第九章 假设开发法及其应用
假设开发法及其运用
假设开发法及其运用开发法，又称创新法、发明法，是一种通过创造性思维方法来解决问题和促进创新的工具和技术。
它是由俄国心理学家阿列克谢·尼古拉耶维奇·科留金在20世纪60年代初提出的，主要用于提高创造力和创新能力。
开发法的核心思想是通过创造一个类似问题的理想解决方案，然后逐步将其转化为现实可行的解决方案。
它分为以下几个步骤：1.定义问题：明确问题的本质和目标，形成问题陈述，找出需要解决的问题和矛盾之处。
2.寻找理想解决方案：使用创造性思维方法，发散思维，尽可能产生多样的创意和解决办法，甚至可以不考虑实际可行性。
3.分析和改进理想解决方案：对产生的创意进行分析，找出可行性和效果最佳的解决方案，并将其修改和改进，使其更符合实际需求。
4.转化为现实：将改进后的解决方案转化为实际操作步骤和措施，进行实施和验证，不断完善和改进。
开发法运用于各个领域，尤其在科学研究、工程技术、产品设计、教育培训、企业管理等方面更为常见。
它能够帮助人们解决复杂问题，创造新产品和服务，并提高创新能力和竞争力。
例如，在产品设计方面，开发法可以帮助设计师提出创新的设计理念，并将其转化为具体的产品原型和方案。
通过使用开发法，设计师可以发散思维，产生更多的创意和解决方案，然后通过分析和改进，找出最佳方案。
最后，设计师可以将方案转化为实际的产品，并不断优化和改进，以满足用户的需求和期望。
在企业管理方面，开发法可以帮助领导者解决复杂的管理问题，改进管理方法和流程。
通过运用开发法，领导者可以挖掘员工的潜力和创意，鼓励他们提出新的想法和解决方案。
然后，通过分析和改进，领导者可以选择最佳的方法和方案，并在组织中推广和应用。
这样可以提高组织的创新能力和竞争力，促进组织的可持续发展。
总之，开发法是一种有助于解决问题和促进创新的方法。
它通过创造性思维和方法，帮助人们提出创新的解决方案，并将其转化为现实可行的操作步骤和措施。
通过运用开发法，人们可以提高创造力和创新能力，解决复杂问题，创造新的产品和服务，并提高个人和组织的竞争力。
第九章 假设开发法 第一节 假设开发法的基本原理
（2）适用于将毛地开发成熟地的公式
毛地价格= 开发完成后的熟地价格 ﹣由毛地开发成熟地的开发成本 ﹣管理费用 ﹣投资利息 ﹣销售税费 ﹣销售税费 ﹣土地开发利润
﹣买方购买毛地应负担的税费
3、求熟地价格的公式
熟地价格 = 开发完成后的房地产价格 ﹣由熟地建成房屋的开发成本 ﹣管理费用 ﹣投资利息 ﹣销售税费 ﹣销售税费 ﹣开发利润 ﹣买方购买熟地应负担的税费
第九章 假设开发法
第九章 假设开发法
第一节 假设开发法的基本原理 第二节 假设开发法的估价步骤 第三节 假设开发法应用举例
学习目标
• 了解假设开发法估价的概念 • 理解假设开发法的理论依据、适用对象与 条件 • 掌握假设开发法估价的计算公式和操作步 骤 • 能够应用假设开发法的两种方式估算不同 状态下的房地产价格
（2）适用于将生地开发成熟地的公式。 生地价格= 开发完成后的熟地价格﹣由生地 开发成熟地的开发成本﹣管理费 用 ﹣投资利息﹣销售税费﹣销售税费 ﹣土地开发利润﹣买方购买生地应 负担的税费
2、求毛地价格的公式 （1）适用于在毛地上建成房屋的公式
毛地价格 = 开发完成后的房地产价格 ﹣由毛地建成房屋的开发成本 ﹣管理费用 ﹣投资利息 ﹣销售税费 ﹣销售税费 ﹣开发利润 ﹣买方购买毛地应负担的税费
2、适用条件 （1）透明、稳定的房地产业政策。 （2）完善的房地产法规体系。 （3）清晰的、全面的房地产投资与交易的税费清 单和稳定的税费政策。 （4）完整的、动态的和现代化的房地产信息资料 库。 （5）公开的、长期的和合理的土地供应计划。
Байду номын сангаас
四、假设开发法的计算公式
（一）基本公式 1、适用于预期售价的公式 P = A﹣ ( B + C ) 式中：P——购置开发场地的价格； A——土地开发的总价格或开发完成 后的房地产价格； B——整个开发项目的开发成本； C——开发商合理利润。
第九章假设开发法法
在房地产估价中，一般的是根据城市规划来确定土地的 最佳利用方式。若政府在规划中指出某地块可以用作 几种用途，这时才需要根据房地产市场的需求相结合， 确定最佳的利用方式。
2011级房地产 2007级房地产经营与管 理专业经营与管理专业
《房地产估价》
第九章假设开发法及其应用
三、后续开发经营期 开发经营期：起点取的估价对象的日期，终点开发完成 后的房地产经营结束的日期。建设期和经营期 建设期是估算投资利息、租售价格、建筑费用投入等参 数以及各项收入与支出折现计算的基础。
四、预计开发完成后的房地产价值 第一弄清开发完后房地产状态；第二什么时间上的价值； 第三用什么预测方法； 对于销售的房地产，通常可以通过市场比较法和长期趋 势法相结合的方法，根据同类用途和性质的房地产过 去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。 对于营业的房地产（写字楼或者商业店铺），通常是首 先采用市场比较法并考虑未来的变化趋势，预测所开 发房地产未来租赁或者经营期间的租赁或经营的净收 益，然后采用收益还原法将该净收益转化为房地产总 价。
2011级房地产 2007级房地产经营与管 理专业经营与管理专业
《房地产估价》
第九章假设开发法及其应用
3、估价对象为熟地的公式 熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房 屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税 费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费 4、估价对象为在建工程的公式 在建工程的价值＝开发完成后的房地产价值－续建成 本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投 资利润－买方购买在建工程应负担的税费 5、估价对象为旧房的公式 旧房价值＝装饰装修改造完成后的房地产价值－装饰 装修改造成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税 费－装饰装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费
假设开发法及其运用
第四节 假设开发法测算中各项的求取
2.开发完成后的价值
（3）开发完成后的价值的预测方法： 销售的，通常采用市场法并考虑类似房地产市
场价格的未来变动趋势，或者采用市场法与长期趋 势法相结合，比较的单位一般为单价而不是总价。
出租或营业的房地产，可先预测其租赁或经营 收益，再采用收益法将该收益转换为价值。
第二节 假设开发法法的公式
3.求毛地价值的公式： （1）在毛地上进行房屋建设的公式
毛地价值＝开发完成后的价值－取得毛地的 税费－由毛地建成房屋的成本－管理费用－销售 费用－投资利息－销售税费－开发利润 （2）将毛地开发成熟地的公式
毛地价值＝开发完成后的熟地价值－取得毛 地的税费－由毛地开发成熟地的成本－管理费用 －销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
模拟房地产开发过程，预测它们未来 发生的时间以及在未来发生时的金额
要考虑各项收入、支出发生的时间不 同，首先把它们折算到同一时间上，
然后再相加减
投资利息和开发利润两 项
这两项都单独显现出来
这两项都不单独显现，而是隐含在折 现过程中。
折现率包含安全收益（利率）部分和 风险收益（利润率）两个部分
第三节 现金流量折现法和传统方法
第二节 假设开发法法的公式
5.求熟地价值的公式： 熟地价值＝开发完成后的价值－取得熟地的税
费－由熟地建成房屋的成本－管理费用－销售费用 －投资利息－销售税费－开发利润 6.求在建工程价值的公式：
在建工程价值＝开发完成后的价值－取得在建 工程的税费－续建成本－管理费用－销售费用－投 资利息－销售税费－开发利润 7.求旧房价值的公式：
除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资
分析。
第一节 假设开发法概述
44第九章第五节：假设开发法总结和运用举例(2012版)
第五节假设开发法总结和运用举例一、假设开发法总结对假设开发法的内容进行归纳总结可知：假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的“倒算法”。
根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。
假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，简称为待开发房地产。
假设开发法的测算结果为估价对象开发完成后的价值减去后续必要支出及应得利润。
运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。
然后假设将待开发房地产状况“变成”未来开发完成后的房地产状况，需要做哪些工作，完成这些工作需要多长时间，需要哪些必要支出，相应要获得多少利润。
在实际估价中，待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况是多种多样的。
待开发房地产状况可分为可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房三大类。
可供开发的土地又可分为生地、毛地、熟地三类。
未来开发完成后的房地产状况，对生地和毛地的估价对象来说，有熟地和新房两类；对熟地、在建工程和旧房的估价对象来说，只有新房一类。
新房又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房三类。
另外，未来开发完成后的房地产状况不一定是纯粹的房地产，还可能包含着家具、机器设备等动产和特许经营权等权利。
开发完成后的价值可采用市场法或长期趋势法求取，也可采用收益法求取。
后续必要支出及应得利润通常分为待开发房地产取得税费、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
假设开发法估价测算汇总表，见表9-1和表9-2假设开发法（现金流量折现法）估价测算汇总表表9-1假设开发法（传统方法）估价测算汇总表表9-2二、假设开发法运用举例［例9－1］某成片荒地的面积为2k㎡，适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/㎡；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用为2．5亿元/k㎡；贷款年利率为8%；土地开发的年平均投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费和买方需要缴纳的契税等税费，分别为转让价格的6%和4%。
第九章假设开发法及其运用讲解
的，是静止在估价时点的金额； 动态分析法——模拟开发过程，预测它们未来发生的
时间及金额，即要进行现金流量预测
18
第三节 动态分析法和静态分析法
２、静态分析法——不考虑各项收入、支出的时间不同， 通过计算利息，直接相加减；不考虑预售和延迟销售 动态分析法——考虑各项收入支出发生的时间不同， 先要将它们折算到同一时间，然后再相加减
14
第二节 假设开发法的基本公式（掌握）
（４）开发完成后的房地产经营方式 销售、出租、营业
15
第三节 动态分析法和静态分析法
一、动态分析法和静态分析法的定义
１、运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值 原因：开发周期长，土地取得成本、后续开发成本、
管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的价值 等所发生的时间不尽相同
7
习题
1. 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。 a.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的 成本法的倒算法 b.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、 预期利润和最高费用 c.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和 不得改变现状的旧房 d.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、 规模、档次等）； 是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预 测了未来开发完成后的房地产价值。
6
第一节 假设开发法概述
五、假设开发法估价的操作步骤（熟悉）
选择具体估价方法； 选择估价前提； 选择最佳的开发利用方式； 预测后续开发经营期； 预测开发完成后的房地产价值； 预测后续必要支出及应得利润； 进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
第九章假设开发法及其运用题库14-2-10
第九章假设开发法及其运用题库14-2-10
问题：
[判断题]选用不同的利率，应选用相对应的计息方式，反过来，选用不同的计息方式，应选用相对应的利率。
（）
A.正确
B.错误
问题：
[判断题]在单利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率（又称有效利率）的概念。
（）
A.正确
B.错误
问题：
[判断题]资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为"利率"，用相对量来反映为"利息"。
（）
A.正确
B.错误
(辽宁11选5 )
问题：
[判断题]复利计息是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。
（）
A.正确
B.错误
问题：
[判断题]在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1）复利计息的利息少，单利计息的利息多。
（）
A.正确
B.错误
问题：
[判断题]单利与复利并没有实质上的区别，只是表达方式上的不同而已。
利息计算本质上都是复利（否则可在每一计息周期结束时将本利一起取出后再存入），采取单利方式只是为了实际计算上的方便。
（）
A.正确
B.错误
问题：
[判断题]开发利润测算只有在传统方法中才需要。
（）
A.正确
B.错误
问题：
[判断题]投资者购买待开发房地产应负担的税费，通常是根据当地的规定，按待开发房宅产价值的一定比率测算。
（）
A.正确
B.错误。
第九章 假设开发法
根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上 是静止在估价作业期时的数额;而在动态分析法中，是
模拟开发过程，预测(yùcè)他们在未来发生时所发生的数额， 即要进行现金流量预测。
共三十二页
（2）静态分析方法不考虑(kǎolǜ)各项支出、收入发生的时 间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而 是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发 完成时止，不考虑预售及延迟销售；而动态分析法要考虑
共三十二页
四、折现率
• 折现率与报酬资本化中的报酬率的性质和 求取方法相同
五、测算(cè suàn)中的其他有关问题
• 注意假设开发法的三种估价前提 • 应考虑开发完成后的房地产价值以外（额
外）的收益
共三十二页
第五节 假设开发(kāifā)法的总结和运用 举例
见P359~P367
共三十二页
内容(nèiróng)总结
• 一、后续(hòuxù)开发经营期
• 开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地 产)的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后 的房地产经营结束的日期。
• 开发经营期包括开发期、经营期。 • 开发期又分为前期、建造期。
• 开发期的始点与开发经营期相同，终点为待开发房地产 竣工的日期。
• 未来开发完成后的房地产的经营使用方式，主要有销售、 出租、营业、自用。因此，经营期可以具体化为销售期 （针对销售情况）和运营期（针对出租、营业、自用这 些情况）。
般是在估价时点时一次性付清。 • 其他项目在一段时间内连续(liánxù)发生，通常
认为是均匀发生的。
共三十二页
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第九章假设开发法及其应用计算器打印颜色选择：字体大小：大中小隐藏所有答案一、单项选择题1、假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（）的“倒算法”。
A、市场法B、收益法C、成本法D、长期趋势法【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525734,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 C【答案解析】本题考查的是假设开发法的理论依据。
假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。
参见教材P320。
2、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。
需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）进行估价。
A、比较法B、成本法C、假设开发法D、长期趋势法【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525736,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 C【答案解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
假设开发法适用的估价对象不仅是房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。
参见教材P320。
3、测算（）的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。
A、待开房地产最高费用B、待开房地产预期利润C、待开房地产最高价格D、待开房地产最优资源【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525738,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 A【答案解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。
参见教材P321。
4、某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50％，半年和一年后分别售出30％和20％，出售时的平均单价为2850元／m2，折现率为15％。
开发完成后的房地产于建设期初的价值为（）万元。
A、572.21B、765.85C、791.24D、912.62【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525750,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 C【答案解析】本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。
3850×2850×（50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153）=791.235万。
参见教材323。
5、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。
A、估算后续开发经营期B、估算后续开发的各项支出、收入C、估算后续开发各项支出、收入在何时发生D、估算投资利息和开发利润【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525753,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 D【答案解析】本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。
投资利息和开发利润，只有在静态分析法中才需要测算。
动态分析法中，包含在折现率中考虑了。
这两个项目隐含在折现的过程中，通过调整折现率来考虑。
参见教材P323。
6、假设开发法的估价前提不包括下列（）。
A、业主自行开发B、自愿转让开发C、被迫转让开发D、被迫开发【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525751,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 D【答案解析】本题考查的是假设开发法的估价前提。
假设开发法的估价前提包括：业主自行开发前提；自愿转让开发前提；被迫转让开发前提。
参见教材P324。
7、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。
在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（）年。
A、1B、1.5C、2D、2.5【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525759,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 D【答案解析】本题考查的是假设开发法的估价前提。
后续建设期是从取得在建工程的时间，到竣工的时间。
正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，说明花了1.5年时间，只干了1年的工程进度。
正常建设期为3年，还剩2年的后续建设期。
由于在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续还需要正常期限0.5年，总后续建设期2.5年。
参见教材P324。
8、在最佳开发经营方式的选取中，要弄土地的区位状况，包括下列（）。
A、坐落B、面积C、容积率D、开发程度【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525762,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 A【答案解析】本题考查的是最佳开发经营方式的选取。
选项BD属于实物状况；选项C属于权益状况。
参见教材P325。
9、假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括（）。
A、续建利润B、管理费用C、销售费用D、投资利息【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525765,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 A【答案解析】本题考查的是按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式。
在求取在建工程价值时，需要减去续建利润。
求取旧房价值时，不需要考虑此项内容。
参见教材P328。
10、未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（）评估。
A、收益法B、比较法C、成本法D、长期趋势法【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525767,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 B【答案解析】本题考查的是按开发完成后的房地产经营方式细化的公式。
未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用比较法评估。
参见教材P329。
11、在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。
A、未知、需要求取的待开发房地产的价值B、投资者购买待开发房地产应负担的税费C、销售税费D、开发成本、管理费用和销售费用【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525775,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 C【答案解析】本题考查的是后续开发的必要支出。
销售税费一般不计算利息。
参见教材P331。
12、在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测（）房地产市场状况下的价值。
A、未来开发完成之时的B、购买待开发房地产时的C、建设期间的某个时间D、全部租售出去时的【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525776,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 A【答案解析】本题考查的是开发完成后的价值。
在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值。
参见教材P332。
13、在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。
A、比较法B、收益法C、成本法D、路线价法【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525779,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 A【答案解析】本题考查的是开发完成后的价值。
在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。
参见教材P332。
二、多项选择题1、下列估价中宜采用假设开发法的有（）。
A、征收补偿估价B、在建工程估价C、出让地块估价D、改变用途房地产估价E、房屋抵押估价【本题 2 分，建议 2 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525793,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】BCD【答案解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
假设开发法的适用对象就是具有开发或再开发潜力的房地产。
参见教材P320。
2、下列关于假设开发法的表述中，正确的是（）。
A、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法B、运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格、预期利润和最高费用C、假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D、假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余E、假设开发法也称为剩余法【本题 2 分，建议 2 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525794,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】ABDE【答案解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
假设开发法包括可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房。
所以C选项错误。
参见教材P321。
3、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（）。
A、房地产具有开发或再开发潜力B、将预期原理作为理论依据C、正确判断了房地产的最佳开发方式D、正确量化了已经获得的收益和风险E、正确预测了未来开发完成后的房地产价值【本题 2 分，建议 2 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525795,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】CE【答案解析】本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。
在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于下列两个预测：（1）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了估价对象的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等），（2）是否根据当地房地产市场状况，正确地预测了估价对象开发完成后的价值。
参见教材P322。
4、运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体方法有（）。
A、静态分析法B、动态分析法C、成本法D、比较法E、总和法【本题 2 分，建议 2 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525796,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】AB【答案解析】本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。
运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有动态分析法和静态分析法。