42第九章第三节现金流量折现法和传统方法及第四节：假设开发法测算中各项的求取(2012版)
假设开发法的两种估价方法应用对比分析
假设开发法的两种估价方法应用对比分析假设开发法通常在实务中运用于估算房地产开发商在面对一块可供开发的土地愿意出的最高价格。
假设开发法具体运用时有现金流折现法和传统方法两种。
通过用这两种方法对实际成交的土地进行分析，推出土地使用权价值，并将两种方法进行对比分析。
關键词：土地使用权估价；假设开发法；现金流折现法；传统方法假设开发法（hypothetical development method）又称剩余法，是预测待估价的房地产开发完成后的房地产的正常交易的价格的基础上，再减去预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算待估价的房地产的价值的方法。
假设开发法一般用于具有开发或再开发潜力的房地产的估价，例如待开发土地、在建工程以及对原有建筑物拆迁重新进行建设开发等，特别是对于待开发土地的价值的评估，在土地拍卖市场上房地产开发商评估愿意购买该土地的最高价格，假设开发法运用较为广泛。
假设开发法的基本思路是开发后房地产的价值减去建设开发房地产就支出的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润，可以表现如下：待开发土地价格=开发完成后的房地产价值-正常费用、税金、利润假设开发法在具体用于待开发土地估价时有现金流量折现法和传统方法两种方法，下面以2014年12月某房地产公司竞得的南京的NO.2014G83地块为例，分析两种估价方法。
1基本参数1.1调查评估对象的基本情况G83地块土地位置是江宁开发区双龙大道以东、牛首山河以南地块，东至规划道路，西至双龙大道，南至现状，北至规划道路。
交付条件为净地出让，即地块范围内房屋及建构筑物拆至室内地坪，其余维持自然现状。
出让范围内杆（高压）管线由受让人自行处置。
外部条件（道路、水、电、气等）均以现状为准。
出让面积为94623.91平方米，出让年限70年，规划用途为住宅。
容积率为1<容积率≤2.80。
1.2估计完成开发经营所需要的时间G83地块毗邻万科金域蓝湾项目，为同一开发商开发，根据其历史数据和周边地块的开发经营状况及市场需求，预计该地块开发经营期为四年，其中开发前期为0.5年，建设期为3年，销售期为1年。
44第九章第五节：假设开发法总结和运用举例(2012版)
第五节假设开发法总结和运用举例一、假设开发法总结对假设开发法的内容进行归纳总结可知：假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的“倒算法”。
根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。
假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，简称为待开发房地产。
假设开发法的测算结果为估价对象开发完成后的价值减去后续必要支出及应得利润。
运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。
然后假设将待开发房地产状况“变成”未来开发完成后的房地产状况，需要做哪些工作，完成这些工作需要多长时间，需要哪些必要支出，相应要获得多少利润。
在实际估价中，待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况是多种多样的。
待开发房地产状况可分为可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房三大类。
可供开发的土地又可分为生地、毛地、熟地三类。
未来开发完成后的房地产状况，对生地和毛地的估价对象来说，有熟地和新房两类；对熟地、在建工程和旧房的估价对象来说，只有新房一类。
新房又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房三类。
另外，未来开发完成后的房地产状况不一定是纯粹的房地产，还可能包含着家具、机器设备等动产和特许经营权等权利。
开发完成后的价值可采用市场法或长期趋势法求取，也可采用收益法求取。
后续必要支出及应得利润通常分为待开发房地产取得税费、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
假设开发法估价测算汇总表，见表9-1和表9-2假设开发法（现金流量折现法）估价测算汇总表表9-1假设开发法（传统方法）估价测算汇总表表9-2二、假设开发法运用举例［例9－1］某成片荒地的面积为2k㎡，适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/㎡；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用为2．5亿元/k㎡；贷款年利率为8%；土地开发的年平均投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费和买方需要缴纳的契税等税费，分别为转让价格的6%和4%。
第9章 假设开发法
五、假设开发法的其他用途
用于房地产开发项目投资分析。 用于房地产开发项目投资分析。
假设开发法用于估价和用于投资分析的不同之处 在于：在选取有关参数和测算有关数值时， 在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价 是站在一个典型的投资者的立场上， 是站在一个典型的投资者的立场上，投资分析是 站在某个特定的投资者的立场上； 站在某个特定的投资者的立场上；
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（二）适用于开发完成后出租、营业的公式 适用于开发完成后出租、
V =VR −C
式中 V ——房地产的价值 房地产的价值 VR——用收益法测算的开发完成后的房地产 用收益法测算的开发完成后的房地产 价值 C——应扣除项目 应扣除项目
第九章 假设开发法
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第三节 现金流量折现法与传统方法
第九章 假设开发法
传统方法
优点：测算相对简单 优点： 缺点： 缺点：结果比较粗糙
第九章 假设开发法 25
第四节 假设开发法计算中各项的求取
第九章 假设开发法
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一、开发经营期
起点： 假设）取得估价对象（待开发房地产） 起点： （假设）取得估价对象（待开发房地产） 的日期，即估价时点。 的日期，即估价时点。 终点： 终点：预计未来开发完成后的房地产经营结束的 日期。 日期。 开发经营期分为开发期 开发期和 开发经营期分为开发期和经营期
2
一、假设开发法的概念
假设开发法： 假设开发法：
假设开发法又称开发法、预期开发法、剩 假设开发法又称开发法、预期开发法、 余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值， 余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值， 然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等， 然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等， 以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 假设开发法的本质是以房地产的预期收益能 假设开发法的本质是以房地产的预期收益能 力为导向求取估价对象的价值。 力为导向求取估价对象的价值。 从形式上可看 出假设开发法是成本法的倒算法。 出假设开发法是成本法的倒算法。
折现现金流量计算方法
折现现金流量计算方法一、净现值法（Net Present Value, NPV）净现值法是将未来现金流量的各期现值汇总，减去初始投资的现值，以确定投资项目的经济效益是否为正。
计算净现值的步骤如下：1.确定投资项目的现金流量，包括初始投资和未来期间的现金流。
2.根据投资项目的租赁期限和折现率，对现金流进行贴现，得到各期现金流的现值。
3.将各期现值相加，减去初始投资的现值，得到净现值。
如果净现值大于零，表明投资项目具有经济价值；如果净现值小于零，表明投资项目不具有经济价值。
二、内部收益率法（Internal Rate of Return, IRR）内部收益率法是指在项目的生命周期中，使项目净现值等于零的收益率。
通过计算该收益率，我们可以确定投资项目的可行性和经济效益。
计算内部收益率的步骤如下：1.确定投资项目的现金流量，包括初始投资和未来期间的现金流。
2.根据投资项目的租赁期限和折现率，对现金流进行贴现，得到各期现金流的现值。
3.利用试错法或迭代法计算内部收益率，找到使净现值等于零的收益率。
如果内部收益率大于投资项目的折现率，表示该项目是可行的。
三、贴现法贴现法是一种基于时间价值的计算方法，它将未来现金流量按照时间价值折算成现值。
根据预期未来现金流量的时间和金额，可以通过贴现法计算投资项目的净现值。
计算净现值的步骤如下：1.确定投资项目的未来现金流量，包括初始投资和未来期间的现金流。
2.根据投资项目的租赁期限和折现率，对未来现金流进行贴现，得到各期现金流的现值。
3.将各期现值相加，得到投资项目的净现值。
如果净现值大于零，表示投资项目是可行的；如果净现值小于零，表示投资项目不具有经济价值。
总结：折现现金流量计算方法是一种常用的投资项目评估方法。
净现值法通过计算现金流的现值和初始投资的现值，来评估投资项目的经济效益。
内部收益率法通过计算使净现值等于零的收益率，来评估投资项目的可行性。
贴现法通过将未来现金流量折算成现值，来评估投资项目的净现值。
现金流量折现法简析
现金流量折现法简析什么是现金流量折现法？所谓现金流量折现法先预测未来的现金流量再来进行估值的手法，目的是确定股票发行价。
投资股票为投资者带来的收益主要包括股利收入和最后出售股票的差价收入。
使用此法的关键确定：第一，预期企业未来存续期各年度的现金流量；第二，要找到一个合理的公允的折现率，折现率的大小取决于取得的未来现金流量的风险，风险越大，要求的折现率就越高；反之亦反之。
折现现金流方法是目前企业价值评估模式中最主要的一种方法，它的理论基础在于现值原则：即任何资产的价值是资产的预期现金流量根据和现金流量相适应的折现率进行折现而得到的现值和。
国外许多研究证明，公司的价值基础是现金流量。
当现金流量与利润不一致时，公司价值的变化与现金流量的变化更为一致，而与利润的变化无关。
从可持续发展角度考虑，应选用未来自由现金流量法评估企业价值，但在应用这一方法时，不能忽视这一方法应用的假设前提，即企业经营持续稳定，未来现金流序列可预期且为正值。
现金流折现的原理很简单。
比如说，我们以100万的价格买入某套房子，如果出租出去，每年能产生5%的收益（租金）,即每年5万元。
3年后，该物业以110万价格出售。
在我们持有该物业这3年中，产生的现金流分别是第一年的5万租金收益，第二年的5万租金收益，第三年115万收益（5万租金+110万出售物业）。
即第一年产生的现金流5万，第二年产生的现金流5万，第三年产生了115万的现金流。
我们知道，今年的5万元和明年，后年的5万元价值是不一样的。
所以，这其中有一个折现率。
即明年和后年的5万元“折现”到今年值多少钱？我们假设折现率是10%。
那么，我们可以计算出来，该套物业如果每年能产生5%的租金收益，且第三年出售时交易价格为110万元，则该套物业的现值为104.55万元，相比于100万元的交易价格是低估的。
在DCF模型中，用权益资本成本贴现权益自由现金流可以得出股东权益的价值，用资本加权平均成本贴现公司自由现金流可以得出整个公司的价值。
房地产假设开发法讲义_secret
假设开发法一、内容提要：假设开发法的基本原理，假设开发法的基本公式，现金流量折现法和传统方法，假设开发法计算中各项的求取，假设开发法运用举例。
重点、难点：熟悉假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，现金流量折现法和传统方法，假设开发法计算中各项的求取。
二、内容讲解：7．1 假设开发法的基本原理7．1．1 假设开发法的概念假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
7．1．2 假设开发法的理论依据假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
假设开发法估价的基本思路，用下列模拟一个典型投资者思想活动的例子，可以较好地反映出来。
假如我是一个房地产开发商，同时有一块可供开发建设的土地，我将愿意以多高的价格来购买它?无疑，我明白购买该块土地的目的不是为了自己享有，而是要通过它赚取利润。
我也清楚想得到该块土地的开发商不止我一个，他们都怀有与我一样的动机。
因此，我不能企求从这块土地的开发中得到超乎寻常的利润，否则，争夺该块土地的竞争将使我得不到它，从而我会一无所获。
但是，我打算从这块土地的开发中获得的利润也不能比别人所愿意获得的最低利润少，或将此资金、时间和精力投到其他方面所能取得的正常利润少，否则我还不如将此资金、时间和精力投到其他方面(此点是基于机会成本的考虑)。
所以，我只求得到社会上同类房地产开发项目的一般正常利润。
而为了得到这块土地，我首先得仔细分析这块土地的内外条件，如坐落位置，面积大小和形状，基础设施完备程度和土地平整程度，地质和水文状况，规划允许的用途、建筑高度和容积率等。
根据土地的内外条件，我知道了这块土地在规划许可的范围内最适宜做何种用途、规模多大、什么档次，例如是建商场，还是建写字楼或住宅。
在做了这些工作之后，我要预测这座建筑物假如建成后连同土地一起出售，将会卖到多高的价钱；为了建造这座建筑物我将要花多少费用，包括投资利息(我投入的这些资金要么是自己的，要么是从银行贷款的，但都要计算利息。
折现现金流量计算方法
折现现金流量计算方法折现现金流量计算是一种用于评估投资项目或业务决策的工具，它通过将未来的现金流量折现到现值，以便对项目的盈利能力进行定量分析。
这种分析方法能够帮助管理者在不同的投资项目或决策方案之间做出合理的选择。
本文将详细介绍折现现金流量计算的方法及其应用。
一、折现现金流量计算的基本原理1.时间价值的概念：由于货币的时间价值，未来的现金流量将比同等金额的现金流量更具价值。
因此，需要将未来的现金流量折现为现值，以便进行比较和分析。
2.折现率的确定：折现率是用来计算未来现金流量的现值的利率。
它通常由市场利率、借款成本或公司预期回报率等因素决定。
折现率越高，未来现金流量的现值越低。
3.现金流量的预测：折现现金流量计算方法要求对未来的现金流量进行预测。
这涉及到对销售收入、成本、税收、折旧等因素的合理估计和预测。
4.现金流量的计算：现金流量包括净现金流入和净现金流出两部分。
净现金流入是指项目或业务带来的现金流入，如销售收入；净现金流出是指项目或业务引起的现金流出，如成本、税收等。
5.折现现金流量的计算：将未来的现金流量按照折现率进行折现，得到每期的现值，然后将所有现值相加，得到项目的净现值。
如果净现值大于零，表示项目有盈利能力；如果净现值小于零，表示项目没有盈利能力。
二、折现现金流量计算的方法1.净现值法（NPV）：净现值法是最常用的折现现金流量计算方法之一、它的计算公式为：净现值=现金流量1/（1+折现率）^1+现金流量2/（1+折现率）^2+…+现金流量n/（1+折现率）^n-投资成本。
如果净现值大于零，表示项目有盈利能力；如果净现值小于零，表示项目没有盈利能力。
2.内部收益率法（IRR）：内部收益率是使项目净现值等于零的折现率。
内部收益率法的计算相对复杂，可以通过试错法或数值解法进行计算。
如果内部收益率大于市场利率或公司的预期回报率，表示项目有盈利能力；如果内部收益率小于市场利率或公司的预期回报率，表示项目没有盈利能力。
房地产估价的假设开发法--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第四节讲义1
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网职业人的网上家园中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第四节讲义1房地产估价的假设开发法1.假设开发法概述（剩余法、预期开发法、开发法）2.假设开发法的适用范围3.假设开发法的步骤4.假设开发法的公式5.假设开发法的两种方法6.公式中各项的求取1.假设开发法概述（剩余法、预期开发法、开发法）■是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算出估价对象的客观合理价格或价值的方法。
是成本法的倒算法。
■未完成的房地产的价值取决于它完成后的房地产价值与未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。
2.假设开发法的适用范围■适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等。
【2011年真题】对写字楼在建工程进行估价，适用的估价方法有（）。
A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法E.基准地价修正法[答疑编号2526090501]『正确答案』BD『答案解析』本题考查房地产的估价方法。
在建工程的评价，可以采用成本法和假设开发法。
【2011年真题】对近几年建成的一幢写字楼进行估价，适用的估价方法有（）。
A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法E.基准地价修正法[答疑编号2526090502]『正确答案』ABC『答案解析』本题考查房地产的估价方法。
假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，基准地价修正法适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地，所以排除DE。
3.假设开发法的步骤⑴调查了解待开发房地产的状况；⑵选择最佳的开发利用方式；⑶估算开发经营期；。
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第三节现金流量折现法和传统方法运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法。
一、现金流量折现法和传统方法的定义房地产的开发周期一般较长，其土地取得成本和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费以及开发完成后的价值等所发生的时间不尽相同，特别是那些大型的房地产开发项目。
因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。
但考虑资金的时间价值有两种方式：一是折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法；二是计算投资利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。
现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定的时期内收入和支出的资金数额。
现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。
资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。
资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。
现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。
净现金流量是指某一时点的正现金流量与负现金流量的代数和，即：净现金流量＝现金流入量－现金流出量二、现金流量折现法与传统方法的区别现金流量折现法与传统方法主要有下列3大区别：（1）对开发完成后的价值和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价时点的金额。
而在现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。
史家解读：传统方法中的开发完成后价值、后续必要支出和应得利润是不需要预测的！（2）传统方法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同一时间上（直接或最终折算到估价时点上），然后再相加减。
例如，评估一宗房地产开发用地2008年8月15日的价值，要把预测的在未来发生的各项收入和支出都折算到2008年8月15日。
如果预测该项目2011年8月15日开发完成后的房价（含地价）为5000元/㎡，折现率为10%，则需要将这5000元/㎡折现到2008年8月15日，即在2008年8月15日来看的房价实际为：35000(110%) ＝3756．57（元/㎡） （3）在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。
因此，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。
之所以这样处理，是为了与投资项目经济评价中的现金流量分析的口径一致，便于比较。
史家解读：报酬率＝投资回报÷投资额，其中投资回报＝利息＋利润，利率和利润率隐含在报酬率。
三、现金流量折现法和传统方法的优缺点从理论上讲，现金流量折现法测算出的结果比较精确，但测算过程相对较复杂；传统方法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。
就它们的精确与粗略而言，在现实中可能并不完全如此。
这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确；②各项收入、支出在何时发生要预测准确；③各项收入、支出发生的金额要预测准确。
由于存在着众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确预测是十分困难的。
尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。
在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。
第四节 假设开发法测算中各项的求取一、后续开发经营期（史记：传统方法和现金流量折现法均要预测）为了预测开发完成后的价值和后续各项必要支出发生的时间及金额，便于进行折现或测算投资利息，首先需要预测后续开发经营期（以下简称开发经营期）。
开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即估价时点），终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。
开发经营期可分为建设期和经营期。
史家解读：后续开发经营期起点＝取得待开发房地产日期＝估价时点＝现在建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日。
建设期又可分为前期和建造期。
史家解读：对于传统方法中的各计息项目的计息期起点是是该项目发生的时点，终点是建设期的终点。
经营期可根据未来开发完成后的房地产的经营方式而具体化。
由于未来开发完成后的房地产的经营方式有销售、出租和营业，所以经营期可具体化为销售期（针对销售这种情况）和运营期（针对出租和营业两种情况）。
销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。
在有预售的情况下，销售期与建设期有重叠。
在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠（史记：没有对应图示）。
运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或者经济寿命结束之日。
开发经营期、建设期、经营期等之间的关系见图9－1.预测开发经营期，宜先把开发经营期分成它的各个组成部分，然后分别预测出各个组成部分，再把预测出的各个组成部分连接起来。
其中，建设期的预测要相对容易些，经营期特别是销售期通常难以准确预测。
在预测建设期中，前期的预测要相对困难些，建造期一般能较准确地预测。
预测建设期的关键是先抓住待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况这两头，然后估算将待开发房地产状况开发成未来开发完成后的房地产状况所需要的时间。
具体的估算方法，一是根据往后需要做的各项工作所需要的时间来直接估算建设期。
二是采用类似于市场法的方法，即通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正或调整，先分别求取未来开发完成后的房地产的建设期和待开发房地产的建设期，然后将未来开发完成后的房地产的建设期减去待开发房地产的建设期。
例如，估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为36个月，该在建工程的正常建设期为24个月，则后续建设期为12个月。
在预测经营期中，销售期的预测要考虑未来房地产市场的景气状况，运营期的预测主要是考虑未来开发完成后的房地产的一般正常持有期或者经济寿命。
【教材新增内容】二、开发完成后的价值预测开发完成后的价值，需要弄清3个问题：①该价值是在哪种开发完成后的房地产状况下的价值；②该价值是在哪个时间的价值；③该价值的预测方法有哪些。
（一）开发完成后的价值对应的房地产状况开发完成后的价值是指未来开发完成后的房地产状况所对应的价值。
因此，在预测开发完成后的价值之前，先要弄清未来开发完成后的房地产状况，然后再预测该状况的房地产价值。
以估价对象为商品房在建工程为例，如果预计未来开发完成后的商品房是毛坯房的，则预测的开发完成后的价值应是毛坯房的价值；如果预计未来开发完成后的商品房是粗装修房的，则预测的开发完成后的价值应是粗装修房的价值；如果预计未来开发完成后的商品房是精装修房的，则预测的开发完成后的价值应是精装修房的价值。
还需要注意的是，未来开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含房地产以外的动产、权利等。
特别是未来开发完成后的房地产为酒店、保龄球馆这类收益性房地产的，其状况通常是“以房地产为主的整体资产”，包含着建筑物内的家具、设备等房地产以外的财产。
在这种情形下，预测的开发完成后的价值还应包含家具、设备等房地产以外财产的价值。
（二）开发完成后的价值对应的时间开发完成后的价值对应的时间可能是未来开发完成之时，也可能是未来开发完成之前或之后的某个时间。
因此，在预测开发完成后的价值之前，还要弄清是预测未来开发完成后的房地产状况在哪个时间的价值。
在传统方法中，开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在估价时点的房地产市场状况下的价值。
【新增内容】但在现金流量折现法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。
史家解读：1．假设开发法传统方法的投资利息计算时，是以取得待开发房地产的时点为估价时点（现在），后续必要支出从该项费用发生时时点开始计息，计息期终点为建设期终点，计算利息的方向是由现在向未来延伸；在成本法计算利息时，各计息项目的起点是该项费用发生的时点，终点是建设期的终点，即估价时点（现在），计算利息的方向是由过去向现在延伸。
关于这一点，有许多同学表面上是搞明白了，其实还糊涂着；平时清楚，一到做题时就晕了，尤其是刚做完成本法计算利息的题，又做传统方法的题，因为这两种方法的估价时点相同，站在估价时点看，一个是向远离估价时点方向计算，一个是向靠拢估价时点方向计算，正是这一点搞的许多人摸不着头脑。
2．要注意开发完成后价值在传统方法和现金流量折现法中的含义是不同的。
在传统方法中，开发完成后价值是在估价时点市场状况下、未来房地产状况下价值；在现金流量折现法中，开发完成后价值是在估价时点以后未来某个时点市场状况下、未来房地产状况下价值。
3．在现金流量折现法中，对于未来开发完成后的房地产在建成时出租或自营的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预租的，则是预测它在预租时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟出租的，则是预测它在延迟出租时的房地产市场状况下的价值。
（三）开发完成后的价值的预测方法（史记：这部分内容只适用于现金流量折现法）在现金流量折现法【新增内容】中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用市场法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用市场法与长期趋势法相结合（长期趋势法的内容见本书第十章），即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。
比较的单位一般为单价。
例如，假设现在是2011年6月，有一宗房地产开发用地，用途为开发商品住宅，预测建设期为18个月（或1．5年），如果要预测该商品住宅在2012年12月建成时的价值，则可通过搜集当地该类商品住宅过去若干年和现在的市场价格资料以及未来可能的变化趋势来推测确定。
对于出租或自营的房地产，如写字楼、商店、旅馆、餐馆等，预测开发完成后的价值，可先预测其租赁或自营的净收益，再采用收益法将该净收益转换为价值。
在这种情况下，收益法就不是一种独立的估价方法，而被包含在假设开发法之中，成了假设开发法的一个部分。
例如，根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的使用面积为38000㎡，运营期为47年，则未来建成的该写字楼在建成时的总价值可估计为；（史记：此题未考虑收租损失，也未考虑押金或租赁保证金的利息收入）12380003590%(130%)10%⨯⨯⨯-×［1－471(110%)+］＝9940．80（万元） 值得指出的是，运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。