社区商业业态功能及运营分析
社区商业概述范文
社区商业概述范文社区商业是指在一些特定的社区内进行的商业活动。
社区商业不仅仅是一种经济活动，更是社区发展的重要组成部分。
社区商业对于社区的居民和当地经济的发展具有重要意义。
本文将从社区商业的定义、特点、发展现状以及对社区发展的影响等方面进行阐述，全面概述社区商业。
其次，社区商业具有以下几个特点。
首先，社区商业关注的是社区居民的需求。
社区商业经营者通过了解社区居民的生活习惯、消费需求以及人口结构等信息，为居民提供更贴近需求的商品和服务。
其次，社区商业注重社区的文化特色。
在社区商业中，经营者会注重挖掘和发展社区的文化资源，以吸引更多的居民和游客来社区消费。
再次，社区商业强调居民的参与性。
社区商业不仅仅为居民提供商品和服务，更注重居民的参与感和归属感。
经营者会通过不同方式开展社区活动，促使居民之间的互动与交流。
社区商业的发展现状呈现出多元化和综合化的趋势。
随着社区居民消费观念的变化，社区商业也在不断地进行创新和调整。
目前，社区商业发展出了一些新的商业模式，如社区超市、社区团购、社区创意市集等，这些新模式为社区居民提供了更多元化的消费选择。
同时，社区商业也开始与互联网相结合，通过电子商务平台和社交媒体进行线上线下联动，提升消费者购物体验。
社区商业对社区的发展具有重要影响。
首先，社区商业带动了就业机会的增加。
社区商业的发展带来了更多的商业机会，吸引了更多的投资和创业者进入社区，提供了就业机会。
其次，社区商业促进了社区经济的发展。
社区商业的繁荣带来了商业税收的增加，为社区的公共设施和社会事业提供了良好的经济支撑。
同时，社区商业的发展还提升了社区居民的生活质量，为他们提供了更多方便和舒适的生活服务。
总结起来，社区商业是在特定社区范围内进行的商业活动，关注居民需求，注重社区文化特色，强调居民参与性。
社区商业发展存在多元化和综合化的趋势，与互联网相结合，推动社区经济发展，提高居民生活质量。
通过对社区商业的全面概述，我们可以更好地理解社区商业的重要性和发展趋势，并为社区商业的发展提供有益的参考。
社区商业业态组合
差异性策略
差异性策略是指根据不同社区的特点和消费需求，选择具有特色的商业业态进行组合，以突出社区的 特色和优势。
例如，在文化氛围浓厚的社区，可以开设书店、咖啡店等具有文化特色的商业业态；在高端社区，可 以开设高端品牌店、精品店等商业业态，以满足高端消费者的需求。
KTV
提供唱歌娱乐服务，满足居民的休闲 娱乐需求。
电玩城
提供电子游戏娱乐服务，满足居民的 游戏需求。
健身房
提供健身服务，满足居民的健身需求。
电影院
提供电影观赏服务，满足居民的文化 娱乐需求。
03 社区商业业态组合策略
互补性策略
互补性策略是指根据社区居民的需求 和消费特点，选择不同业态的商业进 行组合，以满足居民的多样化需求。
失败案例二：某社区购物中心转型失败
总结词
转型策略不符合市场需求
详细描述
该社区购物中心试图通过增加高端品牌和娱 乐项目来吸引客流，但忽视了社区居民的实 际需求，导致转型失败，经营状况持续下滑。
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详细描述
集中式布局是指将社区内的各种商业业态集中在一个区域进行规划和管理，以便于统一管理和运营，提高商业氛 围。这种布局方式有利于形成商业集聚效应，提高消费者的购物体验和便利性，同时也有利于提高商业地产的价 值。
分散式布局
总结词
将不同商业业态分散在社区的不同区域，以更好地满足居民 的日常生活需求。
一体化策略
一体化策略是指将多种商业业态整合 到一个商业综合体内，实现不同业态 之间的互动和互补，提高整体效益。
社区商业
第一部分什么是社区商业社区商业就是集城市商业与社区商业集群消费需求于一体的新型商业业态，一般位于城市居住生活区的核心区域。
它既有商业步行街的休闲性，购物中心的专业性，又有街区商业的互动性；不仅满足社区内以及周边社区居民必备的基本生活需求功能，同时还兼具社区及周边社区居民购物、休闲、娱乐、文化等功能，而且不会造成大范围人流，可以减少城市压力。
社区商业的发展以市场为导向，主要以就近满足居民日常消费所需，为社区居民营造舒适、便利、和谐购物生活环境为根本目标。
专家指出，社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。
社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。
社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。
当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。
国内的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。
这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。
随着房地产业的发展，特别是商业地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。
它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号，但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的，特别是居住区内部的商业设施。
从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点：各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式，根据用户的需求，有效开展网上销售、电话订购、送货上门，送餐、送货、上门理发、维修等项服务，而居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成。
社区商业普遍位于小区的中心位置，涵盖的商业行业种类有：早点快餐店、美发美容店、洗染店、摄影店、日用品小超市、生鲜副食土产店、肉制品专卖店、修配服务站、物资回收站、洗浴中心、服装加工等。
社区商业体方案
社区商业体方案近年来，城市化进程不断提速，社区商业体的建设和发展成为了城市发展的重要组成部分。
社区商业体不仅为居民提供了便利的购物和娱乐场所，也为城市创造了更多的就业机会和经济利益。
本文将探讨社区商业体的重要性、设计原则以及运营策略，旨在为社区商业体的建设提供参考。
一、社区商业体的重要性社区商业体是城市发展的重要标志，它可以为居民提供方便快捷的生活服务。
社区商业体通常包括超市、药店、餐饮店、娱乐设施等，为居民提供了日常所需的商品和服务。
相比于传统的大型购物中心，社区商业体更加注重便利性和亲近感，方便居民就近购物和娱乐。
此外，社区商业体还能够为城市创造更多的就业机会，提高居民的生活品质。
二、社区商业体的设计原则1. 地理位置的选择：社区商业体的地理位置选取至关重要。
它应该位于居民聚集的区域，方便居民步行或乘坐公共交通到达。
同时，周边应该有足够的停车设施，方便居民开车前往。
此外，社区商业体的地理位置还应该具备良好的商业氛围，有助于吸引更多的商家入驻。
2. 建筑设计的合理性：社区商业体的建筑设计应该符合人性化的原则。
建筑物的布局应该合理，使得居民能够便捷地找到所需商品和服务，同时也要保证足够的空间供人流和货物流通。
此外，建筑物的外立面设计也应该考虑到城市的整体风格和环境，与周围建筑相协调。
3. 内部环境的优化：社区商业体的内部环境应该干净整洁，有舒适的购物环境。
合理的灯光设计和空调系统的设置能够提升消费者的购物体验。
同时，商业体内的设施设备也要做到方便实用，如电梯、扶手电梯等，以满足不同人群的需求。
三、社区商业体的运营策略1. 品牌定位的选择：社区商业体的经营者应该根据所在社区的消费需求和人群特点，选择合适的品牌定位。
可以通过调查研究和市场分析，了解目标消费群体的需求和偏好，选择适合的商家入驻，提供符合居民需求的商品和服务。
2. 丰富多样的业态组合：社区商业体的经营者应该根据社区居民的消费需求，打造丰富多样的业态组合。
社区商业运营方案
4.绿色环保倡导
-推广环保理念和措施，鼓励商户采用环保材料和节能减排设备。
-定期组织环保活动，提高居民环保意识。
5.社区文化培育
-举办丰富多彩的文化活动，加强社区文化建设。
-结合商业活动，促进社区文化的传播和交流。
五、执行计划
1.前期筹备
-完成市场调研，制定详细的商业规划。
二、目标定位
1.满足居民基本生活需求，提供便捷、多元化的商业服务；
2.提升社区商业整体品质，打造具有特色的商业品牌；
3.优化社区商业结构，促进社区经济持续发展；
4.增强社区凝聚力，提高居民幸福指数。
三、运营策略
1.商业规划与布局
结合社区实际情况，进行科学合理的商业规划与布局。充分考虑居民消费需求，合理配置商业业态，确保商业项目的多样性和互补性。
2.商业布局规划
-合理规划商业空间布局，确保商业活动的有序进行。
-注重商业项目的差异化发展，避免同质化业品牌，提升社区商业整体形象。
-通过多渠道推广，增强社区商业的知名度和影响力。
4.服务质量提升
-强化商户服务培训，提高服务标准和质量。
-建立健全的服务监督和反馈机制，及时解决消费者问题。
5.持续优化
-根据市场变化和居民反馈，不断优化商业结构和运营措施。
-推进社区商业的持续健康发展。
六、预期成果
1.社区商业环境得到显著改善，居民生活品质提升。
2.社区商业活力增强，成为社区经济增长点。
3.居民满意度提高，社区凝聚力增强。
本方案旨在为社区商业的运营管理提供专业、系统的指导，以实现社区商业的长期稳定发展，为居民创造一个宜居、宜业的社区环境。
社区商铺的商业业态和规划设计(店铺管理)
由于杭州前几年开发的楼盘中，大多没有完善的社区配套规划。
商业物业大多采取出售的方式。
由于业权归业主所有，所以经营比较混乱，商铺业态也比较杂乱，大部分是“被动填充”，还有一些楼盘交付了两三年，商铺至今还空置着。
随着政策环境的变化和社区商业开发模式的更新换代，像shoppingmall等大商铺才有的先租后售模式开始成为越来越多社区商业开发商的选择。
社区商铺采取只租不售或先租后售的模式，有利于统一招商，能使配套在短时间内成熟起来，从而促进项目住宅部分的销售；另外，持有一定的固定资产，每年能获取固定的回报，这也是规避开发风险的需要。
“国家逐步对商业地产进行严控，良好地段的商业用地供应越发稀缺，从而促使目前能取得土地的开发商更有想法自行持有物业，享受长远租金收益。
”攻略营销机构负责人祝军华认为，在杭州房地产行业发展一个阶段之后，目前已经产生了大量颇具实力的本土开发商，他们已经有能力持有物业，因此可能会更多考虑只租不售。
从中小商铺投资者的角度来看，他们也越来越理性，对于购物中心式的产权商铺也开始警惕，商铺的销售难度加大，使得企图借助商铺散售快速套现的想法再也难以实现，所以中小商铺投资者的成熟亦推动了只租不售的发展。
调查显示，目前已经推出和将推出的底层商铺中，开发商直接持有、只租不售的小区越来越多。
位于钱塘江南岸的顺发·佳境天城、六合·天寓、银色港湾等楼盘开发商也纷纷表示只租不售。
同时，为了吸引品牌业态进入，开发商通常会给予一定的免租期，进驻时间越早，免租期越长。
红石·中央花苑的社区商业街70％物业只租不售。
红石房产总经理助理祁国英表示：“只租不售让我们对小区的商业业态有了很好的控制，对重点商户和主力商家考虑优先分配位置，给予一定的优惠条件，有条件的话在建设中就按照要求进行了部分功能的改造。
”同时，杭城还有的楼盘推出可租可售。
比如广宇房产开发的河滨公寓，一期社区商铺共1.4万平方米左右，其中地下1万多平方米租给了乐购超市，租期为15年；地上有部分租给必胜客，租期10年，部分被隔成小铺出售。
社区商业研究报告
社区商业一般配置的商业业态 —休闲娱乐需求
从目前社区商业形态上看，休 闲娱乐的设施主要包括“茶馆”、“咖啡 厅”、“健身场所”等，那么不同档次住
宅业主在社区休闲娱乐设施需求上到
底存在哪些差异呢？
社区商业一般配置的商业业态—休闲娱乐需求
附表2-1 潜在购房群体经常光顾的休闲娱乐场所
业经营模式
社区商业的功能体现社区商业统一规划、集中管理是必要，经营最终要达到提 升社区品质和形象，从而提升企业品牌形象，形成良好口碑目的，为社区商业 产品的可持续经营发展奠定基础；
社区商业经营模式—直接销售
直接销售 直接销售是快速回笼资金最直接方式，如何放大销售价格是策略问题，前期规划和
形象包装以及主力店的提前签约是解决这一问题的首要条件。
社区商业一般配置的商业业态—业态分类
餐饮功能业态 大型中餐 购物功能业态 大卖场 电子音像店 休闲娱乐功能业态 美容美体店 服务功能业态 电讯服务 邮政
特色中餐
饮品店 甜品屋 茶馆 咖啡厅 西餐厅 快餐厅
生活超市
专业卖场 生鲜超市 便利店 烟酒店 花店 蛋糕店 文具店 报刊书店
保健品
化妆品 药店 婴童用品 家纺 服饰 眼镜店 琴行
美发店
足浴 按摩 棋牌 洗浴中心 健身 电玩 KTV 电影院
洗衣
票务 房产中介 复印打字 宠物店 装潢设计 家政服务 诊所 托儿所
银行
物流 教育
社区商业一般配置的商业业态—新加坡社区商业的配置
新加坡建屋发展局将社区规划为三个层面, 配建和设置 了相应的商贸服务业。三个层面的划分: 一是1000-1200套住户配套建设一个邻里商店 二是6000－8000套住户配套建设一个邻里中心 三是40000－60000套住户配套建设一个新镇中心 邻区商店以经营生活必需品为主商店组合为普通曰用品 品商店和餐厅。
社区型购物中心业态组合与配比技巧
社区型购物中心业态组合与配比技巧中国购物中心已走过黄金十年的发展路，中心区商业逐渐饱和，区域型商业布局已基本定型。
目前，有实力的开发商如万科、绿地、世茂等纷纷加大对社区商业的投入，以抓住人们"最后一公里"的需求打造社区服务体系概念，社区型购物中心在便利性、商品定位和配套服务上具备明显优势，成为未来购物中心的发展重点。
本专题为第十届中国商业地产节系列专题，紧跟购物中心发展趋势，以华润五彩城、喜荟城、证大大拇指广场等10大知名项目为例，全面分析社区型购中心业态组合与配比技巧，有助于为相关人员提供实战指导。
一、社区型购物中心业态定位与规划策略1、社区型购物中心业态定位规律主力店以超市为主在社区购物中心里，超市是业态中重要组成部分，起主力店作用，带动整体商业经营。
考虑商业整体的收益平衡性，业态配比时会根据所引进超市的经营面积做相应调整。
假如规划引进的是大型综合超市，则其它次主力店（餐饮、休闲、娱乐）的规划数量会相应减少，增加承租能力高、经营面积小的业种；假如规划引进的是小型社区超市，此时的超市只承担着次主力店的角色，则应规划更多的次主力店（餐饮、休闲、娱乐），典型社区购物中心业态配比项目名称商业体量主力店业态占比（按面积）主力店零售餐饮休闲配套嘉亭荟 6.5 大卖场24% 31% 23% 17% 5% 证大大拇指广场8 大卖场36% 12% 22% 20% 10%以多个次主力店带动整体商业经营。
服务配套是社区购物中心业态组合的根本服务配套包含了干洗店、面包店、烟酒专门店、花店、药店、水果店、美发店、邮局、银行、照片冲印等，是社区商业基本功能的展现，方便本社区及周边社区居民日常生活所需。
餐饮和休闲娱乐业态在社区购物中心的比重越来越大餐饮是社区商业发展到一定时期才融入的，而且所占比重越来越大。
休闲娱乐也是社区商业后期发展起来的业态，多以美容SPA 、推拿按摩和儿童游乐为主。
当下，电影院也开始选择社区购物中心开店，且作为影院拓展的新领域。
社区商业5大定位模式分析
（二）、业态组合及典型案例分析
（1）、业态组合示意图
主力店+街 区
主力店：
次主力店： 配套：
超市辅营区： 街区：
超市＋商业街
社区型百货＋商业街
超市＋百货＋商业街
社区商业的五大定位模式
案例参考：深圳•梅林家乐福
社区概况：
梅林一村是深圳市政府开发兴建的大型园 林智能化高档社区。小区占地面积38.4万平方 米，总建筑面积82万平方米，现共有住宅
社区商业的五大定位模式
案例参考：深圳•嘉信茂购物广场
嘉信茂购物中心位于深圳福田区农林路与侨 香路交汇处，地处香蜜湖高尚社区。项目商业总 建筑面积近7万平方米，其中山姆会员店2.5万平 方米，购物中心4.5万平方米。项目定位立足于 周边的富人区，片区人口约65676人，为富人区 居民提供了集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的 社区购物场所，目前经营状况良好。
案例参考：深圳•京基百纳购物中心
项目1公里核心商圈内聚集有多个高端楼盘： 御景东方、中信红树湾、红树西岸、碧海云天、 世纪村等。初步统计，总居住人口约16.5万人， 其中现有居住人口约15.3万人，未来新增人口预 计约1.2万人。
京基百纳广场坐落于深圳 “富人区”红树 湾，位于御景东方商业裙楼，项目共四层（地下 一层、地面三层），总建筑面积12万平方米，营 业面积8.6万平方米，定位集购物、餐饮、休闲、 娱乐、教育、文化等为一体的社区型购物中心。 项目于2019年9月正式营业，目前经营状况良好。
社区人口比较多，但周边又有大型超市， 所以只提供便利性为主的商品，
社区商业的五大定位模式
模式四：多次主力店+多商业街组 团
（一）、典型建筑构成：多个小型集中式商业+多条商业街
社区商业业态功能及运营分析
社区商业业态功能及运营分析一、社区商业分类目前为止，社区商业还没有非常权威的标准分类方法，出发点和目的的不同，使得社区商业的划分种类繁多。
综合所有分类，可以将其归结为宏观和微观两个层面的划分方式，具体划分如下表：国外零售商业分类形式参考：二、社区商业的功能社区商业的功能主要包括：购物功能、社交功能、服务功能、文化休闲娱乐功能。
按照潜在业主对不同商业配套设施设施的需求强度差异，我们将其分为3个层次，即：1、强度需求商业设施，需求的比重超过50%此类商业设施主要包括：综合超市、菜市场、购物中心、银行；2、中度需求商业设施，需求比重在10-50%之间此类商业设施主要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、幼儿园、运动场馆、24小时便店、书店、洗衣店、游泳池、娱乐中心、美容美发店、老年活动中心等；3、弱需求商业设施，需求比重在10%以下此类商业设施主要包括修理店、彩扩冲洗店、茶馆、花店、宠物店、高尔夫球场。
三、社区商业功能业态组合四、社区商业运营中存在的问题1、“杀猪式”销售带来的后果通常开发商的做法就是以住宅销售的手法进行商铺的销售，先营造出一个好的概念，让投资者有一个美好的想象空间，然后将商铺高价卖给投资者，再由这些投资者运营出租给商家，令商铺（街）自然成熟。
由于设计、建设之初，并没有合理的定位，销售后更没有对于投资者的后续服务及辅助，导致投资者购买前期望过高，购买后盲目经营，或者由于售价过高，导致投资者为了达到比较理想的投资回报，只能把租金提高，结果导致恶性循环。
2、体量过大，超出社区承受范围社区商业的体量多大才合适，一直以来并没有明确的标准出台，所以开辟商在做计划的时候往往比较盲目，第一遵循的是计划指标，在条件允许的范围内，宁大勿小。
通常来说，社区商业的体量大小和所效劳的住宅体量大小有关，如果体量太小，则无法满足社区居民的基本糊口需求，如果体量太大，则导致人流不足、商家经营出现题目，最终导致商铺空置现象出现。
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社区商业业态功能及运营分析
社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，如邻里商业街区、社区购物中心及邻里购物中心等。
社区商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。
由于这一商业的属性也决定了社区商业的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。
一、社区商业分类
目前为止，社区商业还没有非常权威的标准分类方法，出发点和目的的不同，使得社区商业的划分种类繁多。
综合所有分类，可以将其归结为宏观和微观两个层面的划分方式，具体划分如下表：
国外零售商业分类形式参考：
二、社区商业的功能
社区商业的功能主要包括：购物功能、社交功能、服务功能、文化休闲娱乐功能。
按照潜在业主对不同商业配套设施设施的需求强度差异，我们将其分为3个层次，即：
1、强度需求商业设施，需求的比重超过50%
此类商业设施主要包括：综合超市、菜市场、购物中心、银行；
2、中度需求商业设施，需求比重在10-50%之间
此类商业设施主要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、幼儿园、运动场馆、24
小时便店、书店、洗衣店、游泳池、娱乐中心、美容美发店、老年活动中心等；
3、弱需求商业设施，需求比重在10%以下
此类商业设施主要包括修理店、彩扩冲洗店、茶馆、花店、宠物店、高尔夫球场。
三、社区商业功能业态组合
四、社区商业运营中存在的问题
1、“杀猪式”销售带来的后果
通常开发商的做法就是以住宅销售的手法进行商铺的销售，先营造出一个好的概念，让投资者有一个美好的想象空间，然后将商铺高价卖给投资者，再由这些投资者运营出租给商家，令商铺（街）自然成熟。
由于设计、建设之初，并没有合理的定位，销售后更没有对于投资者的后续服务及辅助，导致投资者购买前期望过高，购买后盲目经营，或者由于售价过高，导致投资者为了达到比较理想的投资回报，只能把租金提高，结果导致恶性循环。
2、体量过大，超出社区承受范围
社区商业的体量多大才合适，一直以来并没有明确的标准出台，所以开发商在做规划的时候往往比较盲目，首先遵循的是规划指标，在条件允许的范围内，宁大勿小。
通常来说，社区商业的体量大小和所服务的住宅体量大小有关，如果体量太小，则无法满足社区居民的基本生活需求，如果体量太大，则导致人流不足、商家经营出现问题，最终导致商铺空置现象出现。
预估商业体量方法参考——通过周边人口数量。
国内一线城市的人均商业面积达到1.6平方米以上，主要二线城市的人均商业面积约在1.0-1.6平方米之间。
考虑到社区商业功能、服务对象以及服务范围，社区商业的体量应控制在人均1平方米左右或以内。
3、住宅入住率长期的超低
由于城市化进程的不断加快，很多城市的市区已经有了成熟楼盘，越来越多的开发商开始把开发的目光转向郊区，但是由于一些配套的不完善，再加上近几年来楼盘投资客的增多，导致很多郊区楼盘的入住率增长缓慢，最后形成了恶性循环，居民入住率越低，商家越不愿意进驻楼盘周边的商铺。
同样，楼盘周边的商业配套不完善也使得原本想入住的居民望而却步。
4、社区商业存在先天不足
对于大多数的社区商业来说，建筑上的先天不足是制约其发展的一个硬伤，首先，对于开发商来说，社区商业不是经过规划的，更多的是一种固有模式，也就是在整体规划的时候设置一些底商作为社区商业，并没有把社区商业的功能考虑清楚，对于业态的设置和商家的开店需求更是没有规划。
结果最终导致很多社区商业很难良性运作。
五、社区商业运营成功的因素总结
深入、细致的市场调研，特别是需求分析。
社区商业首要关注的因素：第一是“人”；第二是“人”；第三还是“人”。
•合适的业态配比是社区商业中心区别于其他类型商业的关键，同时也是保证项目人气的要点之一；
•合理的业态布局有利于聚集与疏导人气，对商业的持续经营有着直接影响；
•租户组合将影响项目的培养期与租金收益情况；
•恰如其分的运营管理将是保证项目长久良好运营的关键。