10收益法 -现金流量折现法(DCF)
资产评估方法之收益法详解
资产评估主要方法之收益法资产评估方法是对企业资产价值进行评估时所采用的计算方法。
通常包括收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法等。
收益现值法，指将被评估的长期资产未来预期收益按一个合理的折算率计算出的现值作为估算该项资产现值标准的评估方法。
主要适用于因使用而引致价值损耗(忽略无形损耗) 的长期资产。
1、收益现值法收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
（1）影响因素其主要影响因素有:1)超额利润;2)折现系数或本金化率;3)收益期限。
（2）优缺点收益现值法是一种着眼于未来的评估方法，它主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值。
1）收益现值法的主要优点①能够较真实、较准确地反映企业本金化的价格;②在投资决策时，应用收益现值法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受。
2）收益现值法的主要缺点①预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响；②在评估中适用范围较窄，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
第六章收益法
第六章 收益法
6．2．4 净收益按一定数额递增的公式 净收益按一定数额递增的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限
第六章 收益法
6．1．2 收益法的理论依据 收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定
房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的 因素。
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该 价值高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大 小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就 越低；②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠， 房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益期限 的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高， 反之就越低。
③收益年限为有限年n，且n≤A/b+1。
6．2．6 净收益按一定比率递增的公式
净收益按一定比率递增的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二
是 收益年限为无限年。
6．2．6．1 收益年限为有限年的公式 V=A/(Y-g)*{1-[(1+g)/(1+Y)]n}
式中 g——净收益逐年递增的比率，如净收益未来第1年为A，则未来第2年
此公式的假设前提是：①净收益按一定比率g递减；②报酬率不等于零为 h③收益年限为有限年”。 6．2．7．2 收益年限为无限年的公式
V=A/(Y+g) 此公式的假设前提是：①净收益按一定比率g递减；②报 酬率大于零为Y；③收益年限”为无限年。
收益法及其运用_真题(含答案与解析)-交互
收益法及其运用(总分139, 做题时间90分钟)(一)单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1.收益法中所指的收益是( )。
A．估价时点前一年的收益B．估价时点前若干年的平均收益C．估价时点以后的未来预期正常收益D．估价时点前最高盈利年份的收益SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C2.收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的( )来计算其价值的方法。
A．资本化率B．收益率C．收益乘数D．利息率SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C3.收益法适用的条件是房地产的( )。
A．收益能够量化B．风险能够量化C．收益或风险其一可以量化D．收益和风险均能量化SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:D4.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。
则该房地产的收益价格为( )万元。
A．228.23 B．229.36 C．224.74 D．223.63SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A该房地产的收益价格为：。
5.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2，运营费用率为租金收入的25%，该类房地产的报酬率为10%。
则该商铺的价值为( )万元。
A．521 B．533 C．695 D．711SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A=521万元。
6.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，该房地产的报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点建设用地使用权剩余年限为40年，建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回，则该宗房地产的收益价格为( )万元。
收益法折现公式
收益法折现公式收益法是一种在资产评估、财务管理等领域中常用的方法，而其中的折现公式则是关键所在。
咱们先来说说啥是收益法。
简单来讲，收益法就是通过估算被评估资产未来预期收益，并将其折算成现值，来确定资产价值的一种方法。
这就好比你种了一棵果树，你得算算这棵树未来每年能结多少果子，能卖多少钱，然后把这些未来的钱换算到现在值多少钱。
那折现公式又是啥呢？咱先看看这个公式长啥样：P = A / (1 + r) ^n 。
这里面的 P 代表现值，也就是咱们最终要算出来的资产现在的价值；A 表示未来某一时期的预期收益；r 是折现率；n 则是收益期数。
比如说，有个小店铺，预计未来第一年能赚 1 万块，折现率咱假设是 10%。
那第一年的现值就是 10000 / (1 + 0.1) ^ 1 = 9090.91 元。
要是预计未来第二年还能赚 1 万块，那第二年的现值就是 10000 / (1 + 0.1) ^ 2 = 8264.46 元。
把未来每年的收益都这么算出来，加在一起，就是这个小店铺的价值啦。
我记得之前有个朋友想开个小超市，来找我帮忙估算一下价值。
我就用这收益法折现公式给他算了算。
我详细地问他预计每年能有多少收入，成本大概多少，还考虑了市场的变化、竞争情况这些因素，然后确定了一个比较合理的折现率。
算的时候可费了不少劲呢，各种数字在我脑袋里转。
最后算出来的结果，他一开始还不太相信，觉得怎么值这么多或者这么少。
我就一点点给他解释，告诉他每个数字是咋来的，为啥要这么算。
他听完后，虽然还是有点迷糊，但好歹心里有个底了。
在实际运用中，确定折现率是个很关键也很头疼的事儿。
折现率要是定高了，资产价值就被低估了；定低了，又高估了。
这就像你做饭放盐，多一点少一点，味道差别可大了。
而且未来的收益预测也不容易，谁能保证未来就一定像咱们想的那样呢？所以啊，用收益法折现公式的时候，可得小心谨慎，多考虑各种因素，尽量让结果更准确、更靠谱。
这可不像猜谜语，猜错了大不了重来，这关系到真金白银的事儿呢！总之，收益法折现公式虽然看起来有点复杂，但只要咱们搞清楚原理，多实践多琢磨，还是能在评估资产价值的时候派上大用场的。
机器设备评估项目10收益法评估机器设备
01
收益法的 基本原理
目录
02
收益法的运用
03
收益法 案例分析
项学目习目导标入
1.了解收益法评估机器设备的概念和评估的特点； 2.理解收益法评估机器设备的基本步骤； 3.掌握收益法评估机器设备的基本方法及适用范围。
1.能熟练掌握机器设备评估的收益法； 2.能正确计算机器设备的收益额、折现率和收益期限。
• 则该设备的评估值为：
18
收益法应当注意：
【注意】大部分单项机器设备，一般不具有独立获利 能力。因此，单项设备通常不采用收益法评估。对于 生产线、成套化工设备等具有独立获利能力的机器设 备可以使用收益法评估。另外，在使用资产基础法评 估整体企业价值时，收益法也经常作为一种补充方法 ，用来判断机器设备是否存在功能性贬值和经济性贬 值。
• P=
•
100 1+10%
+
110 1+10%
2
+
120 1+10%
3
+
130 1+10%
4
+
140 1+10%
5
+
150 10% 1+10% 5
1−
1 (1+10%)5
=800.76
13 二、租赁设备
对于租赁设备，其租金收入就是收益，如果租金收入
和资本化率是不变的，则设备估值的计算公式为：
1 − (1 + r)−n
01
收益法基本原理
6 一、基本概念
概念 是指通过估测被评估资 产未来预期收益，并按 适宜的折现率折算成现 值来确定被评估资产价 值的评估方法。
商业地产估值方法及收益法的三种逻辑
商业地产估值方法及收益法的三种逻辑1、常见的三种估值方式2、收益法之收益乘数法3、收益法之直接资本化法4、收益法之现金流折现法作为房地产开发商业主、投资者、经纪人或其他相关参与者，一定要常备资产估值的知识，资产交易是否可行，是否有利可图，在一定程度上体现在资产估值上，准确可靠的资产估值能给投资决策提供重要的支撑。
在对资产估值之前，我们通常需要明晰几个问题：资产基础信息1、资产的合法性以及权属关系资产的合法性和权属关系是估值的重要前提，没有合法性几乎就没有估值的必要，因为交易有很大的法律风险。
2、资产的权利（使用权/所有权...）3、资产估值的目的（融资/投资/经营表现...)资产的权利和估值的目的影响估值用的是投资价值还是市场价值还是使用价值等。
4、资产的类型（零售/写字楼/酒店/公寓...)资产的类型的不同会影响估值方法的选择。
例如，酒店的估值通常不会使用比较法和成本法。
5、资产估值的日期资产的价值会随着时间的不同而改变，因此需要明确具体的日期。
一定要在估值之前理清以上问题，因为这些问题会在一定程度上影响估值的准确性和可靠性。
一、常见的三种估值方法弄清楚以上的前提后，我们开始介绍目前市场中主要的三种估值方法：比较法、成本法、收益法。
比较法比较法，通俗解释就是用标的资产来跟其他类似的资产进行比较，以类似的资产的成交价格作为对标，并对价格进行调整得出标的资产的估值。
这背后的逻辑是，成熟老练的投资者不会愿意支付比其他类似资产成交价格更高的代价来购买标的资产。
简单说就是，你要买的一套房A，周边的房子BCD卖1块钱，你不会愿意付超过1块钱来买A。
基于这个逻辑，要想知道资产的估值，那么最重要的就是找到合适的“类似资产”。
选择合适的“类似资产”的重要指标有以下3个：1、地理位置是否相近，越相近越好2、建筑的物理特征是否相似，越相似越好，例如建筑风格、质量、年限、面积、功能等等3、成交时间是否临近，越临近越好，住宅类的通常选取6-18个月内，非住宅类通常选取2-3年内成交的。
资产评估收益法公式
揭开资产评估收益法的神秘面纱资产评估收益法是企业常用的一种资产评估方式，主要通过对资产的未来现金流进行预测和折现计算，得出资产的价值。
下面将详细介绍资产评估收益法的公式及其应用。
一、资产评估收益法公式
资产评估收益法的公式为：FV = CF₁ + CF₂/(1 + r)² + CF₃/(1 + r)³ + …… + CFn/(1 + r)^n，其中：
FV：资产的现值
CF₁、CF₂、CF₃……CFn：分别为第1年、第2年、第3年……第n 年的预期现金流量
r：折现率
二、资产评估收益法应用
资产评估收益法主要应用于企业重组、并购、债券定价、投资决策等方面。
具体应用步骤如下：
1.确定资产的预测期
根据资产的特性，确定资产的预测期。
一般情况下，企业评估应该考虑到10年以内的时间。
2.预测未来现金流量
根据资产的历史数据和行业趋势，预测资产未来的现金流量。
需
要注意的是，预测的现金流量应该是净现金流量，即扣除了运营成本、税费等费用后的现金流量。
3.确定折现率
折现率是一个重要的变量，直接影响到资产评估现值的大小。
确
定折现率需要考虑多个因素，包括风险、通货膨胀率、市场利率等。
4.计算资产现值
根据上述公式，计算资产的现值。
需要注意的是，资产的现值应
该是把所有现金流量进行折现后的金额，而不是未来现金流量之和。
总的来说，资产评估收益法是一种科学、严谨的资产评估方法。
在实际应用中，需要结合企业的实际情况和市场形势，灵活应用各项
指标，才能得出准确可靠的结论。
收益法评估计算公式
收益法评估计算公式收益法是资产评估中常用的一种方法，主要用于估算资产在未来一段时间内可能产生的收益，并将其折现为现值，以确定资产的价值。
下面咱就来好好聊聊收益法评估的计算公式。
咱先说说收益法的基本原理哈。
简单来讲，就是认为一项资产的价值取决于它未来能为所有者带来的经济收益。
比如说，一家生意红火的小超市，它的价值不仅仅在于店面、货架这些硬件，更在于它未来能持续赚到的钱。
收益法评估的核心公式是：资产价值 = 预期收益÷折现率。
这里的预期收益，那可得好好琢磨琢磨。
它不是随便拍脑袋想出来的，而是要基于对市场、行业、资产本身等多方面的深入分析和预测。
比如说，一家工厂未来几年的产量、价格、成本都得仔细研究，才能算出它大概能赚多少钱。
就拿我之前接触过的一个案例来说吧。
有一家小工厂，主要生产某种零部件。
我们要评估它的价值，第一步就是确定预期收益。
我们详细调查了市场需求，发现这种零部件的需求还挺稳定，而且有上升的趋势。
然后又研究了工厂的生产能力、成本结构。
发现他们的技术不错，成本控制也还行。
综合这些因素，我们预测未来五年，每年的净利润分别是 50 万、55 万、60 万、65 万和 70 万。
接下来就是折现率啦。
折现率可不像菜市场买菜能讨价还价，它反映的是资金的时间价值和风险。
一般来说，风险越高，折现率就越高。
比如说，新兴行业的折现率往往比传统行业高，因为不确定性大嘛。
在上面那个小工厂的例子里，我们经过综合考虑，确定折现率为10%。
然后呢，就可以用公式计算啦。
第一年的现值 = 50 万 ÷（1 + 10%）^1 ，第二年的现值 = 55 万 ÷（1 + 10%）^2 ，以此类推。
把这五年的现值加起来，就是这个小工厂的评估价值。
不过，实际操作中可没这么简单。
有时候预期收益不是每年都一样，可能会增长，也可能会下降，这时候就得用更复杂的公式。
比如，预期收益按照固定比率增长的，公式就变成：资产价值 = 预期收益 ×（1 + 增长率）÷（折现率 - 增长率）。
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并表子公司之少数股东权益价值计算表
标的企业： 公司 金额单位：万元人民币
序号 一、基本情况 1 2 3 4 二、市盈率法 1 2 3 4 5 6 三、市净率法 1 2 3 4 5 6 1 2 3 1 2 3 4 5 行业整体市净率(MRQ) 行业最高市净率(MRQ) 行业最低市净率(MRQ) 评估确定市净率 市净率确定的说明 每股净资产 每股价值 账面每股净资产 调整系数 调整系数的说明 每股价值 最终每股价值 最终每股价值的确定方法 少数股东权益价值 流动性折扣 扣除流动性价值后的少数股权价值 五、评估结论最终确定 行业整体市盈率(TTM) 行业最高市盈率(TTM) 行业最低市盈率(TTM) 评估确定市盈率 市盈率确定的说明 每股盈利(LTM) 每股价值 注册资本 母公司股权比例 少数股权比例 所属行业 项目 A公司 B公司 C公司
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D公司 合计
四、账面净资产调整法
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