
拟采用静态和动态两种方式试算地价。计算过程如下：
总利息为：总地价 X 利息率 X 计息期+总建筑费 X 利 息率 X 计息期+总专业费用 X利息率X计息期
=总地价×15％×3+5 000×(1+8％)X 20％×15％ ×2．5+5 000 X(1+8％)X 50％X 15％×1．5+5 000×(1+8％)X 30％ ×15％×0.5
第七章
假設開發法
1
第一节 假设开发法基本原理一、 一、概 念
假设开发法，是在估算开发完成后 房地产正常交易价格的基础上，扣除未 来房地产正常的开发成本（如造地费、 建筑物建造费等）、利息、利润、税收 等费用后，以剩余之数来确定估价对象 房地产价格的一种方法。
又称剩余法(residual method)、倒 算法、残余法或余值法。
（2）、计息期的长短 预付地价款的利息额应以全部预付地价款按 整个开发建设周期计算； 开发建设费、专业费的计息期应以其实际投 入期（通常假定均匀投入）的中间时点至整个 开发建设周期末为止； 开发建设费、专业费在建筑竣工后的空置和 销售期内应按全额全期计息。
第九章 假设开发法 第一节 假设开发法的基本原理
（三）传统计息方式与现金流量折现方式的优 缺点
从理论上讲，传统计息方式测算的结果比较粗略，但 测算过程简单一些； 现金流量折现方式测算的结果比较精确，但测算过程 比较复杂。
第三节 假设开发法运用举例
本章思考题
1、什么是假设开发法？哪些房地产适用假设开发法 估价？ 2、假设开发法在表现形式上是成本法的“倒算法”， 但为什么说其本质与收益法相同？ 3、假设开发法中的现金流量折现法与传统方法有哪 些主要区别？各有何优缺点？ 4、在假设开发法中，为什么不能采用成本法来求取 开发完成后的价值？ 5、在运用假设开发法时？应如何确定扣除项目？
• 投资者购买待开发房地产应负担的税费，是假定一旦 购买了待开发房地产，在交易时作为买方应负担的有 关税费，如契税、交易手续费等。该项税费通常是根 据税法及中央和地方政府的有关规定，无规定的依照 当地习惯，按照待开发房地产价值的一定比率测算。
5.估算折现率
• 折现率是在采用现金流量折现法时需要确 定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬
（3）计息方式 有单利计息和复利计息两种。
（4）利率的大小 选用不同的利率，应选用相对应的计息方式，反过来，选 用不同的计息方式，应选用相对应的利率，不能混淆。 （5）计息周期 计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可以是年、半 年、季、月、周或天等，但通常为年。 （6）名义利率和实际利率 在复利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一 致时，例如，利率的时间单位为一年，而计息周期为半 年、季、月、周或天等，就出现了名义利率和实际利率 (又称有效利率)的概念。
（2）适用于将生地开发成熟地的公式。 生地价格= 开发完成后的熟地价格﹣由生地 开发成熟地的开发成本﹣管理费 用 ﹣投资利息﹣销售税费﹣销售税费 ﹣土地开发利润﹣买方购买生地应 负担的税费
假设开发法
第三节 假设开发法的估价方法
• 从理论上讲，动态分析法测算的结果比较精确，但测算过程比较复杂 ；静态分析法测算的结果比较粗略，但测算过程相对简单。由于存在 众多的未知因素和偶然因素，会使预测偏离实际，准确地预测是十分 困难的。在实际估价中宜采用动态分析法，当难以采用折现方法时， 可以采用静态分析法进行计算。
• 通过对估价对象的现状及规划前景、开发投资市场前景等因素的分析 ，确定最佳开发经营方式。最佳开发经营方式包括确定用途、建筑容 积率、土地覆盖率、建筑式样、规模、档次等方面。
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第一节 假设开发法的基本原理
• 这些内容的确定都要在城市规划允许的范围内进行，也就是说在这个 许可范围内选择开发经营的最佳方式。
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第一节 假设开发法的基本原理
• （二）假设开发法估价需要具备的条件
•
假设开发法运用的内部条件
• 使用假设开发法得出的估价结果，其可靠程度取决于估价过程中的三 个方面：
• （１）坚持房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确设定房 地产的最佳开发利用方式，包括用途、建筑规模、档次等。
• 对于有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，则难以采 用假设开发Байду номын сангаас估价。
• 假设开发法还可以用于房地产开发项目投资分析，可以为房地产投资 者的投资决策提供参考依据。
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第一节 假设开发法的基本原理
• 假设开发法具体可为房地产投资者提供以下三种数值： • （１）测算待开发房地产的最高价格，即房地产投资者获取行业正常
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第四节 假设开发法中各项的求取
• 经营期根据未来开发完成后的房地产的不同经营使用方式而可以具体 化。未来开发完成后的房地产的经营使用方式，主要有销售（包括预 售，下同）、出租、营业、自用。因此，经营期可以具体化为销售期 （针对销售这种情况）和运营期（针对出租、营业、自用这些情况） 。销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产到将其全 部销售完毕的日期。销售未来开发完成的房地产，即预售。在有预售 的情况下，销售期与开发期有重合。运营期的起点通常是待开发房地 产开发完成（竣工）的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结 束的日期。
第六章 假设开发法
一、假设开发法最基本的公式
待开发房地产价值 =开发完成后的房地产价值－开发成本 －管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润 －投资者购买待开发房地产应负担的税费 对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想 得到估价对象之后，往后至开发完成还需要支出的一切合 理、必要的费用、税金及应获得的利润。因此，如果是已 经投入的费用，则它已包含在待开发房地产的价值内，不 应作为扣除项。
终点状况为：熟 地、房地
房地产价值=终点状况房地产价值－现状到终点状况的必要支出与平均利润 1.估价对象为生地，将生地开发成熟地
2.估价对象为毛地，将毛地开发成熟地 3.估价对象为生地，在生地上进行房屋建设
4.估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设
5.估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设 6.估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋 7.估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房
使用方式而可以具体化，可以具体化为销售期(针对销售
这种情况)和运营期(针对出租、营业、自用这些情况)。
销售（含预售）情况下
第六章 假设开发法
主要内容
1、假设开发法概述 2、假设开发法的评估步骤 3、现金流量折现法和传统方法
4、假设开发法应用举例
第一节
假设开发法概述
1、假设开发法的概念 假设开发法又称剩余法，是指在估算开发完成后不 动产正常交易价格的基础上扣除未来不动产正常开发 成本（如土地开发费、建筑物的建造费）、利息、利
三、按开发完成后的经营方式细化的公式
（一）适用于开发完成后出售的公式
V Vp C
式中
V
Vp
C
——待开发房地产的价值；
——用市场法或长期趋势法测 算的开发完成后的房地产价值；
假设开发法
假设开发法的操作步骤: 三,假设开发法的操作步骤: 步骤: ⒈步骤: ①调查待开发房地产的基本情况 ②选择最佳的开发利用方式 ③估计开发期和租售期 ④预测开发完成后的房地产价值 ⑤结算开发成本,管理费用,投资利息,销售税 结算开发成本,管理费用,投资利息, 费,开发利润及投资者购买开发房地产应负担的 税费. 税费. 进行具体计算,求出待开发房地产的价值. ⑥进行具体计算,求出待开发房地产的价值
(三)求毛地价值的公式 ⒈适用于将毛地建成房屋的公式 毛地价值=开发完成后的房地产价值―由毛地建 毛地价值=开发完成后的房地产价值― 成房屋的开发成本―管理费用―投资利息― 成房屋的开发成本 ― 管理费用 ― 投资利息 ― 销 售税费―开发利润― 售税费 ― 开发利润 ― 买方购买毛地应负担的税 费 适用于将毛地开发成熟地的公式: ⒉适用于将毛地开发成熟地的公式: 毛地价值=开发完成后的熟地价值― 毛地价值=开发完成后的熟地价值―由毛地开发 成熟地的开发成本―管理费用―投资利息― 成熟地的开发成本 ― 管理费用 ― 投资利息 ― 销 售税费―土地开发利润― 售税费 ― 土地开发利润 ― 买方购买毛地应负担 的税费
(二)适用于将生地开发成熟地的公式: 二 适用于将生地开发成熟地的公式: 生地价值= 开发完成后的熟地价值― 由生地开发 生地价值 = 开发完成后的熟地价值 ― 成熟地的开发成本―管理费用―投资利息― 成熟地的开发成本 ― 管理费用 ―投资利息 ―销售 税费―土地开发利润― 税费 ―土地开发利润 ―买方购买生地应负担的税 费
三,按开发后的经营方式细化的公式 一适用于开发后出售的公式 V=VP-C - 适用于开发后出售, 二适用于开发后出售,直接经营的公式 V=VR-C = -
第三节 现金流量折现法和传统方法
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法在现代社会中，房地产业已成为经济发展的重要支柱之一。
为了确保房地产交易的公平和合理，评估房地产的价值显得尤为重要。
房地产评估假设开发法是一种常用的评估方法，本文将对其进行介绍和分析。
1. 评估假设的概念和意义评估假设是指在房地产评估过程中所采用的一系列预设条件和前提。
这些假设是基于对市场和未来发展的判断所提出的，并用以评估房地产的价值。
评估假设的制定对评估结果的准确性和可靠性起着至关重要的作用。
2. 房地产评估假设开发法的基本原理房地产评估假设开发法是以评估对象的开发潜力为基础的一种评估方法。
其基本原理是根据开发假设的前提条件，对房地产进行开发潜力的评估，从而得出其相应的价值。
3. 房地产评估假设开发法的主要步骤（1）确定评估对象。
评估对象可以是土地、建筑物或整个项目，根据具体情况进行确定。
（2）收集市场情报。
通过调研市场，了解相关数据和信息，包括土地成交价、周边配套设施、政策法规等。
（3）制定假设条件。
根据市场情报，制定合理的评估假设，包括开发方案、项目周期、市场需求等。
（4）计算评估价值。
根据所制定的假设条件，运用相应的评估模型对房地产进行估值计算。
（5）评估报告撰写。
将评估过程和结果进行详细、准确的叙述，形成评估报告。
4. 评估假设的风险和应对策略评估假设的制定存在一定的风险，因为假设是对未来的预测，存在一定的不确定性。
为了降低风险，可以采取以下策略：（1）合理性分析。
对制定的假设进行理性的分析和论证，确保其合理性和可行性。
（2）风险分析。
对可能出现的风险进行全面、深入的分析，提前制定相应的预防和应对措施。
（3）场景分析。
针对不同的假设情境，进行多种情景的模拟和分析，增加评估结果的准确性和可靠性。
5. 房地产评估假设开发法的应用案例以某个房地产项目为例，对其进行评估假设开发法的应用。
通过调查市场情况、制定假设条件、进行价值计算等步骤，最终得出该项目的评估价值，并撰写评估报告。
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法
房地产评估的假设开发法，又称为开发法评估法，是一种常用
的评估房地产价值的方法。
该方法基于以下假设：
1. 假设土地可以进行最佳的开发利用，实现最大化的经济效益。
2. 假设开发项目能够符合当地的法规和规定，并且可以成功获
得必要的许可证和批准。
3. 假设开发项目能够按照预期的时间表和预算完成。
根据这些假设，评估房地产价值的过程主要包括以下步骤：
1. 分析土地价值：根据土地的位置、规模、可用性等因素，确
定土地的市场价值。
2. 评估开发潜力：考虑到所在区域的发展趋势、土地的适用用
途和最大容量，评估土地的开发潜力和可能的利润。
3. 评估开发成本：估计开发项目所需的工程建设、物料采购、
劳动力成本等，确定开发成本。
4. 计算项目收益：结合市场需求和预计销售价格，计算项目的
潜在销售收入。
5. 以净现值为基础评估投资回报：将开发项目的预期收入和开发成本计算成净现值，以评估投资回报率。
需要注意的是，开发法评估法受到许多变数的影响，包括市场变化、政府政策调整、建筑成本增加等因素。
因此，在进行房地产评估时，需要理性分析，并结合其他评估方法进行综合评估。
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假设开发法
假设开发法（hypothetical development method， residual method）：房地产估价方法之一，运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法，其在土地估价中又称为剩余法。
定义
指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
在运用现金流量折现法时，不用扣除利润部分。
应用方向
假设开发法除了能用于待开发房地产价格评估外，还可以为房地产投资者提供以下分析：
（1）测算待开发房地产的最高价格。
（2）测算房地产开发项目的预期利润。
（3）测算房地产开发中可能的最高费用。
应用范围
假设开发法是我们在房地产估价中常用的方法，具体估价时有现金流量折现法和传统方法。
有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理论上讲，前者优于后者。
其实，它们之间的区别只是表面上的，具体出发点不同而已，从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。
它们之间应该是等价的。
搞清上述原理可以澄清一些错误认识，有利于在估价实践中正确确定有关项目。
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。
运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。
待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。
假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
优缺点
从理论上讲，现金流量折现法测算出的结果比较精确，但测算过程较为复杂;传统方法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。
就它们的精确与粗略而言，在现实中可能并不完全如此，这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确;②各项收入、支出在何时发生要预测准确;③各项收入、支出发生的金额要预测准确。
由于存在着众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确预测是十分困难的。
尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。
在难以采用现金流折现法的情况下，可以采用传统方法。
基本公式
传统公式：
待开发不动产的价值=开发完成后的不动产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购买待开发不动产应负担的税费
估价步骤
1、调查待开发房地产的基本情况；
2、选择最佳的开发利用方式；
3、估计开发建设期；
4、预测开发完成后的房地产价值；
5、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房
地产应负担的税费。
案例分析
某城市定于2003年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为20000平方米，出让年限为70年，规划要求的建筑容积率为1.20。
如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元/平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元/平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的5.5%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15%的年税前收益率。
那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。
假设银行贷款利率为5.49%。
设购买土地的最高报价为X。
计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。
(一)、用现金流折现法进行估价
因折现率就是预期收益率，所以，其折现率为15%。
(1)开发完成后价值现值=20000×1.2×3500/(1+15%)2=63516068元=6351.61万元
(2)销售税金与附加现值=6351.61×5.5%=349.34万元
(3)土地开发、房屋建安、管理费和销售费现值=20000×1.2×1500×(1+3%+6%)/(1+15%)=3412.17万元
(4)购买土地应缴纳税费现值=0.03X
(5)所以用现金流折现法估价的土地价格X=6351.61－349.34－3412.17－0.03X
X=2514.66万元
(二)、用传统方法进行估价
(1)开发完成后价值=20000×1.2×3500=84000000元=8400.00万元
(2)销售税金与附加=8400.00×5.5%=462.00万元
(3)土地开发、房屋建安、管理费和销售费=20000×1.2×1500× (1+3%+6%)=39240000元=3924.00万元
(4)购买土地应缴纳税费=0.03X
(5)投资利息。
地价和购买土地应缴纳税费的占用期为2年，土地开发、房屋建安、管理费和销售费的平均占用期为1年。
投资利息=1.03X×(1+5.49%)2+3924.00×(1+5.49%)－3924.00－1.03X=215.43+0.1162X
(6)开发利润。
与现金流折现法相比，传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为9.51%(近似值)
开发利润=1.03X×(1+9.51%)2+3924.00×(1+9.51%)－3924.00－1.03X=373.17+0.2052X
(7)土地价格。
X=8400.00－462.00－3924.00－(215.43+0.1162X)－(373.17+0.2052X)－0.03X
X=2537.70万元。