第九章假设开发法及其运用题库2-2-10
房地产估计-第九章假设开发法练习题参考答案
第九章 假设开发法练习题、单项选择题假设开发法是求取估价对象未来（ C ），减去未来的正常开发成本、税费和利润等， 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
A 、房地产价值C 、开发完成后的价值假设开发法在形式上是（ B ）。
A 、评估新建房地产价格的收益法的倒算法E 、评估新建房地的价格的成本法的倒算法C 、 评估房地产价格的收益法的倒算法D 、 评估房地产价格的成本法的倒算法假设开发法适用于具有（ C ）的房地产估价。
A 、投资开发价值E 、投资开发潜力 C 、投资开发或再开发潜力D 、投资开发前景 对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产， （ A ）进行估价。
A 、难以采用假设开发法E 、可以采用比较法 C 、难以采用成本法D 、可以采用收益法 在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要（ B ）。
A 、选择最佳的规模E 、选择最佳的用途 C 、选择用途D 、选择规模 假设开发法的基本理论依据是（ C ）。
A 、替代原理E 、收益原理 C 、预期原理D 、假设开发原理 当估价对象具有潜在的开发价值时， （ D ）几乎是惟一实用的估价方法。
A 、成本法E 、比较法 C 、收益法D 、假设开发法 假设开发法的计算公式中，如果是已经投入使用的费用，则它就（ B ）。
A 、作为扣除项目扣除E 、包含在待开发房地产的价值内 C 、需要根据具体情况确定是否扣除 D 、不能包含在待开发房地产的价值内 房地产开发具有（B ）的特点，故其开发成本、管理费用、销售税费，开发完成后的 价值等实际发生的时间不尽相同，特别是一项大型的房地产开发项目。
A 、投资量大E 、周期长 C 、风险性大D 、开发费用投入时间变化大 对于发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中 主要是根据（ B ）作出的。
A 、估价时的房地产状况B 、估价时的房地产市场状况C 、开发完成后的房地产状况D 、开发完成后的房地产市场状况 传统方法（ B ）各项支出、收入发生时间不同A 、要考虑B 、不考虑C 、有时要考虑D 、很少考虑 在传统方法中 ,投资利息和 （ B ）都单独显现出来 ,在现金流量折现法中这两项都不单独 显现出来 ,而是隐含在折现过程中。
第九章假设开发法法
在房地产估价中，一般的是根据城市规划来确定土地的 最佳利用方式。若政府在规划中指出某地块可以用作 几种用途，这时才需要根据房地产市场的需求相结合， 确定最佳的利用方式。
2011级房地产 2007级房地产经营与管 理专业经营与管理专业
《房地产估价》
第九章假设开发法及其应用
三、后续开发经营期 开发经营期：起点取的估价对象的日期，终点开发完成 后的房地产经营结束的日期。建设期和经营期 建设期是估算投资利息、租售价格、建筑费用投入等参 数以及各项收入与支出折现计算的基础。
四、预计开发完成后的房地产价值 第一弄清开发完后房地产状态；第二什么时间上的价值； 第三用什么预测方法； 对于销售的房地产，通常可以通过市场比较法和长期趋 势法相结合的方法，根据同类用途和性质的房地产过 去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。 对于营业的房地产（写字楼或者商业店铺），通常是首 先采用市场比较法并考虑未来的变化趋势，预测所开 发房地产未来租赁或者经营期间的租赁或经营的净收 益，然后采用收益还原法将该净收益转化为房地产总 价。
2011级房地产 2007级房地产经营与管 理专业经营与管理专业
《房地产估价》
第九章假设开发法及其应用
3、估价对象为熟地的公式 熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房 屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税 费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费 4、估价对象为在建工程的公式 在建工程的价值＝开发完成后的房地产价值－续建成 本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投 资利润－买方购买在建工程应负担的税费 5、估价对象为旧房的公式 旧房价值＝装饰装修改造完成后的房地产价值－装饰 装修改造成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税 费－装饰装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费
2020年新编房地产估计-第九章假设开发法练习题参考答案名师精品资料.
第九章假设开发法练习题一、单项选择题１、假设开发法是求取估价对象未来（C），减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
Ａ、房地产价值Ｂ、价值Ｃ、开发完成后的价值Ｄ、开发价值２、假设开发法在形式上是（B）。
Ａ、评估新建房地产价格的收益法的倒算法Ｂ、评估新建房地的价格的成本法的倒算法Ｃ、评估房地产价格的收益法的倒算法Ｄ、评估房地产价格的成本法的倒算法３、假设开发法适用于具有（C）的房地产估价。
Ａ、投资开发价值Ｂ、投资开发潜力Ｃ、投资开发或再开发潜力Ｄ、投资开发前景４、对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，（A）进行估价。
Ａ、难以采用假设开发法Ｂ、可以采用比较法Ｃ、难以采用成本法Ｄ、可以采用收益法５、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要（B）。
Ａ、选择最佳的规模Ｂ、选择最佳的用途Ｃ、选择用途Ｄ、选择规模６、假设开发法的基本理论依据是（C）。
Ａ、替代原理Ｂ、收益原理Ｃ、预期原理Ｄ、假设开发原理７、当估价对象具有潜在的开发价值时，（D）几乎是惟一实用的估价方法。
Ａ、成本法Ｂ、比较法Ｃ、收益法Ｄ、假设开发法８、假设开发法的计算公式中，如果是已经投入使用的费用，则它就（B）。
Ａ、作为扣除项目扣除Ｂ、包含在待开发房地产的价值内Ｃ、需要根据具体情况确定是否扣除Ｄ、不能包含在待开发房地产的价值内９、房地产开发具有（B）的特点，故其开发成本、管理费用、销售税费，开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同，特别是一项大型的房地产开发项目。
Ａ、投资量大Ｂ、周期长Ｃ、风险性大Ｄ、开发费用投入时间变化大10、对于发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中主要是根据（ B ）作出的。
A、估价时的房地产状况B、估价时的房地产市场状况C、开发完成后的房地产状况D、开发完成后的房地产市场状况11、传统方法（ B ）各项支出、收入发生时间不同A、要考虑B、不考虑C、有时要考虑D、很少考虑12、在传统方法中,投资利息和( B )都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中。
第九章假设开发法及其运用
1、预测开发完成后的价值要弄清三个问题：
开发完成后的价值对应的房地产状况
开发完成后的价值对应的时间
开发完成后的价值的预测方法
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第四节 假设开发法测算中各项的求取 （掌握）
2、开发完成后的价值对应的房地产状况
（1）以商品房在建工程为例，可能是毛坯
房，也可能是粗装修房或精装修房
一是采取折现的方式——将这种方式下的假设
开发法称为现金流量折现法；
二是采取计算投资利息的方式——将这种方式
下的假设开发法称传统方法
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第三节 现金流量折现法和传统方法
二、现金流量折现法与传统方法的区别（熟悉） 三大区别： １、对开发完成后的价值及后续的开发成本、管 理费用、销售费用、销售税费的测算： 传统方法——根据估价时点的房地产市场状况 作出的，是静止在估价时点的金额； 现金流量折现法——模拟开发过程，预测它们 未来发生的时间及金额，即要进行现金流量预 测
现金流量折现法——投资利息和开发利润都 不显现出来，而是隐含在折现过程中
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第三节 现金流量折现法和传统方法
三、现金流量折现法和传统方法的优缺点（熟 悉） １、现金流量折现法测算结果较精确，但过程 复杂；传统方法结果粗略，但过程简单 ２、现金流量折现法要求“先知先觉”： 后续开发经营期究竟多长要预测准确 各项收入、支出在何时发生要预测准确 各项收入、支出发生的金额要预测准确
调查待开发房地产的基本情况；
选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后
的房地产状况； 预测后续开发经营期； 预测开发完成后的房地产价值； 预测后续必要支出及应得利润；
进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
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假设开发法作业答案2011.10
假设开发法作业答案2011.102011年假设开发法作业1、某开发商拟购入200亩土地，规划允许建筑面积40万m2，单位建筑面积的建造成本为1050元/m2，专业费用为建造成本的6%，区内设施配套费预计为建造成本的15%，税收为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的直接成本利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000元/m2。
试用传统方法求开发商能承受的地价。
（总开发时间4年，开发成本均匀投入，单利计息）解：根据题意应采用假设开发法之传统方法计算。
（1）设开发商能承受的地价为V（2）开发完成后的总价值3000×40=120000（元）（3）建造成本、专业费用及配套费用1050×40×（1+6%+15%）=50820（万元）（4）投资利息V×12%×4+50820×12%×2=0.48V+12196.80（5）税收120000×5%=6000（万元）（6）开发商利润（V+50820）×30%=0.3V+15246（7）V=（2）-（3）-（4）-（5）-（6）=120000-50820-0.48V-12196.80-6000-0.3V-15246=35737.2-0.78V则V=20077.08（万元）注：本题中应注意以下几点：①购买待开发房地产之费用应计利息；②建造成本等是在开发期间均匀投入的，故视之为在开发期中间一次性投入；③成本利润率是以土地取得成本与开发成本、销售费用之和为基础的，本题中没有销售费用项，故只取前两项之和。
2、某房地产为一块七通一平的待建筑空地，土地总面积为1000m2，该地块的最佳开发利用方式为写字楼，容积率为4.0，覆盖率为50%，土地使用权年限为50年，从2003年8月起计。
该写字楼建成后拟出租，经市场调查初步确定出租写字楼的每月净收益为100元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为70%。
房地产估价师题-假设开发法及其运用
房地产估价师题-假设开发法及其运用1、假设开发法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是()。
A.不可预见费B.地价C.专业费D.租售费2、假设开发法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合()。
A.合法原则B.平衡原则C.统一原则D.同步原则3、假设开发法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后销售能获得()。
A.中等收益B.高收益C.最低收益D.最高收益4、假设开发法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之()。
A.差B.积C.和D.商5、在运用假设开发法估价时，()最难以准确估算。
A.经营期B.销售期C.开发期D.建造期6、运用假设开发法估价时，开发经营期的起点就是()。
A.估价时点B.取得待开发土地的日期C.开工日期D.开始出售开发完成后的房地产的日期7、折现率等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的()。
A.报酬率B.平均报酬率C.利润率D.利率8、在传统方法中，投资利息和()都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。
A.开发利润B.投资收益C.投资利润D.销售税9、根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35美元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的使用面积为38000m，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为()万美元。
A.8900B.9900C.9300D.994110、弄清土地的位置，包括土地所在城市的性质,土地所在城市内的区域的性质,具体的坐落状况，主要是为()服务。
A.选择最佳的土地用途B.确定最佳的开发利用方式C.测算开发成本,费用等D.预测未来开发完成后的房地产价值,租金等11、假设开发法更深层的理论依据，类似于()。
A.地租原理B.均衡原理C.适合原理D.预期原理12、弄清城市规划设计条件，包括弄清规定的用途,建筑高度,容积率等，主要是为()服务。
[工程类试卷]假设开发法练习试卷2及答案与解析
![[工程类试卷]假设开发法练习试卷2及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/e012a1480b1c59eef8c7b46e.png)
（A）V=VP V———待开发房地产价值,VP———用比较法估算的开发完成后的房地产价值
（B）V=VR V———待开发房地产价值,VR———用比较法估算的开发完成后的房地产价值
（C）V=VP-C V———待开发房地产价值,VP———用比较法估算的开发完成后的房地产价值,C———应扣除项目
（B）生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息
（C）生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润
（D）生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费
（A）正确
（B）错误
19弄清土地的位置包括弄清土地的面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施通达程度等弄清这些,主要是为了估算开发成本、费用等服务。( )
（A）正确
（B）错误
20在选择最佳开发利用方式中,最重要的是选择最佳的用途,最佳用途的选择,要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势,或者说要分析当地市场的接受能力,究竟市场在项目建成后最需要什么类型的房地产。( )
假设开发法练习试卷2及答案与解析
一、单项选择题
每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1待开发房地产在投资开发前后的状况,即( )。
（A）估价对象状况
（B）投资对象状况
（C）土地状况
（D）房屋状况
2适用于将生地建成房屋的公式是( )。
（A）生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用
（A）正确
（B）错误
第九章 房地产评估方法及其应用 必备复习知识点
第九章房地产评估方法及其应用知识体系：1.收益法、市场法、成本法、假设开发法在房地产评估中的应用2.基准地价修正法在土地评估中的应用3.在建工程评估1.假定土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，土地价值为1 000万元，建筑物价值为5 000万元，房地产的综合资本化率应为（）。
A.7%B.7.50%C.7.67%D.14%『正确答案』C『答案解析』房地产净收益＝土地净收益＋建筑物净收益（L+B）×r= L×r1+B×r2参见教材P455。
2.下列关于房地产评估收益法中收益额的说法正确的有（）。
A.房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益B.净收益不应该是实际净收益，而应该是客观净收益，只有客观净收益才能作为评估的依据C.净收益=客观总收益-客观总费用D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用E.总费用包含各种费用，例如折旧费、管理费等『正确答案』ABCD『答案解析』房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。
参见教材P452。
【综合题】注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：（1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。
经济耐用年限为35年，残值率为5%。
假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
（2）当时该写字楼的造价是每平米3 000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。
（3）该被评估房地产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。
评估基准日预计同类房地产年租金应为1 000元／平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；（4）各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。
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第九章假设开发法及其运用题库2-2-10
问题：
[判断题]成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。
（）
A.正确
B.错误
假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
问题：
[判断题]假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在某个特定投资者的立场上，而估价是站在一般投资者的立场上。
（）
A.正确
B.错误
假设开发法用于房地产估价与用于房地产开发项目分析的主要不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。
问题：
[判断题]假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值＝开发完成后的价值一后续必要支出。
（）
A.正确
B.错误
假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值＝开发完成后的价值一后续必要支出及应得利润(棒球比分 /)
问题：
[判断题]在现金流量折现法中要求折现率既包含安全收益部分，也包含风险收益部分。
（）
A.正确
B.错误
现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分，又包含风险收益部分。
问题：
[判断题]假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。
（）
A.正确
B.错误
由于存在着众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确预测是十分困难的。
尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。
在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。
问题：
[判断题]销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。
（）
A.正确
B.错误
销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。
问题：
[判断题]经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。
（）
A.正确
B.错误
问题：
[问答题,简答题]假设开发法的概念。