房地产项目定价方法
地产项目定价方法及价格策略
地产项目定价方法及价格策略地产项目的定价方法和价格策略是开发商确定房地产销售价格的重要步骤，并对项目的成功与否至关重要。
以下是一些常见的地产项目定价方法和价格策略。
1.成本加成法：这是最常用的定价方法之一、开发商根据项目的总成本，包括土地购买成本、建筑物建造成本、营销费用等，确定一个合理的加成比例，以保证投资回报率。
加成比例的确定可以考虑市场需求、竞争对手的定价以及项目的特点和目标客户群。
2.市场比较法：这是一种通过与类似项目的实际销售价格进行比较，来确定合适的定价的方法。
开发商可以研究市场上类似项目的销售价格，并结合项目的特点和地理位置等因素，对价格进行调整。
市场比较法可以帮助开发商了解市场行情，并避免定价偏离市场实际情况。
3.最优定价法：最优定价法是基于市场需求和供给关系建立的定价方法。
开发商通过市场调研和预测，了解目标客户的需求和购买力，进而利用经济学原理中的供需关系，确定市场的平衡价格。
最优定价法能够更好地匹配市场需求，提高销售效果。
除了定价方法，地产项目的价格策略也是非常重要的。
以下是一些常见的价格策略：1.高价策略：高价策略适用于高端产品或独特项目。
开发商可以通过创造奢华的品牌形象、提供高级定制服务等方式，将产品与众不同，并为其赋予更高的价值感受，从而提高产品的价格。
2.低价策略：低价策略适用于大众市场和竞争激烈的地区。
开发商可以通过价格优势吸引更多的购房者，提高销售量和市场占有率。
然而，低价策略也可能导致利润率较低，开发商需要权衡成本和销售量之间的关系。
3.促销策略：促销策略可以采用价格折扣、赠品或优惠政策等方式，吸引客户购买。
促销可以是季节性的，如节日促销，也可以是特定的市场推广活动。
促销策略可以提高产品的竞争力，但需要注意定价过度促销可能会降低产品的品牌形象。
4.分段定价策略：分段定价策略根据不同客户群体的需求和购买能力，将产品进行不同定价。
例如，对于有经济实力的高端客户，可以提供高价的高端产品；对于一般购房者，可以提供中等价格的标准产品；对于有限购买能力的低端客户，可以提供低价的经济型产品。
房地产项目定价方法汇总
房地产项目定价方法汇总在房地产项目中，定价是一个非常重要的环节。
一个合理的定价可以在很大程度上决定项目的销售情况和盈利程度。
下面是几种常见的房地产项目定价方法的汇总。
1.成本法定价：成本法定价是最常见的定价方法之一、它基于项目的建设成本和开发成本来确定售价。
这种方法简便易行，但需要对项目的成本有准确的估计。
成本法定价要考虑项目的总成本，包括土地购买、开发建设、设计、施工等各个环节的成本。
并且还要考虑到利润和风险等因素。
2.市场比较法定价：市场比较法是通过分析类似项目的市场价格来确定售价。
这种方法适用于市场相对稳定，类似项目较多的情况。
通过对市场上类似项目的销售价格、销量等数据进行分析，可以得出一个相对合理的售价范围。
市场比较法定价需要对市场进行较为准确的调研和分析。
同时还要考虑到项目与市场上类似项目的差异性，如地段、配套设施等。
3.收益法定价：收益法是基于项目未来的收益能力来确定售价。
这种方法适用于对投资回报有较高要求的项目，如商业地产项目。
收益法定价一般需要对项目的运营预期进行分析，包括租金收入、增值收益等。
通过对项目预期收益的折现计算，可以得出一个相对合理的售价范围。
4.投资回报法定价：投资回报法是基于投资回报率来确定售价。
这种方法适用于投资者对投资回报率有明确要求的情况。
投资回报法需要对项目的预期投资回报率进行分析，并根据预期回报率和项目风险程度来确定售价。
投资回报法定价在一定程度上能够保证项目的投资回报水平，但需要对市场的需求和风险进行准确的评估。
5.供需关系定价：供需关系定价是基于市场供需关系来决定售价的方法。
当市场供大于求时，可以适当降低售价以增加销售量；当市场供不应求时，可以适当提高售价以提高盈利能力。
供需关系定价需要对市场需求和竞争格局进行准确的评估，以及对项目的投资成本和商业模式进行分析。
不同的定价方法适用于不同的情况和项目类型。
在实际操作中，一般会综合考虑多种定价方法，以确定一个合理的售价范围，并根据市场的反应调整定价。
房地产的估价方法
房地产的估价方法房地产的估价方法通常有多种，下面将介绍一些常见的估价方法。
1. 直接比较法：直接比较法是最常用的估价方法之一。
它通过比较某个房地产物件与其他类似物件的价格来估算其价值。
这需要对市场上类似房地产的价格进行调研，并考虑到衡量价值的因素，比如房地产的面积、位置、建筑结构、装修水平等。
通过比较价格和因素，就可以得出房地产的估价。
2. 收益法：收益法是应用于商业物业的一种估价方法。
它通过评估物业所能产生的未来收入来估计其价值。
这种方法通常适用于投资房地产，比如出租房屋或商业房产。
评估者需要考虑租金、租约期限、租赁利率等因素，并根据这些因素计算出未来产生的现金流，从而确定房地产的价值。
3. 成本法：成本法是一种基于物业重建或替代成本的估价方法。
按照这种方法，估价者需要确定重建或替代一个房地产物件所需的成本。
这些成本包括土地购买成本、建筑物建造成本、装修和设备成本等。
然后通过调整这些成本来考虑物业的磨损、损坏和折旧等因素。
最终，估价者将计算出物业的重建或替代成本，并以此来确定房地产的估价。
4. 市场回报法：市场回报法是一种基于市场上其他类似物件的投资回报率来估价的方法。
它要求估价者收集并分析市场上的投资数据，比如房地产物件的租金收入和售价。
然后通过计算投资回报率，并与其他类似物件的回报率进行比较，来确定房地产物件的价值。
以上仅仅是房地产估价方法的一些常见例子，实际上，估价的方法还有许多其他的变种和衍生方法，不同的估价目的和情境可能会需要不同的方法来进行估价。
此外，估价过程中还需要考虑一些因素的调整，比如市场趋势、地区性差异、经济环境等。
对于精确估价，需要综合运用多种方法进行评估，以确定最为合理的房地产估价。
房地产项目定价的方法
房地产项目定价的方法房地产项目定价的方法1. 市场定价法市场定价法是一种常用的定价方法，它基于市场需求和供给的平衡关系，以及竞争对手的价格水平。
通过市场调研和比较分析，确定一个适当的价格范围。
1.1 市场调研在进行市场定价前，需要进行充分的市场调研，了解当前市场的情况以及竞争对手的定价策略。
例如，观察类似项目的销售状况、均价水平、目标客户群体等。
1.2 比较分析在市场调研的基础上，进行比较分析。
比较分析可以从以下几个方面进行：类似项目的定价：观察同一区域或相似项目的价格水平，找出市场的参考点。
项目的独特性和竞争优势：如果项目具有独特性或者在某些方面有竞争优势，可以稍微提高价格。
项目的风险和预期回报：考虑项目的风险和预期回报率，对定价进行合理评估。
2. 成本定价法成本定价法是以项目的成本为基础，加上一定的利润率来确定价格的方法。
它适用于项目成本相对确定、市场需求较为稳定的情况。
2.1 成本分析在进行成本定价前，需要对项目进行详细的成本分析。
成本分析主要包括直接成本和间接成本。
直接成本：包括土地购置成本、建筑材料、施工费用等直接跟项目建设有关的成本。
间接成本：包括项目管理费用、销售费用、税费等与项目建设相关的间接支出。
2.2 利润率确定在成本定价法中，利润率的确定直接影响到最终的价格。
利润率包括风险利润和预期回报。
根据项目的风险和市场的回报率水平，确定一个合理的利润率。
2.3 价格计算成本定价法的价格计算公式为：价格 = 成本 (1 + 利润率)3. 盈亏平衡法盈亏平衡法是一种考虑项目回报风险的定价方法。
它通过预测项目的销售规模和销售价格，以及项目的成本和其他费用，计算出达到盈亏平衡的价格。
3.1 项目收入预测在进行盈亏平衡法定价前，需要对项目的收入进行预测。
收入预测可以基于市场调研和销售模型，考虑项目的售价和销售规模等。
3.2 成本和其他费用预测除了收入预测外，还需要进行项目的成本和其他费用的预测。
房地产项目定价方法的认识
房地产项目定价方法的认识一、成本加成法成本加成法是最常用的房地产项目定价方法之一、它是根据开发成本和预期利润率来确定售价。
开发成本包括土地购入成本、开发设计成本、施工成本、销售和营销成本等。
预期利润率是开发商希望获得的利润水平。
通过将开发成本和预期利润率相加，就可以得到房地产项目的最终售价。
优点：成本加成法相对简单，易于计算和理解。
它考虑了项目的实际成本和开发商获得的利润，可以确保项目的盈利能力。
缺点：成本加成法没有考虑市场需求和竞争情况，可能导致价格过高或过低，影响销售。
会出现价格过高无人购买，或者价格过低导致利润损失的情况。
二、比较市场法比较市场法是通过对相似地区或相似类型的房产进行比较分析，来确定房地产项目的售价。
这种方法基于市场上已经销售的同类型房地产项目的价格，以及区域、地段、面积、居住环境等因素。
优点：比较市场法更加接近市场需求和价格水平，能够较准确地反映市场价值。
缺点：比较市场法依赖于市场的有效性和准确性，如果市场信息不完整或者市场供需不平衡，可能导致价格定得过高或过低。
三、收益法收益法是基于预期的租金收入或销售收入来确定房地产项目的售价。
这种方法是考虑项目预期的现金流入和投资回报率。
优点：收益法能够量化项目的现金流和盈利能力，提供一个基于投资回报率的定价依据。
缺点：收益法需要对市场环境和预期租金收入或销售收入有较为准确的估计，如果估计有误，可能导致定价不准确。
四、市场需求法市场需求法是基于市场的需求和供应状况来确定房地产项目的售价。
这种方法通过研究目标市场的购房者需求和购买力，以及同类型项目的供应状况，来确定最适合的价格。
优点：市场需求法和市场需求直接相关，能够灵活地根据市场变化调整价格，有较好的市场适应性。
缺点：市场需求法需要市场调研和对市场情况的准确分析，如果市场信息不完善或预估不准确，可能导致定价失误。
综上所述，不同的房地产项目定价方法有各自的优缺点，开发商在实际定价中需要结合市场需求、项目成本和预期利润等因素，采用适合的方法来确定最佳的售价。
房地产项目定价方法讲解
房地产项目定价方法讲解1.成本法定价：成本法定价是指以房地产项目的开发成本为基础确定房屋的售价或租金。
开发成本包括土地购置费用、建筑物的施工费用、规划设计与勘测费用、市政设施建设费用、税费等。
在确定成本法定价时，开发商通常会预估项目可售或可租面积，将总成本除以可售或可租面积，得出单平方米的成本。
然后，根据市场需求和竞争情况，加上合理的利润率，计算出最终的售价或租金。
2.市场法定价：市场法定价是指参考区域内相似房地产项目的销售或出租价格，来确定房屋的售价或租金。
开发商通过收集分析市场数据，了解区域内同类型的房地产项目的价格水平，包括均价、高价、低价等。
然后根据自身项目的特点以及竞争情况，进行适当的调整，确定最终的售价或租金。
3.收益法定价：收益法定价是指将房地产项目的未来现金流折现为现值，来确定房屋的售价或租金。
开发商首先需要预测未来的租金收入或销售收入，然后考虑项目的维护成本、管理费用等相关支出。
接下来，开发商会根据预测的现金流和相应的折现率，计算出项目的净现值。
最后，根据这个净现值确定房屋的售价或租金。
4.品牌价值法定价：品牌价值法定价是指根据开发商在市场上的品牌影响力和声誉，来确定房屋的售价或租金。
开发商通过建立良好的品牌形象，提供高品质的产品和优质的服务，取得市场的认可和信任。
这使得他们能够以较高的价格出售或出租房屋。
品牌价值法定价通常适用于拥有较高知名度和口碑的开发商。
5.对手定价法：对手定价法是指以竞争对手的售价或租金作为参考，来确定房屋的价格。
开发商会分析竞争对手的产品特点、销售策略、市场份额等信息，从而进行定价。
在此基础上，开发商可以定价高于、相当于或低于竞争对手的价格，以适应市场需求和实际情况。
需要注意的是，以上方法都只是定价的参考依据，并不是绝对的定价准则。
开发商在进行定价时，还需要综合考虑市场需求、项目成本、利润率、竞争情况等因素，制定出合理的定价策略。
同时，定价还需要进行市场测试和调整，以确保最终的定价能够获得市场的认可，实现项目的销售或出租目标。
房地产项目定价的方法
房地产项目定价的方法引言在房地产行业中，项目定价是一个非常重要的环节。
准确的定价可以帮助开发商合理利润和吸引购房者，而错误的定价可能导致项目销售困难甚至亏损。
因此，掌握正确的房地产项目定价方法至关重要。
本文将介绍几种常用的房地产项目定价方法，包括市场比较法、成本法和收益法。
市场比较法市场比较法是一种常见的房地产项目定价方法，它通过对市场上相似房产的成交价格进行比较，来确定自己的房产的市场价值。
具体步骤如下：1.收集市场数据：首先，需要收集一定数量的类似房产的交易数据，包括成交价格、面积、位置、建筑年代等信息。
2.选择可比房产：根据自身房产的特征，筛选出与之相似的房产作为可比房产。
3.分析可比房产的成交价：对选定的可比房产进行成交价分析，可以计算平均成交价格、价格波动范围等。
4.评估自身房产的市场价值：根据可比房产的成交数据，来评估自身房产的市场价值，可以通过计算相对价值或建立回归模型等方式进行。
市场比较法的优势在于其简单易行，但需要注意的是，选取可比房产时要尽量使其与自身房产具有类似的特征，以保证定价的准确性。
成本法成本法是另一种常用的房地产项目定价方法，它以开发商的成本为基础，计算出房产的市场价值。
具体步骤如下：1.确定开发成本：开发商需要确定自身的开发成本，包括土地购买成本、建筑材料成本、劳动力成本等。
2.计算开发利润：开发商在定价时通常会考虑一定的利润率，因此需要根据预期的利润率，计算出所需的开发利润。
3.考虑附加成本：除了直接成本和利润，还要考虑一些附加成本，如销售费用、税费等。
4.评估房产的市场价值：通过将开发成本和附加成本加上开发利润，得到房产的市场价值。
成本法的优势在于能够较为准确地反映开发商的实际成本和预期利润，但需要注意的是，市场需求和竞争状况也会对成本法的定价结果产生影响。
收益法收益法是一种适用于商业地产的定价方法，它基于房产潜在的收益能力来确定其价值。
具体步骤如下：1.确定租金收入：通过市场调研或租约信息，确定房产可望获得的租金收入。
房地产项目定价方法
房地产项目定价方法在进行房地产项目定价时，开发商通常会采用以下几种方法：1.成本法：成本法是最常见的房地产项目定价方法之一、该方法基于项目的开发成本，包括土地购置、规划设计、建筑施工等各个环节的成本，再加上合理的利润率来确定项目的售价。
这种方法适用于市场相对平稳的情况下，可以保证项目的盈利。
2.对比法：对比法是将房地产项目与相似项目进行比较，根据比较项目的价格和市场认可度来确定自己项目的价格。
这种方法需要开发商具有丰富的市场经验和对市场需求的准确判断能力，同时也需要比较项目的数据和信息充分和准确。
3.收益法：收益法是一种相对较为复杂的定价方法，它基于项目的预期收益来确定项目的价格。
该方法需要考虑到项目的预期出租收入或销售收入，以及项目的投资回报周期等因素。
这种方法适用于投资回报周期较长的房地产项目。
4.市场需求法：市场需求法是根据市场需求和供求关系来确定项目的价格。
开发商需要分析市场需求、同类项目的销售情况、竞争对手的定价等因素，从而确定自己项目的价格。
这种方法需要开发商具有较强的市场分析和预测能力，能够准确把握市场变化。
在实际操作中，房地产开发商通常会综合运用以上几种方法来确定项目的价格。
不同的方法适合不同的市场环境和开发项目类型。
此外，还需要考虑到政府政策、税收政策以及市场竞争等因素对房地产项目的定价影响，以确保项目的可行性和盈利能力。
总之，房地产项目定价方法是一个综合考虑多种因素的过程，需要开发商具备市场洞察力和丰富的经验。
只有在准确判断市场需求、合理设置价格的基础上，才能够确保项目的盈利能力和市场竞争力。
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五、平均折扣率
根据目标客户设计相适应的付款方式， 1、根据目标客户设计相适应的付款方式，并确定主 打的付款方式。 打的付款方式。 95折之间 2、设计折扣率时注意：一般在85折—95折之间，超 设计折扣率时注意：一般在85折 95折之间， 85 过两头的情况除非有意引导，一般情况下慎用。 过两头的情况除非有意引导，一般情况下慎用。 3、根据各付款方式的估算比例和折扣率，计算出综 根据各付款方式的估算比例和折扣率， 合折扣。 合折扣。 4、在综合折扣基础上考虑如下因素，形成最终折扣 在综合折扣基础上考虑如下因素， 率，参见 ：
a.最好是有经验的销售人员， a.最好是有经验的销售人员，5人 最好是有经验的销售人员 再综合， 左右一起打分 ，再综合，绝不
对每个重点调差 项目进行调差
能一个人“搞掂” 能一个人“搞掂”。
b.讨论时，调差楼盘的资料要确实， b.讨论时，调差楼盘的资料要确实， 讨论时 不确实的马上补，不能对付过。 不确实的马上补，不能对付过。 c.小组打分专人记录，经理要开放， c.小组打分专人记录，经理要开放， 小组打分专人记录 鼓励大家谈经验， 鼓励大家谈经验，需要一个市场 感觉好的人归纳。 感觉好的人归纳。
明雅阁
考虑因素—— 考虑因素
发展商关系购房的面积比例和再折扣范围 销售过程中的促销用再折扣比例和范围 尾盘的再折扣比例和范围 分阶段上调折扣比例和范围
六、层 差
关注最低层和最高层（ 1、关注最低层和最高层（除开顶层复式的标 准层）的总差距： 准层）的总差距：
差距特大时（ ＞4000元/高层 ，？/小高层， ？/多层要总结），一般从中低层开动。 差距特小时（ ＜1500元/高层 ，？/小高层， ？/多层要总结），一般从高层开动。 选择竞争对手的薄弱处，制定有竞争力的价 格，不论是1—5还是10—15还是25—30，通 过层差的反复试算，可以达成。
确定市场调查 的范围和重点
中之重。若范围内不够，可再扩大。 中之重 若范围内不够，可再扩大。 若范围内不够 b.凡是竞争对手都应纳入视线范围。 b.凡是竞争对手都应纳入视线范围。 凡是竞争对手都应纳入视线范围 c.重点调差项目应不少于6 c.重点调差项目应不少于6个。 重点调差项目应不少于 d.二手楼价格也应适当考虑。 d.二手楼价格也应适当考虑。 二手楼价格也应适当考虑
三、核心实收价格的确定
确定市场调查 的范围和重点
1
对影响价格的各因素 以及权重进行修正
2
对每个重点调差 项目进行调差 交易情况修正
3 4 5 6
调差结果表
综合、分析、 综合、分析、提出核心 实收价范围和建议核心 实收价
a.以项目为核心，半径2KM的范围是重 a.以项目为核心，半径2KM的范围是重 以项目为核心 2KM
一句话，多做一点工夫。 一句话，多做一点工夫。
3、价目表是工具，它首先是楼盘价值的具体 价目表是工具， 体现，同时也是在竞争中胜出的利器。 体现，同时也是在竞争中胜出的利器。
应坚持详尽的价值分析， 应坚持详尽的价值分析，结合由始至终的策略 性考虑。 性考虑 一份优秀的价目表应该不是定价最低，或倒数 第二低 。商业行为的目标是获取最大利益，房子 又是这么大件的商品 ，定出来的价目表就照着卖 的 ，这实在太重要了！发展商几年磨一剑，就为 这一下子，我们当然要很当成一回事！
星河明居
二、价目表制作六大步骤
核心实收均价
分栋／分功能／ 分栋／分功能／分期 实 收 均 价
着重市场把握 着重阶段性策略
正式开 售后， 售后， 随时总 结销售 成果， 成果， 及时进 行调整。 行调整。
平均折扣率 层 差
着重对客户的适应和促销 着重开盘策略和最终销售率
同层单位差 价目表
着重价值体现 着重客户的直观感受
例如：
星河明居 海华居 鸣翠谷
10→9 →8 →7 11 南向高层
根据不同的层差，模拟不同的销售情况， 4、根据不同的层差，模拟不同的销售情况，进行方 案比较，选定方案，电脑试算中改变的最多。 案比较，选定方案，电脑试算中改变的最多。 高层顶层、 5、高层顶层、多层低层带花园等的特殊单位应特殊 考虑。 考虑。 恰当的层差表现为迅速突破，随后全面开花。 6、恰当的层价的原则
1、合理的市场价格应该是一个 范 围
应坚持提供两份或三份价目表及可能销售结果， 供发展商选择。 问题：无论是哪一位发展商，都有这样的困惑：
定价不能太低，不然亏了 定价不能太低， 定价不能太高，不然卖不出去 定价不能太高，
答案是否必须是唯一解？ 答案是否必须是唯一解？ 我们发现—— 我们发现 凡是拿唯一解给发展商， 凡是拿唯一解给发展商，往往会引起尖锐冲 突，而且把自己也逼死，因为我们的答案经不起 而且把自己也逼死， 推敲，+100、－100是不是就不行？ 推敲，+100、－100是不是就不行？ 、－100是不是就不行 价格的高低就像量变到质变一样， 价格的高低就像量变到质变一样，在一个范 围内，呈现比例关系，低到临界点会爆棚， 围内，呈现比例关系，低到临界点会爆棚，高到 临界点会死得惨。 临界点会死得惨。
层差一定不是均匀的，可以是0 可以是1000 1000， 2、层差一定不是均匀的，可以是0，可以是1000，甚 至更高， 至更高，完全取决于销售需要 ，层差大幅跳动的 可能点是： 可能点是： 景观突变的楼层 吉数 8、9、22、28 等 心理数， 例如：9层和10层之间，19层和20层之间等
3、档次越高的楼盘，客户对层差的敏感性越低 档次越高的楼盘，
a.以本盘预计发售的形象进度为基 a.以本盘预计发售的形象进度为基 础，对调差楼盘形象进度的工期 进行修正。为此， 进行修正。为此，要了解调差盘 发售时的 形象进度。
交易情况 修 正
b.以本盘的目标销售速度为基础， b.以本盘的目标销售速度为基础， 以本盘的目标销售速度为基础 对调差楼盘的不同销售速度进行 修正。为此， 修正。为此，必须了解调差盘发 售的时间和销售率。 c.必要时对广告投入进行修正。 c.必要时对广告投入进行修正。 必要时对广告投入进行修正 d.各楼盘发售的形象进度、 d.各楼盘发售的形象进度、发售时 各楼盘发售的形象进度 广告投放，最好有记录。 间、广告投放，最好有记录。
海华居
在合并图表上可以一目了然，有必要时对层差进行修正。 在合并图表上可以一目了然，有必要时对层差进行修正。 2、关注同层最高价、最低价的差距，在某一方向有特别景 关注同层最高价、最低价的差距， 观时尤为重要。 观时尤为重要。 例如： 例如：
海华居、 海华居、创 展、翠拥华庭
总结高层、多层、小高层、写字楼案例， 总结高层、多层、小高层、写字楼案例，
房地产项目定价方法与实务
定 价
总 目
一、定价的原则 二、价目表制作六大步骤 三、核心实收价格的确定 四、分功能/分栋/分期的核心均价 分功能/分栋/ 五、平均折扣率 六、层 差 七、同层单位差 八、价目表
一、定价的原则
1、合理的市场价格应该是一个范围。 合理的市场价格应该是一个范围。 2、只有真正客观地掌握了市场，才有可能制 只有真正客观地掌握了市场， 定一份优秀的价目表。 定一份优秀的价目表。 3、价目表是工具，它首先是楼盘价值的具体 价目表是工具， 体现， 同时也是在竞争中胜出的利器。 体现， 同时也是在竞争中胜出的利器。
a. 每个调差盘进行的调差
调 差 结果表
包括：最低价、最高价、 包括：最低价、最高价、 平均实收价、 平均实收价、特别楼层 价（高、中、低 ，每5 层一个） 层一个） 形成表格，便于比较。 b. 形成表格，便于比较。 例： 星河明居
a.分析可比性， a.分析可比性， 分析可比性
综合、分析、 综合、分析、提出 核心实收价范围和 建议核心实收价
确定范围。 确定范围。 b.众 数， b.众 缩小范围。 缩小范围。 c.权 c.权 重。
四、分功能/分栋/分期的核心均价 分功能/分栋/
功能不同的分别调差， 1、功能不同的分别调差，
现代之窗
分栋/分期之前，先将各栋/ 2、分栋/分期之前，先将各栋/期面积及占总面积比 例算出，以方便找到平衡。 例算出，以方便找到平衡。 分栋/分期的思考出发点： 3、分栋/分期的思考出发点： 根据各自的相对位置、条件等，细化，找准核心价； 销售阶段的策略安排，先打哪，后打哪？ 例如：
这一点很难，尤其对于在一线战斗的经理， 这一点很难，尤其对于在一线战斗的经理，大家是 有压力的，特别是销售速度、销售率， 有压力的，特别是销售速度、销售率，往往容易走压价 路线。 路线。 其实， 其实，发展商提出的价格往往会基于对代理公司的 顾虑，基于自己的孩子就是“漂亮”的心理，是需要压 顾虑，基于自己的孩子就是“漂亮”的心理， 一压，使之往理性上回归的。但是在压之前，心里一定 一压，使之往理性上回归的。但是在压之前， 要找准“ 要找准“底”。想找准“底”也不难，就是多找案例， 想找准“ 也不难，就是多找案例， 多分析、多比较 多分析、多比较——
价值分析主要通过两个过程实现： 价值分析主要通过两个过程实现：
1、楼盘的整体价值分析。通过各项因素的分析调差， 楼盘的整体价值分析。通过各项因素的分析调差， 对价值点（卖点）进行分析， 对价值点（卖点）进行分析，是否具有唯一不可 替代性？这个点越突出，价值越大。 替代性？这个点越突出，价值越大。 例如： 例如： 俊 园、光华园，以调差角度看，怎 光华园，以调差角度看， 么也不会这么高，是因为唯一性。 么也不会这么高，是因为唯一性。 2、楼盘中各单位的景观、朝向、户型面积 、户型设 楼盘中各单位的景观、朝向、 相对位置等的详细分析。作分析图/ 打分， 计、相对位置等的详细分析。作分析图/表，打分， 找出每个单位的相对关系 ，特别单位特别考虑 ， 例如顶层大套。 例如顶层大套。
实收核心价 ≠ （不等于）客户直观心理价 不等于）
真正实收核心价并不容易被掌握， 真正实收核心价并不容易被掌握，客户往往凭 感觉。举个例子：超市里头往往拿出几个品种（人 感觉。举个例子：超市里头往往拿出几个品种（ 们常买、常看的），把价定低。 ），把价定低 们常买、常看的），把价定低。如果你以为这家店 整个定价便宜，你肯定买单时会吃一惊. 整个定价便宜，你肯定买单时会吃一惊. 例如： 例如：