第七章 剩余法及其应用
剩余法
剩余法㈠定义与公式剩余法，是在测算完成开发后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算待估宗地价格的方法。
以剩余法评估待开发土地价格公式为：P=A-B-C式中：P--待估宗地价格A--不动产总价B--开发项目整体的开发成本C--客观开发利润㈡估价过程1.不动产总价⑴选择比较实例根据估价规程的规定，按照市场比较法选择市场交易案例的原则、方法和程序，选择以下三个可比实例。
①金隅嘉华大厦底商：金隅嘉华大厦写字楼底商，用途为商业，距商服中心距离较近，商业繁华度较高，位于马连洼北路与信息路交叉路口东北角，交通便捷，公共配套设施较完善，自然和人文环境较优，钢混结构建筑，装修状况为精装，建筑物内部格局合理，适合商业服务业使用。
2015年4月10日成交，总价600万元，建筑面积110平方米，合54545元/平方米。
②富力桃园底商：富力桃园底商，用途为商业，距商服中心距离较近，商业繁华度较高，位于建材城东路富力桃园11号楼底商，交通便捷，公共配套设施较完善，自然和人文环境较优，钢混结构建筑，装修状况为精装，建筑物内部格局合理，适合商业服务业使用。
2015年1月19日成交，总价460万元，建筑面积103平方米，合44660元/平方米。
③：交大嘉园底商交大嘉园底商，用途为商业，距商服中心距离近，商业繁华度高，位于交通大学路3号楼底商，交通便捷，公共配套设施完善，自然和人文环境优，钢混结构建筑，装修状况为精装，底商单间店面，适合商业服务业使用。
2016年3月17日成交，总价2100万元，建筑面积300平方米，合70000元/平方米。
⑵编制比较因素条件说明表根据影响商业用地地价的一般因素、区域因素和个别因素，选择适合的比较因素因子，编制比较因素条件说明表。
表3-1-1 比较因素条件说明表⑶编制比较因素条件指数表根据商业用地地价影响因素对地价影响的大小，对所选比较因素因子进行量化，编制比较因素条件指数表。
土地估价方法之剩余法
土地估价方法之剩余法1、剩余法的定义、特点及适用范围2、剩余法的估价的程序与方法第七章土地估价方法之三——剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格（2）确定具体开发项目的预期利润（3）确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式：V = A –( B + C ) V—购置开发场地的价格A —总开发价值或开发完成后的不动产价值B—开发成本C—开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式：土地价格= 房屋的预期售价- 建筑总成本- 利润- 税收- 利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。
（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀（3）剩余法的适用范围A.待开发土地的估价B.待拆迁改造的再开发房地产的估价C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D.现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序（1）查清待估宗地的基本情况；（2）确定土地的最佳开发利用方式；（3）估计开发完成后的不动产总价；（4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；（5）测算土地价格。
房地产估价 第七章剩余法
三、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 1、开发成本和管理费用可采用比较法来估算； 2、销售费用和销售税费通常是按照开发完成后房地产价值的一定比率来估 算。
四、投资利息 投资利息估算只在传统方法中需要。 正确计息需把握6个方面： 计息项目、计息期的长短、计息的方式、利
率的高低、计息周期、名义利率和实际利率。
按开发后的经营方式细化的公式 （一）适用于开发后出售的公式
V=VP－C 式中：V：待开发房地产的价值； VP：用比较法估算的开发完成后的房地产价值； C：应扣除项目。 （二）适用于开发后出租、直接经营的公式
V=VR－C 式中：VR：用收益法估算的开发完成后的房地产价值。
什么是管理?
剩余法的估价前提C193
相什关概么念 是 管 理 ?
土地最佳利用方式； 不动产价值； 建筑物现值； 建筑物开发成本； 建筑物开发利润； 建筑周期。
基本原理 土地价值剩余理论，即土地价值由土地产品价格所决定，是扣
除其他生产费用的余额。
什剩余法么的特是点 管 理 ?
1、预期性；
2、时点不同；
剩余法适用的范围（估价对象C191） 1、适用于具有投资或开发潜力的房地产，如待开发的土地（包括 生地、毛地、熟地）、在建工程（包括停建工程）； 2、对待拆迁改造的再开发房地产的估价； 3、适用于对待开发土地的最高地价、最大利润、最高开发费用的 估算。 4、适用于现有新旧房地产中地价或房价的单独评估。
八、假设开发法总结和运用举例C190
运用举例
• 例7-1：有一成片荒地需要评估，获知该荒地的面积为2平方公里。
适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单 价为800元每平方米；开发期需要3年；将该片荒地开发成“五通一 平”熟地的开发成本及管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款 年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的 税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用
逻辑学剩余法简单举例
逻辑学剩余法简单举例1. 概述逻辑学中的剩余法（Reductio ad Absurdum）是一种推理方法，通过假设逆否命题为真然后推导出矛盾结论，从而证明原命题为真或假。
在本文中，我们将通过几个简单的例子来介绍剩余法的基本原理和应用。
2. 剩余法的基本原理剩余法的基本原理是通过假设一个逆否命题为真，然后利用推理推导出矛盾的结论，从而推翻了逆否命题的真实性。
它的主要思想是通过反证法来证明某个命题的正确性或错误性。
3. 剩余法的举例说明3.1 例子1：证明根号2是无理数我们假设根号2是有理数，即可以表示为两个整数的比值。
假设根号2可以表示为a/b，其中a和b互质。
然后我们将根号2的平方等于2，即(根号2)^2=2。
根据我们的假设，(a/b)2=2，两边同时乘以b2，得到a2=2b2。
这意味着a^2是2的倍数，即a是2的倍数。
那么我们可以将a表示为2k，其中k是一个整数。
代入得到(2k)2=2b2，即4k2=2b2。
这可以简化为2k2=b2，这说明b^2是2的倍数，即b也是2的倍数。
由于a和b都是2的倍数，它们有公共因子2，这与我们最初的假设矛盾。
所以我们可以推断根号2是无理数。
3.2 例子2：证明直角三角形的斜边长大于等于任意一条直角边的长度我们假设直角三角形的斜边长小于直角边的长度。
假设斜边长为c，直角边分别为a和b。
根据我们的假设，c<a和c<b。
由直角三角形的勾股定理可得c2=a2+b^2。
由于c<a和c<b，我们可以得到c2<a2和c2<b2。
将这两个不等式相加得到c2<a2+b^2，这与勾股定理的结果矛盾。
所以我们可以推断直角三角形的斜边长大于等于任意一条直角边的长度。
4. 剩余法的应用剩余法在逻辑学中有广泛的应用，它可以用来证明各种命题的真实性或错误性。
通过假设逆否命题为真，然后推导出矛盾的结论，我们可以得出结论。
剩余法的应用不仅局限于逻辑学领域，它在数学、哲学、科学等其他领域也有一定的应用。
不动产估价剩余法
二、适用范围
具有投资开发或再开发潜力的土地的估价，如: 1）将土地开发整理成可供直接利用的土地估价 （包括生地、毛地） 2）可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、 改建、扩建，重建） 3）在建工程 4）现有房地产中，地价的单独评估
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开 发项目评价和投资决策 评价和投资决策，具体可应用于三个方面： 评价和投资决策 （1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格 （2）确定具体开发项目的预期利润 （3）确定开发项目中的最高控制成本费用
2）适用于在生地上进行房屋建设的公式：
生地价格＝开发完成后的房地产价值－由生地建 成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售 费用－销售税费-开发利润－买方购买生地应负担 的税费
2、求毛地价格的公式
谓毛地，指已完成土地使用批准手续 (包括土地使用权出让手续)，具有 “三通” 条件或完备的基础设施， 但未进行拆迁的可用于建筑的土地。
举例
根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动 产类似的不动产月租金水平为每建筑平米200 元，其中维修费、管理费等出租费用为30%， 该类不动产的还原率为8%，总建筑面积4000 ㎡ ，可出租率为85%，则所开发不动产的总 价可确定为：
1 200 × (1 − 30 %) × 12 × 4000 × 85 % × 8% = 7140 ( 万元）
开发建设周期应根据项目可行性研究、 项目的特点、工程技术要求及不动产市场 的状况等综合确定。对于大型开发项目， 应分期建设，分期投入资金。
五、开发完成后不动产价值的测算
开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。 （１）对于习惯出售 习惯出售的不动产：采用市场比较法 市场比较法确 习惯出售 市场比较法 定开发完成后的不动产总价（总售价）； （2）对于习惯出租 习惯出租的不动产：如写字楼、商场， 习惯出租 预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或 经营收益，再采用收益法将该出租纯收益转换为 房地产价格。
剩余法
• 2．求毛地价格的公式
• 所谓毛地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权 出让手续)，具有“三通”或条件完备的基础设施，但未 进行拆迁的可用于建筑的土地。 • (1)适用于在毛地上建成房屋的公式 • 毛地价格＝开发完成后的房地产价格－由毛地建成 房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－土地 开发利润－买方购买毛地应负担的税费 • (2)适用于将毛地开发成熟地的公式 • 毛地价格＝熟地价格－由毛地开发成熟地的开发成 本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购 买毛地应负担的税费
（三）根据估价对象细化的公式： 1．生地价格公式
• 生地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于 建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不 具备完全的“三通”(通路、通水和通电)条件，同时地上地下待拆除 的房屋、构筑物尚未拆迁。 • (1)适用于在生地上建成房屋的公式： • 生地价格＝开发完成后的房地产价格－由生地建成房屋的开发 成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买生地应 负担的税费 • (2)适用于将生地开发成熟地的公式，所谓熟地，指具有完善的基础 设施，且地面平整，可用于建筑的土地。 • 生地价格＝开发完后熟地价格－由生地开发成熟地的开发成本 －管理费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应 负担的税费
土地估价方法-------剩余法
剩余法
• • • • • 剩余法概述 剩余法基本公式 剩余法估价程序与方法 应用剩余法估价的常见问题 剩余法的应用实例
一、剩余法概述
（一）定义
• 剩余法（The Hypothetical Development Method或Residual Method）又称假设开发法、 倒算法、残余法或余值法等，是在估算开发完成后 不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开 发成本及有关专业费、利息、利润、税收等费用后 ，以价格余额来估算待估土地价格的一种估价方法 。 • 从发展的观点看，土地之所以有价，完全在于其 可以开发、利用、建房，并可从中获取收益。为了 获得土地而支付的地价，显然是在预计的不动产总 价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余 价格”。即地价等于土地与建筑出售价格减去建筑 物本身的价格。
7第七章 剩余法
(5)估计开发费以及开发商利润 估计总建筑费为5000万元；专业费用为建 筑费的8％；年利息率为15％；销售费用为楼 价的3％；税费为楼价的6％，即建成出售时 所需由卖方承担的那部分营业税、印花税、 交易手续费等，其他类型的税费已考虑在建 筑费之中；投资利润率为25％。 在未来3年的建设期内，开发费用的投入情 况如下：第一年需投入20％的建筑费及相应 的专业费用；第二年需投入50％的建筑费及 相应的专业费用；第三年投入余下的30％的 建筑费及相应的专业费用。
(6)求取地价 采用的计算公式如下： 地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售费 用-税费-开发商利润
本题可用静态和动态两种方式试算地价。 A、采用静态方式计算地价： ①售楼价＝4500×10000+2500×60000＝ 19500(万元) ②建筑费＝5000(万元) ③专业费用＝建筑费×8％ ＝5000×8％ ＝ 400(万元) ④利息＝(总地价+建筑费+专业费)×利息率×计 息期 ＝地价×15％×3 + 5000(1+8％)×20％ ×15％×2.5 + 5000(1+8％)×50％×15％×1.5 + 5000(1+8％)×30％×15％×0.5 ＝地价×0.45+1134(万元)
（3）预计建设期 预计共需3年时间才能完全建成投入使用， 即1999年10月完成。 (4)预计出售楼价 估计建造完成后，其中的商业楼即可全部 售出；住宅楼的30％在建造完成后即可售出， 50％半年后才能售出，其余20％一年后才能 售出。预计商业楼出售当时的平均售价为每 建筑平方米4500元，住宅楼出售当时的平均 售价为每建筑平方米2500元。
⑤ 销售费用＝楼价×3％ ＝19500×3％＝585(万 元) ⑥税费＝楼价×6％＝19500×6％ ＝1170(万元) ⑦利润＝(地价+建筑费+专业费) ×利润率 ＝地价×25％+(5000+400)×25％ ＝地价×0.25+1350（万元） 将上述①至⑦代入剩余法公式中，即： 地价＝19500-5000-400- (地价×0.45+1134) 585-1170- (地价×0.25+1350)
土地估价方法之剩余法
土地估价方法之剩余法土地估价方法之剩余法1、剩余法的定义、特点及适用范围2、剩余法的估价的程序与方法第七章土地估价方法之三——剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
就是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除建筑物建造费用与与建筑物建造、买卖有关费用后,以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理,只不过地租就是每年的租金剩余,剩余法就是一次性的价格剩余,但计算原理就是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后,再进行资本还原,求得房地价格。
除适用于土地估价外,剩余法还大量应用于房地产开发项目评价与投资决策,具体可应用于三个方面:(1) 确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格(2) 确定具体开发项目的预期利润(3) 确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式: V = A –( B + C ) V—购置开发场地的价格A—总开发价值或开发完成后的不动产价值B—开发成本C—开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式:土地价格= 房屋的预期售价- 建筑总成本- 利润- 税收- 利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围(1)剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定:正确确定土地最佳利用方式,正确确定开发完成后的不动产售价,正确确定土地开发费用与正常利润等。
(2)剩余法估价的三个假设与限制条件:关键变量稳定、价格稳定、投入均匀(3)剩余法的适用范围A、待开发土地的估价B、待拆迁改造的再开发房地产的估价C、仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D、现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序(1) 查清待估宗地的基本情况;(2) 确定土地的最佳开发利用方式;(3) 估计开发完成后的不动产总价;(4) 估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用与开发商应得利润等;(5) 测算土地价格。
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2012.1
第六章 剩余法及其应用
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2．建筑成本
建筑成本是指房屋等建筑物的建筑工程成 本，包括前期工程费用、房屋建筑安装 工程费用以及公共配套设施费用。
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第六章 剩余法及其应用
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3．期间费用
期间费用包括筹资费用、管理费用和销售 费用三项。其中，筹资费用也就是筹资 利息。
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第六章 剩余法及其应用
2012.1 第六章 剩余法及其应用 17
六、剩余法的应用步骤
剩余法主要用于土地的估价，其应用步骤主要 为： (一)明确待估价土地的基本情况 (二)选择最佳的开发利用方式 (三)估计开发建设周期 (四)预测房地产的转让销售价格 (五)估算开发建设成本、税费及正常利润 （六)计算并确定估价额
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2012.1 第六章 剩余法及其应用 14
4．建筑物改造后进行销售时，对于被改造建筑 物的估价 此时，估价公式为： 改造前建筑物的价格=改造后建筑物的价格-改 造费用-税费-正常利润
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第六章 剩余法及其应用
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五、剩余法的优缺点
剩余法的优点相当突出： 首先，它符合人们的思维习惯，即 价格由成本、税费和利润三者构成； 其次，这种方法计算简便，应用面 也较广。
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第六章 剩余法及其应用
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(四)正常利润
所谓正常利润，是指房地产开发建设、 转让销售应该取得的一般利润，可根据 前几项成本之和的一定比例进行估算。 需要指出的是，从总额看，正常利润包 括房地产的开发建设利润和转让销售利 润两部分，这里作为扣除项的正常利润 应该根据实际情况进行估算。
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2012.1 第六章 剩余法及其应用 19
(一)明确待估价土地的基本情况
பைடு நூலகம்
(二)选择最佳的开发利用方式
根据城市规划中对该土地的规划限制， 根据当前的市场需要和以后的发展趋势， 选择该土地的用途、容积率和小区的规 划布局。
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第六章 剩余法及其应用
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(三)估计开发建设周期
房地产项目的开发建设周期一般都较长，一 般为两年左右，若为大型房地产项目，则需 要更长的时间。建设周期的长短，直接关系 到市场行情的变化，牵涉到房地产转让销售 价格的测算、开发建设资金的安排与落实。 建设周期的估算可参照已完工的同类房地产 项目的正常建设周期，但必须以该项目本身 的人力、物力特别是财力的安排为基础。
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(三)税金
税费包括土地使用税、经营税金及附加等 项。其中，土地使用税包括城镇土地使 用税和农村耕地占用税，是土地使用者 在开发建设期间按照既定税率向国家缴 纳的税款。一般根据占用的土地面积、 每年每平方米土地面积的税额以及占用 年数进行估算。
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第六章 剩余法及其应用
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经营税金及附加包括营业税、城市维护建设税 和教育费附加三项。 其中，营业税一般按照销售收入的5％计征；市 区房地产开发项目的城市维护建设税为营业 税的7％，县城镇房地产开发项目的城市维护 建设税为营业税的5％；教育费附加则根据营 业税的2％计算。
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第六章 剩余法及其应用
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剩余法的缺点主要表现为
首先，这种方法比较粗糙。因为剩余法以预测为前提， 它是以估价人员的主观经验去判断未来房地产市场 的变化，难免有所失实。即使在其所需要的基本条 件具备时，也受估价员的主观影响，若基本条件欠 缺，则估价结果更会脱离实际。 其次，该方法没有考虑货币的时间价值因素。房地产 开发项目，特别是大型项目的开发建设周期相当长， 在其销售收入的入账与有关成本费用的发生之间， 必然存在一个时间差，从而在销售收入、成本以及 利润等方面缺乏可比性。
2012.1 第六章 剩余法及其应用 6
（二)除土地价格以外的房地产 开发建设成本
除土地价格以外的房地产开发建设成本， 包括土地开发费、房屋等建筑物的建筑 成本以及期间费用。
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第六章 剩余法及其应用
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1．土地开发费
土地开发费是指计入土地转让价格的“七通一 平”(或“三通一平”)费用和基础设施费用。 “七通一平”费用，是指施工道路、施工用水、 排水排污、电力、通讯、煤气、热力的修建、 安装以及平整场地的费用。“三通一平”费用， 是指临时施工用水、施工用电、施工道路的安 装、修建以及平整场地的费用。
2012.1 第六章 剩余法及其应用 2
二、剩余法的理论依据
剩余法的理论依据是地租理论和价格构成理论。 土地本身不是人类劳动的产物，没有价值，但由 于它具有使用价值，所以有价格。土地价格实质上 就是资本化的地租。所谓地租，是土地使用者为了 获得土地使用权而向土地所有者支付的经济代价。 其数额由土地使用权的租赁双方根据土地的实际情 况决定，即从土地的“生产物”份额中扣除有关成 本费用及普通利润后的余额。
2012.1 第六章 剩余法及其应用 25
(二)考虑货币时间价值的情形
例： 某开发商准备于2002年6月受让一幅“七通一平”的 待建筑空地，土地面积为2000m2，土地形状规则，有关资料如 下：(1)根据城市规划的规定，该土地的最佳用途为商住混合， 1～3层为商店，其余为商品住宅。(2)容积率为5。(3)建筑高 度为28米，可建10层，层高为2．8米。 (4)预计建设期3年， 即2005年6月完工。(5)土地使用税每年每平方米为10元。(6) 除土地买价以外的房屋建筑成本预计为1 500元／m2。(7)年利 率为5％。(8)利润率按照土地使用税、房屋综合建设成本及利 息的25％计算。(9)经营税金及附加为销售收入的5．45％。 (10)房屋销售采用预售与现房销售相结合的方法。根据预计， 商业用房可于2002年12月通过预售全部售完，单方平均售价为 5 500元；30％的住宅也可在2002年12月通过预售售出，单方 平均售价为4 000元，另外30％将在竣工当年即2005年6月出售， 单方平均售价为4 500元，尚有40％的住宅需要在建成1年后才 能售出，单方平均售价为5 000元。(11)在3年建设期内，有关 开发建设资金的发生情况为：第一年投入资金的50％，第二年 投入30％，第三年投入20％，并假定在各年度内是均衡投入的。 根据以上资料，用剩余法估算2002年6月该土地可以接受的受 2012.1 26 第六章 剩余法及其应用 让价格。
第六章 剩余法及其应用
18
1．待估价土地的位置 待估价土地的位置包括待估价土地所在城市的性质、 所在地区的性质以及该土地的具体坐落位置。 2．土地的面积、形状、地形地质以及基础设施的现状 和目标 3．政府的规划限制。城市规划中，对该土地的用途、 容积率、建筑高度、公建比例以及绿化覆盖率等方 面的规定，对于该土地的最有效使用影响很大。 4．有关土地的权利状况 。城市土地的所有权属于国 家，因而，任何企业和个人得到的仅仅是土地的使 用权。但是，土地使用权的使用年限、续期以及转 让、抵押的有关规定，对于土地的转让价格或房屋 建筑物的销售价格影响极大。
2012.1 第六章 剩余法及其应用 22
(五)估算开发建设成本、税费 及正常利润
房地产开发建设成本的估算，可参照已 完工同类房地产项目的造价，但是应注 意开发期间的通货膨胀因素，尤其是建 筑材料价格的变化，因为材料费占建筑 安装工程造价的比例一般在60％～70％ 左右，建材价格的变化对成本的影响相 当大。
第七章 剩余法及其应用
一、剩余法的基本概念 二、剩余法的理论依据 三、剩余法的基本公式 四、剩余法的适用范围 五、剩余法的优缺点 六、剩余法的应用步骤 七、剩余法运用举例
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第六章 剩余法及其应用
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一、剩余法的基本概念
所谓剩余法，又称倒算法、假设开发法 或预期开发法。它是从待估价土地上所 建造的房屋等建筑物的预期销售收人中 减去除土地价格之外的有关开发建设成 本、税费及正常利润后，将此余额作为 待估价土地价格的一种估价方法。 由剩余法确定的价格，一般称为剩余 价格或倒算价格。
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第六章 剩余法及其应用
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（六)计算并确定估价额
在完成以上步骤，掌握剩余法估算所需 的基本资料后，就可根据剩余法的基本 公式对土地进行估价，并结合其他估价 方法和估价人员的经验，对估价结果进 行修正，确定估价额。
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第六章 剩余法及其应用
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七、剩余法运用举例 (一)不考虑货币时间价值的情形 例： 某城市有一幅5 000m2的土地拟出让，在城 市规划中，该土地属于商品住宅用地，容积率初步规 定为2。根据调查，有关商品住宅的售价、开发建设 成本、税费以及正常利润率的资料如下： (1)商品房 单方售价为2 600元；(2)土地使用税为每年10元／m2， 建设期为2年；(3)土地开发费为350元／m2；(4)建筑 成本为1 200元／m2；(5)利息按年利率5％计算；(6) 管理费用和销售费用总额为30．1万元；(7)利润按照 建设成本(包括建筑成本、土地使用税、土地开发费 和财务费用)的20％计算；(8)经营税金及附加按房屋 售价的5.45％计算。在容积率为2时，对该住宅用地 进行估价。
2012.1
第六章 剩余法及其应用
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根据价格的形成理论，任何商品的销售价格都由成本、 税金和利润构成，房地产价格同样如此。 用公式表示房地产销售价格即为： 房地产销售价格＝房地产开发建设成本+税金+利润 式中：(1）房地产开发建设成本由土地成本、建筑物 成本和期间费用构成。土地成本可分解为土地使用权 的购买价格和土地开发费用；建筑物成本包括前期工 程费用、房屋等建筑物的建筑安装工程费用和公共 配套设施费用三项；期间费用则由筹资费用、管理费 用和销售费用三项构成。(2)税金由土地使用税和经 营税金及附加构成。(3)利润即为进行房地产开发建 设所应该取得的正常利润。
第六章 剩余法及其应用
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四、剩余法的适用范围