假设开发法及其运用
运用收益法和假设开发法评估房地产
估算后续开发建设期的主要目 的是把握房地产的竣工时间，为预 测后续各项必要支出及房地产完工 时的价值等服务。
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（三）一般程序
二、运用假设开发法评估房地产 3．估算后续开发建设期
后续开发建设期的估算方法主要有两种：
一是直接法，即直接预测后续各项 工作所需时间，然后进行加总来估算后 续开发建设期的方法。
二是比较法，即根据其他同类型、 同规模房地产的正常建设周期进行估算 的方法。
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（三）一般程序
二、运用假设开发法评估房地产 4．估算开发完成后的房地产价值
在估算开发完成后的房地产 价值前，应先确定房地产的销售 时点。开发完成后的房地产价值 即销售时点完工房地产的价值。
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二、运用假设开发法评估房地产
2
一、运用收益法评估房地产
（一）理论基础 房地产评估的收益法是将房地产的预期净收益利用合适的
折现率或资本化率进行折现，进而确定房地产评估价值的方法。
房地产评估价值= ×
1
1
1+资本化率 收益年限
ห้องสมุดไป่ตู้
3
一、运用收益法评估房地产 （二）适用范围
满足以下条件的房地产，可采用收益法对其进行评估：
③ 若土地使用 权剩余年限比建筑物 剩余经济寿命短，则 收益年限为土地使用 权的剩余年限。
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一、运用收益法评估房地产
案例4-2
乔达房地产公司于2017年1月31日以有偿受让方式取得一块土地 （土地使用权年限为40年），并于2019年1月31日在此地建成一座写 字楼（经济寿命为45年）。该写字楼占地面积为10 000平方米，建筑 面积为18 000平方米，现用于出租，每年实收租金720万元。
房地产的评估价值=
假设开发法及其运用
假设开发法及其运用开发法，又称创新法、发明法，是一种通过创造性思维方法来解决问题和促进创新的工具和技术。
它是由俄国心理学家阿列克谢·尼古拉耶维奇·科留金在20世纪60年代初提出的，主要用于提高创造力和创新能力。
开发法的核心思想是通过创造一个类似问题的理想解决方案，然后逐步将其转化为现实可行的解决方案。
它分为以下几个步骤：1.定义问题：明确问题的本质和目标，形成问题陈述，找出需要解决的问题和矛盾之处。
2.寻找理想解决方案：使用创造性思维方法，发散思维，尽可能产生多样的创意和解决办法，甚至可以不考虑实际可行性。
3.分析和改进理想解决方案：对产生的创意进行分析，找出可行性和效果最佳的解决方案，并将其修改和改进，使其更符合实际需求。
4.转化为现实：将改进后的解决方案转化为实际操作步骤和措施，进行实施和验证，不断完善和改进。
开发法运用于各个领域，尤其在科学研究、工程技术、产品设计、教育培训、企业管理等方面更为常见。
它能够帮助人们解决复杂问题，创造新产品和服务，并提高创新能力和竞争力。
例如，在产品设计方面，开发法可以帮助设计师提出创新的设计理念，并将其转化为具体的产品原型和方案。
通过使用开发法，设计师可以发散思维，产生更多的创意和解决方案，然后通过分析和改进，找出最佳方案。
最后，设计师可以将方案转化为实际的产品，并不断优化和改进，以满足用户的需求和期望。
在企业管理方面，开发法可以帮助领导者解决复杂的管理问题，改进管理方法和流程。
通过运用开发法，领导者可以挖掘员工的潜力和创意，鼓励他们提出新的想法和解决方案。
然后，通过分析和改进，领导者可以选择最佳的方法和方案，并在组织中推广和应用。
这样可以提高组织的创新能力和竞争力，促进组织的可持续发展。
总之，开发法是一种有助于解决问题和促进创新的方法。
它通过创造性思维和方法，帮助人们提出创新的解决方案，并将其转化为现实可行的操作步骤和措施。
通过运用开发法，人们可以提高创造力和创新能力，解决复杂问题，创造新的产品和服务，并提高个人和组织的竞争力。
第九章假设开发法法
在房地产估价中，一般的是根据城市规划来确定土地的 最佳利用方式。若政府在规划中指出某地块可以用作 几种用途，这时才需要根据房地产市场的需求相结合， 确定最佳的利用方式。
2011级房地产 2007级房地产经营与管 理专业经营与管理专业
《房地产估价》
第九章假设开发法及其应用
三、后续开发经营期 开发经营期：起点取的估价对象的日期，终点开发完成 后的房地产经营结束的日期。建设期和经营期 建设期是估算投资利息、租售价格、建筑费用投入等参 数以及各项收入与支出折现计算的基础。
四、预计开发完成后的房地产价值 第一弄清开发完后房地产状态；第二什么时间上的价值； 第三用什么预测方法； 对于销售的房地产，通常可以通过市场比较法和长期趋 势法相结合的方法，根据同类用途和性质的房地产过 去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。 对于营业的房地产（写字楼或者商业店铺），通常是首 先采用市场比较法并考虑未来的变化趋势，预测所开 发房地产未来租赁或者经营期间的租赁或经营的净收 益，然后采用收益还原法将该净收益转化为房地产总 价。
2011级房地产 2007级房地产经营与管 理专业经营与管理专业
《房地产估价》
第九章假设开发法及其应用
3、估价对象为熟地的公式 熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房 屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税 费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费 4、估价对象为在建工程的公式 在建工程的价值＝开发完成后的房地产价值－续建成 本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投 资利润－买方购买在建工程应负担的税费 5、估价对象为旧房的公式 旧房价值＝装饰装修改造完成后的房地产价值－装饰 装修改造成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税 费－装饰装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费
房地产评估假设开发法的应用解析
房地产评估假设开发法的应用解析房地产评估是一个比较复杂的过程，需要运用多种方法和理论来确定房屋价值和价格。
在房地产评估的领域中，评估假设开发法是一种被广泛应用的评估方法。
本文将对评估假设开发法进行应用解析，探究它在房地产评估中的重要性和应用。
评估假设开发法，英文名称为Development Method（DM），是基于土地它的最佳用途，展开开发的一个评估方法。
假设开发法主要是评估土地最大现值，其基本原则是，以最佳的土地用途为基础，选择合理的开发方案，评估地价和总开发成本，计算获利，从而反映出铺设商的投资效益，最终确定土地价格。
它通常运用于开发土地或项目的实际价格评估中，是房地产评估领域中的一种常用方法。
假设开发法的思路是以土地最佳用途为基础，依据市场条件和要求，设计和确定一个可行和经济的开发方案，计算出开发成本、税费等全部支出，最后得到预期获利。
首先，要确定土地的最佳用途，对于不同的土地类型和地段，它们的最佳用途不同，不同的最佳用途会对土地价值产生不同的影响，如商业用地和居住用地或工业用地，它们往往具有不同的土地价值；其次，要设计和确定开发方案，通过对市场需求和土地特点的分析，设计最佳的开发方案进行计划，包括建筑物的规划和布局、建筑的用途和功能、以及物业配套设施等方面；最后计算和预估开发成本和税费等支出，计算预期获利，确定土地价格，从而完成房地产评估过程。
在实际应用过程中，开发假设法是对土地最大现值的预测，严格说是土地市值，只需要加上建筑修建成本便可以得到楼房最终的评估价值。
房地产评估假设开发法的应用十分广泛。
主要体现在以下几个方面：1.在土地和房产交易过程中，可以运用假设开发法进行房地产评估，确定土地和房产的价格;2.开发企业需要进行项目可行性分析和投资决策，在项目开发过程中，需要对项目进行成本分析和预测，利润预测，可以使用假设开发法进行评估和预测。
3.在土地征购、土地拍卖等土地变更过程中，政府需要对土地的价格进行评估和确定，可以使用假设开发法进行评估。
假设开发法及其运用
第四节 假设开发法测算中各项的求取
2.开发完成后的价值
（3）开发完成后的价值的预测方法： 销售的，通常采用市场法并考虑类似房地产市
场价格的未来变动趋势，或者采用市场法与长期趋 势法相结合，比较的单位一般为单价而不是总价。
出租或营业的房地产，可先预测其租赁或经营 收益，再采用收益法将该收益转换为价值。
第二节 假设开发法法的公式
3.求毛地价值的公式： （1）在毛地上进行房屋建设的公式
毛地价值＝开发完成后的价值－取得毛地的 税费－由毛地建成房屋的成本－管理费用－销售 费用－投资利息－销售税费－开发利润 （2）将毛地开发成熟地的公式
毛地价值＝开发完成后的熟地价值－取得毛 地的税费－由毛地开发成熟地的成本－管理费用 －销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
模拟房地产开发过程，预测它们未来 发生的时间以及在未来发生时的金额
要考虑各项收入、支出发生的时间不 同，首先把它们折算到同一时间上，
然后再相加减
投资利息和开发利润两 项
这两项都单独显现出来
这两项都不单独显现，而是隐含在折 现过程中。
折现率包含安全收益（利率）部分和 风险收益（利润率）两个部分
第三节 现金流量折现法和传统方法
第二节 假设开发法法的公式
5.求熟地价值的公式： 熟地价值＝开发完成后的价值－取得熟地的税
费－由熟地建成房屋的成本－管理费用－销售费用 －投资利息－销售税费－开发利润 6.求在建工程价值的公式：
在建工程价值＝开发完成后的价值－取得在建 工程的税费－续建成本－管理费用－销售费用－投 资利息－销售税费－开发利润 7.求旧房价值的公式：
除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资
分析。
第一节 假设开发法概述
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法房地产评估假设开发法1. 引言房地产评估是指通过对不动产进行综合分析和研究，确定其在特定条件下的价值。
评估房地产是一个复杂且多变的过程，需要考虑到许多因素，如市场需求、土地规划、建筑质量等。
而在评估过程中，假设开发法是一种常用的评估方法之一。
本文将介绍房地产评估中的假设开发法，并详细说明其原理和应用。
2. 假设开发法原理假设开发法是一种基于预测未来开发潜力的评估方法。
它通过假设一个未来潜在的开发方案，并以该开发方案的价值作为评估对象的价值。
具体的原理可以概括为以下几点：2.1 假设开发方案在假设开发法中，评估人员根据对市场的了解和对可行性的评估，假设一个未来潜在的开发方案。
这个方案可以是基于目前房地产市场的需求和未来的发展趋势，也可以是根据土地规划和周边环境的特点提出的。
2.2 评估方案的可行性分析评估人员需要对假设的开发方案进行可行性分析。
这包括对土地的开发条件、建筑规划、市场需求等进行评估，确定该方案是否具备可行性和可持续性。
2.3 评估方案的市场价值在确定了可行的开发方案后，评估人员需要确定该方案的市场价值。
这可以通过对类似项目的市场销售情况的研究和分析来预测。
2.4 扣除开发成本得出评估价值最后，评估人员需要根据开发方案的市场价值扣除开发成本，得出最终的评估价值。
开发成本包括土地购置费用、建筑施工费用、市政设施费用等。
评估价值反映了该房地产项目在未来开发潜力的基础上的实际价值。
3. 假设开发法的应用假设开发法广泛应用于商业地产和住宅地产的评估中。
以下是该方法在房地产评估中的应用案例：3.1 商业地产评估在商业地产评估中，假设开发法主要用于评估商业综合体、购物中心、办公楼等商业项目。
评估人员可以根据市场需求和商业环境的发展趋势，假设一个具有高回报率和增值潜力的商业开发方案，来评估项目的价值。
3.2 住宅地产评估在住宅地产评估中，假设开发法主要用于评估住宅小区、公寓楼等住宅项目。
第九章假设开发法及其运用讲解
的，是静止在估价时点的金额； 动态分析法——模拟开发过程，预测它们未来发生的
时间及金额，即要进行现金流量预测
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第三节 动态分析法和静态分析法
２、静态分析法——不考虑各项收入、支出的时间不同， 通过计算利息，直接相加减；不考虑预售和延迟销售 动态分析法——考虑各项收入支出发生的时间不同， 先要将它们折算到同一时间，然后再相加减
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第二节 假设开发法的基本公式（掌握）
（４）开发完成后的房地产经营方式 销售、出租、营业
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第三节 动态分析法和静态分析法
一、动态分析法和静态分析法的定义
１、运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值 原因：开发周期长，土地取得成本、后续开发成本、
管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的价值 等所发生的时间不尽相同
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习题
1. 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。 a.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的 成本法的倒算法 b.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、 预期利润和最高费用 c.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和 不得改变现状的旧房 d.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、 规模、档次等）； 是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预 测了未来开发完成后的房地产价值。
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第一节 假设开发法概述
五、假设开发法估价的操作步骤（熟悉）
选择具体估价方法； 选择估价前提； 选择最佳的开发利用方式； 预测后续开发经营期； 预测开发完成后的房地产价值； 预测后续必要支出及应得利润； 进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
房产评估师考试《房地产估价理论与方法》考点精讲-第八章假设开发法及其运用
第八章 假设开发法及其运用学习目的本部分的考试目的是测查应试人员对假设开发法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握的程度。
第一节 假设开发法概述1.假设开发法的含义根据估价对象预期开发完成后的价值，来求取估价对象价值或价格的方法。
求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减（动态分析法），或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润（静态分析法），得到估价对象价值或价格的方法。
本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益（从静态分析法来看，具体为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润后的余额，简称剩余开发价值）为导向来求取房地产的价值或价格。
2.假设开发法的理论依据（熟悉）（1）理论依据——预期原理和地租原理（一次性的价格剩余）。
（2）表现形式——评估新开发建设的房地产价值的成本法的倒算法。
（3）假设开发法与成本法主要区别：①成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。
②假设开发法中，开发完成后的房地产价值通过预测得到，需要求取的是土地价值。
③起点和终点（已知和未知）刚好相反。
3.假设开发法适用的估价对象（掌握）（1）适用对象，凡是具有开发或再开发潜力，且开发完成后的价值可用成本法以外的其他方法（比较法、收益法、趋势分析法等）求取的房地产。
（2）具体包括：可供开发的土地；在建工程；可重新开发、更新改造或改变用途的房地产。
（3）不适合采用假设开发法的项目：有规划条件但规划条件不明确的待开发房地产；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设（估价假设）在估价报告中特别提示。
（4）除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析。
假设开发法用于估价与用于项目分析的区别：（与第三章中市场价值，投资价值的区别一致）在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型投资者的立场上（公允的、客观的），而房地产开发项目分析是站在某个特定投资者的立场上。
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第一节 假设开发法概述
• 五、假设开发法的操作步骤
1.调查分析待开发房地产状况：包括：地块的区位状况，地
旧房价值＝重新改造或改变用途后的价值－取 得旧房的税费－重新改造或改变用途的成本－管理 费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
第二节 假设开发法法的公式
7.适用于开发完成后的房地产销售的公式： 待开发房地产的价值＝采用市场法测算的开发
完成后的价值－后续必要支出及应得利润 8.适用于开发完成后的房地产出租或营业的公式：
第九章 假设开发法及其运用
• 学习目标：
• 1.了解假设开发法的理论依据、适用的估价对象； • 2.熟悉假设开发法的公式； • 3.掌握假设开发法测算中各项的求取。
第一节 假设开发法概述
一、假设开发法的概念
• 假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法，是 预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必 要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后 续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对： 熟地价值＝开发完成后的价值－取得熟地的税
费－由熟地建成房屋的成本－管理费用－销售费用 －投资利息－销售税费－开发利润 6.求在建工程价值的公式：
在建工程价值＝开发完成后的价值－取得在建 工程的税费－续建成本－管理费用－销售费用－投 资利息－销售税费－开发利润 7.求旧房价值的公式：
已完成部分——已完成的工作和相应的支 出及利润，已包含在估价对象的价值内，不应 作为扣除项目。
后续的部分——得到估价对象以后到把它 开发建设完成还需要开展的各项工作和相应的 必要支出及应得利润
第二节 假设开发法的公式
根据待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状 况相结合，有七种情形： 估价对象为生地，在生地上进行房屋建设 估价对象为生地，将生地开发成熟地 估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设 估价对象为毛地，将毛地开发成熟地 估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设 估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋 估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变 用途成新房 根据开发完成后的房地产经营方式：销售、出租、 营业
块的实物状况，地块的规划条件，土地权利 2.选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况 3.预测后续开发经营期 4.预测开发完成后的价值 5.预测后续必要支出及应得利润 6.进行具体计算，求出待开发房地产的价值
第二节 假设开发法的公式
1.最基本的公式
待开发房地产的价值＝开发完成后的价值 －后续必要支出及应得利润
第一节 假设开发法概述
• 三、假设开发法适用的估价对象
适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成 后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产。
具体包括：可供开发建设的土地、在建工程、可重新装 饰装修改造或改变用途的旧的房地产。
不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条 件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价； 如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特 别提示。
待开发房地产的价值＝采用收益法测算的开发 完成后的价值－后续必要支出及应得利润
第三节 现金流量折现法和传统方法
1.现金流量折现法和传统方法的定义-假设开发 法中考虑资金的时间价值两种方式： 方法1：采用折现的方式，称为现金流量 折现法，在折现率中予以考虑。不需单独计算 利息和利润。 方法2：单独采取计算投资利息的方式， 称为传统方法。
• 本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导 向来求取房地产的价值。具体为预测的开发完成后的 价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润
后的余额。
第一节 假设开发法概述
• 二、假设开发法的理论依据
理论依据——预期原理。 表现形式——评估新开发的房地产价值 的成本法的倒算法。 假设开发法与成本法 两者主要区别：成本法中的土地价值为 已知，需要求取的是开发完成后的房地产价 值。假设开发法中开发完成后的房地产价值 已事先通过预测等方法得到，需要求取的是 土地价值。
第三节 现金流量折现法和传统方法
第二节 假设开发法的公式
2.求生地价值的公式： （1）在生地上进行房屋建设的公式
生地价值＝开发完成后的价值－取得生地的 税费－由生地建成房屋的成本－管理费用－销售 费用－投资利息－销售税费－开发利润 （2）将生地开发成熟地的公式
生地价值＝开发完成后的熟地价值－取得生 地的税费－由生地开发成熟地的成本－管理费用 －销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
第二节 假设开发法法的公式
3.求毛地价值的公式： （1）在毛地上进行房屋建设的公式
毛地价值＝开发完成后的价值－取得毛地的 税费－由毛地建成房屋的成本－管理费用－销售 费用－投资利息－销售税费－开发利润 （2）将毛地开发成熟地的公式
毛地价值＝开发完成后的熟地价值－取得毛 地的税费－由毛地开发成熟地的成本－管理费用 －销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
第一节 假设开发法概述
• 四、假设开发法适用的条件
假设开发法测算可靠程度的两个关键 预测（两要点） 1.是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳 使用原则，正确判断房地产的最佳开发利 用方式。 2.是否根据当地房地产市场行情或供求状况， 正确预测开发完成后的价值。
第一节 假设开发法概述
• 四、假设开发法适用的条件
除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资
分析。
第一节 假设开发法概述
• 假设开发法用于估价与用于投资分析的区别： • 在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是
站在一个典型的投资者的立场上（公允的、客观 的），而投资分析是站在某一个特定的投资者的立 场上。
• 假设开发法在投资分析中提供的三种数值 测算待开发房地产的最高价格 测算房地产开发项目的预期利润 测算房地产开发中可能出现的最高费用